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2006年−5月 5/31 興和不系リート、核は元いすゞ本社ビル 5/31 都心3区の人口増加率は00〜05年で21％ 5/30 エンジニアリングレポートの重要性指摘 5/29 興和不系とリプラス系リート6月上場へ 5/29 住宅性能表示の活用、05年度は大幅増 5/26 アットホーム、賃貸成約が4ヵ月連続減 5/26 東京カンテイ、中古マンション価格に上下 5/26 物調まとめ、社宅などの投資が4割増 5/25 不動産投資市場の地方への拡大策を検討 5/24 05年度リフォーム等工事は9609億円 5/24 40代以上は地方居住の希望が大幅増に 5/24 05年のペット可マンション普及率は64％ 5/23 みずほ信託調べ、Ｊリート拡大が主因 5/23 投資拡大など踏まえ物流施設整備へ支援 5/22 生駒調べ、大阪の大型ビル供給梅田で66％ 5/22 不動研調べ、都下商業地が15年ぶり上昇 5/19 本社調べ、4月の首都圏建売406戸 5/19 国交省、証券化関連の鑑定評価を検討 5/18 帝国データ、不動産DIが4ヵ月連続改善 5/18 大手デベ、棚卸し資産低価法を早期適用 5/18 23区内190以上の公務員宿舎売却へ 5/18 近畿圏4月の発売、6％増の2129戸 5/18 首都圏マンション、区部・都下が大幅減 5/17 不動産信託受益権取引が急増 5/16 05年度の首都圏建売、供給22.6％増 5/16 ＮＴＴ都市、ビル投資積極路線を推進 5/16 国土形成計画に空家情報や逆遡及型融資 5/16 長谷工調査、マンション買い時は大幅増 5/15 東急リバブル、仲介売上17.3％の増加 5/12 カンテイ調べ、金利1％上昇で4km郊外化 5/12 三鬼調べ、都心空室率改善続き賃料上昇 5/12 ホテルファンドが6月14日にリート上場 5/11 不動研調べ、Ａクラス以外の投資強まる 5/11 都区部ビル供給、大規模・都心集中へ 5/9 マンションの住宅性能表示活用が大幅増 5/8 新東京タワー計画、東京下町文化を前面 5/2 オフィスワーカー「眺望の良さ」も重視 5/2 都内マンション利回り5.1％に下落 5/1 東急電鉄、「美しの森」ブランドを推進 5/1 国交省、05年度の住宅着工は124万戸 5/1 国交省と金融庁、不動産投資市場で協議

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5/31　興和不系リート、核は元いすゞ本社ビル 　―14物件、第一生命やモルスタなども拠出 　興和不動産、第一生命保険、積水ハウスがコアスポンサーとなるオフィス主体のＪリート、ジャパンエクセレント投資法人は、元いすゞ自動車本社ビルだった「大森ベルポート」（東京・南大井）の一部をはじめ、第一生命グループや興和不、同じくスポンサーの1社であるモルガンスタンレーグループの拠出により物件を構成している。 　同リートは6月27日、東京証券取引所に上場する予定。上場時はオフィスビルだけの構成で、14物件、約980億円でスタートする。テナント稼動率は現在94％。今後は、都内を中心とした主要都市のオフィスを主体としつつ、住宅や商業施設も投資対象とする。上場時の中核物件は、いすゞ自動車の元本社ビルだった「大森ベルポート」におけるＤ館＝地上17階地下３階、延床面積15万5788ｍ2。このほか「ＮＨＫ名古屋放送センタービル」（名古屋・東桜）＝地上22階地下4階、延床面積8万809ｍ2、「武蔵小杉タワープレイス」（川崎・小杉町）＝地上23階地下2階、延床面積5万3711ｍ2など。全14物件中11物件が、興和不と第一生命グループによる一括転貸。主なエンドテナントは、富士通グループや東芝グループ、ロシュ。 　また、上場時の14物件は、すべてスポンサーから拠出を受けた。内訳は、第一生命グループから7物件、興和不から4物件、モルガンスタンレーグループから3物件。モルスタは、「秀和第一浜松町ビル」（東京・浜松町）を拠出したとみられる。なお、運用は、ジャパンエクセレントアセットマネジメントが行う。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/31　都心3区の人口増加率は00〜05年で21％ 　―首都圏白書、働き盛りがマンション転入 　北側一雄・国土交通相は30日の閣議に、「06年版首都圏白書―05年度首都圏整備に関する年次報告」を報告し、了承された。白書は、（1）首都圏整備をめぐる最近の動向（2）首都圏の現況（3）首都圏整備の推進−の3章構成。人口減少局面を迎えたと指摘されている中で、首都圏の人口動向や居住動向、最新のオフィス需給動向などを取り上げ、分析を行っている。 　首都圏の人口動向をみると、00〜05年までの首都圏の人口増加率は2.5％で、全国の0.7％を大きく上回っている。ただし、「都心3区（千代田・中央・港）が21.5％と大幅に増加している一方、近郊整備地帯は減少傾向にあり、首都圏全域で増加しているわけではない」と分析している。なお、首都圏における人口の推移については、東京圏を中心に今後10年程度は増加する、と予想している。 　また、人口が大きく増加している都心3区については、世帯の動向等をもとに詳細に分析を加えている。都心3区の転出入状況によると、35〜44歳と45〜54歳までの転入超過が大きく、住宅種別に分けてみると、35〜44歳では持家（共同住宅）への転入超過が最も大きくなっており、「都心部で開発・供給されたマンションが転入者の受け皿となっている」と、その背景を分析している。 　