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2006年−7月 7/31 マンション長所が戸建て短所、その逆も 7/28 東証、ＭＩＤリート投資法人の上場承認 7/27 ＪＬラサール調べ、リートや外資参入で 7/27 東証、リート上場に利益相反など厳格化 7/26 東日本レインズ、中古マンション上昇 7/26 生駒調べ、空室率・賃料とも下げ止まり 7/26 野村不投信、2本目のＪリートを設立 7/25 東神開発、千葉県内で相次ぎＳＣ開発 7/25 ＡＭＢ、事業体制一本化し日本展開強化 7/25 日本橋再生懇、首都高を南―北地下化へ 7/25 金融庁、オリックスAMに3ヵ月業務停止 7/24 総合地所グループがファンド運用を開始 7/21 東京カンテイ、中古価格の上昇続く 7/21 住宅購入者の80％が「急いだ」と回答 7/21 リートのＭ&Ａ、開発主体の可能性検討 7/20 経済財政白書、新たな成長目指す姿勢 7/18 上期の首都圏建売、20％減の3019戸 7/14 三鬼調べ、都心空室率が12ヵ月連続改善 7/14 ダヴィンチ、1430億で軍艦ビル取得 7/14 30km圏外のマンション分譲はリスク大 7/14 近畿圏、発売は10％増の2695戸 7/14 首都圏、供給6417戸で24.6％減 7/14 06年上半期のマンション市場動向・近畿圏供給、微増の1万4311戸 7/14 06年上半期のマンション市場動向・首都圏供給は3万4177戸で11％減 7/12 アットホーム、新築戸建ての成約細る 7/11 国交省、名古屋伏見事業を都市再生認定 7/11 生駒調べ、東京上級ビルはほぼ満室 7/11 東京ＧＲ、8月1日付で東証に上場 7/11 国交省調べ、住宅が最も多く全体の2割 7/11 都の大規模土地取引、面積は3割弱増加 7/10 三井不住居系リート、核は大川端賃貸棟 7/7 国交省、不動産デリバティブ市場検討へ 7/6 リバブル、年金施設の売却補助物件決定 7/6 日本中央地所、病院特化ファンドを組成 7/4 特集 Ｊリート法令違反の波紋(4) 7/4 1極集中緩和の分散型連携構造目指す 7/3 国交省、5月の住宅着工戸数6％増加

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7/31　マンション長所が戸建て短所、その逆も 　―日住協の購入者調査、防犯・音など相反 　日本住宅建設産業協会は、会員企業が首都圏で供給した新築分譲マンション、新築分譲戸建て住宅を購入し、入居後1〜2年を経過した顧客を対象とした初の「住宅に関するニーズについてのアンケート調査」（今年3月実施、回収数722件）の結果をまとめた。 　それによると、購入後に感じたマンションと戸建ての長所、短所については、マンションの長所として挙げられた「防犯性の高さ」「管理・メンテナンス（手間がかからない）」が、そのまま戸建ての短所の上位に挙げられており、逆に戸建ての長所である「周辺への音等の配慮があまりいらない」がマンションの短所の1位に挙げられるなど、それぞれの長・短所がほぼ相反関係にあるという結果が得られた。 　購入までの決定動機については、マンション、戸建て共に「家賃がもったいない」がトップを占めた。マンションでは2位「今が買い時と思ったから」、3位「ローン完済年齢を考慮」など上位3項目を金銭的なメリットが占めているのに対し、戸建てでは「持家が欲しいと思ったから」が46％を占め、2位となっている。購入の検討を始めてから資料請求や見学に至るまで、購入対象を一本に絞った割合では、マンションが37％に対して、戸建てでは15％と他の形態を並行して検討した割合が高くなっている。 　物件の決定要因では、マンションでは全12項目中、(1)価格(2)間取り(3)営業マンを信頼(4)広さ(5)物件の規模―の5項目に集中しているに対して、戸建では、これら5項目に(1)会社の信頼度(2)アフターサービス(3)住宅性能表示―などを加えた9〜10項目に分散する傾向がみられる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/28　東証、ＭＩＤリート投資法人の上場承認 　東京証券取引所は27日、大阪圏を重点エリアとし、オフィスビルへの投資を主体とする「ＭＩＤリート投資法人」の上場を承認した。上場日は8月29日。 　同投資法人は、ＭＩＤ都市開発（旧松下興産）が出資するＭＩＤリートマネジメントを資産運用会社として、上場時に大阪圏を代表する複合ビジネスエリア「大阪ビジネスパーク（ＯＢＰ）」のシンボルタワーである「ツイン21」を含む大規模オフィスビル9物件の不動産信託受益権の取得を予定している。取得予定価格は1464億5000万円。物件取得のため、18万口の新投資口発行を計画しており、8月11〜17日にかけてブックビルディングを実施する。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/27　ＪＬラサール調べ、リートや外資参入で 　◎日本の不動産市場の透明度は大きく改善 　ジョーンズ　ラング　ラサールは26日、世界56カ国・地域を対象とした「不動産透明度調査（2006年）」の結果を発表した。調査は、情報開示の精度など不動産市場の透明性に関する最新の動向を調べたもので、2年ごとに実施している。 　調査結果によると、国際的な資本の流出入と各国のリート市場の急成長によって、過去2年間で世界各地の不動産市場の透明度が大きく改善した。特に日本は、Ｊリート市場の急速な発展や国内不動産市場への海外投資家の参入によって、透明度の評価が高まり、アジア太平洋地域では最も大きく改善、世界でも3番目の改善幅となった。