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2006年−1月 1/31 マンション選びのこだわり点は「日照」 1/31 建築確認期間の延長や中間検査を義務化 1/30 中古マンション価格、97年以来初の上昇 1/30 新日鉄系トップリート、東証が上場承認 1/30 ＧＳ系リート、総額728億円で上場へ 1/27 国交省、高松再開発を民間再生Ｐに認定 1/27 横浜市、横浜駅周辺・関内で住宅禁止 1/27 地価・マンション価格・金利に先高感 1/26 エイブル、来年12月にＪリート上場へ 1/25 06年首都圏マンション、8万4000戸 1/24 東急不、都心型・中規模ビル開発を拡大 1/23 国交省、石綿対策で建築基準法改正案 1/23 東京カンテイ、05年中古価格は1％下落 1/23 本社調べ、05年の首都圏建売市場動向 1/20 本社調べ 05年マンション市場動向・近畿圏は3万3064戸、大阪市内集中 1/20 本社調べ 05年マンション市場動向・首都圏年間8万4243戸、1.4％減 1/20 本社調べ 05年マンション市場動向・耐震偽装問題にマンション市場揺るがず 1/19 生駒調べ、Ａクラスビル空室率1.1％ 1/18 ＰＭＣ、2本目リートは2千億円で上場 1/17 日住協、11月の首都圏建売は23区のみ減 1/17 ＳＢＩモーゲージ、リアル店舗を展開 1/17 木造住宅の耐震化更新には24〜30年必要 1/16 日銀調べ、地価見通しＤＩが上昇傾向 1/16 内閣府、地価動向とＪリートの関係分析 1/16 ＰＭＣ、単独で2本目のＪリートを組成 1/13 東証、ゴールドマン系リートの上場承認 1/13 三鬼調べ、都心ビル賃料の底入れ感拡大 1/13 キャピタル収益率、14年ぶりにプラス 1/12 リバブル、プライバシーマークを取得 1/12 大企業テナントの継続賃料、1割が上昇 1/10 丸紅、中国・上海で住宅事業を加速化 1/6 北側国交相、不動産投資市場整備を強調

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1/31　マンション選びのこだわり点は「日照」 　―大手デベ連合サイト、メジャー7が調査 　三井不動産や野村不動産など、マンション大手8社による新築マンションポータルサイト「メジャー7」は30日、マンション購入意向者を対象とした05年度の「新築分譲マンション購入に際しての意識調査」をまとめた。それによると、お金をかけてでもこだわりたいポイントは「日照・採光」がトップだった。 　「日照・採光が良いこと」は、昨年と同様の高ポイントで、全体の61.5％（複数回答）が挙げた。次いで「免震構造など、耐震性が高いこと」59.0％、「住みやすい間取りであること」58.7％、「駅から近いこと」57.4％などの順。また、現在マンション購入を検討している理由については、「もっと広い住まいに住みたいから」が33.2％でトップ、次いで「賃貸より持ち家の方が金銭的に得だと思うから」25.8％、「現在は金利が低く、買い時だと思うから」23.3％、「通勤に便利な場所に住みたいから」23.1％など。 　マンション購入時の比較検討ポイントとしては、「管理会社が信頼できる」が52.8％でトップ。なお「管理会社が信頼できる」は、「理想とするマンション」としてもトップの回答となった。次いで、比較検討ポイントとして挙がったのは、「大手不動産会社が分譲する」で44.2％、以下、「周辺環境が自然に恵まれている」42.3％、「大手建設会社が施工する」41.5％など。 　同調査は、昨年11月15日〜12月15日に実施。会員を対象に、ネットで実施し、回答数は5944件。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/31　建築確認期間の延長や中間検査を義務化 　―国交省、建築行政のあり方で中間報告 　国土交通省は30日、社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会（部会長＝村上周三・慶應義塾大学教授）の第3回会合を開き、耐震強度偽装問題の再発防止などに向けた中間報告案「建築物の安全性確保のための建築行政のあり方」を示した。今後パブリックコメントにかけ、最終とりまとめを行う。 　中間報告案では、「早急に講じる施策」と「引き続き検討すべき課題」に分けて提示。早急に講じる施策としては、主に（1）構造計算書等の建築書確認時の審査方法の厳格化（2）中間検査の義務付けと検査の厳格化（3）指定確認検査機関に対する監督の強化等（4）建築士に対する処分の強化等（5）建築士、建築事務所等に対する罰則の強化（6）建築主（売主）および建築事務所の瑕疵担保責任の充実（7）住宅性能表示制度の充実・強化−などを掲げている。 　建築確認制度については、偽装の有無を確実に発見するため、建築確認申請時に入力データ（電子情報）を添付させ、第三者機関が再入力・再計算できる仕組みの構築などを提案している。また、建築確認の法定期間についても、審査が厳格に行えるように現行21日としている期間の延長を求めている。 　売主の瑕疵担保責任に対しては、「その履行の実効性確保のため、瑕疵担保責任保険への加入等の措置を講じる必要がある」としているが、具体的な内容には触れず、国交省内に設置した「保険制度のあり方研究会」の議論を待つ形となっている。住宅性能表示制度については、評価結果の信頼性を確保するため、指定住宅性能評価機関の評価方法の改善などを挙げている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/30　中古マンション価格、97年以来初の上昇 　―三井不販の年間調査、住宅地＋1.5％ 　三井不動産販売は27日、今年1月1日時点の「首都圏住宅地価格・中古マンション価格動向」をまとめた。