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2006年−9月 9/29 23区の賃料水準は上限・下限とも上昇 9/28 表参道沿いでも坪1億円に迫る土地取引 9/27 東急不、那須でリゾートホテル開業へ 9/26 老後の住まいは2階建てよりワンフロア 9/26 平和不、名証を栄の新規着工ビルに誘致 9/26 分譲マンション施工も一括丸投げ禁止 9/25 ＭＲＤ、首都圏の賃貸家賃は横ばい傾向 9/22 三洋など、大阪三越跡で日本一の超高層 9/22 国交省、30日から改正宅地造成法を施行 9/22 ダヴィンチ、八重洲南の超高層ビル取得 9/20 政府、住生活基本計画などを閣議決定 9/19 特集 2006年都道府県地価調査・3大都市圏の住・商とも16年ぶり上昇 9/19 特集 2006年都道府県地価調査・マンション市場は売り惜しみと新新価格 9/15 8月の首都圏建売、13％増の466戸 9/15 国交省、04年度宅地供給量が過去最少 9/14 地所、神田でマンション開発を検討 9/14 近畿圏の発売9.2％減の1566戸 9/14 首都圏マンション、8月供給は4割減 9/14 国交省、ＮＴの民間宅地卸し要件を緩和 9/13 売却損1千万円以上世帯は依然5割超 9/12 生駒、8月の空室率は都内で改善傾向 9/11 06年度供給計画、穴吹が大京を抜き1位 9/11 ほぼ全分野の不動産価格に上昇予想 9/11 主要都市で四半期ごとに地価動向調査 9/8 アットホーム、賃貸成約3ヵ月ぶりに減 9/8 三鬼調べ、14年ぶりに都心空室率2％台 9/8 土地総研調べ、投資家の積極購入9割超 9/6 森トラ、丸の内タワーにシャングリ・ラ 9/6 高齢化進展でリバースモーゲージ普及へ 9/5 藤和、有楽など5社、荒川で大規模開発 9/5 国交省、不動産投資顧問業の法制化検討 9/4 アットホーム、上期の首都圏新築戸建て 9/4 東建、東村山で初の民設公園制度活用へ 9/1 国交省、7月の住宅着工戸数7.5％減

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9/29　23区の賃料水準は上限・下限とも上昇 　―東京ビル協調べ、日本橋は16％アップ 　東京ビルヂング協会は、06年7月時点の「ビル経営動向調査」をまとめた。それによると、23区の平均空室率は3.7％で、4月時点の前回調査と変わらなかったが、賃料水準（月・坪当たり、共益費込み）は、上限値、下限値ともに上昇した。 　空室率は、既に需給逼迫ラインとされる5％を切っており、前回調査と同じ3.7％で推移した。このため平均賃料は、上限が0.1％上昇の2万8571円に、下限も1.2％上昇の1万8918円にそれぞれ上昇した。区別にみると、空室率は新宿区が4.7％から3.0％に、江東区は17.5％から12.5％にそれぞれ縮小した。一方、港区と渋谷区は前回と変わらず同率、千代田区と中央区では前回比で空室が拡大したものの、23区平均としては前回と同率となった。 　賃料水準については、千代田区が上限、下限ともに上昇、その他の都心区で上昇したのは、港区の上限と、新宿区の下限のみ。中央区、渋谷区は上限、下限ともに下落した。ただ、墨田区や豊島区でも上限が上昇するなど、全体平均は上限、下限ともに上昇した。エリア別でみると、丸の内地区は前回調査比2.3％上昇の4万4617円、日本橋室町地区は同16.7％上昇の2万6250円、虎ノ門地区は3.4％上昇の2万9375円となった。 　一方、景況感指数をみると、空室については、過去3ヵ月との比較が38.9、今後3ヵ月後との比較が34.6となり、賃料に関しては、過去3ヵ月比34.8、今後3ヵ月比32.7。いずれも高水準のプラス値となった。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/28　表参道沿いでも坪1億円に迫る土地取引 　―東急不、ティーズ原宿を取得し新規開発 　東京・銀座でバブル期を上回る坪1億円超の土地取引が出現しているが、原宿の表参道沿いでも1億円に迫る高額土地取引が現れた。東急不動産は表参道と明治通りが交わる神宮前交差点角に立地する「ティーズ原宿」の敷地約2000ｍ2規模を取得した。同社は取得価格を明らかにしていないが、関係者によると、坪9000万円を超えたものと見られる。 　同敷地は、東武百貨店が所有していたもので、竹中工務店が10年間の定期借地権で商業施設「ティーズ原宿」を建設し、現在、カジュアル衣料の「ＧＡＰ」などをテナントとして運営している。東急不動産は、稼動中の商業施設から地代を得たうえで、定期借地権契約が切れる2010年に更地で土地返還を受け、地上7階建て、延床面積1万2000ｍ2規模の新たな商業施設を建設する。土地取得費も含めた総事業費は600億円台を予定している。今回の取引価格に関しては、「利回りベースで考えれば、3％を切る取得価格は考えられない」（国内アナリスト）との見方もある一方で、東急不では、表参道のポテンシャルと今後の賃料上昇に期待をかけたようだ。 　なお、今年の都道府県地価調査では原宿駅前でｍ2当たり340万円の評価となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/27　東急不、那須でリゾートホテル開業へ 　東急不動産は10月1日、複合リゾート、東急那須リゾート内の会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ那須」（栃木・那須町）を開業する。同社会員制リゾートホテルはこれで21件目。 　東急那須リゾートは、ゴルフ場、別荘地、ホテルで全体を構成。昨年3月に取得した「那須国際カントリークラブ」（約100ha）を、複合リゾートとして再開発した。リゾートホテルは、地上3階地下2階建て、延床面積1万6193ｍ2、客室数144室。会員権は総募集口数1680口。会員権価格は10月1日からの第6次募集が1口514万円。販売状況は8月末時点で約900口を販売し、「当初目標を上回るペースで進んでいる」（経営企画部広報グループ）。