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2007年−8月 8/31 原弘産、下関と東京で買取再販を開始 8/31 東急不、渋谷区内で商業施設開発を推進 8/31 地所、郊外で相次ぎ超高層マンション 8/31 地域ファンド支援税制で低未利用地活用 8/30 小田急、経堂駅周辺を大幅リニューアル 8/30 来年度予算概算要求 税制改正要望・住宅長寿命化促進税制の創設を要望へ 8/29 物調、7〜9月期の住宅投資は25％増 8/28 安倍改造内閣、冬柴氏が国交相留任 8/28 米ＧＳ、銀座ティファニービルなど取得 8/28 国交省、住宅循環利用促進法案の骨子 8/27 地域再生認定、申請手続き簡素化を 8/24 地所と東急不、佐倉でゴルフ場開発 8/23 平和不、新名証ビル皮切りに名古屋拡大 8/23 ＰＭＣ、ゴルフ場ファンドを組成へ 8/22 東急コミ、新宿賃貸情報センターを開設 8/21 カンテイ、首都圏の中古価格に地域格差 8/21 ＪＬＬ、世界のホテル売買取引13兆円 8/20 企業年金連合会、優良実物不動産に投資 8/17 興和不、第2赤坂インターシティを計画 8/16 地所・藤和不、共同で大規模マンション 8/15 07年トップに聞く 展望と課題37・袖山東急リバブル社長 8/15 7月の首都圏建売、発売527戸と微増 8/14 首都圏マンション、15年ぶり5千万円台 8/13 住み替えに対して団塊持家層は保守的 8/13 国交省、200年住宅実現で立法措置 8/13 証券協、信託受益権売買を自主規制へ 8/10 三鬼、港区と渋谷区の賃料上昇鮮明に 8/10 近鉄、阿倍野百貨店を高さ日本一ビルに 8/9 生駒調べ、23区と大阪で空室率低下持続 8/9 メジャー7調査、住みたい街は自由が丘 8/9 首都圏上期投資用は5％増の4861戸 8/8 アットホーム、新築戸建て成約数が増加 8/8 野村アーバン調べ、20代の持家志向84％ 8/8 経済財政白書、生産性の向上にスポット 8/7 長谷工調べ、価格上昇でも予算増やせず 8/6 カンテイ、マンション単価上昇郊外でも 8/6 地域活性化基盤整備法、6日から施行 8/3 虎ノ門・六本木再開発事業が都市計画決定 8/3 収益不動産の年トータル利回り13.7％ 8/3 上半期の港区平均価格、前年比倍の上昇 8/2 地方圏で横ばい、15年ぶりに下げ止まり 8/2 国交省、不動産投資顧問業規程を精緻化 8/1 金融庁、9月30日から金商法本格施行 8/1 三井不販、中古価格などの上昇に一服感 8/1 英グロブナー、日本でデリバティブ取引 8/1 6月の住宅着工、10年ぶりの12万戸台

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8/31　原弘産、下関と東京で買取再販を開始 　―仲介から情報得てリフォーム施し販売 　原弘産は9月から、本社（山口・下関市）と東京本部（東京・中央区）で、マンションを中心とした買取再販事業を開始する。本社では9月8日、東京本部では9月3日に、それぞれの事務所が所在するビルの1階に店舗を開設。将来的には買取再販事業を全国展開する構想を持っている。 　同社は、地盤のある山口県や九州エリアだけでは分譲マンションの需要に限界があることから、06年から首都圏での供給を開始。今後、分譲マンション販売以外に事業の裾野を広げていく。両店舗とも、まずは売買仲介で情報を得て、買取再販事業へと発展させていく考え。既に、下関本社と山口営業所でアパマンショップとしての賃貸仲介店舗、下関営業所（下関市山の田東町）で売買仲介店舗を営業している。 　9月3日から開業する東京・日本橋小網町の店舗は「原弘産レジデンス買取センター」の名称。マンションを中心に個人顧客をターゲットに据えており、同社の提供する分譲マンション「アドバンスシティ」への買い替えニーズにも対応する。このほか顧客の要望があればオフィスや店舗も取り扱う。現在、社宅1棟の買取情報を得ており、リフォームを施し、中古マンションとして販売する計画。 　9月8日から開業する下関本社店舗では、なるべく早期に100件の再販用物件の仕入れ情報を獲得したい考え。