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3/12 三鬼、募集面積の増加で空室率8.66％ 3/12 高齢者の賃貸住宅整備などの事業を募集 3/12 特集 スタートする環境規制と業界対応（2） 3/11 国交省、不動産の環境性能を価格に反映 3/11 特集 スタートする環境規制と業界対応（1） 3/10 ＮＡＲ、1月の米既存住宅販売は7％減 3/9 マンションの維持管理で組合活動を支援 3/9 リバブル、青森県有財産受託物件を売却 3/8 ＣＭＢＳの担保、売り急ぎなら35％下落 3/8 今年の首都圏マンション供給4.8万戸 3/8 国交省、ＵＲ・住金機構を事前に仕分け 3/5 デフレ懸念、退店後の空き区画が増加 3/5 東急不など、戸塚東急プラザを4月開業 3/4 ＪＬＬ調査、東京オフィスは10年底打ち 3/3 土地総研、不動産業況指数マイナス続く 3/3 建築基準法の改正を視野に検討会を設置 3/3 新設アドバンスＲ上場、負のれん5百億 3/2 首都圏の分譲マンション賃料は2％下落 3/2 不動産ファンドの市場規模は横ばい推移 3/1 価格・賃料変動、環境などのリスク重視 3/1 東京の地価は横ばいへ、投資姿勢強まる

3/12　三鬼、募集面積の増加で空室率8.66％ 　三鬼商事が11日発表した2月末時点の「東京（都心5区）の最新オフィスビル市況」（基準階100坪以上、新築ビル56棟、既存ビル2587棟）によると、都心5区の平均空室率は前月比0.41ポイント上昇の8.66％となった。大型既存ビルで、オフィス縮小や解約予告がみられ、募集面積が1ヵ月で約2万6000坪増加したことが空室率を悪化させた。 　大型新築ビルの空室率は前月比0.64ポイント上昇の30.38％。前年から20〜30％で推移しており、今年に入ってからもこの水準で推移している。大型既存ビルの空室率は前月比0.39ポイント上昇の8.14％。 　都心5区の大型ビルの平均月額坪当たり賃料は1万8434円で前年同月比3186円下落、前月比でも470円下げた。大型新築ビルは、前年同月比6459円、前月比352円、それぞれ下落の2万4836円。大型既存ビルは3044円、475円それぞれ下落し、1万8236円となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/12　高齢者の賃貸住宅整備などの事業を募集 　―国交省、まちなか居住で空洞化を回避へ 　国土交通省は、高齢者、障害者、子育て世代の居住安定の確保を図る「高齢者等居住安定化推進事業」の第1回の提案募集を開始した。同事業では、先導性や普及性が優れた提案に対し、事業の実施に要する費用の一部を国が補助。10年度予算成立後に実施する。 　同事業は、高齢者や障害者などが生活支援サービスの提供を受けられる賃貸住宅の整備に関する事業や、居住の安定確保に資する先導的な提案を、一般部門と特定部門に分けて募集する。一般部門では、(1)住宅および高齢者等の居住の安定の確保に資する施設の整備(2)高齢者等の居住の安定確保に関する技術の検証(3)高齢者等の居住の安定確保に関する情報提供および普及−の3つの分野で提案を受け付ける。 　住宅の用途をより限定して募集する特定部門では、(1)生活支援サービス付高齢者専用賃貸住宅(2)ケア連携型バリアフリー改修体制整備(3)公的賃貸住宅団地地域福祉拠点化−の3つで募集をかける。第1回は4月5〜23日の期間に提案募集を行い、6月をメドに選定を行う。8月頃に2回目の公募を予定している。 　国交省は、高齢者等の居住の安定化確保を成長戦略会議の住宅・都市分科会でも議論している「高齢者のまちなか居住」の推進と結びつけ、中心市街地の疲弊・空洞化、地域の雇用という問題の解決にも取り組みたい考え。3月29日には、東京・文京区の住宅金融支援機構1階「すまい・るホール」で、「高齢者いき〜ｉｋｉまちづくりフォーラム」を開催、中心市街地での高齢者のまちなか居住の体制づくりなどで情報発信を行い、今後の全国的な展開を目指す。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/12　特集 スタートする環境規制と業界対応（2） 　・トップレベルの認定方法に見直しを要望 　　−損金参入不可の排出量取引制度に疑問も 　大手デベロッパーなどが目指しているＣＯ2排出量削減義務率が半減する「トップレベル事務所」の認定基準は、ハード面だけでなく運用・ソフト面にもわたる全228項目で、そのハードルは高い。大手各社とも「認定が取得できるものは取得していく」としているが、大手デベの所有しているオフィスビルであっても「認定を取得できるのは1棟あるかないか」と厳しい見方をする業界関係者は多い。 　認定基準が228項目と複雑で細かすぎることに加え、認定方法自体に異を唱える声も挙がっている。それは、オフィス、ホテル、商業施設などを業務系として同じカテゴリーで評価してしまう点だ。ホテルや商業施設は、接客サービス業であるため、自ずと省エネ対応に限界がある。自社ビルや単独のテナントビルに比べて評価は低くなる。