一方、近郊整備地帯で人口が減少している市町村の状況についても居住動向などを調査しており、人口減少市町村の空き家率や都市計画区域別の住宅数などのデータから「既存宅地の空洞化と周辺部への低密度な宅地拡散が人口減少と並行して進行している」と、人口減少地域の問題点を指摘している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/30　エンジニアリングレポートの重要性指摘 　―国交省、不動産投資市場整備で骨子案 　国土交通省は、29日に開いた社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（部会長＝平井宜雄・専修大学法科大学院長）の第６回会合で、７月末までにとりまとめる予定の部会報告に盛り込む骨子案を提示し、不動産投資市場整備のための方向性について議論した。 　骨子案では、（1）投資市場としてのルールの共通化と不動産市場の条件整備（2）投資対象不動産についてのデューデリジェンスのあり方（3）情報提供のあり方（4）アレンジメント・運用業務のあり方（5）投資家をサポートするサービス等のあり方（6）新たな不動産投資形態への対応―の６つの視点から、現状の課題とその対応を整理している。 　このうち、デューデリジェンスのあり方については「投資家から信頼される不動産投資市場の育成のためには、不動産固有のリスクを専門的に調査分析したエンジニアリングレポートの信頼性を確保することが重要」と指摘。その対応として「個々の投資家に代わって、資産運用会社が各レポート作成機関を選別することにより、レポートの信頼性を確保すべき」として、資産運用会社が投資家に対する説明責任や運用責任を果たす過程で担保していく、との方向性を打ち出した。 　また、不動産特定共同事業において、エンジニアリングレポートの作成や情報提供を「制度上、事業者に課すことも検討していく」とした。 　信託物件に対する適切な受託審査（デューデリ）を行わずに処分されたＪＰモルガン信託銀行等の問題を受け、信託設定のデューデリのあり方にも言及。「物件の適切なデューデリを行うのはアレンジャーや運用会社である」との考え方を部会報告で示していく。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/29　興和不系とリプラス系リート6月上場へ 　興和不動産系オフィス主体のＪリート、ジャパンエクセレント投資法人と、住宅の家賃保証や不動産開発・運用を行うリプラス系のレジデンシャルリート、リプラス・レジデンシャル投資法人が、6月下旬、相次ぎ上場する。東京証券取引所が上場を承認した。興和不系リートの上場予定日は6月27日。オフィスビル計14件、総額983億円での上場スタートとなる。 　一方、リプラス系のリートは、興和不系に先がけ、6月22日の上場予定。全国のワンルームマンションから、ファミリー向け、高級タイプまで、各種賃貸用マンションを対象としており、上場時は計54件、総額496億円でのスタートとなる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/29　住宅性能表示の活用、05年度は大幅増 　―国交省調べ、耐震偽装で共同住宅が急増 　国土交通省が26日まとめた「05年度の住宅性能表示制度の活用状況（速報値）」によると、新築住宅における設計住宅性能評価書の受付・交付、建設住宅性能評価書の受付・交付ともに、大幅に伸びた。昨年11月17日の耐震偽装問題発覚後、マンションデベロッパーによる活用が増えたことが主な要因。 　設計住宅性能評価は、受付が前年度比29.2％増の21万1818戸、評価書の交付が同19.8％増の19万5582戸。建設住宅性能評価では、受付が同20.4％増の14万6335戸、評価書の交付が同7.1％増の11万7922戸となっている。05年度の新設住宅着工戸数に対する設計住宅性能評価書の交付戸数の占める割合は15.7％で、前年度より2ポイントアップした。 　耐震偽装問題発覚後、今年1月から受付が急増している。設計性能評価の受付は、昨年末まで1万4000戸前後で推移していたが、1月に1万8018戸、2月に2万944戸、3月に2万7196戸と大幅に増加。また、建設性能評価の受付も1月が1万782戸、2月が1万4370戸、3月が2万3908戸と大きく伸びた。 　建て方別の受付状況にみると、戸建て住宅では設計性能評価の受付は5万8537戸（同8.3％増）、建設性能評価の受付は4万7298戸（同8.1％増）だったのに対し、マンションは設計性能評価の受付が15万3281戸（同39.5％増）、建設性能評価の受付が9万9037戸（同27.4％増）と2ケタ増となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/26　アットホーム、賃貸成約が4ヵ月連続減 　アットホームがまとめた4月の「首都圏賃貸物件市場動向」によると、居住用賃貸物件の成約数は1万3147件で、前年同月比5.8％減と4ヵ月連続の減少となった。中古物件の不振が続いている。好調だった埼玉県は4ヵ月ぶりに減少。マンションの平均面積は4ヵ月連続で前年比拡大しており、広めの物件へのシフトが進んでいる。 　居住用賃貸の成約数は、全エリアで減少した。埼玉県は好調が続いていたが、新築物件の不振で15.0％減と大幅なマイナス。平均成約賃料は、マンションが2.8％上昇の9.87万円、アパートが0.2％下落の6.38万円。1ｍ2当たりの平均賃料は、マンションが1.1％上昇の2640円、アパートが1.4％上昇の2150円とともにアップした。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/26　東京カンテイ、中古マンション価格に上下 　東京カンテイがまとめた4月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション70ｍ2価格推移」によると、首都圏は前月比5.7％下落の2432万円となった。前月が6.0％上昇したため、その反動で下落した。 　首都圏では、今年1月以降前月比で上下動が続いているが、価格水準自体に大きな変動はない。