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2006年−4月 4/28 国交省、10月から政令市の取引価格公開 4/28 全国のマンション、約30％が旧耐震基準 4/28 中古マンション成約過去最多で価格上昇 4/28 東急不の地価分布図、地価上昇地域拡大 4/28 Ｊリート各社、新生信託案件は問題なし 4/27 防犯カメラは出入り口とエレベーターに 4/27 明和、国内マンション初の声紋認証導入 4/27 森ビル、銀座超高層計画の調整目指す 4/26 東急不、連結最終益25％の上方修正 4/26 福岡地所、第2キャナルシティを計画 4/25 三井不など、芝浦で1028戸の賃貸 4/24 団塊Jrの住まい選びは治安・子育て重視 4/21 エルシーピー投資法人、東証が上場承認 4/21 地所、丸の内再構築で「東銀ビル」建替 4/20 広域地方圏区割案、首都圏など意見分散 4/20 公庫の市場調査、注文住宅の改善顕著に 4/20 ニューシティ、韓国リートに上場を計画 4/19 東京23区と神奈川の平均購入価格が上昇 4/19 東建、錦糸町の大規模商業施設20日開業 4/18 内閣府、都市型震災対策最終とりまとめ 4/17 リテールＦ、5千億円達成が射程に 4/14 三鬼調べ、都心ビル賃料が緩やかに上昇 4/14 リバブル、運用会社との提携を強化 4/14 本社調べ、3月の首都圏建売市場動向 4/13 06年度土地白書、人口減で未利用地増加 4/13 超高層マンション、全国で15万戸超計画 4/13 近畿圏3月供給、5％増の2951戸 4/13 首都圏マンション、供給13％増と回復 4/11 帝国データ調べ、量的緩和解除に肯定的 4/11 金融商品の説明、満足度のほうが高い 4/7 ＪＰモルガン処分契機に指針を改正へ 4/7 国交省、ストック資産評価し用途転換 4/7 偽装調査委、マンション事業法も示唆 4/6 トップに聞く 今後の経営戦略（14）・袖山東急リバブル社長 4/6 ニューシティ、コスモ石油から物流用地 4/5 リクルート、注文住宅建築者に動向調査 4/5 森トラ調べ、大型ビル建て替え本格化 4/4 賃料下限値が上昇、空室4.1％に改善 4/3 東武鉄道、世界一高い電波塔を建設へ 4/3 国交省、2月の住宅着工13％の高い伸び

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4/28　国交省、10月から政令市の取引価格公開 　国土交通省は、27日から同省ホームページでスタートした「土地総合情報システム」について、今年10月には土地取引価格情報の公開エリアを全国の政令指定都市に拡大する方針を固めた。スタート当初は東京23区や名古屋市、大阪市など8地域であったが、不動産市場の透明化を図るため、公開エリアを拡大していく。 　国交省では、4月以降法務省に土地所有権を移転登記した政令指定都市の取引当事者へ行うアンケート調査の準備を進めており、回答のあった取引情報を精査した上で、10月から政令指定都市の取引価格情報を公開していく。また、同システムの稼働に当たり、サイト内に利用者アンケート表を添付しており、利用者の感想などを聴き、公開情報の内容充実を図っていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/28　全国のマンション、約30％が旧耐震基準 　東京カンテイがまとめた「旧耐震・新耐震基準別マンションストック」の全国調査によると、旧耐震マンションは全国に2万2000棟超、約146万戸あり、全国のマンションストックのうちの約30％が旧耐震基準であることがわかった。 　調査によると、首都圏には約1万4000棟、85万戸が集中。東京都は9257棟、43万9354戸で全国で最多。旧耐震シェアでは、築年数の古い大規模団地が多い千葉県が37.2％で最も高かった。近畿圏は大阪府の2015棟、20万7974戸を筆頭に、約36万戸のストックがあり、中部圏は約1600棟、8万7500戸。3大都市圏全体では30.2％が旧耐震基準だった。そのほか北海道、宮城県、広島県、福岡県などのマンション供給の多い地方中核都市を擁する地域でも旧耐震マンションが多かった。 　旧耐震マンションの調査方法は、耐震設計基準が改定された81年6月以降、82年12月までに竣工したマンションについて「建築確認日」を基に「旧耐震」と「新耐震」を区分した。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/28　中古マンション成約過去最多で価格上昇 　―東日本レインズ、05年度の首都圏市場 　東日本不動産流通機構は27日、05年度の「首都圏不動産流通市場動向」をまとめた。中古マンションは成約件数が過去最多となり、特に東京都区部は前年度比2ケタ台の大幅な増加、成約価格も上昇基調が鮮明になってきた。 　中古マンションの成約件数は、前年度比5.8％増の2万8250件で、2年ぶりに前年度を上回り、過去最多となった。エリア別にみると、東京都区部が10.7％増の9479戸と最も伸び率が大きく、1都3県いずれも前年度を上回った。成約物件のｍ2当たり平均単価は4.2％上昇の33.15万円で、3年連続の上昇。平均成約価格は。4.4％上昇の2136万円で、4年連続のプラス。この4年間で9.1％上昇した。 　戸建て住宅の成約件数は、0.3％減の1万4486件で、2年連続で前年度を下回った。このうち中古物件は2.3％減の1万732件、新築物件は6.0％増の3754件。新築は2年ぶりのプラス。戸建ての平均成約価格は0.2％下落の3272万円、このうち中古は0.8％下落の3078万円、新築は0.2％上昇の3826万円。 　