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2006年−2月 2/28 ＭＲＤ、中京圏で賃貸住宅市場に回復感 2/28 住宅性能評価実施有無を重説に追加へ 2/27 金融商品取引法、特定共同事業も対象 2/24 エイ・ピイ、ＭＭ21に5つ星ホテル誘致 2/23 住宅リフォーム市場、5年後に8兆円 2/23 瑕疵保険は建売も対象、制度案詰め急ぐ 2/21 免震・制震戸建て、05年度に1.7万戸 2/21 200戸以上の大規模物件が市場を牽引 2/21 東急ホーム、ドイツ住宅計画を本格始動 2/20 4月から重説に耐震診断と石綿調査追加 2/17 生駒、オフィス需要の伸張が全国に拡大 2/17 1月の首都圏建売、発売16％減415戸 2/17 モリモト系リートが3月22日に上場 2/17 ＮＥＣ本社・晴海トリトンなど核に上場 2/15 1月の首都圏マンション、契約7割維持 2/15 平均3492万円、m2単価46.3万円 2/15 供給5％増の16万7560戸、5.85兆円 2/14 ＪＩＯ、木造既存住宅の点検保証を開始 2/14 クリードのＪリートが3月15日上場 2/14 国土審、不動産投資市場拡大に向け議論 2/13 西新宿朝日生命ビル再開発が都計決定 2/10 三鬼調べ、都心空室率が3％台に改善 2/10 住宅瑕疵保証、下旬に最終とりまとめ 2/10 シンガポールのフィリップ、日本で投資 2/9 リート運用会社が複数Ｊリート設立へ 2/8 国交省と経産省、中心市街地対策を展開 2/7 東建、期間70年超の定借マンション 2/7 政府、住生活基本法案などを閣議決定 2/6 特集 住生活基本法で何を実現するか（5）/・三浦不動産流通経営協会理事長 2/6 コロニー、旧ダイエー福岡事業黒字化へ 2/3 勤労者住宅協、民事再生法を申請 2/3 偽装事件でも86％が購入意思変わらず 2/3 東建、有明で超高層1100戸を計画 2/3 グローバルＡ、関西特化の私募ファンド 2/2 価格10％上昇がマンション売行き分岐点 2/2 公庫の市場調査、マンションが大幅改善 2/1 東急リバブル、経常益2倍超の伸び

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2/28　ＭＲＤ、中京圏で賃貸住宅市場に回復感 　ミサワエムアールディー（ＭＲＤ）は、「春の入学・転勤シーズンにおける賃貸市場速報」をまとめた。それによると、需給状態は単身者用・ファミリー用とも「供給過多」回答が主流だが、供給過剰感はわずかに緩み、今後の家賃動向においては、「若干上昇」見通しが微増した。調査実施日は2月10日。 　首都圏では、単身者用の67.7％、ファミリー用の68.9％が「供給過多」と回答したものの、前回調査（05年9月）より改善した。家賃相場については、単身者・ファミリー用とも「若干下降」が主流で5割を占めるが、「横ばい」回答が増加して4割以上に達した。全体的には供給過多や家賃の下降は続いているものの、その傾向は緩んでいる。 　一方、中京圏では「供給過多」回答が大幅に減少し、「需給均衡」回答が上昇、ファミリー用では約半数を占めて主流となった。調査項目に加えられた95年2月期以来、3大都市圏において「需給均衡」が主流となったことはない。家賃相場では「横ばい」がともに6割を占めて安定感が強く、今後の家賃見通しにおいても、ファミリー用では「横ばい」見通しが急増して8割超を占めるなど、市場の改善が急速に進んでいることがうかがえる。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/28　住宅性能評価実施有無を重説に追加へ 　―国交省、構造など個別性能は今後検討 　国土交通省は、耐震強度偽装問題を受け、住宅の購入者等の保護を図るため、住宅の取引に際して「住宅性能評価の実施状況を開示する」など、宅地建物取引業法の重要事項説明に追加することを決めた。現在、耐震診断とアスベスト調査を重要事項説明に追加する宅建業法施行規則の改正手続きが進められており、これらの手続きに併せて、住宅性能評価の実施状況についても追加する方針。 　偽装問題を契機に、住宅の構造などの性能を評価・表示し、評価書の交付を受けた住宅に関する紛争は裁判外の紛争処理の対象となる住宅品質確保促進法に基づく「住宅性能表示制度」がクローズアップされた。住宅性能評価の過程で偽装を見抜けず、評価書を交付するといった事案が1件発生したが、今後は指定住宅性能評価機関の評価方法等を改善する一方、住宅の品質を確保し、消費者保護を図る制度として同制度の普及促進が不可欠と判断。住宅の取引に際し、同制度による性能評価の実施状況を開示することにした。 　ただし、現段階では住宅性能表示を実施しているか、否かを説明するにとどめる方向で検討しており、住宅の構造などの個別性能を説明することに関しては、今後検討していくことにしている。 　同制度に関しては、4月から現行9項目の性能評価に「防犯性能」を加えるほか、6月の改正消防法（住宅用防災機器の設置義務化）の施行に伴い、火災時の安全に関する性能表示基準等を改正することにしている。なお、住宅性能評価の実施は任意のため、04年度における実施率は新築住宅全体の約14％にとどまっているのが現状。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/27　金融商品取引法、特定共同事業も対象 　―少数の私募ファンド、行為規制柔軟適用 　金融庁は、金融商品を幅広く規制する「金融商品取引法」（仮称）の概要を固めた。同法は現行の証券取引法を改正し、これまで縦割り規制であった投資性の強い金融商品をすき間なく横断的に規制するもの。金融庁では3月初めまでに法案をまとめ、3月7日、あるいは法案提出期限の同10日の閣議決定後、速やかに上程する方針。 　