下関本社店舗での営業状況をみて、山口営業所（山口市若宮町）でも買取再販事業を拡大させ、その後、営業所がないエリアについては、地元の有力不動産会社と提携する方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/31　東急不、渋谷区内で商業施設開発を推進 　―恵比寿駅前皮切りに渋谷駅前など4物件 　東急不動産は、渋谷区内における商業施設開発を推進する。このほど、ＪＲ恵比寿駅前の施設開発に着手。これを皮切りに、今後、渋谷駅前、神宮前4丁目、代官山などで計4物件の開発を予定している。区内の中でも、渋谷駅周辺一帯地域の最重要エリアと位置づけており、これら4物件以降のプロジェクトに関しても、積極的に事業化を検討していく。 　このほど、着工した恵比寿駅前の「恵比寿1丁目プロジェクト」は、ＪＲ駅東口正面に位置。老朽化していた商業施設ビル（敷地面積955ｍ2）をビルオーナーから取得し（一部借地）、建物を取り壊して、新規商業施設を建設する。施設概要は地上6階地下1階建て、延床面積約4800ｍ2、賃貸面積約4000ｍ2の規模。 　1〜2階（賃貸面積約940ｍ2）には、従前ビルに入居していたアウトドアショップ、モンベルが再入居。3〜5階（同約2000ｍ2）には、東急不グループのフィットネスクラブ、東急スポーツオアシスが出店を確定している。このほか、地下1階と最上階となる地上6階には、レストランやバーなど、飲食店を誘致する予定。メインターゲットは、「恵比寿に集まる高い感性の大人の女性」。自然や美、健康をコンセプトにした都市型商業施設とする。来年8月に竣工し、9月にオープンする予定。環境デザインは(株)船場。 　また、神宮前のプロジェクトは、表参道と明治通りが交わる神宮前交差点角地に位置する。商業施設「ティーズ原宿」の建て替えで、10年にも着工する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/31　地所、郊外で相次ぎ超高層マンション 　―分譲方式多様化、再開発や定期借地権で 　三菱地所は、都心マンション用地の高騰に対応し、分譲マンション事業を多様化している。今秋には、東京郊外部で相次ぎ超高層マンションを発売、開発事業スキームには、法定再開発や定期借地権方式を採用している。 　地所が東京郊外で発売するのは、ＪＲ船橋駅徒歩圏の「パークハウス　プレシアタワー」（地上38階建て、総戸数315戸）と西武新宿線・東村山駅直結の「パークハウス　ワンズタワー」（地上25階建て、総戸数182戸）。船橋のプロジェクトは期間51年の定期借地権方式、東村山のプロジェクトは西武不動産販売とともに法定再開発に参画したもの。 　船橋の「プレシアタワー」は、料亭、三田浜楽園の土地約7500ｍ2を活用する。ＪＲ船橋駅から徒歩10分、船橋市役所の隣接地。免震構造を採用し、10月1日から本格スタートする緊急地震速報システムも導入する。生活雑貨・飲食のアフタヌーンティーとの共同企画や、平均専有面積85ｍ2超の住戸プランが特徴。予定最多価格帯は3200万円台・4400万円台。9月29日にモデルルームをオープンし、10月下旬から販売を開始する。竣工は09年7月の予定。 　一方、東村山の「ワンズタワー」は、東村山駅西口地区市街地再開発組合が事業主体。ペデストリアンデッキで駅と直結し、低層階に公共施設や商業施設が入居する。販売戸数は132戸。分譲販売の事業比率は、地所が75％。企画でアフタヌーンティーと連携。予定最多価格帯は3600万円台・4600万円台。モデルルームを9月15日にオープンし、販売開始は10月上旬から。竣工は09年6月の予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/31　地域ファンド支援税制で低未利用地活用 　―国交省、投資・運用段階などで特例措置 　国土交通省は、税制の面から地方都市における低・未利用地の有効活用を支援し、地域活性化を推進していくため、来年度税制改正要望で「地域活性化ファンド投資支援税制の創設」や「市街化区域内における一定の低・未利用地等を対象にした税制上の特例措置の創設」などを強く求めていく。 　地域活性化ファンド投資支援税制は、地域活性化のために組成するファンドに対し、投資段階、取得・運用段階、売却段階で税負担を軽減する特例措置を設けるというもの。投資段階では、低・未利用地を所有する地権者がファンドに参画しやすいように、低・未利用地を現物出資・譲渡した場合、「取得投資口などの圧縮記帳」や「譲渡所得課税の特例」を講じていく。