土地（100〜200ｍ2）の成約件数は7.4％減の4033件で、3年連続の前年度割れ。特に郊外部は2ケタの減少。平均成約価格は4.0％上昇の3038万円で、2年連続で上回った。 　同時にまとめた06年1〜3月の動向によると、中古マンション、戸建住宅、土地のいずれも成約件数が前年同期を上回るとともに、成約価格は前期より上昇し、価格の上昇傾向が強まっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/28　東急不の地価分布図、地価上昇地域拡大 　―中古含む住宅年収５倍以内エリアは縮小 　東急不動産は27日、06年の「首都圏地価分布図」（06年1月調査時点）をまとめた。それによると、港区や渋谷区をはじめとする都区部やその近接地域で地価上昇が多くみられた一方、埼玉県や千葉県、つくばエクスプレス（ＴＸ）沿線地域を除く茨城県の遠隔地域などでは、比較的大きな下落が確認された。 　価格帯別のエリア動向をみると、ｍ2当たり70万円以上のエリアは、千代田区や中央区、港区などの東京都心部に加え、品川区の北品川や、中目黒・祐天寺・学芸大学などに拡大した。都心部のほとんどのエリアで、地価が上昇した。また、60万円以上70万円未満のエリアは、台東区や豊島区、世田谷区の東部地域など。前年に対し、世田谷区の下馬・深沢などが加わった。45万円以上60万円未満のエリアは、都区部南西部は都心から概ね15キロ圏内、同北東部は５〜10キロ圏内。前年に対し、杉並区内の南阿佐ヶ谷駅南東側や、西荻窪と久我山の間のエリアにまで拡大した。一方、15万円以上21万円未満のエリアは、小田原や福生、川越、柏などからさらに10キロ前後遠いエリア。ＴＸ沿線の八潮・三郷中央が加わった。 　同調査では、サラリーマンが年収5倍以内で購入可能な地域も分析。都心60分圏内における年収5倍エリアは、この1年で約3ｋｍ2縮小し、831ｋｍ2となった。都心80分圏内については、この1年で1ｋｍ2縮小、1822ｋｍ2となった。80分圏は、ＴＸの開通により、圏域自体は拡大したものの、地価が上昇したため、年収5倍エリアは縮小した。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/28　Ｊリート各社、新生信託案件は問題なし 　―ＤＡとＦＣが各3件、ニューレジが1件 　新生信託銀行が不動産信託業務を巡り行政処分されたことを受け、同行に運用資産を信託していたＪリートが相次いで、信託案件を公表した。その取得価格と鑑定評価額に開きはなく問題ない、と各リートでは強調している。なお、金融庁が問題にした個別案件の詳細は不明。 　情報開示によると、ＤＡオフィス投資法人とＦＣレジデンシャル投資法人がそれぞれ3件、ニューシティ・レジデンス投資法人が1件を新生信託に信託している。ＤＡの3件は、▽ダヴィンチ猿楽町＝取得価格30億円、05年6月時点の鑑定評価額30億円、鑑定評価会社は森井総合鑑定（株）▽ダヴィンチ茅場町376＝同20億2000万円、20億2000万円、インリックス（株）▽ダヴィンチ東池袋＝29億5800万円、29億5800万円、（株）中央不動産鑑定所。ＦＣレジの3件は、▽フォレシティ麻布十番＝同11億4000万円、11億4000万円、（株）谷澤総合鑑定所▽アバンシェル赤坂＝34億7000万円、34億7000万円、大和不動産鑑定（株）▽フォレシティ尾山台＝6億9200万円、6億9200万円、青山リアルティー・アドバイザーズ（株）。また、ニューシティの1件は、▽ニューシティレジデンス新宿御苑Ｉ＝鑑定価格を下回る価格で取得、鑑定評価会社は（株）谷澤総合鑑定所だった。 　新生銀は、無審査・無査定で信託を受託した上、案件の瑕疵やリスクは受益者に転嫁する承諾を取っていた。ただし、新生銀の法令違反は、ＪＰモルガン出身者によるものであることも判明。「信託銀行全般で行われているとは思われない」（金融庁）と話している。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/27　防犯カメラは出入り口とエレベーターに 　―建研調べ、設置箇所多いほど満足度高い 　建築研究所は26日、「共同住宅における防犯に関するアンケート調査」の結果を公表した。それによると、専用部分と比べて共用部分の防犯対策の満足度が低いことや、防犯カメラのニーズによる高いことがわかった。この調査はインターネットのアンケートで、共同住宅に居住する519人から回答があった。 　調査結果によると、専用部分と共有部分の防犯満足度は、専用部分が30％、共用部分が21％と、共用部分の満足度が低い。中でも「共用出入口の周辺（外部）」や「自転車置場、オートバイ置場」では、犯罪が発生する不安を感じている住民が半数を超えている。 　防犯カメラ設置に対する居住者のニーズは、「共用出入口の内部」と「エレベーター内」が79％と最も多く、「共用玄関以外の共用出入口」や「1階のエレベーターホール」などでも7割程度と高い。住民の必要性と実際の設置状況を比べると、特に「共用玄関以外の共用出入口」「自転車置場、オートバイ置場」「駐車場」では、ニーズの高さに比べ、設置率が2割程度と低いことがわかった。また、共用玄関の内側に防犯カメラを設置すると、その部分だけでなく、郵便受けや共用階段などでも犯罪不安が低くなる傾向がみられた。カメラの設置数は、多いほど満足度が高くなる傾向にあり、6ヵ所以上になると満足を感じる人数が不満を感じる人数を上回った。 　住民が共用部分の防犯対策に支払ってもよいと考える額は、1ヵ月平均で1659円。95％以上の居住者が支払いの意思があり、特に50〜60歳代の支払意思額は平均で2200円を超え、防犯への意識が高い。