5段階評価で、前回調査時（04年）は上から3段階目だったが、今回は2段階目へと1段階引き上げられた。 　透明度ランキングでは、オーストラリアがトップで、米国、ニュージーランド、カナダ、英国と続く。日本は透明度が改善したものの、アジアの中では香港、シンガポール、マレーシアに続く4位、世界では24位と出遅れ感がある。同社日本法人の濱岡洋一郎社長は、「日本がさらに透明度を高めていくためには、個別・具体の取引価格や賃料の情報開示を行い、インデックスを整備していくことが課題。今後はローリスク・ローリターンの投資家も入ってくるので、情報開示によるリスクを取り除く必要がある」と指摘する。 　今後の国際資本の投資動向について同社では、「日本への資金は今後も短期的には相当入ってくる」とみる一方、中長期的には「これから透明性が増してくる東欧や南米に加え、経済成長が著しく、都市化が進展しているインドが注目される」と予測している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/27　東証、リート上場に利益相反など厳格化 　―運用会社に開示義務、不動産定義も明確 　東京証券取引所は、Ｊリート上場に関して新たな基準を設けた。Ｊリートの実質的な主体となる資産運用会社に対して投資法人と同様の情報開示を求めるほか、資産運用会社の利益相反を厳しくチェックする。また、資産となる不動産の定義をより明確にする半面、運用資産総額に占める不動産の比率を現行の75％から70％に緩和する。10月から実施する。 　東証が新基準を設けたのは、Ｊリート市場がスタートして5年近くで34銘柄が上場し市場規模が拡大する一方で、内部体制不備による法令違反に対して行政処分が下されるなど、市場の信頼性を揺るがす事態が発生しているため。 　投資法人とその運用会社に対して、執行役員や監督役員の概要、スポンサーとの取引方針とその内容・契約書や覚書の内容などの開示を求める。スポンサー関連のＳＰＣなどとの物件取引でも、同じ内容の開示を求める。また、Ｊリートが取得物件の概要を全開示している現状を受け、資産規模により開示をしなくても済む軽微基準を撤廃する。 　一方、運用会社に対しては「投資法人の利益を害することがないよう、適切な体制を整備していること」を要請し、運用会社1社で複数のリートを運用する場合や、リートと私募ファンドを同時で運用する場合には、厳格なファイアーウォールを義務付ける。 　さらに、運用不動産の定義を、不動産・不動産賃借権・地上権・地役権・それらの信託受益権、と明確に定義し、これまで認めてきた敷金・商標権などを除外する。その代わり、運用資産総額に占める不動産割合を75％から70％に引き下る。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/26　東日本レインズ、中古マンション上昇 　東日本不動産流通機構は25日、4〜6月期の「首都圏不動産流通市場動向」をまとめた。成約件数は、中古マンションが5期連続、戸建て住宅と土地（100〜200ｍ2）が3期連続でそれぞれ前年同期を上回り、好調が続いている。中古マンションのｍ2当たりの平均成約単価は上昇傾向。 　中古マンションの成約件数は前年同期比7.3％増の7528件で、すべての都県・地域で前年同期を上回った。特に東京都区部は2ケタ台の増加。ｍ2当たりの平均成約単価は5.6％上昇の34.39万円。11期連続で前年同期比増加となり、上昇率も5％を超えた。平均成約価格は6.1％上昇の2214万円。成約物件の平均築年数は17.12年で、古い物件にシフト。 　戸建て住宅の成約件数は10.3％増の4058件で、このうち中古は2.8％増の2853件、新築は33.3％増の1205戸と、新築が大幅に伸びた。平均成約価格は1.5％上昇の3284万円。土地の成約件数は2.4％増の1057件。東京都区部や横浜・川崎地域が減少、その他の地域が増加している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/26　生駒調べ、空室率・賃料とも下げ止まり 　◎物流施設証券化が1860億円と急拡大 　生駒データサービスシステムは、全国の賃貸倉庫・配送センター市場の動向を集計・分析した「物流施設の賃貸市況レポート〜06年上期」をまとめた。リートの運用物件に占める物流施設のシェアはまだ低いものの、私募ファンドを含む不動産証券化実績では物流施設が急拡大している実態が明らかになった。 　06年3月末時点でリートに組み込まれている資産の用途別割合（取得ベース）では、オフィス57.6％、商業施設20.0％、住宅16.7％に比べ、物流施設は1.6％と非常に小さいシェアになっているが、その一方で、私募ファンドを含む不動産証券化の動向をみると、物流施設は02年度が25億円、03年度が340億円、04年度が670億円と推移し、直近の05年度は前年度比2.8倍の1860億円にまで急拡大している。 　建築着工統計をもとに行った今後3年間の物流施設の供給予測では、今年が923.8万ｍ2、07年が969.8万ｍ2、08年が1257.0万ｍ2と増加傾向が続く。また、3大都市圏の近郊エリアで新規計画が活発化しているのに加え、不動産証券化を活用した開発も目立つことから、「不動産投資実績も右肩上がりで成長していく」と予想している。 　主要エリアの賃貸市況をみると、首都圏は大型供給が相次いだものの、空室率は前年度比ほぼ横ばいの8.6％。愛知は旺盛な引き合いから空室消化が進み、大阪も引き合い増加で賃料水準に下げ止まり感がでてきている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/26　野村不投信、2本目のＪリートを設立 　―新たに住宅系、1社で複数運用は初 　野村不動産投信は、同社が運用する2本目のＪリートとなる「野村不動産レジデンシャル投資法人」を28日付で設立する。