同法が対象とする金融商品は、現行の証取法が対象としている国債・地方債・社債・株式・投資信託などに加え、商品ファンドや民法上の組合、商法上の匿名組合など「集団投資スキーム」（複数のものから金銭などを集め、その財産で投資・事業を行い、その投資等から生じる収益等を拠出者に分配する仕組み）の商品も包括的に対象としていく。また、不動産特定共同事業についても、同法と同様の投資家保護規制を適用していく。このため、同法に合わせて改正する他の法律とともに不動産特定共同事業法の改正を行う。 　同法では、こうした金融商品を取り扱う金融商品取引業者（投資信託委託業・投資法人資産運用業など含む）に金融庁への登録を求め、販売・勧誘面で書面交付義務や不招請勧誘・再勧誘の禁止、投資助言・運用面で善管注意義務や運用報告書の交付義務といった行為規制を課していく。 　ただし、行為規制については投資家の特性（一般投資家か、プロの投資家か）によって柔軟に適用する。プロの投資家は金融機関等の適格機関投資家や内閣府令で定める特定投資家で、数名単位の私募ファンドはプロの投資家とみなされ、行為規制の一定部分が免除される見込み。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/24　エイ・ピイ、ＭＭ21に5つ星ホテル誘致 　―横浜市から用地取得、リッツ候補に 　横浜みなとみらい21地区に、外資系高級ホテルが進出する公算が大きくなった。このほど横浜市と市土地開発公社が新港地区4街区で公募していた事業予定者が決まり、開発の意向を明らかにした。ファイブスタークラスのホテルを誘致する考えで、「ザ・リッツ・カールトン・ホテル」も候補に挙がっている。 　事業予定者は、不動産コンサルティングを手掛けるエイ・ピイホールディング（東京都渋谷区）を代表企業とするエイ・ピイホテルアンドリゾート。構成企業には五洋建設と日本設計が入っている。取得した用地は、ＭＭ21内の赤レンガ倉庫に隣接する新港地区4街区。取得価額は約46億円。敷地面積7053m2。コンベンションやアフターコンベンション機能を充実させた高級ホテルを建設する考え。建設地は高さ31ｍの制限がかけられているため、地上7階地下2階建てとする。総事業費は150億〜200億円を見込む。現在、運営委託先として外資系ホテル4社と交渉中。リッツ・カールトン・ホテルも含まれており、実現すれば全国で3ヵ所目となる。07年春に着工し、09年春竣工予定。 　エイ・ピイ社は「横浜にはインターコンチネンタルホテルなど、近未来型ホテルはあるが、5つ星クラスのホテルが無い。21世紀を迎えて、そうしたホテルの存在が必要だ」と話している。 　エイ・ピイ社はホテル、商業施設の設計・企画・デザインなどを手掛ける。現在、名古屋の金城ふ頭で商業施設を着工している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/23　住宅リフォーム市場、5年後に8兆円 　―野村総研が推計、団塊の退職金活用増加 　野村総合研究所は22日、昨年12月にインターネット上で行った「住まいのリフォームに関するアンケート調査結果」（対象＝過去3年間にリフォーム経験ある人、有効回答700件）をもとに、住宅リフォーム市場の見通しを推計した。推計では、現状７兆円程度の住宅リフォーム市場が5年後の2010年に8兆円規模まで拡大すると予想している。 　住宅リフォーム市場の現状分析をみると、築10年未満までは「住環境のグレードアップ」を理由とするリフォームが大部分を占め、築10年以上を過ぎると「家の老朽化」や「設備の故障」を背景とするリフォームが増えると分析。リフォームのピークは築25〜30年前後で、この時期に水回りや内装、外装などのリフォームが同時に発注される傾向となっている。リフォームの発注については、リフォーム専門店に発注している割合が最も多く、全体の27.3％を占めている。 　市場の予測では、10年に向けて団塊世代が定年を迎え、高度成長時代に大量に建てられた団塊世代の住宅が築25〜35年に差しかかり、退職金を活用したリフォームが増加すると推計。また、住宅の耐震化を支援する耐震改修補助や税優遇などを背景に耐震リフォームが推進されるとし、今後5年間で市場規模が1兆円増えて8兆円規模に拡大するとみている。 　こうした推計をもとに、同研究所では、リフォーム業界に対し、（1）市場の多様性に対応した営業・流通戦略（2）異業種（福祉業界やエネルギー業界など）とのコラボレーション（3）品質保証のプラットフォームの構築ーといった市場をとらえるための3つの方策を提案している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/23　瑕疵保険は建売も対象、制度案詰め急ぐ 　―社整審、建築確認審査機関の出資制限も 　国交相の諮問機関である社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会（部会長＝村上周三・慶應義塾大学教授）は22日、建築物の安全性確保のための建築行政のあり方についての「中間報告」とりまとめを行った。とりまとめの議論では、住宅の売主等による瑕疵担保責任について意見が集中。同日指摘された修正については部会長預かりとなり、部会長が修正を加えた後、24日の建築分科会に「中間報告」を提出する。 　同日のとりまとめでは、1月30日の案の段階で「一定の住宅の売主等による瑕疵担保責任保険への加入等の措置を講じる必要がある」との部分ついて、分譲マンションを想定した「一定の」という文言を削除し、戸建て分譲住宅にまで保険対象の範囲を広げた。 　売主による瑕疵担保責任履行の実効を確保する具体的な手段については、国交省から「保険制度の活用、銀行等による保証を含め、幅広く検討する」との意向が示された。これに対し、不動産協会マンション・戸建住宅事業委員会委員長の栗原清・大京代表執行役副社長は「保険制度がいわれているが、保険の内容が示されないままでは検討できない」と指摘。