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/27　明和、国内マンション初の声紋認証導入 　明和地所は、6月に発売する予定の新築分譲マンション「クリオ船堀」（販売戸数38戸）のエントランスに、住人の声に基づき本人確認を行う声紋認証による自動開錠システムを導入する。利便性の高さとセキュリティ性の向上を同時に実現することが狙い。国内のマンションでは初の試みで、原則として「船堀」以降に販売する全ての物件に標準採用していく方針。 　エントランスキーに搭載された小型マイクに向かって発する声の情報を事前に登録した声紋の特徴と照らし合わせて住人本人であることを確認するシステム。住人は鍵、声のいずれかの使用で開錠できる。事前に設定した緊急キーワードを発語することで第三者の脅しなどによる開錠などの侵入被害の際は提携警備会社に通報することも可能。また、指紋認証や静脈認証のように突起した認証デバイスに触れることがないため、誤作動が少なく、いたずらなどの対象にもされにくいメリットがある。音声認証ソフトの開発会社（株）アドバンスト・メディアと防犯システムの開発に定評がある建築金物メーカー、（株）ユニオンが共同開発した。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/27　森ビル、銀座超高層計画の調整目指す 　―中央区新設の協議会でメリットを説明へ 　森ビルは、東京・銀座の松坂屋周辺エリア再開発を巡る超高層化構想について、東京都中央区が設置を決めた街づくり協議会との調整などを通じ、地元の理解を取り付けていく考えである。 　中央区はこのほど、高さを最大66ｍに制限する「銀座ルール」の方向性について提示した。昭和通り以東を除き、特定街区、総合設計の活用を認めないことと併せ、年内をメドに地区計画で定める。新設する協議会は、地区計画改正に先がけ開催される見通し。メンバーは、地元代表者と学識経験者などで構成。森ビルは、協議会との調整などを通じ、早い段階での地元との合意形成を目指していく。同社は、高さ制限に則って建て替えた場合、圧迫感のある中高層の建物となってしまう一方、超高層化した場合、大通り沿いに低層棟を配するため、より街並みに配慮した建て替えとなる点を説明していく。用途は、商業、オフィスのほか、ホテルや住宅、駐車場。今年2月、銀座ルールに基づいた高さ66ｍと、超高層化する高さ135ｍ、160ｍ、190ｍの計4案を地元に示していた。「これまで説明の機会が限られていた。ビジュアルなイメージも見て頂き、理解を得たい」（都市開発事業本部）と話している。事業推進に当たり、都市再生特区を申請する予定。ただし、適用には、地区計画に適合する必要があるため、地元との調整は必須となる。 　計画地は、銀座6丁目、中央通り沿いの約9000ｍ2。地権者は、松坂屋、森ビルのほか、三井住友銀行や東電不動産など計14者。権利者間では、再開発に関し大筋で合意しているという。最大地権者の松坂屋は、2011年の竣工・開業を目指している。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/26　東急不、連結最終益25％の上方修正 　東急不動産は、06年3月期連結業績予想について、売上高は1.5％増の5585億円、経常利益は9.2％増の568億円、当期純利益は25.0％増の100億円にそれぞれ上方修正した。増加率は対前回発表予想比（05年11月9日時点）。 　賃貸業の増収や販売部門の費用減少などが主因。販売用土地建物の評価損63億円や、スキージャム勝山（福井県勝山市）を経営する子会社、勝山高原開発（株）の株式評価損13億円を吸収、当期純利益は20億円増加する見込み。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/26　福岡地所、第2キャナルシティを計画 　―九州新幹線開通見込みＪＲと集客連携 　福岡地所（福岡市）は、同社が運営する大規模商業施設、キャナルシティ博多の隣接地で、第2キャナルシティプロジェクトを計画している。また、ＪＲ九州と連携、博多駅−キャナルシティ間の回遊性を高めることにより、集客の向上策に乗り出す。 　キャナルシティ博多はこのほど、オープン10周年を迎えたことから、今後の戦略として、第2キャナルの建設やＪＲとの連携を図る。第2キャナルは、九州新幹線が博多に乗り入れる2011年開業を予定している。計画地は、現在バスターミナルとして利用している2万ｍ2超の土地。ここに、キャナルシティと同程度となる地上10階程度の複合施設を建設する。航空上の規制があるため、超高層建設は見送る。 　関係者によると、施設内容について「キャナルシティにない機能は何かなど、検討を進めている段階」と話す。竣工後は、キャナルシティと同様、所有権を関連のＪリート、福岡リート投資法人に売却することを視野に入れている。福岡地所は、基本的に負債を抑制し、開発利益や施設運営といったフィービジネスを追求する。 　ＪＲとの連携では、福岡リート投資法人を運用する関連の福岡リアルティが、ＪＲから出資を受けた。出資割合は5％。ＪＲは、2011年の九州新幹線開通に合わせ、大規模な駅ビル開発を計画している。核テナントとして、阪急百貨店が出店する。福岡地所は、強力なライバルと逆に連携することにより、集客の相乗効果を目指す。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/25　三井不など、芝浦で1028戸の賃貸 　三井不動産、大和ハウス工業、ケン・コーポレーション、新日鉄都市開発、オリックス・リアルエステートは、東京・芝浦の芝浦アイランド地区において、地上48階建て、総戸数1028戸の民間としては最大級の賃貸マンション建設に着手した。