また、地元住民や個人投資家がファンドに投資した場合、その投資額を所得控除（課税の繰り延べ）できるように措置する。 　組成された地域活性化ファンドが資産を取得・運用する段階では、登録免許税・不動産取得税・固定資産税などの軽減を図る。ファンドの運用としては、「駅前の低・未利用地や商店街の空き地・空き店舗を活用した集客施設や文化施設等の整備・運営」、「伝統的な町家を活用した賃貸住宅等の供給」など地域活性化のための取組みを想定している。また、売却段階では、譲渡益が発生した場合は「譲渡益を1／2に圧縮」、譲渡損が発生した場合は「損失を翌年以降3年間繰越控除」といった特例措置を適用していく。 　さらに、市街化区域内の一定の低・未利用地等に係る税制上の特例措置を講じ、市街化区域内の土地有効利用による地域活性化を促していく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/30　小田急、経堂駅周辺を大幅リニューアル 　―駅前アパート再建、電車基地跡再開発も 　小田急電鉄は、小田急線・経堂駅前に同社が保有する商業施設・住宅の複合型ビル「小田急経堂ビル」を建て替えるとともに、小田急線の「電車基地跡地」（敷地面積約4ha）を再開発する。同駅の東側エリアでは、世田谷区が地区計画の策定を進めており、経堂駅周辺の活性化、地域ポテンシャルの向上を図る。 　小田急経堂ビルは、14階建て、延床面積約3万3000ｍ2。1〜3階に店舗・事務所が入居し、4〜14階は賃貸住宅（小田急経堂アパート、総戸数340戸）。店舗フロアにはスーパーの「小田急ＯＸ」「経堂ジョイフル」など約60テナント、賃貸住宅には約200世帯が入居している。小田急は賃貸住宅入居者・商業テナントに対し退去交渉を行っている。 　同ビルは、昭和40年代に建設されて老朽化が進んでいるため、耐震性の高い建物に建て替える。ただし、日影規制の関係上、現在よりも高い建物への建て替えはできない。新ビルの青写真はまだ描ききっていないが、商業施設・オフィスビルの複合型施設などを候補に検討を開始した。 　世田谷区が地区計画の策定を進めているのは、電車基地跡地を中心とした南北市街地の「経堂駅東地区」（約50.3ha）。7月までに地区計画原案の説明会を地域住民に実施し、都市計画法16条に基づく地区計画原案の公告・縦覧を行った。今後都市計画審議会での審議を予定している。小田急は「地区計画の内容をよく見定めてから電車基地跡地の開発に取り組みたい」と話している。なお、電車基地跡地は現在、下北沢駅の連続立体化および複々線化に伴う地下化工事の資材置場として利用している。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/30　来年度予算概算要求 税制改正要望・住宅長寿命化促進税制の創設を要望へ 　―国交省、省エネや地域ファンド支援も 　国土交通省は29日、来年度税制改正要望の主要事項を決定した。全76項目で、新たな税制措置の創設や現行税制の拡充が31項目、現行税制の延長が45項目。新たな税制としては、住宅の長寿命化を推進する「住宅の長寿命化促進税制」の創設、「住宅に係る省エネ改修促進税制」の創設、地域活性化を支援する「地域活性化ファンド投資支援税制」の創設を求めていく。 　「住宅の長寿命化促進税制」は、来年の通常国会で成立を目指す「住宅循環利用促進法」（仮称）と一体となった税制度。一定基準に適合する認定住宅（耐久性・耐震性・可変性を備えた新築住宅、適切な維持管理等が行われた既存住宅）の取得に際し、登録免許税（現行の特例＝所有権保存0.15％、所有権移転0.3％、抵当権設定0.1％）・不動産取得税（同＝1200万円控除）・固定資産税（同＝戸建て3年間2分の1、中高層5年間2分の1）について現行特例よりも税負担をさらに軽減していく方針。 　「住宅の省エネ改修促進税制」では、一定の省エネ改修（窓の二重サッシ化や壁の断熱化など）を行った場合、省エネ改修費用の10％相当額（上限20万円）を所得税から税額控除するほか、固定資産税を3年間2分の1に減額する。 　また、「地域活性化ファンド投資支援税制」では、地元住民や自治体、地方銀行の出資や融資で形成されたファンドによる低・未利用地の有効活用を支援する特定措置（投資額の所得控除、不動産取得・保有に係る税負担軽減など）を講じていく。このほか、新築住宅に係る固定資産税の軽減措置延長、住宅取得等資金に係る贈与税特例の延長・拡充なども要望していく。