大手デベの対象ビルは、オフィスだけでなく、ホテルや商業施設が混在した大規模複合ビルも多い。トップレベル事務所の認定を取得するには、複合ビルは難しい。 　ただ、新規プロジェクトに関しては「これまでＣＡＳＢＥＥのＳランクを目指していたが、これに加えトップレベル事務所をクリアする設計を採り入れていく」（森ビル）というように、今後開発する新築の大規模ビルについては、トップレベル事業所認定の取得を見据えた開発が主流になってくることは間違いない。 　東京都では、総量削減義務の履行手段として、自ら削減を図る以外に、「排出量取引制度」を用意している。排出量削減義務を達成できない場合、この制度を活用して必要な削減量を取得するという支援措置だ。排出量取引制度には、対象事業所が義務量を超えて削減した「超過削減量」、都内中小規模事業所の省エネ対策による削減量の「都内中小クレジット」、グリーンエネルギー証書などの環境価値の「再エネクレジット」、都外大規模事業所の省エネ対策による削減量の「都外クレジット」―などのクレジットを取得する方法がある。排出量取引制度の開始は11年度から。都は、削減量を取引するための算定方法や検証方法についてのルールなど詳細を今年度中に決定することにしている。 　また、排出量価格の安定化を図るため、都は省エネ機器や太陽エネルギー利用機器を導入する個人と中小企業に対する補助金制度を設け、補助金を活用した場合、その対価としてクレジットを受け取り、適宜企業へ売却できる仕組みを設けていく。中小企業に対する省エネ促進税制の予算額は80億円（10〜11年度）、個人の太陽エネルギー機器設置に対する補助金は90億円（09〜10年度）を予算化している。 　現時点で、排出量取引制度を積極的に活用する姿勢を示しているのは三菱地所。15年度からの第二計画期間に削減義務率が17％に上がることを想定し、4月から新丸ビルに「再エネクレジット」である生グリーン電力を導入する。同社では数年前からグリーン電力証書を一定規模で購入しており、再エネクレジットを確保し、今後の動向に備えていく考え。 　こうした積極的な動きがある一方、排出量取引制度についても制度の充実を求める声が挙がっている。例えば、「都内中小クレジット」。原油換算年間1500kl未満の中小規模事業所が高効率な設備を導入し、削減した排出量を取引できるという制度だが、この排出量取引制度に参加するためには任意である地球温暖化対策計画書を都に提出していることが前提となる。制度内容などがいまだ不透明なうえ、オフィスマーケットが冷え込む中、余程思い切ったインセンティブを与えない限り、中小規模事業所のオーナーがコストと手間をかけて排出量取引制度に参加することはない、という見方が一般的だ。 　また、排出量取引に当たっての税務上の取扱いを問題視する向きは強い。損金参入できないため、寄付金扱いとなって税金がかかってしまうという点だ。都と税務当局の調整はついていない。 　・ビル取引は削減義務状況の確認が不可欠 　こうした排出量取引が活発化するのは、第一計画期間の最終年度である14年度という見方が強い。それに伴って、排出量取引価格の高騰が懸念されるが、オフィスビル自体の取引への影響も囁かれている。物件取引によって、所有者が変われば削減義務も新たな所有者に移転する。このため、取引に当たって、排出量削減義務対象となっているビルなのか、削減義務の履行状況がどうなっているか、などのデューデリジェンスが不可欠になってくる。 　証券化された案件の場合、排出量削減義務を負うのはＪリートであれば投資法人、私募ファンドであればＳＰＣ。現在運用している大規模ビルや商業施設、ホテルについての削減義務を負うのは運用会社となる。各運用会社とも必要な改修を行っていく一方、テナントとの協議の場を設けて排出量削減義務達成に向けた検討を始めている。 　環境性能に優れた建物は、資産価値、市場価値が高い。多くの事業者は環境対策に前向きに取り組もうとしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/11　国交省、不動産の環境性能を価格に反映 　−情報集積・提供でポータルサイト創設 　国土交通省は10日、環境価値を重視した優良な不動産（環境不動産）への投資促進を図るため、「第2回環境価値を重視した不動産市場のあり方研究会」を開き、とりまとめに向けた議論を行った。不動産の経済価値と社会価値が乖離しない市場形成を目指して、環境不動産の情報提供をしていく方針を打ち出した。 　環境不動産の経済価値について同研究会では、供給側とユーザーがどのように捉えているかを分析。「東京都マンション環境性能表示」の届け出をしているマンションと、していないマンションを比較した場合、届け出をしたものの方が募集価格が5.9％高いという分析結果を紹介した。また、環境性能が高い住宅に対して、一定の負担を支払う意思がユーザーにあるとのアンケート結果も紹介し、供給側もユーザーも環境不動産に対する付加価値を認識していると報告した。 　情報整備については、国内外の不動産投資家に対し、環境不動産への意識についてアンケートを実施。