竣工は08年8月。 　シニア住宅や有料老人ホームで構成するシニア棟を併設するほか、超高層棟内に、フィットネスの「スポーツクラブＮＡＳ」を誘致、浴場には天然温泉を引き込むことなどが特徴。土地は都市再生機構からの定期借地で、期間は70年の契約。実施主体は、三井不など5社による特別目的会社、（有）芝浦キャナル開発。同物件は、芝浦アイランド地区Ａ３街区で、ＪＲ田町駅から徒歩9分。住戸はスタジオタイプ・37ｍ2〜4ＬＤＫ・142ｍ2。シニア棟は階数未定、延床面積約1万4000ｍ2。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/24　団塊Jrの住まい選びは治安・子育て重視 　―ＦＲＫ調べ、団塊は田舎暮らし志向も 　不動産流通経営協会は21日、「団塊ジュニアと団塊世代の理想の住まい像調査」の結果を発表した。団塊ジュニア世代は「治安・子育て環境」を重視、団塊世代は「買い物や病院・ケア施設の利便性」「バリアフリー仕様」を重視していることがわかった。この調査はインターネットのアンケートで、首都圏在住の2048人から回答があった。 　調査結果によると、理想の立地条件として、団塊ジュニア世代では「親元の近く」が52％、団塊世代では「子供の近く」が41.4％と、ともに「つかず離れず」の近居志向が強い。また、耐震強度偽装問題の影響から耐震性を重視する傾向が見られ、団塊ジュニア世代では「新耐震設計基準を満たしていなければ購入しない」と「旧耐震設計基準でも耐震補強されていれば良い」との回答が、合計93.5％に上った。 　周辺環境では、団塊ジュニア世代が「治安・子育て環境」が63.7％と最も多く、団塊世代では「病院やケア施設等の近く」が56.4％、設備面でも「バリアフリー仕様」が24.2％と、他の世代より高い。 　希望エリアは、各世代とも「東京都心や大都市の近く」が約4割を占めているが、団塊の世代ではリゾート地や農山村との回答も1割強で、昨今の団塊世代に見られるマルチハビテーションや田舎暮らし志向が強く現れている。 　余裕資金の使い道は、各世代とも「貯蓄」や「住宅ローン返済」が上位だが、団塊ジュニア世代では「Ｊリートなどの不動産証券化商品への投資」が21.2％、「投資用マンションなどの実物不動産への投資」が18.8％など、若い世代では投資への関心が高い。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/21　エルシーピー投資法人、東証が上場承認 　エルシーピー投資法人は20日、東証から不動産投資信託証券市場への上場承認を受けた。5月23日の上場に向けて準備を本格化する。 　同投資法人は、住居用不動産やシニア物件（有料老人ホームなど高齢者向け居住施設）を主な投資対象とし、オフィスビルや商業施設、ホテルなどその他の用途物件にも分散投資することを基本に置いている。運用会社はエルシーピー・リート・アドバイザーズで、米国の資産運用会社レキシントン・コーポレーション・プロパティや日神不動産、穴吹興産、ゼクス、ディックスクロキなどが出資している。上場時、総額455億800万円で不動産3物件、不動産信託受益権30物件を取得する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/21　地所、丸の内再構築で「東銀ビル」建替 　―仲通り沿い、周辺ビルと一体開発も探る 　三菱地所は、丸の内再構築第2ステージ第2弾プロジェクトとして、丸の内1丁目の「東銀ビル」を建て替えることを決定した。建物区分所有者である三菱東京ＵＦＪ銀行とともに共同で推進する。 　同社では今後、行政や周辺との調整を進め、07年度中の着工、2010年度中の竣工を目指していく。敷地面積は約3000ｍ2。現段階での建物計画や事業費などは未定。隣接する三菱ＵＦＪ信託銀行ビル、住友信託銀行東京本部ビルとの一体開発は、想定してはいないが、可能性を探る。同敷地（千代田区丸の内1ー4ー2）は、丸の内仲通り沿い。新築ビルの1階は、商業店舗を視野に入れる。 　丸の内再構築第2ステージは、東京駅前周辺を重点的に機能更新した第1ステージに対し、大手町地区、有楽町地区への広がりと深まりがテーマ。「東銀ビル」は、丸の内と大手町の結節点に位置し、丸の内の賑わいの軸である仲通りに面していることから、建て替えることとした。現建物の竣工は1960年3月。築46年と老朽化していたこともある。 　現建物は、鉄骨鉄筋コンクリート造地上13階地下3階建て、延床面積約3万1000ｍ2。土地は、地所の所有、建物は地所が75％を持ち、残りの25％を三菱東京ＵＦＪ銀が持つ。入居者は三菱東京ＵＦＪ銀をはじめ、信越化学グループやＪＴＢ、東京証券代行など。地所は今後、建て替えに向け移転交渉を進める。なお、同建て替えは、丸の内再構築としては10棟目。これにより同社は、丸の内一帯に保有するビルのおよそ3分の1を建て替えることになる。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/20　広域地方圏区割案、首都圏など意見分散 　―国交省、6月までに意見集約して方向性 　国土交通省は19日、国土審議会圏域部会の第7回会合を開き、前回会合で示した「広域地方圏域の区割案」に対する地方公共団体や経済団体の意見・反響を明らかにした。近畿圏や北陸、中国、四国、九州地方の区割についてはほぼ意見が集約される形となったが、首都圏や中部圏、東北地方に関しては、各自治体や経済団体の意見が分かれる結果となった。 　広域地方圏域は、新たな「国土形成計画」のもとで策定する「広域地方計画」の前提となる圏域ブロック。