住宅生産団体連合会監事の金指潔・東急ホーム社長は「保険、銀行等による保証、供託だけではなく、各企業の状況により、例えば業界団体等による自主保証のような多様な手段が活用できようにすべきである」との考えを示した。また、これまで保険制度導入に後ろ向きだった日本損害保険協会の吉田浩二・常務理事は「保険制度が多様な対策の中の一つの手段であるならば、新たな保険制度を構築することに協力していく」と柔軟な姿勢をみせた。 　国交省では、同部会の議論を踏まえ、瑕疵担保責任を確実に履行するための枠組みづくりを早急に進めていく。これまで学識経験者や住宅不動産業界などをメンバーとする研究会で検討してきたが、3月中旬が改正法案提出のリミットであることから、住宅・不動産業界団体や保険会社、銀行など関係者を絞った会合で最終の詰めを行っていく方針。 　「中間報告」に盛り込まれた建築確認制度見直しの主な項目は、（1）一定の高さ、一定の規模以上の建築物について、構造の専門家等による審査の義務付け（2）建築確認の法定期間の延長（3）多数のものが利用する建築物について、中間検査の義務付け（4）指定確認検査機関の公平中立性を確保するため、建築確認・検査に利害のある設計、施工、不動産取引等の関係者の出資割合の制限（5）建築確認図書の保存期間延長―など。また、引き続き検討すべき課題としては、専門分野別の建築士制度の導入、国や都道府県、特定行政庁における監督体制・審査体制の強化などを挙げた。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/21　免震・制震戸建て、05年度に1.7万戸 　―矢野経調べ、大臣認定の安価制震で拡大 　矢野経済研究所は、耐震強度偽装問題や改正耐震改修促進法の施行などで住宅の耐震性がクローズアップされている中、住宅産業の新たなマーケットとして浮上している免震や制震工法を採用した戸建て住宅の市場実態を把握するため、「免震・制震戸建て住宅の市場実態動向調査」（関連団体2団体・ハウスメーカーなど12社・免震装置メーカー3社・一般消費者495名）を実施した。 　調査結果によると、免震・制震戸建て住宅の販売実績は00年度が100戸、01年度が285戸、02年度が315戸と小さなマーケットだったが、03年度に3215戸と大幅に増加。04年度は5665戸、今年度には1万7560戸と1万戸の大台を突破し、2万戸に迫る勢いとなっている。 　03年度に販売が伸びた要因について、同研究所では「02年度までは免震戸建て住宅が主流だったが、03年度以降は導入コストが数10万円と割安な制震システムを組み込んだ一般大臣認定（型式適合認定など）の制震戸建て住宅が市場に投入されたため」と分析している。免震戸建て住宅の場合、高コストで、地盤や隣地制限によりユーザーが限られていることがネックとみられ、同研究所では今後も制震システム採用の戸建て住宅が普及してくると予測している。 　一方、一般消費者の意識レベルをみると、免震・制震戸建て住宅の認知度は免震が42.0％、制震が39.2％で4割程度。今後、免震・制震戸建て住宅を購入対象とする可能性については、約6割が意向を示しており、潜在需要が期待できるとしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/21　200戸以上の大規模物件が市場を牽引 　―長谷工調べ、都内供給から横浜・川崎へ 長谷工総合研究所は、「首都圏における大規模マンションの動向」と題したレポートをまとめた。05年も総戸数200戸以上の大規模物件が2年連続で3万戸を超え、首都圏全体に占める大規模物件の割合が40％であることから、市場の牽引役であるとしている。 　大規模物件の供給が本格化した2000年以降の新規プロジェクト数は、80前後で推移。05年は前年より2プロジェクト減少したが、供給戸数は3万3811戸と前年比1399戸増加した。総戸数400戸以上の新規プロジェクト数が27から35に増加したことに加え、1度に400戸以上の発売事例があったため。 　05年の新規プロジェクト数を地域別にみると、増加傾向だった都内23区が、35から23に大幅減少。 　一方、横浜市、川崎市では03年以降増加しており、特に川崎市は6から10に増加した。その他神奈川県、千葉県でも増加に転じ、供給エリアに変化がみられた。 　レポートでは、大規模物件のスケールメリットを紹介。05年は棟内に居住者以外も利用できる商業施設等を併設する物件や、商業施設等と一体開発された物件の供給事例、06年も駅前再開発に伴い、商業施設や公共施設が併設される物件、隣接する医療機関の提携サービスが受けられる物件、有料老人ホームが併設される物件などの例を挙げた。 　複合開発物件は、物件内における環境創造に加えて、周辺地域全体の街づくりという魅力をもっていることから、レポートでは「06年の分譲マンション市場においてもその動向が注目される」としている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/21　東急ホーム、ドイツ住宅計画を本格始動 　―第1号モデル開設、単独商品化も視野 東急ホームは、昨年提携した「フラウンホーファー研究機構」などドイツの企業・団体とコラボレートした「ドイツ住宅プロジェクト」を始動した。ドイツの先進的なノウハウを採り入れ、健康・エコロジーの取り組みを発展させる。 　共同研究の一環として「季美の森」（千葉県大網白里町季美の森南2−48−1）に第1号となるモデルハウスを建設した。延床面積166m2の2階建てで、2×6工法に外壁複合断熱システム（充填断熱＋外断熱）を付加し、断熱性を高めている。窓には気密性が高く、内開き・内倒しにより換気が容易な多機能サッシ「ドレーキップ」窓を導入するなど、ドイツの木造住宅の工法・仕様をほぼそのまま再現した。「ドレーキップ」など部材の多くはドイツから輸入した。 なお、日本の気候はドイツに比べ高温多湿だが、結露を防止する木質繊維の充填断熱材や、湿気を通しやすい紙クロスを採用することで、調湿性を高めた。