東京23区は前月比1.2％上昇の3453万円、横浜市は0.9％上昇の2313万円とともにアップ。 　近畿圏は0.5％下落の1632万円。大阪府は3.8％上昇したが、兵庫県は2.1％の下落。中部圏は0.4％上昇の1365万円とほぼ横ばい、価格は1350万円の水準で安定的に推移している。愛知県は1.3％上昇し、2ヵ月連続で強含み。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/26　物調まとめ、社宅などの投資が4割増 　（財）建設物価調査会は25日、今年度第1四半期（4〜6月）における民間企業の設備投資計画のうち、建設投資計画に着目した「民間企業設備投資動向調査結果」（対象＝資本金1億円以上の4999社、有効回答率＝32.6％）を明らかにした。 　調査結果によると、設備投資総額は景気回復を背景に、前年同期比4.2％増の2兆1338億円にのぼり、このうち建設投資総額は同7.3％増の5177億円と大きく伸びている。投資区分別にみると、住宅（社宅や賃貸住宅等）は業績回復が著しい銀行業（金融・保険業）の設備投資等が寄与し、同42.9％増の111億4500万円に大幅に増加する見通し。非住宅では、銀行業等の積極的な投資姿勢が反映し、事務所・店舗等が同7.5％増の1395億4600万円となる見込み。また、産業別動向では建設業が同81.2％増の104億7700万円と大きく増加する一方、不動産業は同17.9％減の296億3400万円と落ち込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/25　不動産投資市場の地方への拡大策を検討 　―国交省、中小ファンド支援や税制整備等 　国土交通省は、不動産投資市場の成長戦略のひとつに「全国的な不動産投資市場の底上げ」を掲げ、不動産投資市場の裾野拡大に向け、地方における不動産投資スキームの普及・確立に向けた施策の展開を本格的に検討していく。 　Ｊリートの保有物件状況（4月1日時点）をみると、Ｊリートが保有する物件が1物件も存在しない都道府県数は地方を中心に17県にのぼっている。市町村ベースでみると、Ｊリート保有物件が存在する市町村は、全1820市町村のうち84市町村とわずか4.6％に過ぎない。こうした状況を受け、国交省では「大都市圏中心の不動産投資を地方圏に拡大することが不動産投資市場の成長のために不可欠」と判断した。 　国交省では、地方においても商業、観光、物流、福祉、アコモデーションなど安定キャッシュフローを生み、資金流入のポテンシャルを有している物件が多数存在するとみている。このため、不動産価値を厳格に評価できる「不動産投資ＤＣＦ基準」（仮称）の策定とともに、地方圏おいて不動産価値を評価でき、証券化のプロといえる人材の育成を推進していく。また、比較的小規模な地方の物件を投資対象としていくため、「中小実物非上場ファンド市場」構築の支援を模索していく方針。 　さらに、安定して優良収益物件を供出しやすい環境整備のため、地方の中心市街地等に立地する施設をビークルに現物出資し、エクイティに交換する場合、課税の繰り延べを認める「日本版アップリート税制」など制度の整備を検討するほか、中心市街地活性化や市街地再開発などまちづくりとの連携も視野に入れる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/24　05年度リフォーム等工事は9609億円 　―物調まとめ、コンバージョン工事が好調 　（財）建設物価調査会がまとめた「05年度の建築物リフォーム・リニューアル受注調査報告」（全国建設業協会の会員社対象）によると、05年度の総受注工事額は9609億円にのぼった。このうち、元請工事は16万6322件で9349億円、下請工事は4333件で260億円だった。 　元請受注工事件数を建物用途別にみると、戸建て住宅が27.3％と全体の4の1強を占め、次いで工場・倉庫が13.5％、店舗が12.4％、マンションが10.1％、学校関連が7.4％、病院・診療所が6.4％と続いている。また、建物用途別の1件当たり平均受注工事額は、事務所が5349万円と最も高く、次いで病院・診療所の4866万円、学校関連の4666万円で、マンションは2000万円強、戸建て住宅は受注件数は多いものの、受注金額は400万円に満たない状況となっている。 　元請受注工事のうち、1億円以上の大規模工事は826件あったが、建物の用途を変更する「コンバージョン」などの受注が伸びた関係で事務所が186件と最も多く、工場・倉庫が124件と続いている。05年度で受注工事額が最も高かったのは、東京都の業者が受注した店舗の改装工事の76億8000万円。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/24　40代以上は地方居住の希望が大幅増に 　―国交省調べ、国土計画は治安防災が重要 　国土交通省は23日、新たな国土計画「国土形成計画」の策定にあたって実施した「2030年の国土と生活の将来ビジョンに関するアンケート調査」（インターネット調査、有効回答2万7259件）の結果を明らかにした。 　調査結果によると、2030年の社会や国土のイメージについて、「治安が確保された社会」「災害に強い国土」との回答（複数回答）が約8割にのぼり、安心・安全に関わるニーズの高さを示している。また、国土管理や地域社会にかかわる活動に参加を希望する回答が5割を超え、意識の高さを伺わせている。「地域の公的施設の管理運営」や「地域での良好な景観や環境づくり」への参加意識が7割近くに達している。 　将来（2030年前後を想定）住みたい地域については、「東京23区」や「大阪市・京都市・神戸市・名古屋市」、「地方の中枢都市」（札幌市・仙台市・静岡市・広島市・北九州市・福岡市）で現在の居住地域と同じ地域を希望する回答が多くなっているが、「東京23区以外の東京圏」では23.7％の比率で、現在の比率31.0％を大きく下回った。 　