地方公共団体等に提示した案は、「パターン1」（現状の8区分、北海道と沖縄県除く＝以下同じ）と「パターン2」（社会経済活動を踏まえた9区分）、「パターン3」（自然条件を重視した9区分」、「パターン4」（小規模圏域を統合した6区分）の4方式。 　首都圏については、1都3県と北関東3県に山梨県を加えた「パターン1」に賛同する自治体・経済団体が2団体、1都3県に山梨県を加えた「パターン2と3」が3団体、パターン1に新潟県を加えた「パターン4」が2団体、その他の意見として「1都3県」が2団体と意見が分散した。また、中部圏は愛知県・三重県・岐阜県に静岡県と長野県を加えた「パターン1〜3」に賛同する意見が6団体、パターン1〜3に北陸3県と滋賀県を加えた意見が2団体、愛知県・岐阜県・三重県の3県とする意見が2団体と分かれた。 　圏域部会では、こうした自治体等の意見を参考に、区割りしたブロックごとの人口や経済規模のバランスをどう考えるかなど、さらに検討を重ね、6月頃をメドに部会としての広域地方圏域の区割に対する方向性をとりまとめていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/20　公庫の市場調査、注文住宅の改善顕著に 　―マンション堅調、建売や賃貸も大幅改善 　住宅金融公庫は、3月時点の「全国住宅市場調査結果」（調査対象3063社、有効回答率49.0％）をまとめた。同調査は四半期ごとに業態別ＤＩを分析しているもので、今回の調査結果では、新築分譲マンション市場が堅調な動きを示したほか、注文住宅市場に改善の兆しが顕著になってきている。 　新築分譲マンションをみると、成約判断ＤＩは前回調査（05年12月）よりも12.8ポイント（Ｐ）減の14.1と落ち込んだものの、今後の見通しＤＩでは4〜6月期が25.6、7〜9月期が30.8と大きく伸びるとの見方が強まっている。その一方、用地取得判断ＤＩは前回調査から12.9Ｐダウンの13.6と減少し、今後の見通しＤＩも4〜6月期が△2.6、7〜9月期が△7.2とマイナス数値を示し、用地価格高騰からか、取得に慎重な姿勢が見える。 　注文住宅は、受注状況判断ＤＩが6.6と前回調査（17.6）よりも落ち込んだものの、2期連続でプラス数値となった。今後の見通しＤＩをみると、4〜6月期が31.3、7〜9月期が35.7と大幅に改善するとの予測を示しており、注文住宅市場の回復傾向が顕著になってきている。 　また、建売住宅市場と賃貸住宅市場も大きく改善している。建売住宅の成約判断ＤＩは19.4で、前回調査から15.1Ｐの改善。賃貸住宅では、受注状況判断ＤＩが22.2と前回調査からプラスに転じ、空室状況判断ＤＩも△2.4とマイナスだが、前回調査から10.3Ｐ改善した。一方、中古住宅市場はマンション成約判断ＤＩが△30.1、戸建て住宅が△11.0で、依然厳しい市場環境となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/20　ニューシティ、韓国リートに上場を計画 　―太平洋地域へ投資加速、豪ＬＰＴ上場も 　ニューシティコーポレーション（東京・六本木、原史郎社長）は、アジアパシフィック地域への投資加速に伴い、既に上場済みのＪリートに加え、08年に韓国リート（Ｋリート）への上場を計画、日・中・韓の不動産を束ね、オーストラリアの不動産投資信託市場、リステッド・プロパティ・トラスト（ＬＰＴ）への上場も視野に入れている。 　同社はこのほど、総額2500億円規模の私募ファンド組成をスタート、これに伴い、ファンドの出口戦略として、公募市場を活用していく方針を打ち出した。日本においては、住居系特化のＪリート、ニューシティ・レジデンス投資法人を上場したが、これに続き、08年には韓国のオフィスビルを対象に、1000億円以上の規模のファンドをＫリートに上場する計画。その中核物件となる「カンナムオフィスタワー」（延床面積3万3600ｍ2）を、ソウル中心部で現在開発中。創設間もないＫリート市場の今後の発展を見越し、いち早くファンド組成に着手する。また、日本や中国、韓国の不動産で構成する北東アジア不動産ファンドを、海外不動産ファンドを受付けるＬＰＴで、上場を目指していく。上場時のファンド規模は、500億〜1000億円規模を見込む。 　元シービー・リチャード・エリス・インベスターズの日本メンバーらが運営する同社は、00年の設立後、04年に米国オフィスを開設、昨年4月には韓国に拠点を設けたほか、今年上期中に、中国・上海に事務所を開設する。日本を中心としつつ、今後、アジア太平洋地域における投資展開を加速する。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/19　東京23区と神奈川の平均購入価格が上昇 　―リクルート調査、平均専有面積は狭小化 　リクルートは、05年1年間に首都圏で新築分譲マンションを購入した契約者を対象にした「首都圏新築マンション契約者動向調査」の集計結果をまとめた。集計数は2439件。東京23区、神奈川県の平均価格が上昇する一方で、平均専有面積が過去５年で最も狭くなっていることが分かった。 　購入物件の所在地を見ると、東京23区が40.3％でトップだが5.4Ｐ減った。2位は神奈川県の25.9％で0.5Ｐ増。 　物件価格は、3000万円台前半が最も多く22.1％（0.5Ｐ増）、次いで3000万円台後半が19.8％（2.1Ｐ減）。平均価格は3893万円（23万円増）。所在地別に平均価格を見ると、東京23区が4351万円（218万円増）、神奈川県が3817万円（88万円増）と上昇に転じた。一方で東京都下、埼玉県、千葉県は下落傾向が続いている。 　平均専有面積は75.2ｍ2で0.5ｍ2縮小、過去5年でも最も狭い。