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3/5 デフレ懸念、退店後の空き区画が増加 3/5 東急不など、戸塚東急プラザを4月開業 3/4 ＪＬＬ調査、東京オフィスは10年底打ち 3/3 土地総研、不動産業況指数マイナス続く 3/3 建築基準法の改正を視野に検討会を設置 3/3 新設アドバンスＲ上場、負のれん5百億 3/2 首都圏の分譲マンション賃料は2％下落 3/2 不動産ファンドの市場規模は横ばい推移 3/1 価格・賃料変動、環境などのリスク重視 3/1 東京の地価は横ばいへ、投資姿勢強まる

3/5　デフレ懸念、退店後の空き区画が増加 　−ＳＣ協、既存施設の売上は17ヵ月連続減 　日本ショッピングセンター協会がこのほどまとめた10年1月の「ショッピングセンター（ＳＣ）販売統計調査報告」によると、既存ＳＣの売上高は前年同期比5.3％減の4976億8916万円で、リーマンショックが発生した一昨年9月から17ヵ月連続の落込みとなった。前月縮小したマイナス幅も1.9ポイント拡大し、回復期待が後退した。 　立地別の販売動向にみると、中心地域に立地するＳＣと郊外地域に立地するＳＣは、ともに前年同月比5.5％減。特に郊外地域のマイナス幅は前月から3.6ポイント悪化し、厳しい販売動向を示している。地域別では、北海道が前年同月比1.4％減の132億79万円、九州・沖縄が3.2％減の360億3439万円とマイナス幅が小さいのに対し、中部が7.9％減の538億7494万円、北陸が6.9％減の150億5691万円と落込み幅が大きい。 　政令指定都市をみると、福岡市が0.7％増と微増ながら唯一プラスに転じ、札幌市が1.2％減、神戸市が1.6％減とマイナスではあるものの、他の政令指定都市に比べて回復の兆しを見せている。 　同協会では、「年末のセール前倒しによる反動から、年明けのバーゲンなどが伸び悩んだ」と分析。また、最近の消費傾向として「来店客数の落込み以上に、衣料品を中心とした度重なる再値下げの実施や低価格志向の浸透により、客単価の下落に歯止めがかからない」とデフレへの懸念を示している。テナント動向では、キーテナントの売り場縮小、テナント退店後の空き区画の増加といった懸念材料を挙げている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/5　東急不など、戸塚東急プラザを4月開業 　−駅前再開発ビルでカジュアル主体の56店 　東急不動産と東急コミュニティーは、戸塚市の「戸塚駅西口第1地区第二種市街地再開発事業」で、特定建築者として横浜市に代わって開発を進めてきた大規模駅前施設「戸塚西口共同ビル」が2月末に竣工、同ビルの一部（保留床）を取得して運営する商業施設「戸塚東急プラザ」を4月2日からオープンする。 　同再開発事業は、ＪＲ戸塚駅西口駅前の約4.3haを施行区域とし、12年度までに駅前施設や交通広場、公共施設を整備する事業。東急不などが開発した「戸塚西口共同ビル」は、再開発事業のシンボル的な施設となるもので、地下2階地上7階建て、建築面積約1万100m²、延床面積約7万800m²の規模。地元地権者が中心となって運営する「トツカモール」（111店舗）と東急不などが運営する「戸塚東急プラザ」で構成されている。 　「戸塚東急プラザ」は、地下1階から地上4階までの約9812m²を利用し、56店舗の出店のもとで開業する。上質で値ごろ感のあるカジュアルなライフスタイルをコンセプトとし、「東急ストア」をキーテナントに「無印良品」や「アフタヌーンティ・ティールーム」「有隣堂」、横浜初出店となるユナイテッドアローズのカジュアルブランド「コーエン」などが出店する。09年1月に設立した商業施設運営専門会社・東急不動産ＳＣマネジメントに運営を委託する。同社の運営施設は5施設となる。 　