一方で「地方の町村」は、現在の比率5.7％から将来は10.5％へと大きく伸びる。特に40歳代以上では、「地方の町村」に将来住みたいとの回答が、現在の居住地域の構成比を8ポイント前後上回り、退職後、地方での生活希望が強いことがわかった。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/24　05年のペット可マンション普及率は64％ 　　―本社調べ、前年比8.5ポイント上昇 　不動産経済研究所は23日、「2005年の首都圏ペット可マンション普及率調査」の結果を発表した。それによると、05年1年間に首都圏で供給されたペット飼育可能なマンション、いわゆるペット可マンションの戸数は5万4178戸で、前年（4万7673戸）に比べ6505戸、13.6％の増加となり、全供給戸数に対するペット可マンションの普及率は64.3％で、前年（55.8％）に比べ8.5ポイント（Ｐ）のアップとなった。 　これまでの推移をみると、調査を開始した98年は709戸、普及率1.1％と、僅か1％超の普及率であったが、その後は加速度的に増え続け、02年には戸数が3万戸、普及率は30％を超え、さらに04年には普及率が5割を突破、そして05年には、戸数がついに5万戸を大きく上回り、普及率も6割超を記録した。 　一方、足洗い場やグルーミング室、ペット搭乗サイン付きエレベーターなど専用設備付きのマンションは、05年においては3万9135戸を数え、前年（3万3698戸）を5437戸、16.1％上回り、ペット可マンション全体に占めるシェアは、前年（70.7％）比1.5Ｐアップの72.2％に達した。 　エリア別のペット可マンションの戸数と普及率は、◇都区部2万493戸（前年比0.5％減）・普及率66.1％（同13.5Ｐ増）◇都下5443戸（同9.7％増）・同60.7％（同1.1Ｐ増）◇神奈川県1万4507戸（同7.2％増）・同61.0％（同0.6Ｐ減）◇埼玉県7331戸（同68.0％増）・同70.9％（同15.1Ｐ増）◇千葉県6404戸（同51.5％増）・同63.3％（同11.4Ｐ増）―で、都区部の戸数は微減も、普及率は13.5Ｐの上昇。 　大規模物件での主なペット可マンションは、「ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ」（中央区、総戸数2801戸）、「ワンダーベイシティＳＡＺＡＮ」（船橋市、同1211戸）、「Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ　ＦＯＲＥＳＩＳ」（横浜市西区、同1206戸）、「フォートンヒルズ」（横浜市戸塚区、同888戸）、「キャピタルマークタワー」（港区、同869戸）、「芝浦アイランドグローヴタワー」（港区、同833戸）、「東京ユニオンガーデン」（東大和市、同791戸）―など。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/23　みずほ信託調べ、Ｊリート拡大が主因 　◎05年度流動化関連の売買総額は45％増 　みずほ信託銀行は、05年度の「不動産流動化の動き」をまとめた。それによると、05年度の上場企業による不動産売買実績のうち、不動産流動化を目的とするものは計635件、売買総額にして対前年比45％増の2兆6458億円となった。 　流動化関連の伸びはＪリートが増加したほか、各種不動産ファンドが従来の投資対象を、オフィスビルから、住宅や倉庫・物流施設、ホテルなどに拡大、対象エリアも、大阪圏やその他地域などに拡大展開したことが主因。流動化件数（635件）は、対前年比88％増となっており、流動化対象として賃貸マンションなどの住宅案件が増加したためとみられる。流動化取引の売り手は、件数ベースで「ＳＰＣ」が59％を占め、トップ、「建設・不動産」はそれに次ぐ2位で27％、3位は「商業」で4％だった。一方、買い手のメインプレイヤーはＪリート。「ＳＰＣ」と「建設・不動産」からの物件取得が目立った。 　エリア別の動向に関しては、件数シェアで東京圏が前年度の79％から73％に縮小、一方で、大阪圏が9％から11％に、3大都市圏以外のその他地域が8％から13％にそれぞれ拡大した。東京圏以外の実績を単純に合計すると、対前年比で件数が2.5倍増、売却額が2倍増となった。このうち、その他地域は、件数が3倍増、売却額は4倍増だった。 　同調査は、昨年4月〜今年3月を対象に実施。ＳＰＣやＳＰＴ、投資目的法人などのビークルに売却された不動産を流動化案件として定義している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/23　投資拡大など踏まえ物流施設整備へ支援 　―国交省、特別用途地区や住居混在防止策 　国土交通省は、物流施設を専門にしたＪリートが誕生し、物流施設を運用資産に組み入れる総合型リートの動きが活発化している中、東京都市圏における郊外部の大規模な物流施設や市街地の物流拠点の整備に関して、居住環境を考慮し、まちづくりと一体となって整備を進めるなど4つの視点に立った「物流施策のあり方」をまとめた。 　物流施設を対象にした不動産証券化の実績（用途別割合）は、04年度1.3％、05年度2.9％と、全体からみるとわずかだが、着実に拡大し、証券化された物流施設が不動産投資資産に組み込まれている。こうした実態等を踏まえ、国交省では(1)郊外部や臨海部における大規模で広域的な物流施設の立地支援(2)居住環境と物流活動のバランスを考慮した都市機能の適正配置の推進―などを柱とした物流施策をまとめたもの。 　郊外部等の大規模物流施設の立地支援では、土地区画整理手法等を活用した郊外部高速道路インターチェンジ（ＩＣ）近傍や臨海部における物流施設用地の提供、高速道路ＩＣ近傍の用途地域指定など土地利用変更による物流施設の立地誘導などを進めていく。