中古マンションの年間変動率が＋0.2％と97年の調査開始以来、初の上昇に転じたほか、東京23区の住宅地価格の年間変動率は＋5.8％と上昇基調が鮮明になった。 　四半期（05年10〜12月）の変動率は、住宅地が＋0.9％、中古マンションが＋0.3％と、ともに前期（05年7〜9月）と同じ上昇率。エリア別にみると、住宅地は東京23区が＋2.1％で7四半期連続の上昇となったほか、東京市部、横浜市・川崎市が上昇。中古マンションは東京23区、東京市部、横浜・川崎市を除く神奈川県、千葉県がプラスとなった。 　年間変動率は、住宅地が＋1.5％と、3ヵ月前の調査時点の＋0.6％に続いて上昇、プラス幅が拡がった。中古マンションは調査開始以来のプラスとなり、今後の上昇基調が見えてきた。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/30　新日鉄系トップリート、東証が上場承認 　トップリート投資法人は27日、東証から不動産投資信託証券市場への上場承認を受けた。3月1日の上場に向けて準備を本格化する。 　同投資法人は、オフィスビル・商業施設・住宅を投資対象とした総合型のリートで、新日鉄都市開発と王子不動産、住友信託銀行が出資する運用会社「トップリート・アセットマネジメント」が資産の運用を行っていく。上場に当たり、公募による新投資口14万5300口、第三者割当による新投資口9500口を発行することにしており、発行価格は2月10〜17日のブック・ビルディング期間を経て、2月20日に決定する。新投資口の発行で調達する資金と借入金により、上場時に7物件の不動産信託受益権を取得する方針。取得予定価格は1043億8600万円。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/30　ＧＳ系リート、総額728億円で上場へ 　―ホテル6件で構成、仮条件は50〜52万円 　ゴールドマン・サックス系のホテルリート、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は、ダイエーグループから取得した「神戸メリケンパークオリエンタルホテル」や「新浦安オリエンタルホテル」など、計6物件、総額728.8億円（取得価格ベース）で、2月15日、東証に上場する。 　運用会社は、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート（株）（東京・渋谷、鈴木雅之代表）。資本金は1億7000万円。このうち、95％を米ゴールドマン・サックスグループ出資のリミテッド・パートナーシップが持ち、残りの5％を森トラストグループが出資している。上場当初の運用物件は「神戸」（331室、取得価格114億円）と「新浦安」（506室、同194億円）のシティホテルのほか、ビジネスホテル「なんばオリエンタルホテル」（大阪市、257室、167億円）、リゾートホテルの「ホテル日航アリビラ」（沖縄県、397室、197億円）、ビジネスホテルの「奈良ワシントンホテルプラザ」（奈良市、204室、18億円）と「博多中洲ワシントンホテルプラザ」（福岡市、247室、38.8億円）で構成する。投資対象は、都心部をはじめ、大都市のシティホテル、全国のビジネスホテル、リゾートホテル。リゾート投資に関しては当面、スキー場やゴルフ場は対象外。 　同投資法人はこのほど、上場に向け、発行価格の仮条件を50万〜52万円に決定した。これに基き、06年8月期業績予想は12億9700万〜13億400万円、分配金は1万4147〜1万4226円に修正した。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/27　国交省、高松再開発を民間再生Ｐに認定 　国土交通省は、高松丸亀町商店街Ａ街区市街地再開発組合等から申請のあった再開発事業を25日付で都市再生特別措置法に基づく民間都市再生事業計画に認定した。 　同再開発事業（香川県高松市丸亀町1−1ほか）はＪＲ高松駅を中心とする都市再生緊急整備地域内に位置しており、高松中心市街地の代表的な商店街である高松丸亀町商店街の空洞化に対応するため、商業機能・住居環境の再生などを図る民間主導の再開発事業。事業地の敷地面積は約1万346m2の規模。計画では共同住宅・店舗・飲食店・コミュニティ施設などが混在した複合施設（地下1階地上10階建て、延床面積1万5141m2）を建設するほか、駐車場や広場、道路なども整備していく。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/27　横浜市、横浜駅周辺・関内で住宅禁止 　横浜市は、横浜駅周辺や関内地区を対象として、土地利用の増進を図ることを目的に、特別用途地区「横浜都心機能誘導地区」を設定する。住宅等の立地を禁止し、業務・商業機能と住居機能の調和を図る地区を設けた。4月1日に告示する予定。 　横浜都心部のうち、関内地区と横浜駅周辺地区について特別用途地区を追加した。「業務・商業専用地区」として、関内駅や横浜駅に近接した約45haを指定。住宅等の立地を禁止し、業務・商業機能を積極的に誘導する。「商住共存地区」は、業務・商業機能の集積と良好な住環境の誘導を図るため、一定の住宅容積率を制限する。面積は約143ha。 　また、「最低限高度地区」を一部廃止するとともに、特別用途地区内の前面道路の幅員による容積率制限を緩和する。最低限高度地区は1957年に土地の高度利用を目的に設定されたが、本来の目的を果たしていないと判断し、緩和するもの。ただ、最高限高さ制限はかかるため、建築できる高さは31ｍまでとなる。