運用資産を住宅に特化し、今年度内の上場を目指す。1社で複数のリートを運用するのは初めてのケース。 　同社は、オフィスビルに特化したＪリート「野村不動産オフィスファンド投資法人」を03年12月に上場させており、2本目となる今回のリートは住宅に特化することで投資対象を明確に分ける。4月1日付で組織改正を行い、運用部門を「オフィス運用本部」と「レジデンス運用本部」に分離し、運用を受託する投資法人毎に対応する組織体制を整えている。 　住宅系リートの投資口価格は現在、低迷しており、ほとんどの銘柄がＩＰＯの公募価格を割り込んでいる。三井不動産、野村不動産と大手デベロッパーによる住宅系リートへの参入が冷え込んだマーケットをどう変えるのか。運用戦略が試される。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　東神開発、千葉県内で相次ぎＳＣ開発 　―ＴＸ需要見込み流山で新設・柏で増設 　高島屋系のショッピングセンター（ＳＣ）開発・運営会社、東神開発（東京・玉川）は、千葉県内で相次ぎＳＣを開発する。このほど、柏のＳＣ隣接地に新規棟建設を決めたほか、つくばエクスプレス（ＴＸ）・流山おおたかの森駅前で開発中のＳＣについて、核テナントを決定した。 　柏の新規棟は、「柏高島屋ステーションモール」に隣接するりそな銀行店舗棟を取り壊し、りそな銀行などと共同開発する。敷地面積約2200 ｍ2、地上12階地下2階建て、延床面積1万9167ｍ2、店舗面積7300ｍ2。地下階?地上2階をりそな銀が使用、3階以上をＳＣとする。全体投資額は、用地関連費用を含め約70億円。今月着工し、竣工・開業は08年秋の予定。既存の柏高島屋ステーションモールは、約130の専門店で構成。新規棟増設により、総延床面積約10万ｍ2超、総店舗面積約5万ｍ2に拡大する。東武野田線経由によるＴＸ沿線客の集客などを見込んでいる。 　そのＴＸ沿線で開発中の「流山おおたかの森Ｓ・Ｃ（仮称）」は、来春竣工・オープンの予定。柏のＳＣを「都市型」、流山を「コミュニティー型」とすることで色分けする。施設規模は地上3階建て、延床面積10万6350ｍ2、店舗面積4万1220ｍ2。建設費・関連費用は約100億円。土地約4万ｍ2は都市再生機構から賃借する。 　核テナントは、高島屋をはじめ、イトーヨーカ堂、ロフト、紀伊国屋書店。また、東宝がシネコンを、ナムコがアミューズメント施設を開設することが決定した。130店舗で全体構成する。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　ＡＭＢ、事業体制一本化し日本展開強化 　― 一貫対応で効率化、新木場で大型物流 　米物流施設デベロッパー大手、ＡＭＢプロパティ・コーポレーション（米サンフランシスコ）は、日本における事業体制を再編し、事業強化を図る。新体制第1号プロジェクトとして、東京・新木場エリアで都心型大型施設「ＡＭＢ新木場ディストリビューションセンター」の建設に着手した。 　ＡＭＢグループの日本における資産運用額は約900億円。03年の進出以降、日本の専門家チームと合弁でスタートしたＡＭＢブラックパイン社と、米ＡＭＢ完全子会社のＡＭＢプロパティジャパン社の2社が、それぞれ施設開発や運用に取り組んできた。米ＡＭＢはこのほど、2社を統合して新・ＡＭＢプロパティジャパンをスタート、代表者に米ＡＭＢからマイケル・エバンス氏を送り込んだ。同じ米系のプロロジスをはじめ、国内商社系不動産ファンドなどとの競合に打ち勝つため、体制を整備した。 　これまでＡＭＢブラックパイン社は施設開発に徹し、資産の保有はもう1社であるＡＭＢプロパティジャパン社が受け持っていた。今後、新・ＡＭＢプロパティジャパンが日本の施設開発から資産保有まで一貫して対応することで、事業の効率化を進める。このほど来日したＡＭＢ本社のガイ・Ｆ・ジャッキアーエグゼクティブ・バイスプレジデントは、「取引先とのコミュニケーションの向上や、ブランドの明確化が狙い」などと説明した。 　「新木場」は、羽田空港近くに立地する東京・大田区の施設に続く、都心型の本格施設。地上4階建て、延床面積3万ｍ2規模で、来年5月に竣工する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　日本橋再生懇、首都高を南―北地下化へ 　―周辺まちづくりに容積率移転手法を導入 　日本橋の上空を通過する首都高速道路を再整備し、日本橋周辺のまちづくりを検討する「日本橋　みちと景観を考える懇談会」（座長＝中村英夫・武蔵工業大学学長）は21日夕開いた会合で、再整備する首都高速道路について、導入空間4案のうち、大手町ゾーンで南側、日本橋ゾーンで北側の地下を通る「南―北地下案」を導入空間の方向性とすることを決めた。 　日本橋周辺の整備やまちづくりについては、03年から検討している同懇談会に加え、昨年12月の小泉首相の諮問を受けて設置した有識者会議「日本橋川に空を取り戻す会」（日本橋みち会議、奥田碩・前日本経団連会長などメンバー4人）、「川・みち・まちづくり研究会」（まちづくり研究会、座長＝小林重敬・横浜国立大学大学院教授）や日本橋の地元組織と連携し、首都高の整備やまちづくりのあり方を検討してきた。 　同日の会合では、首都高の施設空間の比較検討を行ってきた「日本橋みち会議」と日本橋川沿岸のまちづくり方針を議論してきた「まちづくり研究会」から、まちづくりを中心にした首都高移設手法、「容積率移転」を前提にしたまちづくり手法の考え方が示された。