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/29　物調、7〜9月期の住宅投資は25％増 　(財)建設物価調査会は、民間企業の設備投資計画のうち、建設投資に着目した「民間企業設備投資動向調査（7〜9月期）」（調査対象5035社、有効回答1735社）を公表した。期中の設備投資総額は前年同期比7.9％増の2兆7415億円で、このうち建設投資が9.4％増の7579億円、機械器具等設備投資が7.3％増の1兆9836億円と増加し、堅調な景気回復により、設備投資に積極的な民間企業の姿勢がみられる。 　建設投資を投資区分別にみると、住宅（賃貸住宅・社宅等）は25.9％増の174億円と高い伸びを示し、非住宅建築も5.4％増の5228億円と増加する見込み。産業別にみると、不動産業は24.2％増の517億円。4〜6月期の実績見込みでも前年同期比ベースで21.3％増（383億円）となっており、2期連続して20％台の増加を示している。 　10〜12月期の計画予想では、建設投資は7619億円（5.6％増）で、このうち住宅は336億円（138.3％増）、非住宅は4860億円（3.3％増）。不動産業は385億円（25.5％減）で、反転減少する見通しとなっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/28　安倍改造内閣、冬柴氏が国交相留任 　安倍改造内閣が27日発足し、公明党の冬柴鐵三氏が国土交通大臣に留任した。国土交通相のポストは、04年9月から公明党出身の国会議員が務めている。 　冬柴氏は、昨年9月の安倍新政権誕生とともに初入閣。住宅瑕疵担保責任法の制定をはじめ、先の新潟県中越沖地震の災害復興などに尽力。来年の通常国会では、住宅の長寿命化を促進する新法の制定と、新法に伴う税制改正要望を予定している。86年初当選で現在７期目。公明党中央委員や公明党幹事長などを歴任。中国奉天出身。関西大学法卒、弁護士。71歳。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/28　米ＧＳ、銀座ティファニービルなど取得 　米投資銀行、ゴールドマン・サックス（ＧＳ）グループは、東京・銀座の中央通り沿いで相次ぎ、ビルを購入する。このほど入札が行われた「ティファニー銀座本店ビル」を落札、今月15日には、不二家の資産売却案件の一つ、「銀二ビル」を取得した。いずれも銀座2丁目に所在し、中央通りを挟み、ほぼ向かいの位置にある。 　ＧＳは、取引の詳細について明らかにしていないが、ティファニービルの取得額は約370億円とみられ、敷地1坪当たりの価格（建物価格控除前）ベースでは、およそ1億8000万円となる。一方、銀二ビルの取得額は93億3400万円。リアリティ・ジャパン系の合同会社を通じて取得した。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/28　国交省、住宅循環利用促進法案の骨子 　―基本方針や認定基準策定、点検を制度化 　国土交通省は、超長期にわたって住宅の循環利用を促進するための新たな法律「住宅の循環利用の促進に関する法律案」（仮称）の骨子を固めた。国土交通大臣が「基本方針」と「超長期住宅認定基準」を定め、その基本方針に基づいて住宅事業者等が作成する計画を認定する仕組みを構築することにより、超長期にわたる住宅の循環利用を促していく。 　新たな法制度は、地球環境問題や廃棄物問題などの深刻化を受け、つくっては壊す「フロー消費型社会」から、良質な住宅をつくり、きちんと手入れして、長期にわたって使用する「ストック型社会」へ転換を目指す。06年に制定された住生活基本法においても、ストック重視型の住宅政策への転換を明確に打ち出しており、良質なストック形成の政策目標を掲げた住生活基本法に加え、良質なストックを超長期にわたって循環利用する新法を制定することで、ストック重視型住宅政策の充実を図る狙いがある。 　新法では、国交大臣が住宅の循環利用に関する基本方針や超長期住宅認定基準を策定。これに基づき、住宅の新築や改装をしようとする者が作成する「循環利用の可能となる住宅の建築・維持保全計画」を認定し、計画に沿って適切な維持管理を実施しているか、一定期間ごとに「定期点検」する仕組みの構築を目指す。こうした一連のスキームにおいて、計画認定時の書類とともに、定期点検時の結果などを蓄積した「住宅履歴情報」を整備することによって、既存住宅（中古住宅）の流通促進につなげていく考え。 　