容積率の緩和は、容積率が500％以上の区域について、「前面道路の幅員に乗ずる数値」を10分の8とする。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/27　地価・マンション価格・金利に先高感 　―長谷工調べ、住宅購入意欲は高水準 　長谷工アーベストが1月初旬に行った「顧客マインド調査」の結果によると、金利やマンション価格、地価などに対する先高感が、前回調査時（05年9月）に比べて、いずれも13〜18ポイント（Ｐ）の幅で増加していることがわかった。 　景気動向については、「次第によくなる」が59％（前回調査比15Ｐ増）、「横ばい」が28％（14Ｐ減）と景況感が大きく上昇している。株価の続伸、企業業績の上昇、消費意欲の向上などが主な理由。金利動向については「徐々に上昇」が74％（13Ｐ増）、「横ばい」が17％（14Ｐ減）。量的緩和解除が予測される中で、金利水準上昇を予測する声が主流となっている。 　マンション価格の動向については「徐々に上昇」が43％（16Ｐ増）、「下降」が12％（9Ｐ減）となり、いずれも振れ幅が02年の調査開始以来最大となった。デフレの終焉により価格が底を打ったとする回答のほか、耐震強度偽装問題を契機とした品質強化が価格を押し上げるとの声もあった。地価動向についても「徐々に上昇」が54％（18Ｐ増）、「横ばい」が5％（8Ｐ減）だが、都心部と再開発エリアに限定されるとする意見が大半だった。 　「住宅の購入を検討しているか」の問いに対しては、「検討中」が58％（3Ｐ増）、「一時見合わせ」が37％（3Ｐ減）と大きな変化は無かった。依然として住宅購入検討意欲は高水準を維持している。 　同調査は、首都圏で受託販売している分譲マンションのモデルルーム来訪者を対象に、アンケートをメール配信し回答を得た。有効回答件数は292件。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/26　エイブル、来年12月にＪリート上場へ 　―7百億円規模、1〜2億円の住居対象 　エイブルグループは、来年12月をメドに全国のレジデンシャルを運用資産としたＪリートの上場を目指す。グループ会社で、私募不動産ファンドを運用しているアジリティー・アセット・アドバイザーズ（ＡＡＡ）がＪリート設立のための準備室をこのほど設置し、具体的な検討に入った。 　上場時の資産規模は700億〜800億円を想定している。運用対象は、エイブルが拠点を置く全国主要都市の賃貸住宅で、1物件当たり1億〜2億円程度の小規模なレジデンシャルを積極的に組み込んでいくことによって、物件数の多いポートフォリオを組成し、「リスク分散のために大数の法則が働くようにする」（海保欣司・ＡＡＡ社長）。 　物件の取得については、エイブルの賃貸仲介ネットワークをプラットフォームとするほか、ＡＡＡが運用している私募ファンドの物件を組み込んでいく。エイブルの店舗体制は昨年9月末時点で、直営店舗367店、ＦＣ店198店の全国565店舗体制を敷いているが、08年3月期末までに1000店舗を目指す。 　ＡＡＡは、昨年3月に運用を開始した第1号ファンド「ＡＡＡレジデンシャル・ファンドI」に続いて、近く第2号ファンドを立ち上げるほか、15億円以上の案件を中心に開発型ファンド事業にも着手する。年間300億円のペースで預かり資産を積み上げていく。 　海保社長は、「現在のマーケットは住宅系のリートにとってやや厳しいが、今後は落ち着いてくる。準備室では、リートの特徴や財務戦略などを検討している。安定運営型のリートの形をつくりたい」と話す。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/25　06年首都圏マンション、8万4000戸 　長谷工総研の予測、近畿圏は3.2万戸 　長谷工総合研究所は、「05年マンション市場の総括と06年の見通し」と題したレポートをまとめた。06年の新規マンション供給は、首都圏8万4000戸（前年実績比243戸減）、近畿圏3万2000戸（1064戸減）といずれも減少するが、高水準の供給が続くと予測している。 　地域別に見ると、首都圏では23区内のみが好調を維持し3万3000戸（1975戸増）。神奈川県は2万3000戸（799戸減）、埼玉県は9000戸（1341戸減）、千葉県は1万戸（116戸減）、都下は9000戸（308戸増）を予測。 　近畿圏では、大阪市が9300戸（194戸減）と減少するが、6年連続で9000戸超。阪神間は4200戸（380戸増）、北摂は5000戸（562戸増）。西宮、宝塚、豊中の各市で大規模物件の供給が予定されているため。05年に増加に転じた神戸市は3800戸（835戸減）、東大阪、南大阪、京都市もすべて減少する。 　レポートでは、事業主の供給能力は高く、首都圏で8万4000〜9万戸、近畿圏で3万2000〜3万4000戸の可能性があると指摘。しかし、市況を見極めながら、供給を行う傾向が継続することから、下限値での供給予測となった。 　販売状況の予測では、首都圏の年間平均初月販売率82％、年間累計販売率は93％、近畿圏は同76％、89％と05年実績並み。景気回復による所得増、住宅ローン金利も低水準で推移することがその理由。ただ、事業用地の取得価格が上昇していることから、高分譲単価物件の販売推移を注視する必要があると見ている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/24　東急不、都心型・中規模ビル開発を拡大 　―6物件が進行中、投資効率のよさに着目 　東急不動産は、延床面積2万m2前後の都心型・中規模の「アッパーミドルクラスビル」の開発を拡大する。このほど2物件のプロジェクト用地を取得し、現在、計6物件のプロジェクトを進めている。 　