その際、「特別用途地区」の指定な物流施設以外の立地を抑制する手法を検討していく考え。また、市街化調整区域における物流施設立地のルール化も図っていく。 　市街地においては、準工業地域等に工場跡地を利用したマンションが増加している状況から、住宅と物流施設との土地利用の混在を回避するため、物流施設移転の受け皿確保や都市計画手法を用いた準工業地域等における住宅立地の抑制策のほか、物流施設と住宅が共存するための方策の検討に取り組んでいく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/22　生駒調べ、大阪の大型ビル供給梅田で66％ 　生駒データサービスシステムがまとめた「大阪における大型オフィスビル供給動向調査結果」によると、今後5年間に大阪で供給される大型ビル（延床面積0.5万坪以上）は9.8万坪にのぼり、その66％が梅田エリアに集中していることがわかった。梅田エリアで供給されるビルの61％は、梅田駅前の再開発による延床2万坪以上の超大型ビル。 　今後５年間の大型ビル供給量をみると、06年には供給がなく、07年が1.5万坪、08年が2.7万坪、09年が3.6万坪、10年が2.0万坪と予測している。今後５年間の供給量平均は、2.1万坪／年という過去15年間の平均よりも若干少ないものの、09年の供給量は過去15年間の中で最も多かった00年の3.2万坪を上回る水準となる。大阪のＡクラスビルの空室率は1.3％と完全な超過需要状態となっており、同社では「梅田エリアの超大型ビルの供給等により、空室率・賃料の両面での回復が見込まれる」と分析。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/22　不動研調べ、都下商業地が15年ぶり上昇 　◎６大都市の市街地価格指数、上昇幅拡大 　日本不動産研究所は19日、06年3月末時点の「市街地価格指数」を明らかにした。それによると、6大都市（東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸）の住宅地は前回調査（05年9月末）から1.4％上昇し、商業地も7.7％上昇している。住宅地の上昇幅は1.3ポイント（Ｐ）の拡大、商業地は5.0Ｐの拡大で、上昇基調が鮮明になってきている。 　東京区部をみると、住宅地の市街地価格指数（00年3月末を100とした場合）は99.3で、前回調査から4.5％の上昇。商業地は86.6で、4.1％の上昇。上昇幅は住宅地が1.8Ｐの拡大、商業地が2.2Ｐの拡大。東京都下では、商業地の市街地価格指数は71.5で、前回調査から0.2％上昇と、91年3月末調査以来15年ぶりに上昇に転じた。住宅地については74.3で、0.1％の下落。 　このほか上昇に転じているエリアは、大阪府を除く大阪圏の住宅地が前回調査に比べて0.4％上昇、商業地が0.6％上昇。名古屋圏では、住宅地が下落幅は縮小したものの、0.4％の下落。一方、商業地は0.6％の上昇。また、3大都市圏を除く政令指定都市（札幌、仙台、静岡、広島、福岡、北九州）でも商業地が0.1％上昇しており、上昇エリアが大都市圏から地方都市圏に拡大している状況を示している。全国ベースでみても、下落幅が前回調査から1Ｐ以上拡大したエリアはなかった。 　今後の見通しについて同研究所では、「6大都市については住宅地が2.0％上昇（6ヵ月後）、商業地が5.7％上昇（同）で推移する」とみている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/19　本社調べ、4月の首都圏建売406戸 　―価格2.9％の上昇、契約率は52.5％ 　不動産経済研究所がまとめた4月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、新規発売戸数は406戸で、前年同月比11.5％の減少。月間契約率は52.5％で、同0.4ポイントのアップとなった。 　発売戸数の地域別内訳は、東京都74戸（シェア18.2％、前年同月比43.5％減）、千葉県100戸（同24.6％、同48.7％減）、埼玉県142戸（同35.0％、同125.4％増）、神奈川県47戸（同11.6％、同24.2％減）、茨城県43戸（同10.6％、同437.5％増）で、埼玉県や茨城県で増加した。 　戸当たり平均価格は4269.4万円で、前年同月比119.4万円、2.9％のアップ。地域別の価格をみると、東京都5750.2万円（同316.7万円、5.8％上昇）、千葉県3574.2万円（同107.2万円、3.1％上昇）、埼玉県3636.1万円（同226.6万円、5.9％下落）、神奈川県4816.0万円（同750.0万円、18.4％上昇）、茨城県4831.8万円（同2139.7万円、79.5％上昇）と、埼玉県のみが下落した。 　平均敷地面積は154.60ｍ2で、前年同月比17.15ｍ2、12.5％の拡大。平均建物面積は110.55ｍ2で、同7.25ｍ2、7.0％の拡大。即日完売物件は千都の杜11期（野村不動産、20戸）、ローレルヒルズ手賀の杜4期（近鉄不動産、11戸）、早川城山22期（相鉄不動産、12戸）など6物件54戸（即完率13.3％）。　なお、4月末時点の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は716戸で、前月末比59戸の減少、前年同月末比では193戸の減少。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/19　国交省、証券化関連の鑑定評価を検討 　―エンジニアリングレポートの課題など 　国土交通省は、不動産証券化市場が急速に拡大している中、投資家保護の観点から不動産証券化市場のインフラともいえる鑑定評価とデュー・デリジェンスのあり方を検討する「不動産の証券化に係る鑑定評価とデュー・デリジェンスのあり方に関する検討委員会」（座長＝緒方瑞穂・緒方不動産鑑定事務所代表取締役）の第1回会合を開催した。 　