戸塚西口共同ビルは、建築物の環境性能を総合的に評価するＣＡＳＢＥＥ横浜認証制度のＡランクを取得している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/4　ＪＬＬ調査、東京オフィスは10年底打ち 　―供給限られテナント縮小・集約落ち着く 　ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）がまとめた、東京を中心とする不動産市場の分析と今後12ヵ月を予測した「09年第4四半期不動産調査レポート」によると、東京のＡグレードオフィスビルの空室率は前期比0.7ポイント上昇の6.5％だった。月額坪当たりの賃料は前期比4.9％、前年同期比28.2％それぞれ下落の3万182円。市場の低迷が続くが、同社では10年に空室率はピークに達すると分析している。 　09年に計画されていたオフィス供給は約20万m²で、第4四半期に千代田区でオフィス床面積約1万9000m²を供給する「平河町森タワー」（延床面積約5万2000m²）が竣工し、計画どおり年間の供給を終えた。09年の供給量は、08年に引き続き控え目であったが、オフィスの集約・縮小や新規需要の低迷から、空室率は前期比0.7ポイント上昇した。月額坪当たり賃料は4.9％の下落で、下落幅は前回の6.9％から縮小しているが、フリーレントが増加しており、実際の下落率はさらに高いとみられる。 　第4四半期は、新規開発計画の発表数が増加し、「六本木21・25森ビル計画」（延床面積約5万5000m²、11年着工予定）、「京橋三丁目1地区」都市計画（同約11万6000m²、13年竣工予定）などの計画が発表された。デベロッパーが市況回復に向けて動き始めた様子が伺えたが、同社は「供給は2年先まで限定的な量にとどまる」と分析している。 　今後12ヵ月の見通しについて同社は、「オフィス集約に伴う空室の増加は間もなく一巡する」とし、「今後12ヵ月にかけて、空室率はピークを迎え、賃料と価格は底打ちする」と予測。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　土地総研、不動産業況指数マイナス続く 　―モデル来場悪化傾向、ビル空室は減少 　土地総合研究所がまとめた「不動産業業況等調査」（対象207社、有効回答166社）によると、10年1月1日時点の業況指数（「良い」という回答から、「悪い」という回答を差し引いて計算した数値。マイナスの場合は「悪い」の回答が多く、プラスの場合は「良い」の回答が多い）は、住宅・宅地分譲業、不動産流通業、ビル賃貸業のいずれも前回の09年10月1日時点に引き続きマイナスとなった。 　住宅・宅地分譲業の業況指数は△37.1（前回△34.2）で前回より悪化。個別の事業環境の動向指数をみると、用地取得件数が△3.2（△26.3）、成約件数が△4.3（△17.2）、在庫戸数が47.8（46.2）、販売価格の動向が△29.0（△36.8）と、4つの項目で改善がみられたが、モデルルームの来場者数は△17.2（△5.6）と、前回より悪化しており、09年4月をピークに悪化傾向にある。 　不動産流通業（住宅地）の業況指数は△47.9（△52.1）。中古を含めたマンションの各動向指数をみると、売却依頼件数が△27.3（△34.3）、購入依頼件数△34.8（△27.3）、成約件数△30.3（△35.9）、取引価格△32.1（△37.1）で、前回に引き続き「減少した」との見方が強く、戸建て、土地についても同様の傾向を示している。 　ビル賃貸業の業況指数は前回の△33.3から9.0ポイント増の△42.3と悪化した。空室の状況は△2.6（△27.3）で、減少傾向という見方が増えてきたが、成約賃料動向は△61.9（△70.0）で、依然として「低下傾向にある」との見方が強い。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　建築基準法の改正を視野に検討会を設置 　―国交省、適判の対象範囲や厳罰化など 　国土交通省は、建築基準法の見直しに向け、「建築基準法の見直しに関する検討会」（座長＝深尾精一・首都大学東京都市環境学部都市環境学科教授）を設置し、8日に初会合を開く。国交省は、1月22日付で「建築確認手続き等の運用改善の方針」を発表したが、同検討会では建築基準法の改正を視野に入れ、議論を行う。 　