同社は、投資効率の良さとリーシングの良さから、他の総合不動産会社が参入しきれていない中規模オフィスビルに的を絞って、事業展開を進めている。ジャパンリアルエステイト投資法人への売却が決まった「あおぞら銀行本店跡地開発プロジェクト」（延床面積5万8900m2、三菱地所・ドイツ証券と共同開発）、三菱地所とともに共同開発中の「汐留Iー２プロジェクト」（延床面積11万9000m2）などを除くと、現在開発中のプロジェクトは、いずれも都心・中規模オフィスビル案件。6月に千代田区内幸町の「内幸町東急ビル」（地下1階地上13階建て、延床面積約1万4000m2）、11月に「日本橋Ｍ計画（仮称）」（同地下2階地上11階建て、約1万7000m2）が竣工する予定。 　また、07年には、東京都中央区日本橋の別のビル（約1万9000m2）や、東京都港区港南の住宅を含む複合ビル（約2万m2）が竣工予定。最新の都心・中規模ビルは、テナント需要が堅調で、投資家からの引き合いも高いことから、取り組みを積極化している。 　同社の植木正威社長は、「オフィスビル市況は、改善が進み、空室が縮小、賃料も上昇傾向にある。新規開発は、プロジェクト用地を確保しており、順調に推移している」と話している。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/23　国交省、石綿対策で建築基準法改正案 　国土交通省は、環境省が今国会に提出する「石綿（アスベスト）による健康等に係る被害の防止のための大気汚染防止法等の一部を改正する法律案」（建築基準法など4つの法律を改正する一括法案）が20日の閣議で決定されたことから、石綿使用を規制する建築基準法改正案の内容を明らかにした。 　改正案では、建築物に使用されている石綿による健康被害を防ぐため、吹付けアスベストやアスベスト含有吹付けロックウールなど飛散のおそれのあるものの使用を規制していく。また、増改築時における除去を義務付けるほか、アスベストの飛散のおそれのある場合の勧告・命令等の実施、報告聴取・立入検査の実施、定期報告制度による閲覧の実施などの施策を講じる。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/23　東京カンテイ、05年中古価格は1％下落 　東京カンテイがまとめた3大都市圏・主要都市別中古マンション価格（70m2当たり）の05年年間集計によると、首都圏の中古マンション平均価格は2480万円（平均築年数17.5年）で、前年比1.0％下落と4年ぶりに前年を下回った。人気のあった価格帯の高い東京都内の物件が前年に比べて品薄になり、流通量が減ったため。 　首都圏をエリア別にみると、東京都が前年比0.4％下落の3128万円（平均築年数19.0年）、神奈川県が1.2％下落の2186万円（15.9年）、埼玉県が0.9％上昇の1704万円（15.8年）、千葉県が0.1％下落の1659万円（16.9年）と、埼玉以外はいずれも下落した。 　近畿圏は0.6％下落の1610万円（16.7年）で下落基調が続いているが、下落幅は縮小する傾向にある。中部圏は1.8％下落の1347万円（15.1万円）で、前年のプラスから再びマイナス。 　同時にまとめた05年12月の首都圏の中古マンション価格は、前月比3.5％上昇の2543万円で、7ヵ月ぶりに2500万円台を回復した。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/23　本社調べ、05年の首都圏建売市場動向 　―発売19％増の7574戸、契約率57％ 　不動産経済研究所がまとめた「2005年の首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、昨年1年間の発売戸数は7574戸で、前年比1247戸、19.7％の増加となった。とりわけ茨城県がつくばエクスプレス（ＴＸ）の開通効果によって3倍増となったほか、埼玉県と神奈川県は2ケタの大幅増加となった。売れ行きの状況をみると、月間契約率の平均は57.0％（前年比3.0ポイント減）。 　地域別の発売戸数は、◇東京都2231戸（前年比3.5％増、シェア29.5％）◇千葉県2071戸（同8.0％増、同27.3％）◇埼玉県1373戸（同71.0％増、同18.1％）◇神奈川県1782戸（同25.5％増、同23.5％）◇茨城県117戸（同277.4％増、同1.5％）。 　平均価格は453に.9万円で、前年比2.0万円（0.04％）のダウン。エリア別では、◇東京都5330.6万円（同4.0％上昇）◇千葉県3782.5万円（同1.3％下落）◇埼玉県3530.3万円（同0.2％上昇）◇神奈川県5203.5万円（同0.01％上昇）◇茨城県4154.6万円（同68.8％上昇）。茨城県の上昇はＴＸの開通に伴って「研究学園葛城ミリオンアベニュー」（事業主＝旭化成ホームズほか12社、平均価格6114万円）などの高額物件の供給によるもの。 　なお、05年12月の発売は594戸（前年同月比13.3％減）、平均契約率は57.2％（同6.0Ｐ減）、平均価格は4480.7万円（同6.8％下落）。05年12月末の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は968戸（同47戸増）。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/20　本社調べ 05年マンション市場動向・近畿圏は3万3064戸、大阪市内集中 　―契約率平均76.9％で在庫減、単価上昇 　昨年一年間の近畿圏（2府4県）のマンション発売戸数は3万3064戸で、前年比3.8％の増加となった。大阪市部は9494戸で、01年以降5年連続して9000戸超えとなった。