環境不動産への投資について、「関心がある」「やや関心がある」と答えたのは、海外投資家が8割程度、国内投資が5割程度と開きがみられた。一方、不動産投資での環境・社会に対する国内投資家の貢献意識は高いという調査結果も報告。環境不動産が普及していく潜在性がみられるが、そのためには環境不動産に関する経済価値や優良事例などの情報を広めるための「環境不動産ポータルサイト」が必要だとしている。 　同研究会は3月中にとりまとめを行う。国交省は今後、ポータルサイトの立ち上げなどで、環境不動産の普及を後押ししていく考え。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/11　特集 スタートする環境規制と業界対応（1） 　東京都の「温室効果ガス排出総量削減義務」と政府の改正省エネ法の完全施行が4月1日からスタートする。制度のポイントは何か、不動産業界にどこまで影響を及ぼすのか。そして、業界・各社はどう対応していくのか。環境規制を巡る動向を特集する。 　・都のCO2規制、設備改修や運用改善で 　　　−大手デベ、各ビルに協議会設置して対応 　20年度に00年度比25％の温室効果ガス削減を目指す東京都は、都内の大規模事業所を対象に、温室効果ガスの総量削減を義務付ける都独自の環境規制を4月から開始する。その補完的な措置として、全国で初めてとなる排出量取引制度を来年4月から導入する。 　都の「温室効果ガス排出総量削減義務」は、02〜07年度までのいずれか連続する3ヵ年度の平均を基準排出量とし、エネルギー使用量が原油換算で年間1500kl以上の事業所が対象となる。対象となった事務所は、都に対して、削減対策などについて報告する「地球温暖化対策計画書」の作成・報告義務を負う。現時点で該当する事業所数は1400ヵ所。このうち工場が300ヵ所、業務系事務所が1100ヵ所で、オフィスビルは600ヵ所といわれている。対象事業所は義務履行に向けて、自ら削減対策を実施するほかに、排出権取引によって削減量を取得する手段が用意されている。削減義務を負うのは建物の所有者だが、所有者以外にも、事業所のほぼすべてを使用しているテナントなどについては、個別に省エネ対策などの計画書を提出する義務が生じる。 　大手不動産会社は、都内に大規模なオフィスビルを所有しており、その多くが都の環境規制の対象となってくることは間違いない。主要な不動産会社の状況をみると、三井不動産は現時点でオフィスビル15物件、ショッピングセンター2物件、ミッドタウンの18物件が対象になる。三菱地所は丸ビルや新丸ビルなどの所有ビルで約30棟、森ビルは六本木ヒルズをはじめとする14物件が該当してくる。 　都の環境規制では、10〜14年度までを第一次計画期間、15〜19年度までを第二次計画期間として、それぞれに削減義務率を設定。第一次計画期間における削減義務率をみると、オフィスビル等（�T‐1区分）については基準年度比8％となっている。ただ、省エネ性の高さなど「トップレベル事業所」に認定されれば、削減義務率はその2分の1、または4分の3に減少される。そうした軽減措置が講じられているものの、第二次計画期間になると、削減義務率は業務産業部門の平均で約17％となる見通しで、極端に厳しくなることが予想されている。 　大手不動産会社は、こうした削減義務に対してどう対応していくのか。三井不動産は、（1）設備改修（2）設備運用改善（3）テナントリレーション（4）データ管理−の4項目にテーマを分け、その対応を策定している。このうち、設備改修については、国土交通省主催の「09年度住宅・建築物省ＣＯ2推進モデル事業」に採択された「名古屋三井ビルディング本館」の省ＣＯ2改修プロジェクト（09年秋着工、11年度竣工）を通じ、その効果の検証を進めていく考え。具体的には、築23年を経過した名古屋三井ビルディング本館で、ハード面として熱源・空調システムの省ＣＯ2改修技術を導入。ソフト面では、データ分析と調整を継続的に行い、最適運用を図る一方、ビルオーナー・管理者とテナントが一体となった「省ＣＯ2協議会」を開催し、専有部分の省ＣＯ2を推進していくことにしている。 　こうした取組みは、三菱地所や森ビルでも実施する。地所は、ビルごとに「地球温暖化対策協議会」を設置した。テナントに省エネへの協力依頼とともに、設備運用面での対策などを協議しているほか、エネルギー効率に配慮した設備のチューニングを行うなど地道な取組みを進めている。森ビルも各ビルに協議会を設置し、都の環境規制に対するテナントの理解を深める努力を展開している。 　・トップレベル事務所の認定取得目指す 　オフィスビルにおける設備更新などの大規模改修は、15年から20年というのが一般的なサイクル。都の環境規制に対応するため、大規模改修を前倒しするという動きは、コスト面などを含めて難しい状況にある。都の環境規制がスタートする第一次計画期間と大規模改修の時期が合えばいいが、大手各社であっても都合よく当てはまるケースは少ないというのが実情のようだ。特に、森ビルは対象となるオフィスの竣工が00年以降の物件が多く、大規模改修の時期まではまだ時間がある。 　