今後は、日本の気象条件に適合するかどうか、性能面のデータ計測や、宿泊体験を通じて、今後の商品化の可能性を検証する。建築費は坪約100万円。 　研究成果は、北米住宅の主力商品「ミルクリーク」に導入し、性能を高めていくほか、「ドイツ住宅」として単独商品化も見据える。まずは坪60万円ほどに抑えた実需型のモデルを軽井沢や那須などの別荘地で建設する。既に土地も仕入れた。今回のプロジェクトについて金指潔社長は「北米型の輸入住宅から、世界から良い技術・建材を取り揃えた『国際標準住宅』に変っていく契機」としたい考え。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　4月から重説に耐震診断と石綿調査追加 　―国交省が省令案作成、業者に説明義務 国土交通省は17日、耐震診断とアスベスト（石綿）調査について、宅地建物取引業法上の重要事項説明に追加するための「同法施行規則の一部を改正する省令案」を策定した。同日付で国交省のホームページ上に掲載し、パブリックコメントの受付を開始した。パブコメの締切りは3月3日で、3月中に公布し、4月の早い段階から施行する。 　耐震診断に関わる重要事項説明では、1981年6月1日以前に新築された建物（旧耐震基準の建物）について、改正耐震改修促進法に規定されている技術上の指針に基づいて、指定確認検査機関や建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が行った耐震診断がある場合は「耐震診断の内容を説明する」と、宅建業法施行規則に新たに規定。重要事項説明として、建物の購入者等に対して説明することを義務付けていく。 　耐震診断の結果を説明する手段としては、（1）租税特別措置法等で規定する耐震基準適合証明書の写し（住宅ローン減税の築後年数要件撤廃に伴って行う耐震診断の結果発行する証明書）（2）住宅品質確保促進法で規定する住宅性能評価書の写し（3）指定確認検査機関等が作成した耐震診断結果評価書の写しーなどを添付することで差し支えないとしている。 　また、石綿調査については、「建物について、石綿の使用有無の調査結果が記録されているときは、その内容を説明すること」を新たに追加する。説明する内容は、調査の実施機関、調査の範囲、調査方法、調査年月日、使用の有無、石綿の使用箇所や状態など。記録に抜け落ちている項目は、売主等に確認し、それでも判明しない場合はその旨を説明するとしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/17　生駒、オフィス需要の伸張が全国に拡大 　―06年の見通し、新規供給に2極化傾向 生駒データサービスシステムは16日、全国主要都市における「05年のオフィス需給動向と06年の見通し」を発表した。それによると、05年は「景気回復による需要サイドの拡張・新設意欲が旺盛で、既存ビルを含めて新規需要が伸張した」と分析する一方、06年については「都市間において新規ビル供給に2極化の傾向が表われる」との見通しを示した。 　05年をみると、14都市（東京23区と横浜・静岡・名古屋・大阪・京都・神戸・札幌・仙台・金沢・岡山・広島・高松・福岡の各市）のうち、岡山市を除く13都市で需要成長率がストック成長率を上回り、前年の9都市から4都市増えるなど、需要の伸張傾向が全国に拡大した。需要成長率が大きかった都市は、京都市（4.8％）、東京23区（3.4％）、神戸市（3.2％）で、特に京都市は新規需要面積が調査以来最高の水準を記録した。 　06年の見通しでは、東京23区や名古屋市、札幌市、神戸市で新築大型ビルの大量供給が予定されているものの、仙台市や横浜市、福岡市など7都市では新規供給がなく、大阪市や京都市、岡山市の3都市では05年に比べて新規供給が減少するなど「2極化傾向を示す」とみている。 　3大都市をみると、東京23区の新規供給は27万2267坪にのぼり、過去5年間で03年に次ぐ水準となる見込み。また、名古屋市は名駅ゾーンで「ミッドランドスクエア」の竣工が予定されているなど、過去5年間で最高の2万5710坪が供給される見通し。一方、大阪市は新築大型ビルの供給がなく、1万坪を下回る7622坪の供給にとどまると予測している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/17　1月の首都圏建売、発売16％減415戸 　―本社調べ、契約率45.8％で前年比上昇 不動産経済研究所がまとめた1月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、月中の新規発売戸数は415戸で、前年同月比16.2％の減少となった。月間契約率は45.8％で、前年同月比2.8ポイントのアップとなった。 　発売戸数の地域別内訳は、東京都160戸（シェア38.6％、前年同月比8.0％減）、千葉県116戸（同27.9％、同5.7％減）、埼玉県27戸（同6.5％、同67.1％減）、神奈川県90戸（同21.7％、同22.4％減）、茨城県22戸（同5.3％、前年同月発売なし）。茨城県を除き軒並み減少している。 　戸当たり平均価格は4818.8万円で、前年同月（4285.9万円）比532.9万円、12.4％の上昇。地域別にみると、東京都5261.8万円（前年同月比935.9万円、21.6％上昇）、千葉県3847.5万円（同27.0万円、0.7％下落）、埼玉県3521.0万円（同255.2万円、7.8％上昇）、神奈川県5601.8万円（同218.8万円、4.1％上昇）、茨城県5108.2万円。 　平均敷地面積は141.59m2で、前年同月比3.09m2、2.1％の縮小。平均建物面積は107.40m2で、同2.32m2、2.2％の拡大。 　即日完売物件は、オーベルコート練馬春日町（有楽土地住宅販売、10戸）、エマージュ市が尾4期（東京急行電鉄、9戸）、早川城山21期（相鉄不動産、13戸）など7物件・48戸（即完率11.6％）。