20階建て以上の超高層マンションは3117戸と調査史上最高を記録した。初月申し込み・契約率平均は76.9％で、前年比0.5ポイントのアップとなった。 　戸当たり平均価格は3164万円で、前年比13万円、0.4％のダウン、m2単価は42.6万円で、0.6万円、1.4％のアップで、平均価格は2年ぶりにダウン、平均単価は3年連続のアップとなった。平均専有面積は74.27m2で、前年比1.7％狭くなった。05年年末時点の販売在庫は3854戸で、前年末比490戸の減少。今年は大阪市内の鶴見区や城東区、大阪府下では枚方市や守口市、寝屋川市で大量発売が予定され、年間では3万2000戸程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/20　本社調べ 05年マンション市場動向・首都圏年間8万4243戸、1.4％減 　―都区部シェア36.8％で10ポイント減る 　―契約率平均82.6％、単価0.9％下落 　不動産経済研究所は19日、「2005年の首都圏マンション市場動向」を発表した。全体の供給は7年連続の8万戸突破となる8万4243戸。前年に比べ1186戸、1.4％の減少で、史上第7位に当たる。前年に史上最多の3万9147戸の供給を記録した都区部は、3万1025戸にとどまった。シェアも36.8％と、前年の45.8％から大きく減少している。 　エリア別の供給実績は、都区部3万1025戸（シェア36.8％）、都下8962戸（同10.6％）、神奈川県2万3799戸（同28.3％）、埼玉県1万341戸（同12.3％）、千葉県1万116戸（同12.0％）。都区部の供給減（20.7％）により、東京都全域では前年比15.8％減の3万9987戸と、1998年以来7年ぶりに4万戸を下回った。一方で、埼玉県、千葉県は供給が1万戸を超えており、この2県が共に1万戸を上回るのは、02年以来3年ぶりのこと。埼玉県、千葉県は着工でも大幅な伸びを示しており、06年も引き続き堅調な供給を維持するものとみている。 　売れ行き面では、初月契約戸数の合計が6万9545戸、月間契約率の平均が82.6％と、1996年以来9年ぶりに8割の大台を突破し、前年（79.0％）を3.6ポイント上回った。また、在庫分を含む累積の契約戸数は7万8793戸、累積契約率は93.5％となり、前年（91.4％）を2.1ポイント上回った。 　価格面をみると、平均価格は4107万円で、前年比3万円、0.1％のアップ。m2単価は54.5万円で、前年比0.5万円、0.9％のダウン。戸当たりは微騰ながら3年連続のアップとなった。エリア別で見ると、平均価格、単価ともにアップしたのは都区部、都下、神奈川県で、供給を伸ばした埼玉県、千葉県はいずれも下がっている。これは、供給各社が郊外での市場の状況を計るために、価格を抑えて反応を見たことによるもの。億ションの発売は1095戸で、前年（878戸）に比べて217戸、24.7％の増加。1住戸の最高額は「虎ノ門タワーズレジデンス」（港区）の8億5000万円。 　05年年末の販売在庫は5992戸で、前年末（7900戸）比1908戸の減少。年末としては、1989年（4222戸）以来の低水準となった。即日完売は2万2454戸（シェア26.7％）、公庫融資付きは5万7089戸（同67.8％）。 　なお、今年の供給予測は8万5000戸前後で、0.9％程度の増加を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/20　本社調べ 05年マンション市場動向・耐震偽装問題にマンション市場揺るがず 　―12月首都圏供給1万戸超え、契約率上昇 　05年12月の首都圏のマンション供給戸数は前年同月比6.4％減の1万132戸、契約率は4.5ポイントアップの82.3％となった。注目されていた耐震偽装問題の影響は、この調査時点では現れていない。 　平均価格は3906万円で前年同月比95万円、2.4％、m2単価は51.7万円で0.1万円、0.2％、それぞれダウン。m2単価は4ヵ月連続のダウンとなった。 　エリア別の供給戸数、契約率、平均価格、m2単価は以下の通り。▽都区部＝3360戸、84.2％、4663万円、64.9万円▽都下＝1067戸、78.8％、3723万円、46.3万円▽神奈川県3549戸、85.6％、3644万円、48.1万円▽埼玉県＝838戸、72.3％、3231万円、43.7万円▽千葉県1318戸、77.5％、3258万円、40.1万円。　都下（同月30.8％増）が大幅増で1000戸を超え、埼玉（同月56.3％増）、千葉（同月28.6％）も大きく戸数を伸ばした一方で、都区部（26.0％減）は落ち込んだ。 　専有面積は75.51m2で前年同月（77.18m2）に比べ2.2％の縮小。100m2以上の住戸は50物件452戸となり、シェアは4.5％。 　即日完売は1993戸（シェア19.7％）、公庫融資付きは6669戸（65.8％）。月末時点の販売在庫は5992戸で、前月末の5202戸に比べて790戸増加した。なお、1月には3500戸程度の供給を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/19　生駒調べ、Ａクラスビル空室率1.1％ 　生駒データサービスシステムは、四半期ごとに実施している全国主要都市の「賃貸オフィス市場動向」の05年12月時点における調査結果をまとめた。それによると、東京Ａクラスビルをはじめ、東京23区・主要5区・横浜市といったエリアの空室率が改善している。 　東京Ａクラスビルの空室率は1.1％で、前回調査（05年9月）から0.6ポイント（Ｐ）改善した。05年9〜12月に竣工したＡクラスビルは1棟だったが、満室で稼働。空室を保有するＡクラスビルは、前回調査の全体の4割弱から3割弱に減少するなどタイトな需給バランスが持続している。