開業後1年以内での完売を目指している。東京からの距離が近いこともあり、購入者は、東京、千葉、埼玉居住者が計8割近くを占め、60歳前後の団塊世代が中心。 　なお、別荘地は8月末時点で、総区画数246区画中、110区画を販売済みとしており、同社の当初目標を大幅に上回っている。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/26　老後の住まいは2階建てよりワンフロア 　―住環境研、女性は平屋でなくマンション 　住環境研究所（積水化学工業住宅カンパニーの調査研究機関）がまとめた「老後の理想の住まいに関するアンケート調査」の結果によると、理想の老後の住まい選択の重視点は、平屋やマンションなどの同一階配置（ワンフロア）の暮らしを求めている人が約7割に達し、なかでも女性の評価が高く、ポピュラーな2階建ての戸建ては意外に不評で、女性の支持はわずか1割、男性でも2割しかないことが分かった。 　この調査は、中・高年層の住まいに関する意識と今後の意向を探るため、全国の団塊の世代を含む55〜65歳の男女500名を対象に、Ｗｅｂによりアンケート調査（調査期間＝今年8月3〜6日）したもので、回答者の属性は、年齢で50歳後半が71.4％、60歳前半が28.6％。性別では男性56.8％、女性43.2％。　老後の住まい選択の重視点の第1位は、「利便性が良い場所」47.8％、第2位は「同一階（ワンフロア）で生活できる」と「日当たりが良い」がともに46.6％、第４位が「通風が良い」44.2％など。また、同一階配置への関心の度合いをみると、「大いに関心」と「やや関心あり」の合計は実に69％に達しており、特に女性の方がワンフロア・ニーズが高い。 　一方、老後の理想の住宅について聞いたところ、平屋が42％、マンションが39％、戸建て（2階以上）が16％などで、これを男女別にみると、男性は平屋派が43.3％（女性38.0％）に対して、女性はマンション派が50.5％（男性31.0％）と多い。現在もっともポピュラーな2階建ての戸建ては意外に不評で、女性の支持は僅か9.7％（男性21.5％）しかない。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/26　平和不、名証を栄の新規着工ビルに誘致 　―現名証ビルは隣接ビルとの再開発を視野 　平和不動産は、名古屋中心部、栄エリアで計画していたビル開発プロジェクトのメインテナントとして、名古屋証券取引所が確定したことを明らかにした。25日、「名古屋証券取引所ビル新築プロジェクト」として、工事に着手した。 　同社は今年2月、地元百貨店、丸栄の駐車場用地を取得、地上7階建て、延床面積約5000ｍ2規模の新築ビルを計画していた。低層階は、ブランド路面店の回遊動線にあることから、商業施設で調整中だが、3階以上のオフィススペースに関しては、名証に移転を打診していた。平和不は、現・名証ビルのオーナー。同ビルは築年数が経過しており、建て替えも視野に入れつつある状況。この移転確定を受け、今後は、現・名古屋証取ビルの建て替え計画に着手することになるとみられる。現・名古屋証取ビルは比較的小振りなビルであるため、隣接している平和不保有の「名古屋証券会館ビル」と敷地を統合することで、競争力のある名古屋中心部のビルに建て替える方向。なお、25日に着工した新・名古屋証取ビルには、証券関連テナントの入居も予定している。竣工は来年8月の予定。 　平和不は名古屋地区で、現・名証ビルと名古屋証券会館ビルを所有・運営していた。活況が続く名古屋景気などを見込み、名古屋展開を強化しており、一昨年、路面店舗を組み入れた複合の「名古屋平和ビル」を開発・稼動したほか、昨年12月、既存のオフィスビルを取得し、「伊勢町平和ビル」として、運営を開始している。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/26　分譲マンション施工も一括丸投げ禁止 　―国交省、臨時国会に改正建設業法案提出 　国土交通省は、きょう26日に招集される臨時国会に分譲マンションなど民間工事の一括下請負（一括丸投げ）の禁止などを盛り込んだ「建設業法の改正案」を提出する。25日開いた総合政策局長の私的諮問機関「建設産業政策研究会」の会合で明らかにしたもので、この臨時国会で民間工事の一括丸投げや建築士制度など耐震強度偽装事件で浮上した建設業関連制度の見直しが図られることになる。 　建設業法では、公共工事の一括丸投げを禁じているものの、民間工事については「発注者の書面による承諾」がある場合に一括丸投げが認められている。耐震強度偽装事件では、大手ゼネコンが下請業者に一括丸投げした物件で、耐震偽装が発覚。今年6月に発足した「建設産業政策研究会」（座長＝大森文彦・弁護士）で、喫緊に対応すべき課題として民間工事の一括丸投げのあり方を議論していた。 　臨時国会に提出する建設業法の改正案では、元請業者の責任の徹底と明確化を目的に、「分譲マンションなど発注者とエンドユーザーが一致しない一定の民間工事について、一括丸投げを禁止する」ことにした。また、公共工事に加え、民間工事においても、「公共性の高い工作物に関する一定規模以上の工事に専任配置される監理技術者については監理技術者資格者証の交付を受け、監理技術者講習を受講した者でなければならない」という要件を加える。さらに、建設業者に対し、図面等の施工に関する記録を一定期間保存することを義務付けていく。 　なお、建築士法では特定構造建築士等の創設や工事監理業務の適正化などを図る改正を予定している。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/25　ＭＲＤ、首都圏の賃貸家賃は横ばい傾向 　ミサワＭＲＤはこのほど、「秋の転勤シーズンにおける賃貸住宅市場の現況」をまとめた。首都圏、中京圏、近畿圏、福岡圏の会員社3000業者に聞いた。　首都圏では、単身者用・ファミリー用とも「供給過多」回答が7割を超え、現在の家賃相場は「横ばい傾向」回答が減って「若干下降」回答が増えた。