これを受け、構造面からの実現可能性を確認した結果、首都高の導入空間の方向性として比較的浅い地下を通過する「南―北地下案」を採用することにした。 　検討結果については、8月上旬にも「日本橋みち会議」を通じて小泉首相に報告される見通し。今後は首都高を地下に移設する手法や資金確保の方策とともに、「容積率移転」の手法などを導入した日本橋周辺の具体的なまちづくりの方策などを協議する段階へと検討の場が移ることになる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　金融庁、オリックスAMに3ヵ月業務停止 　―現行の運用業務は対象外、影響は軽微 　金融庁は、オリックス不動産投資法人の運用会社であるオリックス・アセットマネジメントに対して、新たな資産運用委託契約の締結を3ヵ月間禁止する業務停止命令を行った。同社の市川洋社長は8月10日付で退任する。 　今回の行政処分は、6月10日の証券取引等監視委員会からの勧告を受けて行った。同投資法人および運用会社は、投資法人の役員会を持ち回り方式で代行していた事実があったことや、投資法人の運用資産に組み入れる不動産の取得時に、運用会社による審査の見落としがあったことが法令違反として指摘された。行政処分の内容は、投資法人に対して業務改善命令、運用会社に対しては業務停止命令と業務改善命令。Ｊリートの運用会社が行政処分を受けるのは初めて。 　今回の処分によってオリックスＡＭは、7月24日から10月23日までの3ヵ月間、新たに他の不動産投資法人や投資信託の資産運用を受託することができない。オリックス不動産投資法人の資産の取得・譲渡・管理運営など現在行っている資産運用業務については、今回の業務停止命令の対象ではないため、同投資法人の運用業務への特段の影響はない。なお、オリックスＡＭは現在、オリックス不動産投資法人以外の投資信託委託業務を行っていないほか、「当面、他の投資法人やファンドの運用業務を新たに手がける方針はない」（同社）としている。 　オリックスＡＭは8月10日付で、市川洋社長が顧問に退き、佐藤光男取締役専務執行役員が社長に就任するほか、牟田興一郎会長が取締役に退く。市川氏はオリックス不動産投資法人の執行役員の職も退任する。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/24　総合地所グループがファンド運用を開始 　―第1号は住宅系512億円、複数組成へ 　総合地所グループのトータルハウジングは21日、私募不動産ファンドの運用事業を開始した。第1号ファンドとして、総資産512億円のレジデンシャル系「アール・エス・ワン」を組成した。運用会社はトータルの100％子会社、ルネストーリア・アセットマネジメント。今後は、オフィスビルなどにも投資することでファンドの本数を増やし、早期に運用資産規模1000億円の達成を目指す。当面の資産規模目標は3000億円。 　第1号ファンドのポートフォリオは、トータルが保有する賃貸マンションの信託受益権を組み込み、62物件、2600戸で組成。500億円を超える資産規模は、住宅系私募ファンドの立ち上げ時としては、最大級となる。すべて首都圏の物件で、資産規模の85％が東京23区内、95％が最寄り駅から10分以内の人気エリアに立地しており、シングルタイプが主体。スタート時の平均稼働率は96.5％。ポートフォリオのＮＯＩ利回りは5.7％。 　エクイティ資金は、7機関の年金基金が中心となって109億円の匿名組合優先出資を行ったほか、トータルハウジングが24億円を劣後出資。ノンリコースローンは、レンダー4行が計295億円をシニア融資、1行が84億円をメザニン融資した。ファンドの運用期間は3年間を予定している。 　第2号以降のファンドは、総合地所とトータルハウジングが開発する賃貸マンションや市場からの購入物件に加え、オフィスビルなども組み込んでいくことで、全体としては複合型のファンドに仕立てていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/21　東京カンテイ、中古価格の上昇続く 　東京カンテイがまとめた6月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション価格（70ｍ2換算）」によると、首都圏の価格は前月比0.5％上昇して2579万円となり、今年に入って2ヵ月連続の上昇となった。 　首都圏の価格が2600万円弱の水準となったのは04年12月以来。前年同月比では5.8％の上昇。主要都市別でみると、前月比で上昇したのは、東京23区とさいたま市で、上昇率はそれぞれ0.4％、4.3％。横浜市と千葉市は下落。 　近畿圏は、前月比0.7％上昇の1650万円で、2ヵ月連続の上昇。大阪市が3.1％、神戸市が0.8％それぞれ上昇した。中部圏は、1.4％下落の1357万円で、4ヵ月ぶりに下落した。名古屋市が3.1％の下落となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/21　住宅購入者の80％が「急いだ」と回答 　―長谷工調べ、金利・地価の先高感が背景 　長谷工アーベストが四半期ごとに行っている「顧客マインド調査」の結果によると、過去1年以内に住宅を購入したモニターの81％が、住宅の購入を急いだと回答した。金利・地価の先高感を背景に、消費者の住宅購入意欲が早まっていることが分かった。今回の調査は、首都圏在住の住宅購入者と購入検討者を対象にＷｅｂアンケート形式で実施。調査期間は6月23?28日。有効回答件数は2519件。 　住宅購入済みで「購入を急いだ」と回答したモニターと、購入検討中モニターに今後の金利動向・地価動向について聞いたところ、「金利・地価ともに除々に上昇する」との回答が過半数を占め、消費者の先高感が高いことが分かった。