1月末の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は989戸で、前月末比21戸の増加、前年同月末比では増減なし。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/17　モリモト系リートが3月22日に上場 　 モリモトのＪリート運用子会社、モリモト・アセットマネジメントが運用するＪリート「ビ・ライフ投資法人」が3月22日に上場する。公募による発行新投資口数は3万7800口で、公募価格はブック・ビルディング方式（3月1〜8日）により決定する。 　募集方式は一般募集で、主幹事は大和証券ＳＭＢＣ。 　「暮らしと住まい」をコンセプトに、モリモトの開発するデザイナーズマンションを含む賃貸住宅、商業施設などを主な投資対象とする方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/17　ＮＥＣ本社・晴海トリトンなど核に上場 　―トップリート、7物件1043億円で 住友信託銀行、新日鉄都市開発、王子不動産による総合型Ｊリート、トップリート投資法人は、東京・芝の日本電気本社ビル（ＮＥＣスーパータワー）や、晴海の「晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーＹ」を核に、計7物件・総額約1043億円（取得価格ベース）で来月1日、東京証券取引所に上場する。 　中核物件のＮＥＣ本社ビル（地上39階建て・延床面積14万4476m2）は、持ち分50％分を組み入れる。残りの50％は、住友信託グループが運用する特別目的会社、アレス・インベストメント（有）が所有している。取得額は419億5000万円を予定している。また、晴海トリトンは、複数あるオフィスビルのうちの「オフィスタワーＹ」（地上40階建て）3〜15階部分・延床面積約2万4000m2分を取得する。テナントは、住友金属工業や日本トラスティ・サービス信託銀行。取得予定額は330億円。このほか、オフィスビルは「赤坂王子ビル」（東京・赤坂、延床面積1万63m2）や、「日鉄本町ビル」（大阪市、延床面積6714m2）。商業施設はイトーヨーカ堂が入居する「相模原ショッピングセンター」（神奈川・相模原、延床面積5万6351m2）を組み入れ、全７物件で上場スタートする。 　運用会社は「トップリート・アセットマネジメント（株）」（東京・日本橋、資本金3億円）。同社社長の土田京一氏は住信の出身。同社スポンサーの出資割合は、住信が38％で、新日鉄都市と王子不が各31％。なお、投資対象としては、三大都市圏や全国主要都市のオフィスビルと商業施設のほか、住宅も含む。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/15　1月の首都圏マンション、契約7割維持 　―発売3244戸で7％減、価格ダウン 不動産経済研究所は14日、1月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の新規供給戸数は3244戸で、前年同月比7.0％減、初月契約率は77.8％で、同9.6ポイントのアップと、7割台を維持した。 　戸当たり平均価格は3599万円で、前年同月（3781万円）に比べて182万円、4.8％のダウン、m2単価は50.4万円で、前年同月（52.7万円）に比べて2.3万円、4.4％のダウンとなった。 　即日完売は448戸（シェア13.8％）、公庫融資付きは1811戸（同55.8％）。1月末時点の販売在庫は5623戸で、前月末の5992戸に比べて369戸の減少となった。なお、2月の発売は7500戸前後の供給を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/15　平均3492万円、m2単価46.3万円 　《本社調べ・05年全国マンション市場動向》 　―戸当たり・単価とも3年ぶりの下落 2005年のマンション分譲価格は、戸当たり平均価格3492万円、m2単価45.2万円となった。前年（3548万円、46.3万円）との比較では、戸当たりで56万円（1.6％）、m2単価でも1.1万円（2.4％）下落している。平均価格、m2単価ともに3年ぶりの下落である。 　首都圏は戸当たり平均価格4107万円（前年比0.1％上昇）、m2単価54.5万円（0.9％下落）、近畿圏は3164万円（0.4％下落）、42.6万円（1.4％上昇）。地方主要都市の平均価格は、札幌市2837万円（1.0％下落）、仙台市2630万円（3.5％下落）、名古屋市3388万円（5.9％上昇）、広島市2906万円（5.3％上昇）、福岡市2638万円（1.2％下落）となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/15　供給5％増の16万7560戸、5.85兆円 　《本社調べ・05年全国マンション市場動向》 　―首都圏シェア微減、地方圏で発売伸びる 　―06年見込み17.4万戸、3年連続増加へ 不動産経済研究所は14日、「2005年全国マンション市場動向」を発表した。昨年1年間の全国におけるマンション供給戸数（リゾートマンションを含む）は16万7560戸となった。前年の15万9639戸と比べると7921戸（5.0％）の増加で、3年ぶりの16万戸突破となった。また、発売総額は約5兆8518億円で、前年（約5兆6648億円）比1870億円、3.3％増加している。 　圏域別の発売状況を見ると、首都圏8万4243戸（前年比1.4％減、全国シェア50.3％）、近畿圏3万3064戸（同3.8％増、同19.7％）、東海・中京圏1万826戸（同5.7％減、同6.5％）、北海道4962戸（同13.8％増、同3.0％）、東北地区5024戸（同33.8％増、同3.0％）、関東地区3740戸（同105.7％増、同2.2％）、北陸・山陰地区1402戸（同95.0％増、同0.8％）、中国・四国地区7912戸（同20.9％増、同4.7％）、九州地区1万6387戸（同19.8％増、同9.8％）となっている。