実際、熱源などの設備改修ではなく、設備運用改善やテナントリレーションシップによるＣＯ2排出量削減の効果はある程度限られてしまう。あるデベロッパーの試算によると、設備運用改善の効果は2〜3％だといわれている。 　このため、大手デベを含め、対象となる事業所の多くは、削減義務率が半減される「トップレベル事務所」の認定取得に意欲的な姿勢をみせている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/10　ＮＡＲ、1月の米既存住宅販売は7％減 　全米リアルター協会（ＮＡＲ）がまとめた1月の米国既存住宅販売戸数は、季節調整済み年間ベースで前月比7.2％減の505万戸となり、2ヵ月連続で減少した。前年同月比では11.5％の増加。既存住宅の在庫数は前月比0.5％減の327万戸。 　既存住宅販売戸数の内訳は、年間ベースで戸建住宅が前月比6.9％減の443万戸、コンドミニアムとコープが8.1％減の62万戸。地域別では、北東部が10.9％減の82万戸、中西部が6.9％減の108万戸、南部が7.4％減の187万戸、西部が5.2％減の128万戸。既存住宅の中間価格値は前年同月比横ばいの16万4700ドル（1ドル＝90円換算で約1482万円）。差し押さえによる抵当権回収物件などの取引が全体の38％と4割近くあることが価格水準を抑えている。 　ＮＡＲのチーフエコノミストであるローレンス・ユン氏は、「今回の販売戸数の落ち込みは、少し冷静に考える必要があり、住宅市場の回復がまだまだであることを意味するものかもしれない」と警戒している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/9　マンションの維持管理で組合活動を支援 　―国交省、調査・診断経費などに補助金 　国土交通省は、良質な分譲マンションのストック形成を促進するため、「マンション等安心居住推進事業」を実施する。同事業では、マンションの維持管理・再生に取り組む「管理組合等の取組みの支援に係る事業」と「地域レベルの相談体制の整備等に係る事業」の2つの事業を支援。応募受付は5月26日までで、6月末に選定結果を発表する。 　「管理組合等の取組みの支援に係る事業」では、マンションの維持管理・再生について、ソフト面やハード面のあり方を見直すマンション管理組合などを対象に支援を行う。補助対象となるマンションは、「管理の適正化を図るマンション」「第三者管理方式に取り組むマンション」「老朽マンション」「団地型マンション」の4タイプ。管理組合等は、これらのマンションでの課題解決の検討に関する調査や診断、計画作成に係る経費の補助を受けられる。具体的には、エレベーター設置のための調査・検討経費や長期修繕計画を見直すための調査・診断経費などが補助対象となる。エレベーター設置費用などの工事費は対象外。 　補助額は1マンション当たり1年間500万円を限度とし、補助率は50％。ただし、直近3年間のマンション全体の管理費および修繕積立金の収入合計額の平均月額が119万円以下であるなど、経済的負担能力が脆弱だと認められた場合は、300万円までは定額補助とし、300万円を超えた分については50％補助する。 　「相談体制の整備等に係る事業」では、マンション管理組合の活動を支援する法人に、専門家のスキルアップのための人材育成研修費用を全額補助する。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/9　リバブル、青森県有財産受託物件を売却 　東急リバブルは、青森県から昨年受託した県有財産6物件の売却業務について、2月末までに全物件を地元の法人などに売却した。 　リバブルが受託した県有財産は、県内外の大規模な物件で、「旧市営住宅」（青森市、敷地面積5592m²）、「農林総合研究センター旧圃場」（黒石市、3万6170m²）、「旧多賀台団地」（八戸市、9786m²）、「旧白銀台団地」（同、4151m²）、「八戸工科学院三沢校グランド」（三沢市、9863m²）、「職員公舎」（名古屋市天白区、敷地面積315m²、延床面積242m²）。同社は、県有財産の売却および売却アドバイザリー業務の受託契約を昨年締結。都道府県レベルのＰＲＥでは、他県の業者が単純売却業務だけでなく、アドバイザリー業務を受託した事例は全国で初めて。同社は、青森県からアドバイザリー報酬のほか、売却価額の仲介手数料を得た。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/8　ＣＭＢＳの担保、売り急ぎなら35％下落 　―フィッチが分析、発行時より2割ダウン 　国際的な格付け会社、フィッチ・レーティングスは、格付けレポート「2009年日本のＣＭＢＳサーベイランス〜レビューの結果と傾向」をまとめた。国内ＣＭＢＳ（商業用不動産担保ローン証券）の担保不動産価格が、証券の発行時と比べて平均で21％下落しており、これを売り急いだ場合は35％の下落になると分析している。 　フィッチは、リーマンショック後の危機から金融環境が安定化に向かいつつあることや、日本でＣＭＢＳの償還期がピークを迎える「ＣＭＢＳ2010年問題」に際し、国内ＣＭＢＳの格付けすべてについて見直しを行った。