また、「今が住宅の買い時か」という問いには、「購入を急いだ」と回答したモニターの69％が買い時と感じており、購入検討中モニターの回答と比べて20ポイント高い結果となった。回答者からは「本当に今しかないと思う」との声が多く、購入検討中モニターも約半数は今が買い時と感じていることから、同社は住宅購入の前倒し傾向が続くと予測している。 　また「購入を急いだ」という住宅購入済みモニターの40％、購入検討中モニターの34％が「月収・年俸が増加した」と回答。経済的に余裕が生じたことも、住宅購入を急がせる下地になっていると分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/21　リートのＭ&Ａ、開発主体の可能性検討 　―国交省、公募割れ踏まえ外部成長策探る 　国土交通省は、リート市場創設から5年が経過しようとする中で、リートの海外不動産投資の解禁を視野に入れた検討に加え、リート同士のＭ&Ａを推進するための環境整備など、外部成長戦略をテーマにした検討を進める。 　リート市場は、01年9月に2銘柄が上場されて以来、現在36銘柄が上場されるまでに急拡大しているが、その一方で、上場時の公募価格を割り込むリートも目立ち、20日時点で公募割れのリートは15銘柄にのぼっている。公募割れリートの中からは「物件取得のための新投資口発行を控えざるを得ない」との意向を示すリートも出始め、外部成長のための手段としてＭ&Ａを画策する動きなどが浮上している。 　こうした現状を踏まえ、国交省ではリートの外部成長に向けた環境整備に乗り出すもので、外部成長戦略の一つのテーマとして、Ｍ&Ａの具体的方策について検討する。現行の投資法人法等においてＭ&Ａができないわけではないが、そもそもＭ&Ａを想定していないのが実情。国交省では、今春から行っている金融庁との連絡協議会の場で議題として取り上げていく考えで、リート同士のＭ&Ａを進める上での手続きや考え方を整理していく。 　また、リートによる物件開発の可能性についても検討の俎上に乗せる。現行法上、リートが開発の契約主体になる道は閉ざされてはいないが、現状ではリートは開発リスクをとらず、開発された物件を運用資産に組み入れている。税制上の優遇を得た導管体としてのリートが開発を手掛けることに議論の余地があるが、物件の建て替えなどを想定して検討を進める考え。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/20　経済財政白書、新たな成長目指す姿勢 　―リートの役割評価、企業部門も過剰解消 　政府は18日開いた閣議で、与謝野馨・経済財政政策担当大臣が報告した06年度の「年次経済財政報告?成長条件が復元し、新たな成長を目指す日本経済」（経済財政白書）を了承した。景気回復が長期化する中で過去5年間「改革なくして成長なし」としていた副題を改め、新たな展開を示しているのが特徴で、デフレ脱却に向けた展望・企業からみた構造改革の評価・家計を取り巻く環境の変化を取り上げている。 　白書では、地価上昇が点から面へと拡がりつつある東京圏や、一部持ち直しがみられる地方都市の地価動向などに加え、拡大するＪリート市場にも触れ、「Ｊリートによる投資対象が地域的にも用途別にも広がりをみせていくのであれば、Ｊリートが引き続き地価や不動産市況の持ち直しに好影響を与えていく」と指摘。一般投資家の立場から「金融資産としての適切な市場評価と安定的な価格形成が確保されることが必要である」とした上で、健全なＪリート市場の進展のためには、信頼性のある賃料・価格情報とともに、利回り指標が公表されていくことが不可欠であると分析。 　また、日本経済の足かせだった主要金融機関の不良債権比率について、ピーク時の02年3月期の8.4％から、06年3月期には1.8％へ大幅に低下している現状を報告。企業部門においても雇用・設備・債務の3つの過剰を解消し、より強固な財務体質への転換に成功したと指摘し、過剰債務の大幅な削減がみられる不動産業などを紹介している。 　こうした企業部門から家計部門への景気回復の波及が続いているとしたものの、若年層の雇用情勢には依然厳しい面があり、支援の必要性を示唆している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/18　上期の首都圏建売、20％減の3019戸 　―本社調べ、ＴＸ効果で価格・契約率上昇 　不動産経済研究所は、2006年1?6月上半期と6月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）をまとめた。上半期の発売戸数は3019戸で、前年同期比20.9％の減少となった。初月契約率の平均は61.4％で、同6.1ポイント（Ｐ）のアップとなった。 　エリア別の発売戸数をみると、東京都796戸（前年同期比34.1％減）、千葉県895戸（同18.4％減）、埼玉県529戸（同24.4％減）、神奈川県662戸（同16.5％減）、茨城県137戸（同585.0増）と、茨城県がＴＸ開通により大幅に増加した半面、その他のエリアは軒並み2ケタの減少。 　価格動向をみると、戸当り平均価格は4601.0万円（同2.8％上昇）。エリア別では、東京都5351.8万円（同2.7％上昇）、千葉県3664.6万円（同4.7％下落）、埼玉県3963.3万円（同11.6％上昇）、神奈川県5517.0万円（同8.4％上昇）、茨城県4392.3万円（同81.6％上昇）で、茨城県の8割超の大幅な上昇が目立つ。 　一方、6月の主要な市場指標をみると、発売戸数は605戸（前年同月比28.9％減）。