今後の家賃相場は「横ばい」回答が過半数を占めている。中京圏では供給過剰感は薄く、特にファミリー用は「供給過多」回答は38.5％にとどまっている。家賃相場は現在・今後とも「横ばい」が7割前後となり安定的。 　近畿圏では「供給過多」回答が約7割を占め、現在の家賃相場は「下落」回答が約半数を占める。福岡圏では「供給過多」回答が約8割となり、現在の家賃相場は特に単身者用で「下落」回答が8割と顕著。今後の見通しも単身者用で6割、ファミリー用で7割超が「若干下落」と見ている。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/22　三洋など、大阪三越跡で日本一の超高層 　―駐車場跡地にはブライトンホテルが開業 　三洋ホームズやＮＴＴ都市開発、平和不動産、長谷工コーポレーションなど計10社による大阪・北浜の三越跡地再開発マンションプロジェクトは、高さ日本一の超高層マンションプロジェクトとなる見通しだ。また、近隣の三越駐車場跡地は、平和不がビジネスホテルを開発、長谷工グループのブライトンホテルが出店・運営する。 　高さ日本一のマンションプロジェクトは210ｍの計画。地上54階建て、総戸数約500戸の規模で、オリックス・リアルエステートや三井不動産、阪急不動産の3社が開発した大阪・弁天町の「クロスタワー大阪ベイ」の高さ200ｍを抜き、日本一となる。現在、建築確認申請中で、確認がおり次第、10月着工の予定で、着工と同時に、販売活動に着手する。事業主のメジャーシェアは三洋電機グループの三洋ホームズ。ＮＴＴ都市などのほか、引っ越しのアート・プランニングや、神鋼不動産、名鉄不動産、三菱電機ライフサービス、近畿菱重興産、ユニチカエステートが参画している。プロジェクトは当初から、長谷工がアレンジしており、コスト面などがクリアできれば、施工は長谷工も参画する見込み。長谷工は、東京・南千住の「アクロスタワー」をはじめ、新浦安駅前のツインタワーマンションや、白金高輪の再開発マンションなど、超高層建設の一翼を担った実績も持つ。 　一方、三越駐車場跡地は、平和不がブライトンブランドによるビジネスホテルを建設する。地上14階建て、延床面積約7300ｍ2。客室数234室の規模。今月着工し、08年2月に竣工する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/22　国交省、30日から改正宅地造成法を施行 　―造成工事規制区域外でも宅地の安全確保 　国土交通省は、造成された宅地等の安全性を確保するため、宅地造成工事規制区域外の宅地造成に対して災害防止の措置を講じることなどを新たに定めた「改正宅地造成等規制法」と「同施行令の改正」を30日から施行する。これに伴い、関係法令も一部改正する。 　今回の改正は、新潟中越地震で宅地造成工事規制区域外の大規模盛土造成地で、地すべり的崩落が発生して住宅の流出被害が生じたことを受け、同規制区域外における造成宅地の安全性を確保するために行うもの。 　改正法では、(1)都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴き、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者などに危害が生じるおそれが大きい宅地造成工事区域外の一団の造成宅地区域において、「造成宅地防災区域」を指定することができる(2)都道府県知事は「造成宅地防災区域」の造成宅地について、災害防止のために必要な擁壁等の設置措置を勧告でき、災害発生のおそれがある場合には、擁壁等の設置を命じることができる―など、同規制区域外においても造成宅地の安全性確保を図るための措置を規定している。 　また、施行令の改正では「造成宅地防災区域」の指定基準を明示。関係法令の改正としては、住宅金融公庫法を改正し、都道府県知事の勧告・命令を受けて実施される「造成宅地防災区域」の宅地防災工事に必要な資金融資ができるように支援体制を整備している。 　国交省では、今年度から危険な大規模盛土に関する「宅地ハザードマップ」の策定と、大規模盛土造成地崩落防止工事に対する補助事業などに乗り出しており、今回の法改正と併せて、造成宅地の安全性を確保する施策を推進していく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/22　ダヴィンチ、八重洲南の超高層ビル取得 　―香港ＰＣＧからオフィス部分2千億円で 　ダヴィンチ・アドバイザーズは、東京駅八重洲南口の超高層ビル「パシフィックセンチュリープレイス」のオフィス部分を香港の金融・不動産グループ、パシフィックセンチュリーグループ（ＰＣＧ）から20日付で取得し、運用している1兆円ファンドに組み入れた。取得金額は約2000億円で、先に購入した「芝パークビル」（通称・軍艦ビル）の取得価格を大きく上回り、国内ディールでは最大規模となる。 　パシフィックセンチュリープレイス（千代田区丸の内1−11−1）は、地下3階地上31階建て、高さ145ｍ、延床面積8万1168ｍ2のオフィス、ホテル、商業施設からなる超高層ビルで、ＰＣＧが97年3月に旧国鉄清算事業団から約869億円で落札した旧国鉄跡地を開発した総額約1300億円のプロジェクト。竣工は01年11月。 　ダヴィンチが取得したのは、商業、ホテルを除いたオフィス部分（8〜31階、延床面積約5万7000ｍ2）で、監査法人のトーマツが6フロアに入居しているほか、東急リバブルなどがテナント。現在1フロアを募集中だが、複数から引き合いがある。 　今回のディールは、最終的には外資系を含む3〜4者による競争入札となった模様。ダヴィンチの1兆円ファンドは、今回の取得で資産規模が約3分の1まで達した。 　同社は今年に入り、「新宿マインズタワー」「芝パークビル」と1000億円を超える大型ビルの取得が相次いでおり、今回の取得によって、同社グループの運用資産残高は1兆円を突破した。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/20　政府、住生活基本計画などを閣議決定 　―国交省、年度内に都道府県計画策定促す 　政府は19日、住生活基本法に基づいて作成する住生活基本計画の「全国計画」を閣議決定した。