このうち、担保不動産価格の見直し対象としたのは812物件。ＣＭＢＳ発行時のフィッチによる評価額は、総額約1兆9500億円、平均キャップレートは5.5％水準だった。見直しの結果、担保不動産の評価総額「修正フィッチバリュー」は、21.4％下落して1兆5325億円、キャップレートは6.7％に上昇した。 　また、償還期限に迫られ、売り急いだ場合の「フィッチ・ストレスセール・バリュー」は、35.0％下落して1兆2671億円、キャップレートは8.2％と試算した。ＣＭＢＳ発行時期別では、06年以降の担保不動産の下落幅が大きかった。 　ただし、これまでに担保物件が売却されるケースは限定的。同社マネージング・ダイレクターの工藤仁章氏は、「米欧と比べ、日本のＣＭＢＳの担保不動産は、キャッシュフローを生み、安定的。物件を急いで売るという状況にはなっていない」とみている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/8　今年の首都圏マンション供給4.8万戸 　―トータル予想、着工も6〜7万戸に回復 　トータルブレインは、09年の首都圏マンション市場を総括し、10年の市場見通しを示したレポートをまとめた。09年は、08年に売り出した高値継続物件の販売が長期化したほか、着工済み物件の販売数が減少したため、新規物件が市場に出てこなかったと分析。10年はこうした08年、09年の着工済み未供給物件と今年の着工分が年内の供給に回ることも予想されるため、供給ボリュームは前年比1.2万戸増の4.8万戸に回復すると予測している。建築費の下落と建築確認手続きの迅速・簡素化を背景に、着工数も09年の4万戸から6万〜7万戸に回復すると予想する。 　同社は、10年のマンション分譲事業は活性化するとみる。建築費が大幅に下落し、売値調整が進展しているほか、金融機関の融資姿勢が09年後半から中堅デベロッパー以下を含めて好転していること、エンドユーザーの購入意欲が継続していることを理由に挙げている。ただし、税制と低金利が追い風となり販売環境は改善している一方で、デフレ経済下にあり、単価そのものよりグロスを抑えた価格設定が必要と指摘する。 　用地仕入れについては、マンション用地の取り合いに変化はないとしたうえで、都内・近郊に限定せず、郊外部であっても過去の市場実績、直近2年間の需給バランス、今後の供給材料を見て判断すべきとし、地元1次取得層のニーズがなくなったわけではないので、郊外エリアはチャンスであると指摘している。 　レポートでは最後に、10年はマンション市場回復の起点となる年と位置付け、各デベにとって大きなチャンスがあり、この1年の動きが今後に与える影響は大きいと結んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/8　国交省、ＵＲ・住金機構を事前に仕分け 　―行政刷新会議、独法への天下りを根絶 　国土交通省は、政府の行政刷新会議が今春に予定している独立行政法人の事業仕分けを前に、自助努力として、住宅金融支援機構と都市再生機構（ＵＲ）の見直しをする検討会を開始した。行政刷新会議でも事業仕分け第2段として、独立行政法人と公益法人の業務・組織の見直しに取り掛かった。 　馬淵副大臣1日の会見で、事業仕分けに先立って住金機構とＵＲの組織・業務形態の見直しをしていることについて、「特に重要だと思われるものについて検討会を開いた」としている。ただ、「単純に不要だという議論ではない」ともしており、過去の経緯や資産状況、住民への対応など、さまざまな視点から議論していく方針を示した。 　事業仕分けの第2段を4月か5月に予定しており、枝野幸男行政刷新担当相は4日のオープン記者会見で、「公務員ＯＢがやったほうがいい仕事であれば国が直接やればいい。外部に委託するということは、公務員以外に仕事を委託したほうがいいということ。」と、国の機関である独法や政府系の公益法人に公務員ＯＢがいることを問題視した。ただ、各省庁が独法や公益法人と連携するところまでは否定せず、「連携が必要であれば役所から現役の者が出向すればよい」と、あくまで問題を公務員の天下りとした。 　行政刷新会議では広く意見を聞くため、インターネットサイト「ハトミミ・ＣＯＭ」を通し、独法の見直しについての意見・提案を23日まで募集。同サイトは1月18日〜2月17日の期間に、個人・法人・団体などから計4841件の意見・提案を受け付けている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/5　デフレ懸念、退店後の空き区画が増加 　−ＳＣ協、既存施設の売上は17ヵ月連続減 　日本ショッピングセンター協会がこのほどまとめた10年1月の「ショッピングセンター（ＳＣ）販売統計調査報告」によると、既存ＳＣの売上高は前年同期比5.3％減の4976億8916万円で、リーマンショックが発生した一昨年9月から17ヵ月連続の落込みとなった。前月縮小したマイナス幅も1.9ポイント拡大し、回復期待が後退した。 　