会合では、不動産証券化の進展に伴い、投資家が投資判断を行う上で重要なデータとなる不動産鑑定評価とエンジニアリング・レポート（ＥＲ）の現状と課題を抽出した。この中で、「この1年で証券化案件が急増し、対象物件の中には違法建築等の難しい物件も増え、特に私募ファンドでは大胆な鑑定評価も散見される」「ＥＲは鑑定評価のために作成されるのではなく、その内容は依頼者のスタンスによって差がある」など現状の課題点が指摘された。 　こうした現状に対し、各委員から「ＥＲの品質向上のため、業界レベルの取り組みや統一的マニュアル作成などが必要ではないか」「不動産鑑定士においても建築の知識を増やしたり、ＥＲのデータをデータベース化し、ＥＲを検証する能力を向上させていく必要がある」といった意見が出された。 　同検討委員会では、第1回会合での議論を踏まえ、今後の検討課題として(1)証券化に係る鑑定評価書等の適正性維持、信頼性向上に必要な方策の検討(2)専門家責任に関する考え方の整理(3)不動産鑑定士とＥＲ作成機関の役割分担・連携のあり方(4)鑑定評価にＥＲをより的確に反映させるためにとるべき方策の検討−の4点を挙げた。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/18　帝国データ、不動産DIが4ヵ月連続改善 　帝国データバンクがまとめた4月の「景気動向調査」によると、全体の景気ＤＩ（0〜100、50ポイントが判断の分かれ目）が前月比0.3ポイント減の47.6と3ヵ月ぶりに悪化する中、不動産業の景気ＤＩは同0.2ポイント増の56.4と4ヵ月連続で改善した。 　不動産業の景気ＤＩは、10業界の中で最も高く、先行き見通しＤＩも3ヵ月後が55.9、6ヵ月後が55.8、1年後が55.5と、引き続き高水準で推移するとの見方が強い。「金利上昇傾向で購入の動きが強くなった」（不動産仲介業者）、「郊外部では供給過剰感があるが、中高級エリアは順調で、全体的に購買需要は高い」（分譲業者）との声が上がっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/18　大手デベ、棚卸し資産低価法を早期適用 　―地所は前期で対応一巡、三井不は今期に 　大手デベロッパー各社は、08年3月期から棚卸資産を低価法に一本化する会計基準の変更を見込み、早期適用に動き出した。三菱地所は、前期（06年3月期）で対応を一巡、三井不動産は今期（07年3月期）に早期適用する予定。東急不動産や住友不動産なども早期適用を検討する。 　地所は前期、棚卸資産評価損276億3900万円を処理した。対象となったのは、大規模な宅地造成地など。今期については評価損計上を予定していない。「08年3月期に低価法が強制適用になったとしても対応できる」（同社担当役員）として、対応を終えたことを明らかにした。一方、三井不は今期、棚卸資産の低価法を早期適用する予定。「強制適用を前に、早期適用し、健全なバランスシートを目指したい」（同社経理部）と話す。三井不は、営業利益が増益となるため、経常利益は対前期比5.1％増、60億円の増益となる見込み。このため、棚卸資産低価法を早期適用しても、当期純利益は同11.4％増、64億円の増益を確保する。 　また、東急不や住友不も前倒し適用を検討する。東急不は前期、減損処理約275億円に加え、販売用土地建物評価損約63億円など、時価と乖離した資産処分を進めた。「棚卸資産低価法の前倒し適用についても検討したい」（同社財務部）として、前向きな姿勢をみせている。 　企業会計基準委員会は現在、棚卸資産を低下法に一本化する内容の公開草案を提示し、パブリックコメントを募集中。5月29日に募集を締め切り、今秋にも基準変更を決定する運び。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/18　23区内190以上の公務員宿舎売却へ 　―財務省の有識者会議、定借なども検討 　財務省の「国家公務員宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議」（座長＝伊藤滋・早稲田大学教授）は、16日午後開いた会合で、東京23区内に立地する国家公務員宿舎に加え、立法府と司法府の宿舎も売却対象に加える方針を固めた。26日開催予定の会合で、売却対象とする宿舎等の絞り込みを行い、6月13日に最終報告をとりまとめる方針。 　会合後会見した伊藤座長は「東京23区内にある公務員宿舎372物件（約2万2000戸）のうち、190物件以上を売却する」と言明。売却対象とする宿舎については「精査中」としながらも、「都心3区（港区、中央区、千代田区）のうち、緊急・不可欠な宿舎を除いて原則売却するほか、その他の区では法定容積率が50％以下、老朽化が激しく小規模な宿舎を対象としていく」と、売却対象宿舎を選定する上での基準を示した。 　売却手法としては、転売などを禁止するため、建築条件付きとする売却手法を採り入れていくほか、一部の委員から指摘があった「都心部の土地取引が過熱している」との懸念を踏まえ、立地条件によっては定期借地権の活用なども検討していく。売却は今後10年かけて行っていく考えで、移転先の宿舎建設などのコストを差し引いた売却収入として3500億円以上を見込んでいる。 　また、伊藤座長は「行政府の宿舎ばかりでなく、立法府と司法府の宿舎も対象に加えていく」との方針を打ち出した。立法府では衆参の副議長公邸、司法府では既に有料宿舎などに転用されている旧最高裁裁判官公邸などを売却対象に上げた。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/18　近畿圏4月の発売、6％増の2129戸 　―契約71％、価格・単価4ヵ月ぶりに下落 　4月の近畿圏（2府4県）のマンション発売戸数は2129戸で、前年同月比6.5％の増加となった。