東京23区の空室率は前回調査比0.4Ｐ改善の4.0％、うち主要5区は同0.4Ｐ改善の3.6％となった。空室率が大きく改善したゾーンは、「臨海ゾーン」が2.4Ｐの改善でトップ、次いで「品川・天王洲ゾーン」（1.8Ｐ改善）、「四谷三丁目ゾーン」（1.7Ｐ改善）と続いている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/18　ＰＭＣ、2本目リートは2千億円で上場 　―1本目住宅系踏まえオフィス・商業など 　パシフィックマネジメント（ＰＭＣ）は、日本レジデンシャル投資法人（ＮＲＩ）に続いて、新たに組成する複合型のＪリートを今年秋に上場させる計画。資産規模は約2000億円で、Ｊリートの上場時における資産規模としては過去最大を見込んでいる。 　Ｊリート上場のためのブリッジファンドを資産規模197億円で組成、現在は3百数十億円規模となっている。同社では、私募ファンドとして運用している「ＰＭＣ優良オフィスファンド」で新たに組成する計画だった第6号ファンドをとりやめ、オフィスビルや商業施設などを投資対象としたブリッジファンドを組成した。 　5号ファンドまで組成している「ＰＭＣ優良オフィスファンド」は、前期末の残高の合計が740億円まで拡大しており、「投資家からの承認を得られれば、私募ファンドからさらに物件を拠出し、ブリッジファンドに組み入れていく」（高塚優社長）ほか、外部市場からも積極的に取得していく。運用対象資産は、全国のオフィスビル、商業施設やホテルなどで、ＮＲＩが住宅に特化しているため、住宅は対象としない。ＮＲＩと新たなＪリートの運用資産残高の合計を08年11月期末までに1兆円規模に拡大する。 　私募ファンドについては、一任勘定によるオポチュニティファンドを今年5月までに総資産額1000億円で組成するほか、07年11月期には、シリーズ2本目となる3000億円のファンドを立ち上げる。そのため、公的セクターに向けたソーシングを強化するための専門部隊を新設するほか、Ｍ＆Ａによるソーシングにも力を入れていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　日住協、11月の首都圏建売は23区のみ減 　日本住宅建設産業協会がまとめた首都圏の会員社による05年11月の「戸建て分譲住宅の供給動向調査」によると、供給戸数は東京23区（前年同月比13.8％減の50戸）で減少したものの、東京都下（同30.3％増の116戸）と千葉県（26.7％増の152戸）で大幅に増加した結果、前年同月比13.2％増の713戸と、2ヵ月連続の増加となった。 　建物価格は、千葉県（7.6％減の1172万円）、神奈川県（1.5％減の1104万円）で下落したが、ほかの全ての地域で上昇し、平均で4.1％上昇の1157万円。特に埼玉県（14.4％増の1177万円）の上昇幅が大きかった。平均床面積は2.6％増の99.11m2で、神奈川県（0.1％減の99.14m2）以外の全ての地域で増加した。敷地面積は東京23区（7.1％減）と東京都下（7.9％減）を除く他の全ての地域で増加した結果、平均で3.0％増の126.76m2となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　ＳＢＩモーゲージ、リアル店舗を展開 　―主要都市対象、サテライト店は千店以上 　ＳＢＩグループ（北尾吉孝代表）のモーゲージバンク、ＳＢＩモーゲージ（東京・六本木、円山法昭代表）とモーゲージブローカーのＳＢＩ・モーゲージ・コンサルティング（同、同）は16日、両社共同で、住宅ローンを中心にグループ関連の金融商品を扱うリアル店舗「ＳＢＩモーゲージ六本木」をオープンした。 　新店舗は、ＳＢＩグループが本社を置く六本木一丁目の「泉ガーデンタワー」4階に開設した。公庫提携ローン「フラット35」や、自社住宅ローン「グッド住宅ローン」のほか、17社と提携する保険商品も扱い、06年度中に投資信託商品も取り扱いを開始する予定。ＳＢＩモーゲージは、インターネット営業をベースに、昨年12月段階で残高1500億円を達成している。今後は、大阪、名古屋、札幌、福岡など、全国主要都市にリアル店舗をオープンし、残高の拡大を加速する。また、フランチャイズ方式や、代理店方式の採用を検討しており、主要都市のリアル中核店とは別に、全国規模で都市郊外部に、モーゲージブローカーによるサテライト店を1000店舗以上、出店する計画である。 　店舗開設に当たり、挨拶した北尾・グループ代表は、「リアルな店舗は、固定費がかかり、収益をあげる形にしなければならないが、顧客中心主義を追求していく上で、ネットだけでは限界があった。新店舗は、グループ全体にとっての実験の場であり、将来的には、総合的なマネーショップとしていくことを構想している。ネットとリアルをうまく融合していきたい」と述べた。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/17　木造住宅の耐震化更新には24〜30年必要 　―木耐協が調査、建て替え以外に補強も 　日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協、小野秀男理事長）は16日、「木造住宅の耐震性に係わる現状とあり方に関する調査報告書」を明らかにした。調査報告書によると、年間約50万棟が建て替え更新されたとしても、耐震補強が必要な住宅の解消には24〜30年を要し、建て替え更新だけでなく、耐震補強対策も必要であると指摘している。 　調査報告書では、建築学会の調査結果と木耐協調査結果、政府の中央防災会議の被害想定の3つの方法から「耐震補強が必要な住宅戸数」を推計。全木造住宅（戸建て、長屋、共同住宅等）は約1220万〜約1490万棟、戸建てに限ると約1165万〜約1437万棟となっている。