同検討会は、有識者や実務者25名の委員で構成。前原大臣は、（1）構造計算適合性判定（ピアチェック）制度の対象範囲（2）建築確認審査に係る法定期間（3）違反に対する厳罰化−の3つを議論するよう要請している。建築基準法の見直しは、昨年の政権交代後、前原大臣の下で検討していたが、10年度は運用改善にとどめている。国交省は、同検討会で有識者や実務者から幅広く意見を聴取し、11年度の法改正を目指す。 　前原大臣は就任時に建築基準法について「手続きをはじめ煩雑だ」と見直しの必要性に触れ、関係者からのヒアリングやパブリックコメントの募集などで、見直しに向けて議論を進めていた。しかし、9月の新政権発足から12月までの短期間で、改正建築基準法の法案づくりは難しく、10年度は法改正を見送り、運用改善にとどめていた。 　前原大臣は見直しのポイントにとして、手続き・提出書類の簡素化や厳罰化を挙げている。1月22日に公表した運用改善の方針に、そのポイントは盛り込まれているが、厳罰化については「違反設計等への処分の徹底」など、運用改善の域を出なかった。同検討会では法改正も視野に入れた議論を行う。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　新設アドバンスＲ上場、負のれん5百億 　日本レジデンシャル投資法人と合併したアドバンス・レジデンス投資法人は2日、新設投資法人として東京証券取引所に上場した。 　同投資法人は、合併により発生した負ののれん発生益を499億8700万円と試算、特別利益として11年1月期（第1期）に一括計上する予定。11年1月期（10年3月1日〜11年1月31日）の運用状況の見通しは、営業収益209億6800万円、営業利益99億2000万円、経常利益24億3800万円、当期純利益524億1700万円。発行済投資口数は72万2306口で、第1期11ヵ月間で計算した1口当たりの分配金は、8250円になる見通し。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/2　首都圏の分譲マンション賃料は2％下落 　東京カンテイがまとめた「三大都市圏・主要都市別分譲マンション賃料月別推移」によると、1月の首都圏のm²当たり賃料は前月比2.1％下落の2619円となった。賃料水準の高い都内の流通事例の割合が縮小し、神奈川県以外で賃料が弱含んだことが主な要因。前年同月比では横ばい。 　首都圏のm²当たり賃料は、東京都が前月比0.6％下落の3130円、神奈川県が0.6％上昇の2080円、埼玉県が0.8％下落の1544円、千葉県が0.8％下落の1528円。都市別では東京23区が0.7％下落の3228円、横浜市が1.8％上昇の2242円。横浜市は4ヵ月連続の上昇。近畿圏は2.9％下落で、大阪府が4.6％下落、大阪市が4.4％下落。中部圏は0.4％下落で、名古屋市が0.7％下落。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/2　不動産ファンドの市場規模は横ばい推移 　−ＡＲＥＳ調べ、運用開始を検討はゼロ 　不動産証券化協会は1日、会員社を対象とした「不動産私募ファンド実態調査」をまとめた。昨年末時点の私募不動産ファンドの市場規模（運用資産総額）は10兆8344億円となり、過去2年回答した「前年との比較可能な」前年対比では1.0％減と、ほぼ横ばいで推移したと報告している。 　08年末と昨年末の単純な比較では、市場規模は17.7％の減少となった。ただしこれは、08年には回答したが、09年には回答しなかった回答者数の減少に伴い資産額が減少しているためで、同協会では、08年末も昨年末も回答した「前年との比較可能な」回答者を抽出した調整後の前年比を示した。また、私募不動産ファンドの件数は、前年比12.7％減の689ファンド、ファンドが保有する物件数は、19.1％減の2963物件と、ともに2ケタの減少となった。 　ファンド運用の有無については、「運用を行っている」という回答が全体の55.6％にとどまり、「運用を行っていない」は44.4％となっている。