売れ行きをみると、初月申し込み・契約率は71.6％で、同8.7ポイントのダウンとなった。 　戸当たり平均価格は3331万円で、前年同月比56万円、1.7％のダウン、ｍ2単価は44.9万円で、0.2万円、0.4％のダウンで、平均価格、単価ともに4ヵ月ぶりに下落した。平均専有面積は74.19ｍ2で、前年同月比1.1％狭くなった。4月末現在の販売在庫は3896戸で、前月末比84戸の減少、前年同月末比467戸の増加となった。 　即日完売は18物件467戸（即完率21.9％）。主な即日完売物件は、タイムズ・ピース・スクエア1期2・3・4・5次（大阪市、84戸、3127万円、平均1.3倍、最高3倍）、ザ・なんばタワーレジデンス・イン・なんばパークス3期（大阪市、110戸、3738万円、平均2.8倍、最高11倍）、ジオ彩都のぞみ丘2期1次（ガーデンコート）（茨木市、65戸、3134万円、先着順）など。なお、5月の発売は前年同月比38％増の3700戸程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/18　首都圏マンション、区部・都下が大幅減 　―平均価格16％上昇、契約率は82％と好調 　―本社4月の動向、全域供給は4510戸 　不動産経済研究所は17日、4月の「首都圏マンション市場動向」を明らかにした。月中の供給戸数は4510戸で、前年同月比2.5％の減少となった。一方、初月契約率は3.1ポイントアップの82.5％と、3ヵ月連続の8割突破となった。 　エリア別の供給を見ると、都区部の供給は1532戸で25.6％の減少、都下も39.5％の大幅減となった一方、その他のエリアは軒並み30％以上の著しい増加で、特に千葉県は39.4％増となった。この結果、都区部のシェアは34.0％（前年同月44.5％）、東京都全体のシェアも42.9％（同58.8％）と、前年同月に比べ大きく低下している。 　新規供給に対する契約戸数は3723戸で、初月契約率にして82.5％（前年同月比3.1ポイントアップ）、4月としては96年以来10年ぶりに８割を上回った。エリア別では、都下、千葉県が前年同月を下回ったものの、埼玉県は10.2ポイントのアップ。 　平均価格は4639万円で、前年同月比645万円、16.1％のアップ、ｍ2単価は58.7万円で、同じく2.5万円、4.4％のアップ。しかも全エリアでグロス、単価ともに上昇。グロスでは、千葉県が平均専有面積120ｍ2超で、平均価格6073万円の「パークシティグランデ新浦安」（第1期416戸、総戸数550戸）の発売により、前年同月比43.3％の大幅アップとなった。単価では、「クレッセント三鷹ザ・タワー」（総販売戸数100戸・平均ｍ2単価95.1万円）の発売により、29.6％アップした。 　専有面積は79.02ｍ2で、前年同月比7.92ｍ2、11.1％の拡大。100ｍ2以上の住戸は、都区部7物件82戸、都下5物件11戸、神奈川県5物件110戸、埼玉県4物件7戸、千葉県4物件426戸となり、全体では25物件、636戸（シェア14.1％）と高水準。 　即日完売は1422戸（シェア31.5％）、公庫融資付きは2504戸（同55.5％）。4月末時点の販売在庫は5460戸で、前月末比111戸の減少。なお、5月の供給は7500戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/17　不動産信託受益権取引が急増 　　―土地白書の最終案、証券化の実態分析 　国土交通省は、「06年度土地白書」に盛り込む最終案をとりまとめ、16日に開催した自民党・国土交通部会（宮沢洋一部会長）に報告した。不動産証券化手法を用いた不動産投資市場が活発化している状況を取り上げ、その動向を分析している。 　信託受益権による土地取引動向（登記ベース）をみると、01年から03年まで4000件前後だったものが04年に1万件を突破するなど、信託による登記が急激に増加している実態を紹介している。 　また、信託受益権という形で多くの物件を保有するＪリートの不動産取引状況についても分析。上場企業の不動産取引のうち、Ｊリートが買い手となっている割合は、05年度上期が52.1％（前年同期実績50.9％）、05年下期が57.3％（同45.5％）となっており、年々増加傾向にあると指摘。 　05年度末におけるＪリート（同時点の上場リート＝32銘柄）の保有物件総額（取得価格ベース）は4兆264億円と4兆円を超え、保有物件数は943物件と1000物件の大台に迫る勢いであるとしている。投資エリアも、都心5区が48.4％、周辺18区が14.2％、関東地域（23区を除く）が14.1％、近畿地域が11.2％、東海地域が4.1％、その他地域が7.9％と、地方圏での取得が進んでいると分析。 　白書はこのほか、適正な土地利用の実現に向けた課題と取り組みなども盛り込み、6月にも公表する。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　05年度の首都圏建売、供給22.6％増 　―細田工調べ、パワービルダーの発売鈍る 　細田工務店は、05年度（05年4月〜06年3月）の「首都圏戸建て分譲団地供給動向」をこのほどまとめた。供給物件数は796件（前年比31.1％増）、戸数は8945戸（22.6％増）と、いずれも前年を上回り、平均価格も前年を1.8％上回る4348万円となった。総戸数別の供給戸数では、200区画以上の大型継続団地が戸数ベースで増加する一方、10区画未満の供給戸数も物件数で増えて2極化の傾向が見られる。また、10区画未満の小規模物件の供給の中心であったパワービルダーのシェアは、前年度比7％減の41％となり、特に下期以降は供給の伸びが鈍化している。 　