これにより、国交省では都道府県に対し、全国計画に即した都道府県計画の策定を促していく。また、同日の閣議では、アスベスト（石綿）の飛散防止策を盛り込んだ「建築基準法施行令の一部改正政令」も決定した。 　全国計画は、06年度を初年度とする10年間にわたる長期的な計画を示しており、住宅政策の基本的な方向性と施策、目標、成果目標を定めている。成果目標としては、住宅ストックの新耐震基準適合率や省エネルギー対策率、住宅性能表示の実施率などといった個々の住宅に着目した目標のほか、重点密集市街地の整備率や危険な大規模盛土造成地の箇所数など、良好な住環境を対象にした目標、既存住宅の流通シェアや住宅の利活用期間など、循環型の住宅市場に目を向けた目標を掲げている。 　今回全国計画が正式決定されたことに伴い、今後は都道府県が地域住民などで組織する「地域住宅協議会」や市町村などから意見を聴き、今年度内に地域特性に応じた都道府県計画を策定することになる。 　また、同日閣議決定された建築基準法施行令の一部改正では、建築材料からの飛散または発散に対する衛生上の措置を講じなければならない著しく有害な物質に「石綿」を追加。既存不適格建築物の増改築において、石綿の飛散に対する衛生上の措置基準などを定めている。このほか、居室に使用する建築材料にクロルピリホスを添加しないことも明記した。同施行令の改正は、10月1日から施行される石綿による健康被害防止のための改正大気汚染防止法に併せて施行する。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/19　特集 2006年都道府県地価調査・3大都市圏の住・商とも16年ぶり上昇 　―札幌市や福岡市など地方中心都市で反転 　―リゾート地にも波及、倶知安町33％上昇 　国土交通省が発表した06年7月1日時点の都道府県地価調査（基準地価）は、3大都市圏の住宅地、商業地ともに16年ぶりに上昇に転じ、地方圏でも平均で上昇する都市が現れるなど、地価の上昇が地方圏の中心都市にも波及していることがより鮮明になった。全国平均では住宅地が2.3％の下落、商業地が2.1％の下落と15年連続して下落しているものの、下落幅は縮小している。 　今年の特徴は、地価上昇に転じている都市が地方圏で出現している点。札幌市で住宅地が1.2％の上昇、商業地が7.6％の上昇と反転したほか、仙台市で商業地が1.6％の上昇、福岡市の商業地でも6.0％の上昇を示した。札幌市と福岡市の商業地では、繁華性の高い地区で20％超の上昇を示す地点も出現した。そのほかの地方中心都市においても、静岡市や岡山市などで、住環境に優れた住宅地や、市街地整備等による利便性が向上した住宅地が上昇する傾向をみせているほか、商業地でも、中心市街地活性化等を背景に地価が上昇する傾向が顕著になってきている。 　こうした地方圏の傾向はリゾート地にも波及。北海道の倶知安町では、ニセコリゾート施設を引き継いだ豪州企業の通年観光に注力する施設運営の結果、豪州からの観光客が増加し、それに伴うペンション等の観光施設の需要増大を背景に、33.3％の上昇を示す地点が出現した。この上昇率は住宅地における全国1位の上昇率。このほか、長野県軽井沢町や沖縄県の恩納村などリゾート人気の高い地域でも地価の上昇地点が出てきている。 　一方、東京圏をみると、都心3区や区部都心部の住宅地、商業地がともに2ケタの上昇率を示した。住宅地については、高級住宅地としてのブランド力のある港区や渋谷区の住宅地では20％を超える上昇が見られた。また、商業地では、都心部の上昇傾向の郊外部への波及が顕著になってきている。特徴的な動きは、つくばエクスプレスの開業で足立区と守谷市の住宅地で20％超の上昇が散見される点。足立区では全国第2位となる32.0％の上昇地点、守谷市の住宅地でも全国5位となる26.8％の上昇地点が現れた。 　大阪圏の住宅地をみると、大阪府で半数以上の市町で上昇に転じ、京都や兵庫への波及が顕著になっている。商業地では、大阪市の中心6区や京都市などで2ケタ上昇を示している。 　名古屋圏では、名古屋市が住宅地、商業地ともに上昇に転じた。商業地の上昇傾向は依然強く、名古屋駅周辺で35.2％、35.0％、33.3％の上昇を記録し、上昇率で全国1位から3位までを占めた。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/19　特集 2006年都道府県地価調査・マンション市場は売り惜しみと新新価格 　―住宅・ビルとも価格上昇見込んだ展開 　不動産マーケットの回復・活発化を受け、マンション、ビルの取引現場では、今後の価格上昇を見込んだ動きが進んでいる。特に、分譲マンション市場では「売り惜しみ」現象が見受けられ、この秋から「新価格」・「新新価格」商戦がスタートする。 　東京都心・近郊マンション用地の取引価格は、路線価比2〜3倍の水準が当たり前になった。2〜3倍の事例が散見された半年前からさらに上げ基調を強めている。開発用地は一巡しており、入札に応じないと土地が買えない状況が背景にある。ただし異変もある。春頃から、Ｊリートや私募不動産ファンド向けに、賃貸マンションを企画するデベロッパーの勢いに翳りが出ていることだ。ある大手デベロッパーは、「昨年、都内で強い価格を出せるのは賃貸マンション計画だった。今は、賃貸が弱含みで分譲が強含み。マンションの勢力地図が少し変わった」と解説する。都心賃貸マンションは、供給過剰、土地高値買い、企画外れで、思うように収益が上がらず、リート、ファンドの購入意欲が細っている。 　今後、分譲が強含むマーケットでは、分譲の「出口」であるマンション販売動向が用地価格のカギを握る。この秋から始まるとされるマンション市場の「新価格」とは1割〜2割未満、「新新価格」は2割以上の上昇を指す。既に、東京都心では「新価格」を吸収し、「新新価格」のステージを迎えている。東京近郊では「新価格」が浸透しており、郊外部でも「新価格」がいくつか散見される。