仮に年間50万戸が建て替え更新（自然耐震更新）されたとして「耐震補強が必要な住宅」の解消に24〜30年を要すると試算した。しかし、実際の自然耐震更新は年間約10万棟程度しかなく、耐震化の効果は望めないと分析。強制的な対策が必要であると強調している。 　また同時に、03年度時点の自治体における木造住宅の耐震支援の状況をまとめている。「耐震診断」支援制度を整備している都道府県は19（市町村ベースでは912）、「耐震補強」支援制度を整備している都道府県は25（同268）で、調査報告書では「耐震診断と耐震補強とは一体的に制度整備されておらず、耐震診断のみを支援している自治体も少なくない」と指摘。支援実績に関しても、耐震診断支援と耐震補強工事補助の実績は連動せず、耐震補強工事実績が少ないと分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/16　日銀調べ、地価見通しＤＩが上昇傾向 　日本銀行は、05年12月に行った「生活意識に関するアンケート調査」（全国20歳以上の4000人対象）の結果を明らかにした。同調査では、今後の地価動向についても調査しており、地価見通しＤＩ（「上昇する」との回答割合から「下落する」との回答割合を差し引いた数値）は3.2で、05年6月の前回調査（2.7）に比べて0.5ポイント上昇した。 　今後の地価動向に対する回答をみると、「上昇する」との回答が16.8％（前回調査16.4％）とわずかに増え、「下落する」が13.6％（同13.7％）でほぼ横ばいだった。また、「わからない」との回答が12.6％（同26.5％）と半減する一方、「しばらくはこの程度だと思う」が56.9％（同42.7％）と大幅に増加した。地価見通しＤＩは、04年6月調査からプラス数値に転じており、地価上昇を予測する傾向が強まっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/16　内閣府、地価動向とＪリートの関係分析 　―活発な収益不動産投資が地価底入れ要因 　内閣府は、このほどまとめた「日本経済2005−2006」の中で、地価動向とＪリートの関係について分析している。昨年9月公表の基準地価で下落幅縮小が鮮明になった要因として、「収益型不動産に対する投資の活発化などにより、利便性や環境に優れた都心部地域に店舗・事務所・マンション等の需要が増加したこと」を挙げ、都心部で地価底入れの様相を呈してきた時期と、Ｊリート市場の拡大が一致していると分析している。 　05年6月末時点でＪリートが保有している499物件の内訳は、東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）が半数近くを占め、23区で6割以上、関東地方で8割近くに達している。上場企業等が売却した不動産売買額の推移から、「買手としてＳＰＣやＪリートなどの投資目的法人の比率が約4割まで急上昇しており、不動産投資資金の流入が地価底入れの要因の一つになっている」としている。 　また、Ｊリート市場をみる上での今後の留意点についても触れ、（1）地価の動向（2）オフィスビル賃料の動向（3）金利の上昇−の3点を挙げた。地価動向については、地価上昇に伴う物件取得コストの上昇がリートの収益率低下につながることを懸念。オフィスビル賃料動向では、賃料の先行き期待が上昇に転じると、収益価格（取得価格）の上昇に通じて利回りが低下し、金利が上昇した場合はレバレッジの高いリートほど負債コストが増加して収益を圧迫されると指摘している。 　報告書では、Ｊリートが金融資産としての魅力を増していけば、地価等に好影響を与えていくとしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/16　ＰＭＣ、単独で2本目のＪリートを組成 　―住居系に続きオフィス・商業施設を運用 　パシフィックマネジメント（ＰＭＣ）は、日本レジデンシャル投資法人（ＮＲＩ）に続く2本目のＪリートを立ち上げる。オフィスビルと商業施設などを運用対象とし、今期（06年11月期）中の上場を目指す。 　運用会社は、昨年2月に100％出資により設立した「パシフィック・コマーシャル・インベストメント（株）」で、昨年11月に投資信託・投資法人法に基づく投資信託委託業の認可取得を金融庁に対して申請した。ＰＭＣが設立母体となるＪリートは、レジデンシャルに特化したＮＲＩに次いで2本目となる。全額スポンサーとして複数のリートを運用するのは、初めてのケースとなる。 　2本目のＪリートを立ち上げることによって、預かり資産残高の積極的な拡大を図っていく。前期（05年11月期）末の預かり資産残高は5226億円となっているが、08年11月期までの今後3年間で残高を2兆円まで拡大する計画。このうち、開発案件は2100億円を見込んでいる。 　私募ファンドの運用では、従来から取り組んでいる複数のオフィスビルファンドに加えて、昨年7月から新たに都市型商業ビルに特化したファンドを立ち上げるなど、投資対象のカテゴリーを広げている。さらに総資産規模1000億円を目指した一任勘定によるファンドの運用を開始するなど、不動産投資ファンド事業を急ピッチで拡大。昨年12月には、住居系アセットマネジメントをよりシステマティックに展開していくための新会社「スマート・アセットマネジメント・システムズ（株）」を設立している。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/13　東証、ゴールドマン系リートの上場承認 　東京証券取引所は12日、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人の上場を承認した。