立地別の販売動向にみると、中心地域に立地するＳＣと郊外地域に立地するＳＣは、ともに前年同月比5.5％減。特に郊外地域のマイナス幅は前月から3.6ポイント悪化し、厳しい販売動向を示している。地域別では、北海道が前年同月比1.4％減の132億79万円、九州・沖縄が3.2％減の360億3439万円とマイナス幅が小さいのに対し、中部が7.9％減の538億7494万円、北陸が6.9％減の150億5691万円と落込み幅が大きい。 　政令指定都市をみると、福岡市が0.7％増と微増ながら唯一プラスに転じ、札幌市が1.2％減、神戸市が1.6％減とマイナスではあるものの、他の政令指定都市に比べて回復の兆しを見せている。 　同協会では、「年末のセール前倒しによる反動から、年明けのバーゲンなどが伸び悩んだ」と分析。また、最近の消費傾向として「来店客数の落込み以上に、衣料品を中心とした度重なる再値下げの実施や低価格志向の浸透により、客単価の下落に歯止めがかからない」とデフレへの懸念を示している。テナント動向では、キーテナントの売り場縮小、テナント退店後の空き区画の増加といった懸念材料を挙げている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/5　東急不など、戸塚東急プラザを4月開業 　−駅前再開発ビルでカジュアル主体の56店 　東急不動産と東急コミュニティーは、戸塚市の「戸塚駅西口第1地区第二種市街地再開発事業」で、特定建築者として横浜市に代わって開発を進めてきた大規模駅前施設「戸塚西口共同ビル」が2月末に竣工、同ビルの一部（保留床）を取得して運営する商業施設「戸塚東急プラザ」を4月2日からオープンする。 　同再開発事業は、ＪＲ戸塚駅西口駅前の約4.3haを施行区域とし、12年度までに駅前施設や交通広場、公共施設を整備する事業。東急不などが開発した「戸塚西口共同ビル」は、再開発事業のシンボル的な施設となるもので、地下2階地上7階建て、建築面積約1万100m²、延床面積約7万800m²の規模。地元地権者が中心となって運営する「トツカモール」（111店舗）と東急不などが運営する「戸塚東急プラザ」で構成されている。 　「戸塚東急プラザ」は、地下1階から地上4階までの約9812m²を利用し、56店舗の出店のもとで開業する。上質で値ごろ感のあるカジュアルなライフスタイルをコンセプトとし、「東急ストア」をキーテナントに「無印良品」や「アフタヌーンティ・ティールーム」「有隣堂」、横浜初出店となるユナイテッドアローズのカジュアルブランド「コーエン」などが出店する。09年1月に設立した商業施設運営専門会社・東急不動産ＳＣマネジメントに運営を委託する。同社の運営施設は5施設となる。 　戸塚西口共同ビルは、建築物の環境性能を総合的に評価するＣＡＳＢＥＥ横浜認証制度のＡランクを取得している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/4　ＪＬＬ調査、東京オフィスは10年底打ち 　―供給限られテナント縮小・集約落ち着く 　ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）がまとめた、東京を中心とする不動産市場の分析と今後12ヵ月を予測した「09年第4四半期不動産調査レポート」によると、東京のＡグレードオフィスビルの空室率は前期比0.7ポイント上昇の6.5％だった。月額坪当たりの賃料は前期比4.9％、前年同期比28.2％それぞれ下落の3万182円。市場の低迷が続くが、同社では10年に空室率はピークに達すると分析している。 　09年に計画されていたオフィス供給は約20万m²で、第4四半期に千代田区でオフィス床面積約1万9000m²を供給する「平河町森タワー」（延床面積約5万2000m²）が竣工し、計画どおり年間の供給を終えた。09年の供給量は、08年に引き続き控え目であったが、オフィスの集約・縮小や新規需要の低迷から、空室率は前期比0.7ポイント上昇した。月額坪当たり賃料は4.9％の下落で、下落幅は前回の6.9％から縮小しているが、フリーレントが増加しており、実際の下落率はさらに高いとみられる。 　第4四半期は、新規開発計画の発表数が増加し、「六本木21・25森ビル計画」（延床面積約5万5000m²、11年着工予定）、「京橋三丁目1地区」都市計画（同約11万6000m²、13年竣工予定）などの計画が発表された。デベロッパーが市況回復に向けて動き始めた様子が伺えたが、同社は「供給は2年先まで限定的な量にとどまる」と分析している。 　今後12ヵ月の見通しについて同社は、「オフィス集約に伴う空室の増加は間もなく一巡する」とし、「今後12ヵ月にかけて、空室率はピークを迎え、賃料と価格は底打ちする」と予測。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　土地総研、不動産業況指数マイナス続く 　―モデル来場悪化傾向、ビル空室は減少 　土地総合研究所がまとめた「不動産業業況等調査」（対象207社、有効回答166社）によると、10年1月1日時点の業況指数（「良い」という回答から、「悪い」という回答を差し引いて計算した数値。