早くもマンションデベロッパーの供給動向には、「新価格」・「新新価格」を見込んで、発売を急がない、いわゆる「売り惜しみ」現象も見受けられる。 　一方、ビル取引は、都心Ａクラスビルが利回り3％台後半という水準。賃料上昇を織り込んでおり、出口の「仕上がり」を4％台半ばに見込むとみられる。10億円程度のＣクラスビルの動きも増加している。大口投資家が30億〜50億円クラスを希望しても「モノ」がないため、10億円クラスを物色せざるを得ないほか、これまで5億円クラスに投資してきた個人投資家が、検討対象を10億円に引き上げてきていることもある。 　ビル需要の高まりにより、マンション開発が進んだ住・商混在エリアで再びオフィス計画が盛り返してきた。東京・中央区では、一時、「崖下」とも称された昭和通りより先のエリアでも、ビル開発がみられるようになった。既に取得した用地の計画をマンションからビルに変更するデベロッパーも出てきた。テナント付きの古ビルを購入し、立ち退き交渉をかけ、ビルを再開発するデベロッパーや、同じく古ビルを買い、ビルを建替えるという「半ばデベロッパーのようなファンド」（大手不動産会社系法人仲介担当者）も現れている。 　リゾート用地も軽井沢、熱海などの人気エリアでは都心のマンション用地並みの過熱感が見られるという。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/15　8月の首都圏建売、13％増の466戸 　―本社調べ、契約率56％で価格は5％上昇 　不動産経済研究所がまとめた8月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、月中の新規発売戸数は466戸で、前年同月比13.1％の増加となった。月間契約率は56.2％で、前年同月比10.1ポイントのアップとなった。 　発売戸数の地域別内訳は、東京都44戸（前年同月比62.7％減、シェア9.4％）、千葉県153戸（同20.5％増、同32.8％）、埼玉県141戸（同78.5％増、同30.3％）、神奈川県122戸（同47.0％増、同26.2％）、茨城県6戸（同20.0％増、同1.3％）―と、東京都以外のエリアで軒並み増加となった。 　戸当たり平均価格は4484.2万円で、前年同月比231.8万円、5.5％のアップ。地域別にみると、東京都6783.4万円（前年同月比2025.3万円、42.6％上昇）、千葉県3360.1万円（同460.3万円、12.0％下落）、埼玉県3940.7万円（同307.9万円、8.5％上昇）、神奈川県5764.1万円（同877.6万円、18.0％上昇）、茨城県3038.3万円（同487.7万円、19.1％上昇）。 　平均敷地面積は143.73ｍ2で、前年同月比0.50ｍ2（0.3％）の拡大。平均建物面積も107.24ｍ2で、同3.89ｍ2（3.8％）の拡大となった。 　即日完売物件は、プラウドシーズン横浜戸塚1期（野村不動産、33戸）など4物件37戸で、即完率は7.9％。8月末時点の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は705戸で、前月末比9戸の増加、前年同月末比では285戸の減少である。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/15　国交省、04年度宅地供給量が過去最少 　―公的供給は減らず民間供給が大幅減 　国土交通省は、地方公共団体や公団、公社、民間宅地供給事業者などを対象に行った「04年度の宅地供給量推計結果報告」をまとめた。それによると、全国の宅地供給量は前年度に比べて6％減（400ha減）の6200haになった。1966年度の推計開始以来最少供給で、これまで最高だった列島改造ブームの72年度（2万3400ha）と比較すると約4分の1の水準にまで落ち込んだ。 　宅地供給を公的セクションと民間セクションに分けてみると、公的供給が前年度と同水準の1400haと横ばいだったが、民間供給が同8％減（400ha減）の4800haと大きく落ち込んだため、全体を押し下げた。民間供給が5000haを下回ったのは初めてで、民間事業者や土地区画整理組合等による宅地開発が減少傾向にあることが伺える。 　3大都市圏における宅地供給量は、同5％減（200ha減）の3500ha。これも調査以来最少の水準だった。全国ベースと同じように、公的供給は前年度と変わらず700haだったが、民間供給が同7％減（200ha減）の2800haに落ち込んだ。前年度は工場跡地等を活用した大規模マンション建設などが貢献して3年ぶりの増加となったが、企業のリストラが一巡し、大規模な宅地の供給が少なくなってきていることが影響したとみられる。全国の宅地供給量に占める3大都市圏の割合は前年度から横ばいの56％。 　なお、同推計では、今まで住宅の敷地となったことがない宅地（工場、倉庫、田畑など）で新規に住宅が着工された宅地などが対象となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/14　地所、神田でマンション開発を検討 　―丸の内の職住近接実現、早く安く整備 　三菱地所は、東京・丸の内エリアへの住宅機能導入の検討と併せ、隣接する神田エリアでのマンション開発を検討する。都心勤務の団塊ジュニア世代など、若年ファミリー層向けに、職住近接型の都心住宅を整備・供給する。 　同社は「丸の内再構築」を推進しており、丸の内一帯エリアのオフィスビル建て替えに伴い、商業やホテルなど、オフィス以外の機能導入を進めている。サービスアパートメントを含め、住宅機能の導入が今後の課題の一つとなっており、新規プロジェクトへの導入も検討している。ただ、収益性や他機能との優先度などから、なお時間がかかる見通し。それに対し、大手町・丸の内・有楽町一帯に隣接する神田エリアでのマンション開発の検討は比較的スムーズに進むものとみられる。分譲・賃貸などの形態は決めていないが、丸の内などの都心ワーカーに、比較的安い都心住宅を供給し、丸の内の職住近接を一気に実現したい考え。職住近接を進めれば、女性ワーカーの子育て支援にも役立つ。