また、国交省では新法制定を視野に、来年度税制改正で「住宅の長寿命化促進税制の創設」を要望する。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/27　地域再生認定、申請手続き簡素化を 　―内閣府、自治体へアンケート調査 　内閣府は、05年4月に閣議決定された「地域再生基本方針」に基づき実施されている「地域再生計画認定制度」のアンケート調査結果（対象＝第1回〜第4回に認定された地域再生計画の作成主体773自治体、有効回答＝695自治体）を明らかにした。 　それによると、認定申請に必要な内閣府からの情報提供について、「十分情報提供がなされている」との回答が86.5％と9割近くにのぼった一方で、より充実してほしいとの改善要望も多く指摘された。具体的には、「認定申請マニュアルの構成をわかりやすく」「申請書類作成に当たっての具体的な記載例や添付書類のイメージ図を作成してほしい」「支援措置の内容をより分かりやすく」など。認定申請の事務手続きについても90.6％が「不都合な点はなかった」と回答しているものの、「支援措置に係る関係省庁との調整や手続きの簡素化」や「申請時期の柔軟化」のほか、「県単独での計画も認定できるよう制度改正してほしい」といった声が挙がっている。 　また、地域再生計画の策定にあたっての行政以外との係りでは、39.7％の自治体が「係りがあった」と回答。行政以外の主体との係りとしては、地域住民や民間企業、ＮＰＯなどと意見交換し、地域のニーズ把握に努めた実態が示された。 　一方、地域再生計画の目標達成に向けた事業進捗率をみると、「20〜40％未満」が28.2％で最も高いが、「80〜100％未満」との回答が3.3％、「100％」との回答も3.4％あった。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/24　地所と東急不、佐倉でゴルフ場開発 　三菱地所と東急不動産が共同出資する「佐倉ゴルフ開発」（佐倉市、西川弘典・富岡誠代表、資本金9800万円、地所・東急不半々出資）は、ちばリサーチパーク内で会員制ゴルフ場を08年秋にオープンする。広さは約94ha、高低差のないフラットなコース。会員権販売は08年春から始める。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/23　平和不、新名証ビル皮切りに名古屋拡大 　―現名証ビルは再開発、既存ビルも取得 　平和不動産は、「名古屋証券取引所ビル」の竣工に併せ、名古屋の証券街、伊勢町エリアにおけるビル事業展開を拡大する。東京、大阪、名古屋の証券街活性化を目指す「兜町・北浜・伊勢町プロジェクト」の一環。 　23日竣工する新・名古屋証券取引所ビル（地上7階地下1階建て、延床面積4828ｍ2）は、名古屋中心部の商業エリアに位置しており、低層階にはブランドショップを誘致し、オフィス・商業の複合ビルとした。取引所はビルの5〜7階を使用。4階には中部証券金融(株)、3階は日本証券業協会と名証取引参加者協会、1・2階はイタリアの高級メンズブランド「エルメネジルド　ゼニア」が入居する。名証は、老朽化した現・名古屋証券取引所ビルから移転する。 　平和不動産は昨年2月、地元百貨店、丸栄から取得した駐車場用地をもとにビルプロジェクトを計画し、名証に新築ビルへの移転を提案した。名証移転後の現・取引所ビルは、隣接する名古屋証券会館とともに建物を取り壊し、敷地を統合した上で、地上11階建て、延床面積約1万6000ｍ2のオフィス・商業ビルに再開発する。来春の着工予定。設計・監理は安藤忠雄建築研究所と三菱地所設計。 　また先月には、伊勢町エリアで、既存のオフィス・商業ビル「チェリープラザ02」（地上7階地下1階建て、延床面積3950ｍ2）を取得した。取得額42億円。地元の学校法人から購入し、ビル名は「栄ミナミ平和ビル」に変更した。このほかにも、近く、伊勢町周辺で、既存ビルを取得する方向にある。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/23　ＰＭＣ、ゴルフ場ファンドを組成へ 　―350億円規模、用具会社ＳＲＩと提携 　パシフィックマネジメントは、今年11月までにゴルフ場に特化したファンドを組成する。