関東、北陸・山陰が倍増、中国・四国、九州も大きく戸数を伸ばしている。 　このうち首都圏の供給内訳は、東京都3万9987戸（前年比15.8％減）、神奈川県2万3799戸（同8.3％増）、埼玉県1万341戸（同32.1％増）、千葉県1万116戸（同24.1％増）。近畿圏は大阪府1万8966戸（同4.9％増）、兵庫県9125戸（同0.2％増）、京都府2770戸（同1.5％増）、奈良県838戸（同28.6％減）、滋賀県1121戸（同95.3％増）、和歌山県244戸（同22.0％増）。地方中核都市では札幌市4450戸（同16.1％増）、仙台市2376戸（同59.8％増）、名古屋市3961戸（同27.6％減）、広島市1813戸（同22.3％減）、福岡市5451戸（同2.0％増）となっている。 　2006年の発売見込みは全国で約17.4万戸、2005年比で4.0％増と、3年連続で増加する見込みである。圏域別では首都圏8.5万戸（0.9％増）、近畿圏3.2万戸（3.2％減）、東海・中京圏1.2万戸（10.8％増）で、引き続き大都市圏、地方圏ともに都心化・大規模化・超高層化が進展する見込みである。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/14　ＪＩＯ、木造既存住宅の点検保証を開始 　日本住宅保証検査機構（ＪＩＯ）は、既存住宅の点検・保証制度「ビフォー・アフター・ハウス点検保証制度」を開始した。 　既存住宅の点検・保証についてはこれまで、宅建登録業者向けに限定して提供してきたが、住宅の耐用年数の向上や新築戸建て着工の減少、リフォーム市場の拡大を見越して、同社の新築住宅検査瑕疵保証制度に登録する工務店向けにもサービスを展開する。 　対象は、基礎が鉄筋コンクリート、延床面積500m2、3階建てまでの木造一戸建てで、築20年未満の住宅。保証を希望せず、点検のみの場合は築年数・基礎形状の要件はない。また、ＪＩＯは対象となる建物の建築図面確認や、床下および小屋裏の点検も実施する。基本点検料金は5万2500円から、保証料金は2万1000円から。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/14　クリードのＪリートが3月15日上場 　クリード・オフィス投資法人は13日、東京証券取引所からＪリート市場への上場承認を得た。上場予定日は3月15日。 　同投資法人はクリードがメインスポンサー。首都圏、関西圏のほか、札幌・仙台・名古屋・広島・福岡など中核都市に立地する賃貸可能面積1000〜1万m2の中規模オフィスビルを投資対象とする。上場時の新投資口の発行による調達資金や借入金により、38物件の信託受益権を取得する予定。取得予定価格は740億5000万円。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/14　国土審、不動産投資市場拡大に向け議論 　―証券化協の巻島氏らが制度整備など指摘 　国土交通省は13日、国土審議会土地政策分科会企画部会の下に設置した不動産投資市場検討小委員会（委員長＝前川俊一・明海大学教授）の第3回会合を開き、不動産投資市場の裾野を拡大するための環境整備などについて議論した。 　会合では、不動産投資市場拡大に向け、同小委員会メンバーである不動産証券化協会専務理事の巻島一郎委員、モルガンスタンレー証券マネージングディレクターの赤井厚雄委員、麗澤大学助教授の清水千弘委員の3氏が意見を述べた。巻島氏は（1）私募型ビークルや年金基金を想定した1兆円単位の投資に対する制度インフラの整備・拡充（2）不動産投資顧問業などアドバイザリー制度の充実（3）情報データの整備（4）不動産投資商品の供給促進に向けた税務改正（5）多岐にわたるプレーヤーやスキームが存在する不動産投資市場全体を理解するリーダーや人材を育成する制度の普及―など5点を要望した。 　赤井氏は、ＣＭＢＳ（不動産デットの証券化）市場の現状の課題点を挙げ、証券化を前提にローン契約書類の標準化やレポーティングの標準化、不動産に関わる基礎的情報・データの整備（インデックス整備）、ノンリコース・ローンについての教育・啓蒙活動、市場メカニズムを通じたリスク・リターンのバランスチェックの必要性などを求めた。 　また同日の会合では、国交省がイールドギャップをベースにバブル期と現在の状況を比較分析した結果を公表。「イールドギャップがマイナスにも関わらず不動産に投資されたバブル期はキャピタルゲイン期待があったが、現在はそういう状況にない」と指摘した。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/13　西新宿朝日生命ビル再開発が都計決定 　東京都都市計画審議会は、都市計画都市再生特別地区（西新宿1丁目7地区、約0.9ha）の都市計画変更など13案件を決定した。 　「西新宿」は、建築物の指定容積率が1000％から1370％に引き上げられた。同地区内の旧朝日生命ビル跡地（約5172m2）にデザイン、コンピュータ関連の専修学校、モード学園（大阪市）が新校舎を建設する。「繭」をイメージした未来的な外観で、地下2階地上50階階建て、高さ約205ｍ、延床面積約7万7700m2の高層棟と、高さ31ｍ、地下1階地上6階建てのホールで一部商業フロアも設ける。ファッション、コンピューター、医療福祉の3つの専門学校が入り、約１万人の学生が通う大規模学校となる。06年3月に着工、09年4月に開校予定。 　都計審ではこのほか、世田谷区成城8丁目の用途地域変更など12案件を都市計画決定した。