都心人口を増加させ、空洞化した都心コミュニティを再生することが防災機能の確保にもつながり、丸の内エリアの防災機能向上にも期待をかける。 　供給検討エリアは、山手線内側の内神田など。ただし、山手線外側の日本橋界隈では、三井不動産が「日本橋再生」を推進中で、室町地区で住宅開発や住機能導入を検討している。ＪＲ東京駅をはさんだ丸の内と日本橋の街づくり競争は、隣り駅のＪＲ神田駅内外にも波及することになる。なお、地所は、丸の内の防災機能を確保する観点から、神田エリアで同社の独身寮も建設するという。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/14　近畿圏の発売9.2％減の1566戸 　―契約率は80.5％、単価は10％強上昇 　8月の近畿圏（2府4県）のマンション発売戸数は1566戸で、前年同月比9.2％の減少となった。初月申し込み・契約率は80.5％で、同8.8ポイントのアップとなった。 　戸当たり平均価格は3366万円で、前年同月比32万円、0.9％のダウン、ｍ2単価は48.3万円で4.7万円、10.8％のアップ。戸当たり価格は4ヵ月ぶりにダウン、ｍ2単価は2ヵ月で連続アップとなった。 　平均専有面積は69.69ｍ2で、前年同月比10.6％狭くなった。8月末の販売在庫は3848戸で、前月末比229戸の減少、前年同月末比では402戸の増加となった。 　即日完売は19物件、461戸で、即完率は29.4％。主な即完物件は、タイムズ・ピース・スクエア（セントラルパークシテイ）1期3次（大阪市、28戸、3218万円、平均1.2倍、最高2倍）、森都OSAKA3期3次(ウエストヴィル）（大阪市、29戸、2888万円、平均1倍、最高1倍）、プラウド江坂３期（吹田市、20戸、3726万円、平均1.5倍、最高3倍）、ジオタワー西宮北口（西宮市、179戸、4925万円、先着順）など。なお、9月の発売は前年同月比24％減の3600戸程度を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/14　首都圏マンション、8月供給は4割減 　―本社調べ、全3274戸で東京都7割減 　―単価11％減、契約率千葉・埼玉で6割台 　不動産経済研究所は13日、8月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は3274戸で、8月としては過去最多であった前年同月（5498戸）に比べ40.5％の大幅減少である。 　供給戸数が3000戸台となるのは今年1月以来7ヵ月ぶり、8月としては01年（3319戸）以来5年ぶりのこと。これは、首都圏全体の販売物件数が103物件にとどまったことに加え、200戸以上の大型販売が「パークシティ武蔵小杉第1期」（第1期販売戸数533戸、総戸数1437戸）の1物件のみであったことによるもの。 　供給をエリア別にみると、埼玉県、千葉県がともに6割台の伸びを示した一方で、都区部が71.8％減、都下も71.7％減と大幅に落ち込んだ。この結果、東京都のシェアは29.5％と2割台にまで落ち込んだ。 　初月契約率は77.3％で、前年同月（89.1％）に比べ11.8ポイントのダウン。エリア別にみると、神奈川県は供給戸数の半数以上を占める「パークシティ武蔵小杉第1期」が即日完売したことにより91.2％と好調だった一方で、埼玉県、千葉県が2ヵ月連続の6割台にとどまった。また、都区部、都下も2ケタのダウンとなっている。 　平均価格は3861万円で、前年同月比15.0％の下落、また、ｍ2単価は52.1万円で、同11.8％の下落と、ともに2ケタの大幅な下落。神奈川県、埼玉県が平均価格、単価ともに上昇した半面、都区部、都下、千葉県がいずれも下落したため。都区部が3000万円台まで落ち込んだのは04年1月以来、2年7ヵ月ぶりのこと。 　専有面積は74.16ｍ2で、前年同月比3.6％の縮小。100ｍ2以上の住戸は都区部3物件8戸、都下1物件3戸、神奈川県5物件43戸、埼玉県2物件10戸、千葉県5物件31戸の合計16物件95戸で、シェアは2.9％。 　即日完売は8物件764戸（シェア23.3％）、公庫融資付きは1899戸（同58.0％）。8月末時点の販売在庫は5767戸で、前月末比480戸の減少で、在庫圧縮は2ヵ月ぶりのこと。なお、9月の供給は6000戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/14　国交省、ＮＴの民間宅地卸し要件を緩和 　―最低戸数規模引下げ、建築条件付導入へ 　国土交通省は、ニュータウンにおける良好な住宅市街地の早期形成と円滑な事業の実施を図るため、民間住宅建設事業者向けの宅地分譲（民間卸し）に関し、「集団住宅の戸数要件の引下げ」や「建築条件付宅地分譲」方式の導入など諸要件を緩和する。新住宅市街地開発法施行令の一部を改正する政令案が12日の閣議で決定されたことから、10月1日から施行する。 　今回の改正では、新住宅市街地（ニュータウン）開発事業により造成された宅地を、民間住宅建設事業者に宅地分譲する際、民間卸し事業者が建設しなければならないとされている「集団住宅の最低戸数規模要件」を現行の25戸から10戸に緩和する。これにより、ニュータウン開発地における民間宅地分譲への事業参画を促進し、住宅市街地としての良好な街並み形成を進めていく方針。 　また、民間卸しされた宅地については、民間卸し事業者が自ら住宅を建設した上で、エンドユーザーに販売する「建売住宅」方式に限定されているのが現状。一般の住宅マーケットにおいては、建売住宅方式に加え、エンドユーザーに宅地分譲した後、請負契約を締結し、請負契約に基づいて住宅を建設する「建築条件付宅地分譲」方式が普及している。注文住宅志向の強いエンドユーザーを取り込むことができることから、住宅開発事業者にとっては需要層が拡がるという大きなメリットがある。 　今回の改正では、こうした一般マーケットの動向を踏まえ、建売住宅方式に限定していた要件を緩和し、「建築条件付宅地分譲」方式を導入することで民間卸し事業者の供給手段を拡大していく。