所在地別では東京23区は大きな変化はないが、それ以外の地域では縮小しており、特に埼玉県は75.8ｍ2（3.2ｍ2減）、千葉県は81.7ｍ2（4.4ｍ2減）となった。 　平均自己資金は1119万円で28万円増、贈与を受けた割合は2年連続で減少し、26.3％と過去5年で最も低い。平均贈与額は760万円で71万円増、1500万円以上の贈与割合は14.5％（3.2Ｐ増）と過去最も高い水準となった。物件購入時の重視条件として、「売主の信頼度」と「施工会社の信頼度」が、11月契約者を境に10月までの契約者と比べて10Ｐ以上増加していることも分かった。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/19　東建、錦糸町の大規模商業施設20日開業 　―畑中新社長「オリナスの経験を活かす」 　東京建物は18日、東京・墨田区錦糸町エリアにおける大規模商業施設「オリナスモール」「オリナスコア」のオープンに先がけ、関係者向け内覧会を開催した。同施設は、山崎昇・墨田区長らを招き、「20日オープンする。 　オリナスモール・オリナスコアは、地上9階建てと8階建ての2棟・計148店舗で構成。東京東部エリアでは、最大級のスケールとなり、建築デザインには、米設計会社、ＲＴＫＬインターナショナルを採用した。18日のプレス会見には、南敬介会長、畑中誠社長らが出席。このほど就任した畑中・新社長はプロジェクト概要を紹介後、「今年は創立110周年という節目の年。蓄積してきた不動産ノウハウに、今回のオリナスの経験も加え、今後のプロジェクト展開に活かしていきたい」と抱負を語った。竣工・オープンまで9年の歳月を要し、長期にわたった再開発事業について南会長は「まだ都市開発に対する規制が強かった頃の計画プロジェクト。行政への挑戦でもあった。地域との調整に時間を要したが、再開発が都市の魅力を高める」と述べた。 　同施設のテナントは、ファッションの「コムサストア」や「アルマーニジーンズ」、子供用品の「ベビーザらス」、食品専門の「東急ストア」、シネマコンプレックス「ＴＯＨＯシネマズ錦糸町」など。年間売上250億円、年間来客数1500万人が目標。なお、全体施設は、32階建てオフィス棟と、45階建て分譲マンション棟で構成。商業棟2棟とオフィス棟の持ち分50％は、米保険大手、ＡＩＧへの売却を決めている。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/18　内閣府、都市型震災対策最終とりまとめ 　内閣府はこのほど開いた都市型震災対策関係省庁局長会議で、「都市型震災に対する防災対策推進のための課題とその対策」について最終とりまとめを行った。都市型震災対策の柱は、建築物の地震対策のほか、鉄道運行や道路の点検・復旧、自治体震度情報ネットワークの整備など6項目。 　建築物の地震対策としては、1月の改正耐震改修促進法の施行などを受け、「天井の落下防止対策」（振れ止めの設置・クリアランスの確保等）や「窓ガラス落下防止対策（ガラスフィルムの貼付・網入りガラスへの交換等）」を盛り込んだ。いずれの対策も、毎年度2回（9月と3月）調査を行い、改善状況の把握と改善指導の推進に努めていく。また、超高層マンションやビルが林立する都市型震災で問題となるエレベーターの安全確保に向け、「Ｐ波感知型地震時間性運転装置の義務化」や「ドア開放検知による安全装置等の改良」などを今後の対策に位置づけていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/17　リテールＦ、5千億円達成が射程に 　―キャップ5％前後目安に取得を加速 　日本リテールファンド投資法人は、07年2月期末に資産規模を5000億円程度まで拡大できる見通しが立った模様。当初の目標だった07年3月末までの資産規模4000億円を前倒しで達成するとともに、Ｊリートで最大の資産規模を持つ日本ビルファンド投資法人に次いで5000億円の大台突破を目指す。 　リテールファンドは、06年8月期末で、既に確定している分だけでも資産規模が3953億円と4000億円規模を射程圏内に捉えている。06年8月期以降は、現在建設中の「（仮称）浦和ＰＡＲＣＯ」と「（同）ダイヤモンドシティ鶴見ショッピングセンター」を取得することが決定しているほか、東京・渋谷区の「エスキス表参道」の建て替えプロジェクトの取得も予想される。 　運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティの廣本裕一社長は、「今年の資産取得規模は1000億円を上回る計画であり、取得の動きを加速していく」と話す。06年2月期末のポートフォリオの、取得時キャップレートは平均で6.2％。「今後は当面、キャップレートが6％を超える物件を取得するのは不可能」（廣本氏）なため、今後の取得物件については、5％前後、都心型は4％台前半のキャップレートを目安とし、「専門店をテナントとすることによる賃料アップや施設の拡張など、収益性に成長余力のある物件は、足元の利回りが4％を切っていても購入していく」（廣本氏）方針。 　リテールファンドには、昨年1年間で166物件、約7000億円規模の商業施設が持ち込まれており、依然として物件情報は高水準に推移している。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/14　三鬼調べ、都心ビル賃料が緩やかに上昇 　三鬼商事は13日、3月末時点の「東京都心5区の最新オフィスビル市況」を明らかにした。それによると、都心5区の平均空室率は3.41％で、前月から0.26ポイント（Ｐ）改善した。平均賃料についても前月比0.32％増の1万8095円となり、需給改善などを背景に賃料水準は緩やかな上昇傾向をみせている。 　