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/10　三鬼調べ、都心空室率が3％台に改善 　三鬼商事が9日まとめた1月末時点の「東京都心5区の最新オフィスビル市況」によると、都心5区の平均空室率は前月比0.23ポイント下げの3.99％に改善し、4年2ヵ月ぶりに4％台を割り込んだ。平均賃料も前月比145円アップの1万7989円となり、賃料相場に底離れ傾向がでてきた。 　大型新築ビルをみると、平均空室率は前月比4.02ポイント上昇の7.38％であったが、これは一時的な傾向で「募集状況は依然好調で、市況の回復は持続する」と同社では分析している。平均賃料は同531円アップの2万6206円と、賃料の回復傾向が鮮明になってきている。一方、大型既存ビルの平均空室率は同0.32ポイント改善の3.92％で、3％台に回復した。テナント企業の引き合いが強く、借り換え移転や館内増床が相次いだためで、平均賃料も同87円アップの1万7872円と2ヵ月連続して上昇し、新築大型ビル同様に回復傾向を示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/10　住宅瑕疵保証、下旬に最終とりまとめ 　―パブコメ見極め、前金保証活用も浮上 　マンション等の販売業者に課せられる瑕疵担保責任を確実に遂行するための保険制度を検討している国土交通省の「瑕疵担保責任に係る保険制度のあり方研究会」（委員長＝松本光平・明海大学教授）は、6日に予定していた会合を延期し、今月中旬に予定していた検討結果の最終とりまとめを、今月下旬以降に繰り下げることにした。 　6日の会合が延期されたのは、社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会のまとめた「中間報告」に対するパブリックコメントが15日に締め切られ、その結果が報告される22日の同基本制度部会の議論を待って、最終とりまとめを行うほうがより一般の意見を反映することができる、との判断から。 　同研究会では、保険が適用されない故意や重過失の場合の救済措置は中長期的な課題としながらも、単純ミスなど悪意のないケースで生じた瑕疵担保責任を保証するシステムを早急に構築する方向性を打ち出している。当初、デベロッパーやゼネコン、設計会社による基金の設立や保険への強制加入が議論の中心であったが、住宅・不動産業界からの反発が強く、瑕疵担保責任保険や銀行保証、供託金などを活用する形で「一定以上の賠償資力の確保を義務付ける」という方向に議論が変わってきた。また、ここにきて青田売りの手付金を保証する「前金保証制度」の活用（同制度の改正・拡充など）などの案も浮上してきている。 　7日時点のパブコメの状況をみると、「保険加入義務化に賛成」、「瑕疵担保責任保険を義務化すべき」などの意見が寄せられており、研究会の最終とりまとめ作業が注目される。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/10　シンガポールのフィリップ、日本で投資 　―高級賃貸の私募ファンド、百億円で組成 　シンガポールの金融証券グループ、フィリップキャピタルは、日本での不動産投資事業を展開する。シンガポールの投資家を主要対象に、東京圏の高額賃貸住宅を中心に組成する私募ファンドを運用していく。第１号ファンドの資産規模の積み上げ目標は当面100億円を目指す。森ビルグループの森ビル都市企画がアセットマネジメントを手がける。 　昨年10月末にファンドの運用会社である日本法人、フィリップキャピタルリアルエステートジャパン（有）（東京・千代田区、ジェフリー・チャー社長）を設立、資産取得を開始した。投資対象は東京圏の高級・中級クラスの賃貸住宅で、将来的には森ビルの開発物件も組み込んでいく計画。これまでに外国人向け賃貸住宅2物件、取得価格ベースで約30億円規模を組み込み、ファンドの運用をスタートさせた。「今後1年程度で100億円規模に達する見込み」（森ビル都市企画）。 　ファンドの運用期間は5〜7年を想定、ＬＴＶ比率は7割程度とする。4〜5％程度の安定利回りを確保し、出口でのキャピタルゲインを狙う。不動産のほか、東京証券取引所に上場している企業の株式への投資も視野に入れている。 　フィリップキャピタルの林華銘会長は、日本の不動産投資市場に進出した理由について、「日本の不動産マーケットは約13年の不況を経て、ようやく底を打ち、上昇に転じ始めた。これからが投資のチャンスだ」と話す。投資物件の取得競争が激しく、利回りが低下している状況に関しては、「物件の取得は慎重に進める。優良な物件だけを取得していく」としている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/9　リート運用会社が複数Ｊリート設立へ 　―野村不・商事などマルチプロダクト化 　Ｊリートの投資信託委託業者が1社で複数の投資法人の資産を運用する動きが加速しそうだ。野村不動産オフィスファンド投資法人（ＮＯＦ）の資産運用会社、野村不動産投信は住宅を投資対象とした投資法人を新たに設立するほか、日本リテールファンド投資法人（ＪＲＦ）を運用受託している三菱商事・ユービーエス・リアルティは物流施設特化型Ｊリートの上場準備を進めている。 　野村不動産投信は、居住用不動産を主な投資対象とするＪリートを今年度中に上場させる。このほど金融庁から、複数の投資法人を運用するための体制整備についての認可を取得した。ポートフォリオ戦略や上場時の資産規模など、「大きな方向性について現在詰めており、4月頃には方針を固めたい」（緒方敦・取締役）考え。上場すれば、1社の運用会社が複数のＪリートの資産運用を受託する初めてのケースとなる。 　三菱商事・ユービーエス・リアルティは、三菱商事をスポンサーとする物流施設に特化したＪリートを新たに運用するため、金融庁に対して近く業務方法の変更に関する認可申請を行う予定。三菱商事では、06年度上期中のＪリート上場を目指して資産の積み上げを進めている。 　