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/13　売却損1千万円以上世帯は依然5割超 　―ＦＲＫ調べ、譲渡損繰越控除には効果 　不動産流通経営協会は12日、「第11回不動産流通業に関する消費者動向調査」の結果を発表した。99年以降、毎年増加傾向にあった売却損の発生率が減少に転じ、売却損の金額も縮小した。ただし、売却損1000万円以上の割合は依然5割以上を占めている。調査対象は首都圏で、調査時期は今年6月。有効回答数は992件。 　調査結果によると、持家から住み替えた世帯の70.1％が従前住宅を売却しており、このうち売却損が発生したのは82.1％で、前年の調査結果と比べて4.5ポイント減少した。1000万円以上の売却損は前年比3.8ポイント減少したが、52.6％と半数以上を占めている。特に90〜94年に竣工した住宅の平均売却損は1885万円と大きい。 　買い替えで床面積が増加した割合は78.1％で、既存住宅への住み替えも増えている。譲渡損失の繰越控除制度については、32.4％が「住み替えの時期を早めた」、20.6％が「住み替えが可能になった」と回答しており、買い替えに影響を与えている。 　民間住宅ローンの利用率は、既存住宅購入者が5.6ポイント上昇の67.0％。利用平均額はやや減少しており、新築住宅の購入者が2774万円、既存住宅が2517万円となっている。 　既存住宅の購入理由で多かったのは、前年と同じく「希望エリア」「手頃な価格」で、半数近くが「良質な物件だった」ことを理由に挙げている。購入者が既存住宅の購入に求める改善点では、「構造上の性能の保証等」「修繕・補修等の履歴情報の完備」が上位を占めた。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/12　生駒、8月の空室率は都内で改善傾向 　生駒データサービスシステムは11日、8月期の「3大都市別オフィスビルの空室率・平均賃料速報」を発表した。それによると、東京主要5区、東京23区の平均空室率は低下し、大阪市、名古屋市も横ばいを示し、テナントの移転状況の依然活発な状況を示している。 　東京主要５区の空室率は2.3％、東京23区は2.7％と、いずれも前月から0.1ポイント（Ｐ）改善した。Ａクラスビルについては貸し止めとなっていたビルでの募集が再開されたため、空室率は0.7％と0.1Ｐ上昇した。大阪市の空室率は、優良大型ビルでまとまった空室が発生したことなどにより、全体で6.6％の横ばい。名古屋市も前月と同じ水準の6.4％であった。 　平均募集賃料は、東京主要5区が月額坪当たり1万3060円、東京23区が同1万2650円とわずかに上昇。大阪市は同8830円で若干の下落、名古屋市は同9950円で若干の上昇となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/11　06年度供給計画、穴吹が大京を抜き1位 　―日経消費研の調査、21％増の5903戸 　日経産業消費研究所がまとめた「2007年版マンション供給調査」（決算期は06年4月〜07年3月、回答社数152社）の結果によると、06年度供給計画は有効回答143社の合計で12万7018戸となり、前年度比6.7％増と強気の計画となっている。また、企業別の供給計画をみると、大京が前年度比22.8％減の5700戸と減少が続く見通しで、これに代わって、穴吹工務店が21.6％増の5903戸を計画しており、実現すれば初めてトップの座につくことになる。 　06年度マンション供給計画戸数ランキング（上位10社）をみると、（1）穴吹工務店5903戸（前年度比21.6％増）（2）大京5700戸（同22.8％減）（3）住友不動産5200戸（同6.6％増）（4）大和ハウス工業4700戸（同7.0％増）（5）三井不動産4400戸（同1.4％増）（6）野村不動産4039戸（同12.2％減）（7）藤和不動産4000戸（同5.4％減）（8）近鉄不動産3603戸（同1.6％増）（9）オリックス・リアルエステート3600戸（同71.4％増）（10）日本綜合地所3500戸（同199.7％増）の順で、上位10社の合計は4万4645戸（同2.0％減）。 　上位10社では、大京の22.8％減や野村不の12.2％減など2ケタの減少見込みがある一方、増加見込みの中で21.6％増の5903戸を計画している穴吹工務店が目立つ。実現すると穴吹が初めて首位に立つことになる。このほか、大幅な伸びを計画しているのは日本綜合地所199.7％増、オリックス・リアルエステート71.4％増などである。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/11　ほぼ全分野の不動産価格に上昇予想 　―土地総研調べ、業況はプラス見通し 　土地総合研究所がまとめた7月1日時点の「不動産業業況等調査結果」（対象200社、回収180社）によると、経営状況を示す業況指数は、住宅・宅地分譲業、ビル賃貸業、不動産流通業（住宅地）、不動産流通業（商業地）のいずれも前回調査（4月1日時点、商業地は1月1日時点）に比べ下がったものの、プラス指数となった。 　住宅・宅地分譲業では、用地取得件数やモデルルーム来場者数、成約件数が減少傾向にあり、業況指数は5.8（前回調査12.5）に下落した。販売価格指数については、05年4月調査以来、5期連続してプラス（価格上昇）となっており、販売価格が上昇するという見方が大勢を占めている。ビル賃貸業は空室が減り、成約賃料が上昇傾向にあるとの調査結果がでた。新規契約した企業は、ＩＴ関連企業が最も多かった。 　不動産流通業（住宅地）の業況指数は、10.4（同15.6）。マンション・戸建て住宅ともに売却依頼件数、購入依頼件数、成約件数が減少傾向を示す一方、取引価格のみが横ばいとなっている。土地に関しては、購入依頼件数が増加しているとの回答が多く、取引価格が上昇するとの見方が強まっている。商業地の不動産流通業は、売却依頼件数が33.3（同22.2）、購入依頼件数が55.6（同55.6）、成約件数が37.5（同33.3）と個別の指数上は横ばい。