マイナスの場合は「悪い」の回答が多く、プラスの場合は「良い」の回答が多い）は、住宅・宅地分譲業、不動産流通業、ビル賃貸業のいずれも前回の09年10月1日時点に引き続きマイナスとなった。 　住宅・宅地分譲業の業況指数は△37.1（前回△34.2）で前回より悪化。個別の事業環境の動向指数をみると、用地取得件数が△3.2（△26.3）、成約件数が△4.3（△17.2）、在庫戸数が47.8（46.2）、販売価格の動向が△29.0（△36.8）と、4つの項目で改善がみられたが、モデルルームの来場者数は△17.2（△5.6）と、前回より悪化しており、09年4月をピークに悪化傾向にある。 　不動産流通業（住宅地）の業況指数は△47.9（△52.1）。中古を含めたマンションの各動向指数をみると、売却依頼件数が△27.3（△34.3）、購入依頼件数△34.8（△27.3）、成約件数△30.3（△35.9）、取引価格△32.1（△37.1）で、前回に引き続き「減少した」との見方が強く、戸建て、土地についても同様の傾向を示している。 　ビル賃貸業の業況指数は前回の△33.3から9.0ポイント増の△42.3と悪化した。空室の状況は△2.6（△27.3）で、減少傾向という見方が増えてきたが、成約賃料動向は△61.9（△70.0）で、依然として「低下傾向にある」との見方が強い。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　建築基準法の改正を視野に検討会を設置 　―国交省、適判の対象範囲や厳罰化など 　国土交通省は、建築基準法の見直しに向け、「建築基準法の見直しに関する検討会」（座長＝深尾精一・首都大学東京都市環境学部都市環境学科教授）を設置し、8日に初会合を開く。国交省は、1月22日付で「建築確認手続き等の運用改善の方針」を発表したが、同検討会では建築基準法の改正を視野に入れ、議論を行う。 　同検討会は、有識者や実務者25名の委員で構成。前原大臣は、（1）構造計算適合性判定（ピアチェック）制度の対象範囲（2）建築確認審査に係る法定期間（3）違反に対する厳罰化−の3つを議論するよう要請している。建築基準法の見直しは、昨年の政権交代後、前原大臣の下で検討していたが、10年度は運用改善にとどめている。国交省は、同検討会で有識者や実務者から幅広く意見を聴取し、11年度の法改正を目指す。 　前原大臣は就任時に建築基準法について「手続きをはじめ煩雑だ」と見直しの必要性に触れ、関係者からのヒアリングやパブリックコメントの募集などで、見直しに向けて議論を進めていた。しかし、9月の新政権発足から12月までの短期間で、改正建築基準法の法案づくりは難しく、10年度は法改正を見送り、運用改善にとどめていた。 　前原大臣は見直しのポイントにとして、手続き・提出書類の簡素化や厳罰化を挙げている。1月22日に公表した運用改善の方針に、そのポイントは盛り込まれているが、厳罰化については「違反設計等への処分の徹底」など、運用改善の域を出なかった。同検討会では法改正も視野に入れた議論を行う。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/3　新設アドバンスＲ上場、負のれん5百億 　日本レジデンシャル投資法人と合併したアドバンス・レジデンス投資法人は2日、新設投資法人として東京証券取引所に上場した。 　同投資法人は、合併により発生した負ののれん発生益を499億8700万円と試算、特別利益として11年1月期（第1期）に一括計上する予定。11年1月期（10年3月1日〜11年1月31日）の運用状況の見通しは、営業収益209億6800万円、営業利益99億2000万円、経常利益24億3800万円、当期純利益524億1700万円。発行済投資口数は72万2306口で、第1期11ヵ月間で計算した1口当たりの分配金は、8250円になる見通し。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/2　首都圏の分譲マンション賃料は2％下落 　東京カンテイがまとめた「三大都市圏・主要都市別分譲マンション賃料月別推移」によると、1月の首都圏のm²当たり賃料は前月比2.1％下落の2619円となった。賃料水準の高い都内の流通事例の割合が縮小し、神奈川県以外で賃料が弱含んだことが主な要因。前年同月比では横ばい。 　首都圏のm²当たり賃料は、東京都が前月比0.6％下落の3130円、神奈川県が0.6％上昇の2080円、埼玉県が0.8％下落の1544円、千葉県が0.8％下落の1528円。都市別では東京23区が0.7％下落の3228円、横浜市が1.8％上昇の2242円。横浜市は4ヵ月連続の上昇。近畿圏は2.9％下落で、大阪府が4.6％下落、大阪市が4.4％下落。中部圏は0.4％下落で、名古屋市が0.7％下落。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/2　不動産ファンドの市場規模は横ばい推移 　−ＡＲＥＳ調べ、運用開始を検討はゼロ 　不動産証券化協会は1日、会員社を対象とした「不動産私募ファンド実態調査」をまとめた。