現時点では具体的な計画を公表していないが、東急リアル・エステート投資法人（ＴＲＩ）を運用する東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメントは、以前から複数のアセットタイプを運用するマルチプロダクトの展開を視野に入れている。現在運用しているＪリートは、東急沿線と東京都心部でのオフィスビルと商業施設を投資対象とする複合型であるが、東急グループの得意分野である住宅とホテルを新たな投資対象にしていくとみられる。 　ＴＲＩと同様に、オフィスビルと商業施設を組み込んだ複合型Ｊリート、日本プライムリアルティ投資法人（ＪＰＲ）の資産運用会社、東京リアルティ・インベストメント・マネジメントもプロダクトタイプの多様化については、「機会があれば取り組みたい。十分考えられる」（財務部）と意欲的だ。 　運用会社が1社で複数のＪリートを運用する形態ではないが、三井不動産はオフィスビルに特化した日本ビルファンド投資法人（ＮＢＦ）とは別に、住宅と商業施設を投資対象とするＪリートの上場を目指し、新たな運用会社をそれぞれ設立した。 　Ｊリート市場の創設から間もなく4年半、銘柄数が約30、時価総額約2.8兆円に成長する一方、昨年後半の上場ラッシュでは、投資家がスポンサーを選別する動きも見られた。資本力のある大手企業グループによるＪリートのマルチプロダクト化の動きによって、市場は新たな展開期に入った。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/8　国交省と経産省、中心市街地対策を展開 　―街なか居住推進の新制度、商業支援拡充 　国土交通省と経済産業省の両省は、今国会に提出した「中心市街地活性化法」と「都市計画法」の改正と併せ、中心市街地活性化のための施策として「暮らし・にぎわい再生事業」とともに、「中心市街地共同住宅供給事業」を創設するほか、「戦略的中心市街地商業等活性化支援事業」や「実効性確保・診断サポート事業」などの支援策を展開していく。 　新たに創設する「中心市街地共同住宅事業」は、優良な住宅を10戸以上供給する事業を対象に、土地整備や調査設計計画、共同施設整備にかかる費用の3分の1を補助する制度。暮らし・にぎわい再生事業が都市機能のまちなか立地を支援するのに対し、中心市街地活性化につながる街なか居住を推進する支援策。国交省では来年度予算案で52億円の予算を計上している。 　また、優良な賃貸住宅の建設を実施する事業者、優良な住宅の建設事業に土地等を譲渡する土地所有者の双方に対して、税制上の優遇措置も設けていく。事業者に対しては所得税・法人税の割増償却を5年間認め、事業地を譲渡する土地所有者には所得税の繰延措置を講じていくもので、これにより改正中心市街地法によって国が認定する「中心市街地基本計画」内での優良な共同住宅の供給を推進していく。 　経産省の支援策としては、商店街や商店主などによる中心市街地の商業活性化事業を支援する「戦略的中心市街地商業等活性化支援事業」（来年度予算案で59億円計上）の拡充や、中心市街地活性化協議会等が行うタウン・マネジメントの活動を支援する「診断サポート事業」（同5.24億円計上）、「アドバイザー派遣事業」（同1.42億円計上）などを講じていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/7　東建、期間70年超の定借マンション 　東京建物は、東京・大崎で、期間71年の定期借地権分譲マンション「ブリリアタワー大崎」（地上29階建て、総戸数238戸）のモデルルームを18日からオープンする。 　期間71年の定借は、東京23区内では最長の設定。底地権者は印刷会社の千代田グラビヤ。同社の工場跡地に建設する。東建は、一般の分譲マンションと比べ、初期コストが割安である点や、都心・超高層などをセールスポイントとし、販売活動を本格化する。販売価格は未定。同物件（品川区大崎1−796−1ほか）は、ＪＲ大崎駅から徒歩4分。敷地面積3121m2。ＲＣ造地下1階地上29階建て、間取りは1ＬＤＫ〜4ＬＤＫ、専有面積は44〜105m2。竣工は来年11月の予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/7　政府、住生活基本法案などを閣議決定 　―中活法や都市計画法の改正案も上程へ 　政府は1日繰り上げた6日の閣議で、国土交通省が提出していた「住生活基本法案」、中心市街地活性化のための「中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体的推進に関する法律の一部改正案」（中活法の改正案）と「都市計画法等の一部改正案」を了承した。国交省ではこれら3法案を今国会に提出し、会期中の成立を目指す。 　住生活基本法では、住生活の安定確保等の施策を推進する目的から「住生活基本計画」を定め、「全国計画」と「都道府県計画」を策定。それぞれの計画においては、施策の基本方針や具体的数値を掲げた施策の目標などを示していく。同法案が成立すると、今後の住宅政策は量から質へ大きく舵を切り、良質なストック形成等に向けた政策が展開されることになる。 　中活法改正案では、内閣に「中心市街地活性化本部」を設置するとともに、市長村が策定した「中心市街地活性化基本計画」の内閣総理大臣による認定制度の創設などを図っていく。また、中心市街地推進機構や商工会、商工会議所などによって組織された「中心市街地活性化協議会」を同法に位置づけ、市町村の中心市街地活性化基本計画の策定に当たって意見を述べる手続きなどの枠組みを構築していく。現状でも680に及ぶ市町村の中心市街地活性化基本計画が存在するが、同改正案によって、市町村では基本計画を見直し、再度策定することが求められる。 　また、都市計画法等の改正案は、都市計画区域などの区域内における大規模集客施設の立地規制を見直すほか、開発許可制度の見直しを図り、地域に応じて大規模集客施設の立地を規定する制度に変えていく。 （提供／日刊不動産経済通信）