「1年以内の運用開始を検討中」の回答は、回答者数133社の中でゼロだった。 　出口戦略に関しては、「リファイナンスによる継続」が全体の30.2％でトップ、次いで「Ｊリート、私募ファンド以外に売却」が28.4％となっており、「私募ファンドに売却」は22.2％、「Ｊリートに売却」は11.7％にとどまった。ただし、「Ｊリートとして上場」という回答も、全体の0.6％に過ぎないものの、1社みられた。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/1　価格・賃料変動、環境などのリスク重視 　―国交省、不動産リスク対応で情報整備 　国土交通省は、不動産の多様なリスクをマネジメントするフレームワークの構築などに取り組んでいる「不動産リスクマネジメント研究会」の検討に役立てるため、昨年末に行ったアンケート調査「企業における不動産に関するリスクとその対応に関する現状調査」の結果をまとめた。 　同調査は、08年度の決算で有形固定資産計上額が大きい順に上位500社を対象に実施したもので、有効回答は98社（一般事業会社55％、金融系27％、不動産系12％ほか）。不動産リスクとして高く認識されているのは、金融系では「価格変動リスク」や「賃料・空室率変動リスク」「金利リスク」。不動産系は価格や賃料の変動リスクに加え、「環境リスク」や「信用リスク」も重視。一般事業者については「環境リスク」や「災害リスク」などを挙げている。 　こうした不動産リスクに対してとっている具体的な対応をみると、市場リスクである価格変動や賃料・空室率変動リスクには「モニタリングの徹底」や「リーシング力の強化」、金利リスクでは「リファイナンス時期の見極め」や「借入金の分散」などの対応が指摘された。環境リスクに対しては「専門家による調査」、災害リスクには「保険的手段」などの対応の必要性が挙げられた。 　不動産リスクを評価・対応するために利用している情報では、不動産市場関連については「鑑定価格」や「取引価格」、不動産の物理的情報では「土壌汚染」や「物件基本情報」などが上位を占めた。今後充実が望まれる情報としては「取引価格」「成約賃料」「価格・成約インデックス」が挙がっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/1　東京の地価は横ばいへ、投資姿勢強まる 　―土地総研、千代田の期待利回り4％前半 　土地総合研究所は2月26日、大手不動産会社や機関投資家など36社を対象に行った「不動産投資家調査」の結果を発表した。同調査は、毎年1月と7月に実施、今回の有効回答数は25社。前回調査（09年7月）から投資家の買い姿勢が強まり、今後6ヵ月の東京の地価動向についても、横ばいとの見方が強い。 　調査結果によると、投資用不動産の購入に対する基本方針指数（積極的な回答数から消極的な回答数を差し引き、全回答で割った数値）は40.0ポイントで、前回調査の27.3ポイントより大幅に上昇した。リーマン・ショック後に調査した09年1月の10.0ポイントを底に、2期連続で10ポイント以上の上昇を示している。 　今後1年以内の投資用不動産の取得予定について、「ある」と回答したのが17社、「ない」が8社。代表的商業地における6ヵ月後の地価の見通しについては、東京の6エリアのうち、前回調査では「下落」の回答が目立ったが、「日本橋・八重洲」「銀座・有楽町」「青山・六本木・赤坂」「新橋・虎ノ門」「渋谷・原宿」の各エリアで、「横ばい」との予想が6割以上を占めた。「新宿・四ツ谷」エリアでは、「横ばい」「下落」と予想したのがともに12社あり、「上昇」は1社だった。「大阪（梅田地区など）」「名古屋（名古屋駅前地区など）」については、ともに「下落」の予想が8割近く占めている。 　希望純収益利回りについてエリア別にみると、千代田区は4％後半、中央・港区は4％後半と5％前半、新宿区・渋谷区は5％前半と5％後半、大阪・名古屋は6％台との回答が最も多い。 （提供／日刊不動産経済通信）

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