購入依頼のあった不動産の購入目的をみると、投資用という回答が最も多かった。 　3ヵ月後の経営見通し（商業地のみ6ヵ月後）は、4業種ともプラスで、ビル賃貸業と不動産流通業（商業地）が2ケタのプラス指数を示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/11　主要都市で四半期ごとに地価動向調査 　―国交省、高度利用土地選定して詳細分析 　国土交通省は、全国の主要都市における地価動向をより的確に把握するため、来年度から「主要都市における高度利用地の地価分析調査」を四半期ごとに実施する。一部の主要都市で地価の持ち直し傾向が顕著になってきたことから、地価動向を将来にわたって見通すことが重要と判断。これまでの半期地価動向調査に代わり、地価動向の変化をより早く把握できるよう四半期ごとの調査を実施していくことにした。 　同調査は、全国の県庁所在都市や政令市が対象。これら対象地域の中で、地価動向が先行的に現れやすい特定の商業地や住宅地（業務高度商業地、複合高度商業地、高層住宅地）を選定し、四半期変動率や価格形成要因の変動状況、取引事例、賃料データ、還元利回りなどを詳細に調査していく考え。 　調査結果は、全体の地価動向を見通すことに役立てていくほか、毎年行っている地価公示や都道府県地価調査の分析、土地政策などに反映させていく。また、一般にも情報提供することにしており、地方自治体による地価の監視や税務部局による課税の適正化、企業や研究機関などの地価動向の把握や、都市間比較などへの活用を想定している。 　また、こうした調査の実施に併せ、土地に係る情報提供を強化する一環として、4月にスタートした土地取引価格情報提供の「土地総合情報システム」について、情報公開エリアの拡大を図ってく。現状では東京23区や大阪市、名古屋市など8地区の情報を提供しているが、10月には政令市まで拡大し、その後全国の県庁所在都市へと拡げていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/8　アットホーム、賃貸成約3ヵ月ぶりに減 　アットホームがまとめた7月の「首都圏賃貸物件市場動向」によると、居住用賃貸物件の成約数は、シングル向けが苦戦したため、前年同月比で3ヵ月ぶりに減少した。神奈川県のアパートと千葉県のマンションは好調だった。 　首都圏全体の成約数は、前年同月比6.5％減の9159件で、埼玉県が20.6％減、東京都下が12.3％減とともに大きく落ち込んだ。平均面積は、マンションが前年比7ヵ月連続で拡大、アパートが11ヵ月ぶりに増加した。 　平均成約賃料は、マンションが2.3％上昇の10.37万円、アパートが1.4％上昇の6.53万円。ｍ2当たり単価は、マンションが0.4％下落の2610円、アパートが0.5％上昇の2060円。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/8　三鬼調べ、14年ぶりに都心空室率2％台 　三鬼商事は7日、8月末時点における「東京都心5区の最新オフィスビル市況」（基準階面積100坪以上、2621棟）を明らかにした。それによると、都心5区の平均空室率は前月から0.02ポイント（Ｐ）低下の2.98％に改善した。昨年7月から14ヵ月連続の低下で、14年ぶりに2％台の水準を記録した。 　大型新築ビルをみると、竣工が相次いで一時的に募集面積が増加したため、平均空室率は5.27％と前月に比べ3.17Ｐ上昇した。こうした状況について同社では、「一時的なもので、オフィス需要は依然旺盛なことから、募集は今後も順調に推移する」と分析。大型既存ビルは、中央区や渋谷区で空室の解消が進んだ結果、平均空室率は2.93％と同0.09Ｐ改善した。市場全体の動向として同社では、「中型・小型ビルでも空室が解消しつつあり、好条件のオフィスが探しにくいことから、都心5区の周辺エリアに移転する動きも出ている」と指摘している。 　一方、賃料相場は、平均月額坪当たり1万8671円、大型新築ビルが2万6622円、大型既存ビルが1万8593円。大型新築ビルが前月から下落したが、全体としては上昇傾向を示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/8　土地総研調べ、投資家の積極購入9割超 　―純利4％台が主流、都心地価は強含み 　土地総合研究所は7日、大手不動産会社や総合不動産投資顧問業、生命保険会社など22社を対象に行った7月1日時点の「不動産投資家調査」を明らかにした。同調査は半年ごとに実施、今回の回答は13社。 　調査結果によると、投資用不動産の購入に対する基本的方針指数（積極的な回答から消極的な回答を差し引き、回答数で除した数値）は、前回調査（今年1月時点）の78.9から12.8ポイント上昇の91.7にのぼり、購入意欲が依然強いことがわかった。回答のあった13社のうち、11社が投資用不動産を1年以内に購入する予定があると回答。今後の実物不動産投資の対象（複数回答）としては、事務所ビルが12社、店舗ビルが9社、ワンルームマンションが7社、ホテルが7社、土地（自社で建設して賃貸する）が5社、ワンルームマンションを除くマンションが4社、ショッピングセンターが4社、その他（物流施設等）が1社と、投資対象が分散・拡大している。 　購入を検討しているエリア別の純収益利回り（ＮＯＩ）についてみると、千代田区や港区では「4％未満」、「4％前半」、「4％台後半」とする回答が拮抗。また、中央区では「4％後半」、渋谷区や新宿区では「4％前半」、大阪市や名古屋市は「4％台後半」という回答が最も多かった。 　代表的商業地における6ヵ月後の地価見通しについては、「青山・六本木・赤坂など」は91.7％が上昇すると回答。「日本橋・八重洲など」と「銀座・有楽町など」のエリアは8割強、名古屋と大阪は7割超が上昇するとみている。調査対象となった都心エリアや大阪、名古屋で下落するとの回答はなかった。 （提供／日刊不動産経済通信）

9/6　森トラ、丸の内タワーにシャングリ・ラ 　森トラストは、東京駅八重洲口で開発を進めている「丸の内ト