投資対象資産をホテルとリゾート施設に特化したリートで、上場は2月15日。 　運用会社はゴールドマン・サックス・グループと森観光トラストが出資したジャパン・ホテル・アンド・リゾート。公募による新投資口8万7000口を発行する予定で、発行価格は27日〜2月3日のブックビルディング期間を経て決定する。上場時に6物件の取得を予定しており、取得予定価格は728.8億円。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/13　三鬼調べ、都心ビル賃料の底入れ感拡大 　三鬼商事は12日、05年12月末時点の「東京都心5区の最新オフィスビル市況」を明らかにした。それによると、都心5区の平均空室率は4.22％で、前月から0.06ポイント（Ｐ）の改善、前年同月と比べると1.88Ｐの大幅改善。また、賃料相場は、都心5区の平均賃料は1万7844円で、前年同月水準から1.52％上昇しており、「平均賃料に底入れ感が拡がった」と同社では分析している。大型新築ビルの平均賃料は同1.05％上昇の2万5675円、大型既存ビルは同2.03％上昇の1万7785円。 　大型新築ビルの平均空室率は、前月比0.15Ｐ低下の3.36％に改善。05年は大規模ビルなどが18棟完成したが、大部分のビルが満室や高い入居率で稼働しており、12月末の募集面積は4320坪と前年同月水準（8692坪）から半減している。また、大型既存ビルの平均空室率は同0.05Ｐ低下の4.24％で、エリアを問わず空室解消が進んでいる。特に値ごろ感のある好条件の大型ビルに成約が相次ぎ、好条件の揃ったリニューアルビルや築年数の浅い大型ビルに品薄感が出てきている。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/13　キャピタル収益率、14年ぶりにプラス 　―住信基礎研、総合収益率も軒並み上昇 　住信基礎研究所は、最新データ（2004年分）に基いた「不動産投資インデックス・ＳＴＩＸ」をまとめた。それによると、04年のキャピタル収益率は0.3％と、プラスに転じたほか、総合収益率は、千代田区丸の内と新宿区でやや下落したものの、千代田区神田や中央区日本橋をはじめ、その他のエリアで軒並み上昇した。 　キャピタル収益率は91年以降、マイナスが続き、下落は年々縮小していたが、プラスとなったのは14年ぶり。一方、総合収益率は、千代田区丸の内が前年比0.9ポイント下落の5.4％、新宿区が同0.6ポイント下落の2.8％と、やや下落した。両エリアは、インカム収益率、キャピタル収益率ともに前年比で下落。同研究所では「97年頃から高水準にあったためで、ほぼ横ばいの推移にある」と説明している。丸の内と新宿以外では、収益率は上昇した。 　その他エリアの状況は、▽千代田区神田＝1.8ポイント上昇の6.4％▽中央区日本橋＝1.7ポイント上昇の7.4％▽中央区銀座＝1.0ポイント上昇の6.6％▽港区新橋＝1.8ポイント上昇の6.2％▽港区赤坂＝4.2ポイント上昇の9.6％▽渋谷区＝1.4ポイント上昇の4.5％▽大阪＝2.3ポイント上昇の6.3％。調査対象9エリアのうち、上昇エリアは、前年の5エリアから、今回は7エリアに増加した。 　インカム収益率に関しては、97年以降5.0〜6.2％で推移。特にここ数年は、変動幅が小さくなる傾向があるという。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/12　リバブル、プライバシーマークを取得 　東急リバブルは、（財）日本情報処理開発協会（ＪＩＰＤＥＣ）から「プライバシーマーク」の認定を取得した。 　プライバシーマーク制度は、日本工業規格ＪＩＳ Ｑ　15001「個人情報保護に関するコンプライアンス・プログラムの要求事項」に適合し、個人情報について適切な保護措置を講ずる体制を整備している事業者を認定しており、事業活動に関して「プライバシーマーク」の使用を認める制度。同社の有効期間は06年1月17日〜08年1月16日。 （提供／日刊不動産経済通信）

1/12　大企業テナントの継続賃料、1割が上昇 　―森ビル調べ、賃借予定が解約予定上回る 　森ビルは11日、東京23区内の資本金上位1万社を対象とした「2005年　東京23区オフィスニーズに関する調査」をまとめた。それによると、「新規賃借予定」が「解約・縮小予定」を上回り、オフィス需要が堅調であることを確認したほか、05年中の契約更新による賃料上昇事例が全体の約1割となることなどが分かった。 　アンケートに回答したのは2134社。このうち、継続賃料動向については、511社から回答を得た。その結果、継続賃料が「上がった」との回答は、約10％に相当する49件あった。継続賃料については、前年はアンケートを行っておらず、単純対比はできないものの、「前年に賃料上昇はほとんどなかったとみられる」（同社）ことから、05年になって1割分の賃料上昇が発生した形。回答の中で最も多かったのは、継続賃料が「同じ」の54％、280件。継続賃料が「下がった」のは36％、182件で、「同じ」の方が20ポイント近く上回った。また、アンケート調査段階では、契約更新を協議中で、オーナー側から「値上げ」を提示されているケースが全体の45％あった。「現行と同じ」は41％、「値下げ」は14％にとどまっている。 　オフィス需要に関しては、「新規賃借予定」が16％、「解約・縮小予定」は9％だった。前年調査では、新規賃借予定が18％、解約・縮小予定が10％で、それぞれ前年比でやや減少した。ただ、2003年以降、オフィス需要が顕在化している中での微減であり、同社では「オフィスビル需要は堅調であることがみてとれる」と分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）