大型新築ビルをみると、平均空室率は6.39％で、前月に比べて0.04Ｐとわずかではあるが改善した。水準としては高いものの、月中に竣工した新宿区の大型ビルが満室稼働するなど募集状況は好調で、竣工前から満室や高稼働となるビルが増えている。平均賃料は前月比3.36％増の2万7054円と、上昇傾向が顕著になってきている。また、大型既存ビルの平均空室率は前月比0.26Ｐ改善して3.35％に低下した。中堅企業の借り換え需要が旺盛で、テナント企業の引き合いが強まっている状況。平均賃料も、こうした需要を背景に前月比0.30％上昇の1万7998円となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/14　リバブル、運用会社との提携を強化 　―法人仲介の強化で、ＡＭ業務を受託 　東急リバブルは、法人仲介部門を強化するため、不動産ファンドの運用会社とのアライアンスを積極的に行っていく。運用会社からアセットマネジメント（ＡＭ）業務を受託していくもので、これまでに外資系2社と業務提携した。 　同社は、Ｊリートや私募不動産ファンドの運用会社約300社と取引関係を持っており、そのうち10社の投資委員会に参加している。不動産投資市場の活性化により、「運用会社は今後、従来自社内で手がけていたＡＭ業務をアウトソーシングする動きが出てくる」（北川登士彦・取締役ソリューション事業統括部長）との判断から、アライアンスを積極的に提案していく。 　特に、物件のアクイジョンやディスポジション、マネジメントなど同社が得意とする事業分野で切り込む。取扱うアセットタイプもオフィスビル、レジデンス、商業施設、ホテル、ゴルフ場など幅広く対応するほか、物件の提携やエリアも問わないスタンス。年内に提携先を5社程度増やす計画。 　不動産ファンドを新たに組成する動きは依然活発であり、特に外資系の投資がより拡大している。それに伴い、運用会社も人材の確保が難しくなってきていることに加えて、今までは物件を買うだけだったが、今後は資産を入替えていくための売却ノウハウも必要になることから、同社ではビジネスチャンスと捉えている。 　企業のＭ＆Ａに絡んだ法人仲介も強化する。財務デューデリジェンスの機能を備えるため、監査法人や会計事務所とのアライアンスを全国レベルで進めていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/14　本社調べ、3月の首都圏建売市場動向 　―発売3.8％増の513戸、契約率61％ 　不動産経済研究所がまとめた3月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、月中の新規発売戸数は513戸で、前年同月比3.8％の増加。また、月間契約率は61.0％で、同じく9.2ポイントのアップとなった。この結果、年度ベース（05年4月〜06年3月）の発売戸数は7312戸となり、前年度比15.0％増と、大幅な増加となった。初月契約率の平均は58.1％で、前年度比1.7ポイントのアップ。 　3月の発売戸数の地域別内訳は、東京都153戸（前年同月比24.3％減、シェア29.8％）、千葉県134戸（同6.3％増、同26.1％）、埼玉県128戸（同6.7％増、同25.0％）、神奈川県86戸（同87.0％増、同16.8％）、茨城県12戸（前年同月発売なし、同2.3％）。 　戸当たり平均価格は4575.5万円で、前年同月比11.3万円、0.2％のダウン。地域別では、東京都5284.4万円（同3.1％上昇）、千葉県3447.1万円（同22.8％下落）、埼玉県3234.2万円（同11.6％下落）、神奈川県5742.8万円（同15.2％上昇）、茨城県3412.2万円。 　平均敷地面積は134.72ｍ2で、前年同月比6.24ｍ2、4.9％の拡大。平均建物面積は102.87ｍ2で、同1.77ｍ2、1.8％の拡大。即日完売物件は「ブランズガーデン南大沢1期」（東急不動産・東急ホーム、13戸）など2物件。 　3月末時点の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は775戸で、前月末比82戸の減少、前年同月末比140戸の減少。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/13　06年度土地白書、人口減で未利用地増加 　―国交省が骨子案、不動産投資市場検証も 　国土交通省は、「06年度土地白書」の骨子案をまとめ、11日開催の自民党・国土交通部会（宮沢洋一部会長）に報告し、了承された。白書は2部構成で、第1部で05年度土地に関する動向をまとめ、第2部で06年度土地に関する基本的施策を打ち出している。 　それによると、土地に関する動向では、98年時点で12.5haあった空き地が03年時点で13.1haに増加している調査データなどをもとに、「人口構造の変化（人口減少）によって土地需要の伸びは期待できず、低・未利用地が増加する恐れがある」と土地市場の変化を指摘していく。また、「土地を有利な資産として考える」との国民意識が93年度の62％から05年度には35％に減少し、企業の意識も実需に基づいた合理的な土地需要に転換してきていることを挙げ、土地に対する意識が変化している実態も記述する。 　さらに、全国的に下落幅が縮小し、大都市圏の都市部で反転の兆しがみえる地価動向を取り上げ、土地の収益性や利便性が重視され、市場動向が個別化している傾向を分析していくほか、都市再生の動きなど土地の収益性や利便性を高める取り組みを紹介していく。この中で、不動産証券化スキームを活用した不動産投資市場が活発化している動向を検証。