都県別シェアでは、前年と同じく東京都がトップだが、シェアは前年の36％から31％に低下。一方、神奈川県と千葉県の供給戸数が前年比535戸増、542戸増と大きく伸びたことに伴い、シェアもそれぞれ20％（3％増）、28％（1％増）に増加した。 　平均面積は、土地が42.30坪（2.3％増）、建物が31.32坪（0.4％増）。土地面積では、30坪台前半と50坪台前半の2つのピークが見られ、特に200区画以上の大型継続団地の供給が増えたため、50坪台前半の伸びが顕著となっている。 　1回当たりの平均供給戸数は11.2戸と前年を下回った。一方、10戸未満の物件のシェアは増加し、57％。また、200戸以上の大型団地のシェアは前年と同じ17％だったが、戸数では255戸増加している。在庫戸数は、新規の供給増を背景に、05年7月末ではバブル崩壊期を上回る1747戸まで増加したが、その後、減少傾向が続き、期末在庫数は前年同期比22％増の1590戸となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　ＮＴＴ都市、ビル投資積極路線を推進 　―京都で商業複合、梅田北ヤードにも応札 　ＮＴＴ都市開発は今期（07年3月期）、前期に続き500億円規模のビル関連投資を行う計画。ビル投資に当たっては、有利子負債・自己資本比率（Ｄ／Ｅレシオ）を一定に維持するなど、財務体質の健全化にも配慮する。 　同社はこのほど、京都・四条烏丸で（株）ロームから、敷地面積約2500ｍ2のプロジェクト用地を取得した。前期竣工した「秋葉原ＵＤＸ」「アーバンネット名古屋ビル」に続く、開発プロジェクトとなる。今後、詳細を詰めるが、低層のオフィス・商業による複合ビルとする。昨年、新設した商業施設部署が、商業スペースの開発に当たる。また、三菱地所などとともに推進中の大手町合同庁舎跡地再開発は、来年春に着工する予定。今期は着工に向け、許認可手続きを進める。さらに、6月に入札が行われる「大阪駅北地区（梅田北ヤード）」についても、三菱地所などとコンソーシアムを形成した模様であり、応札の意向を示している。こうした取り組みにより、今期のビル関連投資は前期並みの500億円に設定している。 　前期のビル関連投資は、当初計画の500億円を上回り、546億円となった。「アーバンネット名古屋ビル」が竣工し、大成建設が持つ同ビルの一部持ち分を取得したほか、大阪・御堂筋の「農中兼松ビル」の農中持ち分や「グランパークビル」（東京・田町）の一部持ち分も取得した。Ｄ／Ｅレシオについては2.3倍を維持する計画。「財務内容には配慮しつつ、魅力的なプロジェクトには積極的に投資する」（三田清社長）方針である。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　国土形成計画に空家情報や逆遡及型融資 　―国交省、地域活性化施策など盛り込む 　国土交通省は、新たな国土計画「国土形成計画」の骨格をなす全国計画の策定に当たり、地域資源を活用した地域の維持・活性化のための施策や地域活性化のための資金確保といった「自立した地域社会の形成」の視点を盛り込んでいく。 　これまでの国土総合開発法に基づく国土総合開発計画（全総）は、国主導で計画を策定するものだったが、国土形成計画法では、人口減少・高齢化の進展、価値観やライフスタイルの変化など社会環境を巡る各種変化を踏まえた計画づくりを目指している。その一環として、国土形成計画のもとで策定する全国計画の中に、地域社会を活性化して自立地域社会の形成を促す施策を取り込んでいくことにした。 　地域活性化のための施策としては、異業種横断的な企業群やＮＰＯ法人、地域住民などの組織化とともに、活動形態に応じてＬＬＰ（有限責任事業組合）やＬＬＣ（有限責任会社）など多様な組織制度の活用を推進。公共公益施設の管理など地域の維持・活性化活動を支える組織制度の整備・強化を図っていく。住まいの観点からは、空き家情報の提供システムなどによる既存住宅の流動化、地域での住居費用確保のための都市部住宅のリバースモーゲージ制度の整備なども盛り込んでいく。 　また、こうした地域活性化を資金面から支援するための施策を打ち出していく。地方における資金循環を促進するため、リレーションシップバンキングやコミュニティクレジット、コミュニティファンド、地域ベンチャーファンドといった地域金融に関する支援策を講じていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　長谷工調査、マンション買い時は大幅増 　長谷工アーベストが四半期毎に行っている顧客マインド調査において、約60％が「マンションが買い時」と回答し、マンション購入意欲が大幅に上昇していることがわかった。02年2月の調査開始以来、最も高い数値となった。関西圏で受託販売している分譲マンションのモデルルーム来訪者が対象。調査期間は4月19〜26日、有効回答数は384件。 　今回のアンケートから初めて設問した「今後地価はどうなると思うか」の問いに対して、「徐々に上昇する」が58％と最も多く、「横ばい」24％を大きく上回った。その理由として、3月に発表された公示地価上昇の影響、都心部における地価上昇を挙げている。 　マンションの価格動向については、「徐々に上昇」が62％（前回調査比14ポイントのアップ）と大幅に増加した。地価の上昇に加えて、資材費の上昇、「耐震強度偽装問題によりマンションの質が良くなり、価格も上昇」との見方が示された。 　さらに「マンションの買い時と思うか」と聞いたところ、「買い時」が58％（9Ｐアップ）と答え、アンケート調査を始めて以来、最も高い数値となった。その理由として、今後さらに地価が上昇することと、ローン金利の上昇、消費税の上昇懸念も示された。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/15　東急リバブル、仲介売上17.3％の増加