昨年末時点の私募不動産ファンドの市場規模（運用資産総額）は10兆8344億円となり、過去2年回答した「前年との比較可能な」前年対比では1.0％減と、ほぼ横ばいで推移したと報告している。 　08年末と昨年末の単純な比較では、市場規模は17.7％の減少となった。ただしこれは、08年には回答したが、09年には回答しなかった回答者数の減少に伴い資産額が減少しているためで、同協会では、08年末も昨年末も回答した「前年との比較可能な」回答者を抽出した調整後の前年比を示した。また、私募不動産ファンドの件数は、前年比12.7％減の689ファンド、ファンドが保有する物件数は、19.1％減の2963物件と、ともに2ケタの減少となった。 　ファンド運用の有無については、「運用を行っている」という回答が全体の55.6％にとどまり、「運用を行っていない」は44.4％となっている。「1年以内の運用開始を検討中」の回答は、回答者数133社の中でゼロだった。 　出口戦略に関しては、「リファイナンスによる継続」が全体の30.2％でトップ、次いで「Ｊリート、私募ファンド以外に売却」が28.4％となっており、「私募ファンドに売却」は22.2％、「Ｊリートに売却」は11.7％にとどまった。ただし、「Ｊリートとして上場」という回答も、全体の0.6％に過ぎないものの、1社みられた。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/1　価格・賃料変動、環境などのリスク重視 　―国交省、不動産リスク対応で情報整備 　国土交通省は、不動産の多様なリスクをマネジメントするフレームワークの構築などに取り組んでいる「不動産リスクマネジメント研究会」の検討に役立てるため、昨年末に行ったアンケート調査「企業における不動産に関するリスクとその対応に関する現状調査」の結果をまとめた。 　同調査は、08年度の決算で有形固定資産計上額が大きい順に上位500社を対象に実施したもので、有効回答は98社（一般事業会社55％、金融系27％、不動産系12％ほか）。不動産リスクとして高く認識されているのは、金融系では「価格変動リスク」や「賃料・空室率変動リスク」「金利リスク」。不動産系は価格や賃料の変動リスクに加え、「環境リスク」や「信用リスク」も重視。一般事業者については「環境リスク」や「災害リスク」などを挙げている。 　こうした不動産リスクに対してとっている具体的な対応をみると、市場リスクである価格変動や賃料・空室率変動リスクには「モニタリングの徹底」や「リーシング力の強化」、金利リスクでは「リファイナンス時期の見極め」や「借入金の分散」などの対応が指摘された。環境リスクに対しては「専門家による調査」、災害リスクには「保険的手段」などの対応の必要性が挙げられた。 　不動産リスクを評価・対応するために利用している情報では、不動産市場関連については「鑑定価格」や「取引価格」、不動産の物理的情報では「土壌汚染」や「物件基本情報」などが上位を占めた。今後充実が望まれる情報としては「取引価格」「成約賃料」「価格・成約インデックス」が挙がっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/1　東京の地価は横ばいへ、投資姿勢強まる 　―土地総研、千代田の期待利回り4％前半 　土地総合研究所は2月26日、大手不動産会社や機関投資家など36社を対象に行った「不動産投資家調査」の結果を発表した。同調査は、毎年1月と7月に実施、今回の有効回答数は25社。前回調査（09年7月）から投資家の買い姿勢が強まり、今後6ヵ月の東京の地価動向についても、横ばいとの見方が強い。 　調査結果によると、投資用不動産の購入に対する基本方針指数（積極的な回答数から消極的な回答数を差し引き、全回答で割った数値）は40.0ポイントで、前回調査の27.3ポイントより大幅に上昇した。リーマン・ショック後に調査した09年1月の10.0ポイントを底に、2期連続で10ポイント以上の上昇を示している。 　今後1年以内の投資用不動産の取得予定について、「ある」と回答したのが17社、「ない」が8社。代表的商業地における6ヵ月後の地価の見通しについては、東京の6エリアのうち、前回調査では「下落」の回答が目立ったが、「日本橋・八重洲」「銀座・有楽町」「青山・六本木・赤坂」「新橋・虎ノ門」「渋谷・原宿」の各エリアで、「横ばい」との予想が6割以上を占めた。「新宿・四ツ谷」エリアでは、「横ばい」「下落」と予想したのがともに12社あり、「上昇」は1社だった。「大阪（梅田地区など）」「名古屋（名古屋駅前地区など）」については、ともに「下落」の予想が8割近く占めている。 　希望純収益利回りについてエリア別にみると、千代田区は4％後半、中央・港区は4％後半と5％前半、新宿区・渋谷区は5％前半と5％後半、大阪・名古屋は6％台との回答が最も多い。 （提供／日刊不動産経済通信）

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