投資対象がオフィスビルだけでなく、住宅や物流施設などにも多様化し、投資エリアも分散傾向にある実態などを示す。 　施策面では、不動産の金融商品化が進む中で、合理的な不動産価格の形成など透明性・公正性の高い不動産投資市場構築のための条件整備について記述。具体的には、土地取引価格情報の提供に加え、不動産投資インデックスなど収益情報の整備への取り組みを示す。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/13　超高層マンション、全国で15万戸超計画 　―首都圏が76％、地方都市駅前でも進行 　―50階以上の超・超高層も西新宿などで 　全国で建設着手および計画中の超高層マンション（20階建て以上）が15万戸を超えていることが不動産経済研究所の調べで明らかになった。2006年以降に完成を予定している超高層マンションは501棟15万7110戸。05年２月末の前回調査に比べ1万7227戸の増加である。 　超高層マンションの増加の要因は、（1）都心部で大規模用地（工場、公的セクター等）が放出されていること（2）各地で駅前再開発が進捗していること（3）超高層マンションの販売が好調であること―などである。 　圏域別では、首都圏337棟12万145戸（全体比76.5％）、近畿圏94棟2万4560戸（同15.6％）、その他地区は70棟1万2405戸（同7.9％）である。完成予定年次別では、06年113棟2万7244戸、07年150棟4万668戸、08年106棟3万8711戸、09年85棟2万8015戸、10年以降47棟2万2466戸。09年までは毎年2万戸超、07年には4万戸を上回る超高層マンションが完成することになる。 　首都圏の337棟12万145戸のうち、都区部立地物件は227棟8万4650戸。なかでも港区は52棟1万9630戸と2万戸近く、新宿区、中央区、江東区でも1万戸以上の完成が予定されている。都下では13棟3034戸、神奈川県47棟2万492戸、埼玉県20棟5991戸、千葉県19棟5978戸。東京23区の戸数シェアは70.5％（前回調査72.1％）で、依然として都心部の高水準が目立つ状況。 　完成予定年次別では、06年68棟1万8498戸、07年95棟2万9785戸、08年81棟3万1397戸、09年60棟2万1369戸、10年以降38棟1万9096戸となっており、07年から09年までは2万戸以上、08年には3万戸を上回る竣工が続く。76年から05年までに竣工したのは381棟9万5580戸。 　一方、近畿圏は94棟2万4560戸が建設、計画中。内訳は大阪市内52棟1万4070戸、府下16棟4127戸、兵庫県19棟4866戸、京都府3棟600戸、滋賀県4棟897戸。完成年次別では、06年22棟5551戸、07年32棟6639戸、08年19棟5397戸、09年16棟4443戸、10年以降5棟2530戸。 　その他地区でも、70棟1万2405戸が建設、計画中だが、地方都市でも都心部を中心に超高層マンション人気は高く、今後も増加する見込み。内訳は、福岡県17棟2864戸、広島県9棟2279戸、札幌市8棟1701戸、愛知県7棟1371戸、宮城県5棟931戸、岐阜県3棟552戸、静岡県3棟443戸。この他に新潟県381戸、岡山県289戸、熊本県275戸、山梨県234戸、長崎県220戸など。 　50階建て以上の超・超高層も複数の計画が進行中。これまでの最高階高の「ライオンズスクエアエルザタワー55」（55階、650戸、98年7月完成）を超える66階建てが新宿区西新宿3丁目で計画中のほか、65階建て（新宿区・西富久町）、62階建て（新宿区・西新宿5）、61階建て（さいたま市・武蔵浦和）などの超・超高層計画が進行しており、現在、首都圏での50階以上のプロジェクトは16物件、22棟。 　今後も都心居住志向の高まり、都市再生政策効果による「緊急整備地区」での大規模超高層開発事業、大規模工場跡地の複合再開発、また、地方都市での中心市街地活性化のシンボルタワーとして、超高層マンションの建設・計画は増加する見込みである。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/13　近畿圏3月供給、5％増の2951戸 　3月の近畿圏（2府4県）のマンション発売戸数は2951戸で、前年同月比5.3％の増加となった。初月申し込み・契約率は70.9％で、同じく6.0ポイントのダウンとなった。 　戸当たり平均価格は3338万円で、前年同月比157万円、4.9％のアップ、ｍ2単価は44.4万円で同1.1万円、7.5％のアップで、平均価格、単価とも3ヵ月連続のアップとなった。 　平均専有面積は75.16ｍ2で、前年同月比1.83ｍ2、2.4％狭くなった。3月末の販売在庫は3980戸で、前月末比142戸の増加、前年同月末比245戸の増加で、前年同月末比が増加に転じたのは03年1月以来3年2ヵ月ぶりのこと。 　即日完売は17物件705戸（即完率23.9％）。主な即日完売物件は、タイムズ・ピース・スクエア1期1次（大阪市、183戸、3450万円、平均4.9倍、最高25倍）、プラウド江坂1期（吹田市、160戸、3961万円、平均2.2倍、最高5倍）、住吉本町レジデンス2期（神戸市、37戸、5835万円、平均1.4倍、最高3倍）、ハピアス西神南2期2次・3期（神戸市、52戸、2379万円、平均1.4倍、最高3倍）など。 　この結果、2005年度（05年4月〜06年3月）の発売戸数は3万3177戸で、前年度比7.1％増と、4年ぶりの増加となった。なお、4月の発売は2700戸（前年同月比35％増）程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

4/13　首都圏マンション、供給13％増と回復