地域別では東京都195戸（同14.8％減）、千葉県133戸（同41.2％減）、埼玉県108戸（同37.9％減）、神奈川県146戸（同30.5％減）、茨城県23戸（同91.7％増）。初月契約率は65.1％（同9.3Ｐ上昇）。平均価格は4741.4万円（同3.8％上昇）、平均敷地面積は153.77m2（同6.8％拡大）、平均建物面積は108.08m2（同2.6％拡大）。即日完売は11物件178戸（シェア29.4％）。6月末時点の販売在庫は665戸で、前月末比14戸の増加。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　三鬼調べ、都心空室率が12ヵ月連続改善 　三鬼商事は13日、6月末時点における「東京都心5区の最新オフィスビル市況」（基準階面積100坪以上）を明らかにした。それによると、都心5区の平均空室率は、前月から0.08ポイント（Ｐ）改善の3.10％に低下した。前年同月比ベースで1.93Ｐの大幅改善で、平均空室率は12カ月連続して低下している。 　大型新築ビルをみると、6月に4棟が竣工したが、各ビルとも満室や高稼働しており、空室率は前年同月比1.42Ｐ低下の1.76％であった。また、大型既存ビルは、エリアを問わず好条件のビルに品薄感が強く、空室率は同1.94Ｐ低下の3.13％と3％台前半に改善している。一方、賃料相場をみると、平均賃料は前月から225円アップの1万8425円に上昇した。大型新築ビルは2万7054円で、前月と変わらず横ばいであったが、大型既存ビルは、前月から226円アップの1万8324円と上昇傾向を示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　ダヴィンチ、1430億で軍艦ビル取得 　―ＮＯＩ3％、ダイエー退去後賃料アップ 　ダヴィンチ・アドバイザーズは、東京・港区の「秀和芝パークビル」（通称＝軍艦ビル）を4者による競争入札で落札、今年3月から投資を開始した総資産規模1兆円の私募ファンド（1兆円ファンド）に組み込んだ。落札価格は1430億円で、現状の賃料収入ベースでみたＮＯＩ利回りは3％。売主は米国モルガンスタンレー系の不動産ファンド。 　秀和芝パークビル（港区芝公園2?4?1）は、82年に竣工した地上14階建て、延床面積約3万900坪の大型ビルで、賃貸面積は2万5300坪。ワンフロア約905坪のＡ館とＢ館からなり、最大でワンフロア約1800坪の使用が可能。現在は満室稼働だが、全体の約2割を使用しているダイエーが今年9月末で退去することが決まっている。 　ダヴィンチでは、「東京都心部では、まとまったオフィス床が不足しており、ダイエーが退去した後のリーシングによって、良い賃料条件で契約できる。既に複数の企業から申込がある。月額坪当たり賃料は共益費込みで2万8000円程度を想定しており、従前より上昇する」（田邊学明・アクイジションシニアマネージャー）とし、賃料収入のアップサイドを狙うことによって、「数年後にはＮＯＩ利回りが5％近くまで高まる」（同）見通し。 　同ビルの共用部分とエントランス部分はリニューアル済み。ダヴィンチでは今後、30億円程度をかけて空調設備の更新や外構の改修を行う予定。1兆円ファンドの投資期間は3年を計画しており、今回の秀和芝パークビルを取得した段階で、目標投資額に対して25％の投資を完了した。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　30km圏外のマンション分譲はリスク大 　―トータルブレ調査、低価格で低契約率 　トータルブレイン（東京都港区、久光龍彦社長）は、首都圏の「超郊外エリア」におけるマンションマーケットを検証した。郊外部でもマンション用地取得競争が激化し、比較的取得が容易な超郊外部でのマンション用地に目が向けられるなか、「絶対的な価格の割安感があっても広域集客が見込めないため、事業はリスクが高い」と警鐘を鳴らしている。 　都心部から約30km圏外の概ね国道16号線の外側を超郊外部と定義。マンション供給戸数、平均価格、平均面積、坪単価について、バブル前（85?87年）、バブル（89?91年）、バブル後（95・96年、00年・01年）、現在（04年?06年4月）の推移を検証した上で、手前の郊外部と比較した。 　超郊外部の供給戸数は、バブル前は3532戸（郊外部比11％）だったが、バブル期は1万4825戸（68％）と急拡大。バブル後には一時減少したが、現在は6724戸（16％）と再び増加傾向にある。 　平均分譲単価はエリアにより異なるが、バブル期の上昇率が平均75％と郊外部と比べ上昇幅は小さかったものの、バブル後の下落率は30％と、郊外部の32％とほとんど同じ。「あまり上がらず、大きく下がる」ため、分譲単価もバブル前より低い水準にある。 　また、現在の初月販売率は平均63％であり、郊外部の平均73.7％と比べ10ポイントも低い。分譲単価が低水準にも関わらず販売は苦戦している。 　同社は、こうした超郊外部のマンション市場について「デベはつい手を出しがちだが、売れ行きは一貫して不調。郊外市場の延長線上にあるのではなく、全く別物のマーケットと見るべき」と結論付けている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　近畿圏、発売は10％増の2695戸 　《6月のマンション市場動向》 　6月の近畿圏（2府4県）のマンション発売戸数は2695戸で、前年同月比10.9％の増加となった。初月申込み・契約率は80.5％で、前年同月比5.8ポイント（Ｐ）のアップ、前月比6.8Ｐのアップとなった。 　戸当たり平均価格は3309万円で、前年同月比111万円、3.5％のアップ、m2単価は43.1万円で、0.2万円、0.5％のアップ、平均価格は2ヵ月連続アップ、単価は2ヵ月ぶりのダウンとなった。平均価格が3300万円を超えるのは2月以来5ヵ月連続のこと。平均専有面積は76.73m2で、前年同月比2.84m2、3.8％広くなった。6月末の販売在庫は3782戸で、前月末比116戸の減少、前年同月末比451戸の増加となった。 　即日完売は27物件1037戸（即完率38.5％）。なお、7月の発売は、前年同月比10％減の3200戸程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　首都圏、供給6417戸で24.6％減 　《6月のマンション市場動向》 　―神奈川が半減、契約率81％で価格上昇 　不動産経済研究所は13日、6月の「首都圏マンション市場動向」を明らかにした。月中の供給戸数は6417戸で、前年同月の8507戸に比べて24.6％の減少となった。 　エリア別の供給では、埼玉県が増加、千葉県も微増となった一方、都区部、都下、神奈川県で減少している。特に神奈川県は55.7％減と半減している。 　新規供給に対する契約戸数は5203戸で、初月契約率は81.1％。前年同月（86.5％）比では5.4ポイントのダウン、前月（76.3％）比では4.8ポイントのアップである。 　戸当たり平均価格は4378万円、m2単価は56.6万円。戸当たりは前年同月（4166万円）比212万円（5.1％）、m2単価も前年同月（54.3万円）比2.3万円（4.2％）それぞれアップした。戸当たり、m2単価ともにアップするのは2ヵ月ぶり。 　専有面積は77.36m2で、前年同月（76.70m2）に比べて0.9％の拡大。100m2以上の住戸は38物件460戸で、全体におけるシェアは7.2％。 　即日完売は27物件1943戸（シェア30.3％）、公庫融資付きは3735戸（同58.2％）。6月末時点の販売在庫は5976戸で、前月末比50戸の減少、前年同月末比665戸の増加。なお、7月の供給は8500戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　06年上半期のマンション市場動向・近畿圏供給、微増の1万4311戸 　―契約率72％、価格は2年ぶりにアップ 　近畿圏（2府4県）の今年1?6月上半期の新築マンション発売戸数は1万4311戸で、前年同期比1.7％の増加となった。平均初月契約率は72.7％で、同3.3ポイントのダウンとなった。 　エリア別の発売戸数は、大阪市部4331戸（前年同期比23.3％増）、大阪府下3985戸（同2.0％減）、神戸市部1309戸（同51.3％減）、兵庫県下2138戸（同29.7％増）、京都市部507戸（同51.5％減）、京都府下377戸（同161.8％増）、奈良県685戸（同42.1％増）、滋賀県868戸（同133.3％増）、和歌山県111戸（同7.5％減）となり、大阪市部のほか郊外部での増加が目立った。 　平均価格は3323万円で、前年同期比163万円、5.2％のアップ。m2単価は43.6万円で、同1.5万円、3.6％のアップと、ともに2年ぶりのアップとなった。平均専有面積は76.30m2で、同1.28m2、1.7％広くなった。 　なお、7?12月下半期の発売は約1万8000戸を予測しており、年間では3万2000戸程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　06年上半期のマンション市場動向・首都圏供給は3万4177戸で11％減 　―区部・都下落ち込む半面千葉県で28％増 　―本社調べ、契約率80％で価格・単価上昇 　不動産経済研究所は13日、首都圏および近畿圏の上半期（1?6月）のマンション市場動向を明らかにした。首都圏の上半期の供給戸数は3万4177戸と、前年同期の3万8398戸から4221戸（11.0％）の減少で、上半期としては2年連続で前年同期を下回っている。地価上昇を背景に、売り急がずに供給を絞り込む事業主各社の戦略が表面化している。東京都、神奈川県の新規販売を手控える一方、千葉県など郊外部での供給が増加しており、一昨年までの都心回帰現象は沈静化し、都心離れが顕著となっている。 　地域別の供給戸数は、都区部1万1830戸（前年同期比10.1％減）、都下2782戸（同38.4％減）、神奈川県8795戸（同19.1％減）、埼玉県5055戸（同6.2％減）、千葉県5715戸（同28.1％増）。都区部が前年同期の29.2％減に続き、2年連続で大きく供給を減らし、都下、神奈川県も2ケタの減少となった。一方、千葉県は大幅に増加し、急回復をみせた前年を大きく上回る勢いとなっている。都区部のシェアは34.6％と、昨年の34.3％からほぼ横ばい。また、東京都全域では1万4612戸で、シェアは42.8％（3.2ポイントダウン）と前年同期を下回った。 　月間契約率の平均は80.6％と前年同期の81.3％に比べて0.7ポイントのダウンとなっている。月別の売れ行きを見ると、1月、5月が7割台となったものの、売り急がない戦略の効果もあり、常に80％前後で好調に推移した。また、上半期の累積契約率は前年同期比1.2ポイントダウンの89.1％である。 　平均価格は4161万円で114万円（2.8％）、m2単価も55.0万円で0.9万円（1.7％）、それぞれアップしている。平均価格、m2単価ともに上昇するのは、上半期としては04年以来2期ぶりのこと。 　なお、下半期（7?12月）には、供給が再び活発化し、5万1000戸（都区部1万9200戸、都下5200戸、神奈川1万4200戸、埼玉5900戸、千葉6300戸）前後の供給が予想され、年間では8万5000戸の発売を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/12　アットホーム、新築戸建ての成約細る 　アットホームがまとめた5月の「首都圏売物件市場動向」によると、新築戸建ての成約数は前年同月比で2ヵ月連続の減少。神奈川県以外はすべて減少しており、特に東京都（23区・都下）、千葉県は20％以上の大幅な減少となった。中古マンションの成約数も4ヵ月連続で減少したが、戸当たりの成約価格は広めの物件を求める消費者のニーズを反映し、4ヵ月連続で上昇となった。 　新築戸建ての成約数は、前年同月比9％減の2203件。前年の反動による東京23区と埼玉県の落込みに加え、供給物件数自体も減少していることが要因とみられる。中古戸建ての成約数は5.8％減の439件、中古マンションも11％減の622件。 　平均成約価格は、高額物件にシフトしている新築戸建てが4.3％上昇の3542万円。3ヵ月連続のアップとなっており、特に東京都では23.6％の大幅な上昇となっている。中古戸建ても0.4％上昇の2877万円となり、2ヵ月ぶりのアップとなった。中古マンションは、m2当たりでは3.6％下落したものの、戸当たりでは2.9％の上昇。依然として専有面積の広い物件への人気が高く、平均成約面積も60.91m2と、3ヵ月連続で拡大した。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　国交省、名古屋伏見事業を都市再生認定 　国土交通省は、名古屋市の都市再生整備地区内で業務・商業などが混在した多機能複合施設開発を計画しているぺガサス特定目的会社から申請のあった「名古屋伏見プロジェクト」（名古屋市中区錦1?1102ほか）を、都市再生特別措置法に基づく民間都市再生事業計画に認定した。 　同プロジェクトは、名古屋市営鶴舞線伏見駅に近接した名古屋興銀ビルと、隣接の平面駐車場を総合設計制度を活用して業務・商業施設などを一体的に整備する事業で、事業面積は約7000ｍ2の規模。計画では、地下鉄コンコースと結ぶ地下3階地上19階建ての施設（延床面積約3万6620ｍ2）や広場（約640ｍ2）、歩道（約1010ｍ2）の整備を予定している。事業期間は今年9月1日?08年9月30日。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　生駒調べ、東京上級ビルはほぼ満室 　生駒データサービスシステムは10日、6月期の「首都圏のオフィスマーケット市況速報」を発表した。それによると、東京23区の空室率は3.1％（3月期の前回調査3.2％）、主要5区の空室率は2.7％（同2.9％）とともに改善しているものの、前回調査までの動きと比較すると、低下幅が小幅になっている。ゾーン別では、丸の内・大手町・有楽町ゾーンの空室率が0.2％と最も低い。また、空室率の改善が最も顕著だったのは錦糸町ゾーンで、前回調査から4.6Ｐ低下の3.9％に大きく改善している。 　東京Ｓクラスビル（延床面積2万坪以上、築11年未満など）の空室率をみると、前回調査に比べて0.1ポイント（Ｐ）改善の0.1％に低下。また、東京Ａクラスビル（同1万坪以上、築21年未満など）の空室率も同0.2Ｐ低下の0.6％に改善するなど、空室を保有するビルは全体の2割にも満たない状態になっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　東京ＧＲ、8月1日付で東証に上場 　―大証上場も継続、都内レジ20物件取得 　東京グロースリート投資法人は、8月1日付で東京証券取引所に上場する。同投資法人は、オフィスビルと住宅の複合型リートで、運用会社は、東京リートをメインスポンサーとするグロースリート・アドバイザーズ。04年5月に大阪証券取引所に上場しており、今回の東証上場によって両市場への重複上場となる。 　東証への上場に伴い、ポートフォリオの拡充と分散を図るため、東京都内の居住用不動産を中心に20物件の信託受益権を8月1日から3日にかけて取得する。取得価格の合計は165億2000万円。20物件のうち19物件が住宅で、オフィスビルが１物件。取得後のポートフォリオは、取得価格ベースで405億4600万円となる。主な取得物件は次の通り。 　▽エメラルドハウス＝東京・板橋区、地下1階付5階建て96戸、延床面積3550ｍ2、95年2月竣工、取得価格15億500万円▽アルモニー御茶ノ水＝東京・文京区、14階建て65戸、1995ｍ2、97年3月、14億2800万円▽サンクレスト石神井公園＝東京・練馬区、地下1階付6階建て29戸、4430 ｍ2、90年3月、10億8800万円▽グロースメゾン新横浜＝横浜市、11階建て68戸、2365ｍ2、06年3月、10億5900万円▽ベルファースト上野御徒町＝東京・台東区、12階建て64戸、1619ｍ2、06年2月、10億2300万円▽近代科学社ビル＝東京・新宿区、地下2階付9階建て、2136ｍ2、91年6月、13億100万円。 　公募発行する新投資口数は2万5000口で、約100億円を調達する予定。1口当たり分配金は、06年6月期が1万2000円、06年12月期が1万4円をそれぞれ予想している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　国交省調べ、住宅が最も多く全体の2割 　◎全国の屋上緑化面積、6年間で123ha 　国土交通省は、ゼネコンや全国の造園建設会社などを対象に行った「全国屋上・壁面緑化施工面積調査結果（00?05年）」を明らかにした。同調査はヒートアイランド現象の緩和や、良好な都市空間の形成などを目的に実施されている建物の屋上緑化・壁面緑化の実態を把握することが目的。対象303社のうち、回答のあった152社の