100％子会社のパシフィックスポーツアンドリゾーツ(株)（ＰＳＲ）が保有・運営している11ヵ所、総資産規模約350億円のゴルフ場を組み込む。ゴルフ場の運営を強化するため、ＰＳＲが国内最大のゴルフクラブ製造販売会社のＳＲＩスポーツ(株)と今月31日付で業務提携する。 　保有しているゴルフ場は、関東で「相武カントリー倶楽部」（東京都）、「箱根くらかけゴルフ場」（神奈川県）、「加茂ゴルフ倶楽部」（千葉県）、「新東京ゴルフ倶楽部」（茨城県）など10コース、関西で「福崎東洋ゴルフ倶楽部」（兵庫県）の1コースの計11コース。ファンド組成後も大都市圏を中心にコースを増やしていく。 　ＳＲＩとの提携によって、ゴルフ場の会員やビジター向けに実践スクールやイベントなどを提供するほか、ＳＲＩのゴルフ場運営ノウハウを活用し、集客の増加や安定化を図る。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/22　東急コミ、新宿賃貸情報センターを開設 　東急コミュニティーは21日、東京・新宿区に「新宿賃貸情報センター」を開設した。 　渋谷区道玄坂の「渋谷賃貸情報センター」と、豊島区南池袋の「池袋賃貸情報センター」を廃止し、新たに新宿で拠点を設けた格好。池袋と渋谷の中間地点にある新宿で両店の営業エリアをカバーできるほか、ファンドなどの運用物件を多く預かっているため、オーナーであるファンド会社との行き来がしやすいことなどから新宿を選んだ。同社はこれにより住宅賃貸事業の業務効率化、内部統制の確立、組織的な情報共有体制を整備し、新規受注ルートの拡大を目指す。なお、調布市の「武蔵野賃貸情報センター」と川崎市宮前区の「田園都市賃貸情報センター」は存続。 　▽新宿賃貸情報センター＝東京都新宿区西新宿7‐2‐4　新宿喜楓ビル6階　電話03‐5348‐0109。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/21　カンテイ、首都圏の中古価格に地域格差 　東京カンテイがまとめた7月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション70ｍ2価格」によると、首都圏は前月比2.3％上昇の2928万円となり、3ヵ月連続で上昇した。前年同月比では19.4％上昇しており、価格水準は1年前と比べて約2割アップしている。 　首都圏をエリア別に見ると、1都3県全域で前月比が上昇、特に東京都が2.4％と上昇幅が大きい。東京23区は2.8％上昇の4404万円、横浜市は4.2％上昇の2719万円と上昇する一方、さいたま市と千葉市はわずかに下落し、地域格差がでてきた。 　近畿圏は0.3％上昇の1803万円で、大阪府が0.3％下落したが、兵庫県は0.8％の上昇。大阪市は1.8％下落の2170万円となり、3ヵ月連続で下落した。神戸市は1.0％上昇の1774万円。中部圏は0.7％下落の1439万円で、2ヵ月連続の下落。名古屋市は1.2％下落の1687万円となり、2ヵ月連続で下落した。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/21　ＪＬＬ、世界のホテル売買取引13兆円 　―07年予測、高水準の前年を52％上回る 　ホテル投資のアドバイザー、ジョーンズ・ラング・ラサール・ホテルズ（ＪＬＬホテルズ）は、07年のグローバルベースのホテル売買取引が1100億米ドル（約13兆円）に上るとの予測をまとめた。高水準だった昨年実績をさらに52％上回るもので、同レポートでは、「投資対象として、ホテルに対する投資家の意欲が非常に強いことを示している」としている。 　今年上半期（1〜6月期）の実績は、同社の予想を上回り、560億米ドル（約6兆6000億円）とハイペースだった。特に、米プライベート・エクイティ（ＰＥ）グループ、ブラックストーンによるヒルトン・ホテルズ買収が大きかった。米国では、ホテル売買取引を不動産ファンドや、ＰＥが牽引。ホテル所有権にとどまらず、ホテル・マネジメントや、ブランドを取得するケースもみられた。ただ、今後については、大規模な売買案件が減少しており、米ＰＥの関心は、より価値を見い出しやすい欧州などの大規模ホテルに向かうとみている。 　また、アジアパシフィック地域における今年のホテル売買取引は、90億米ドル（約1兆円）と、対前年比大幅増を予測。過去最高の06年実績59億米ドルと比べても大きな増加となる。この中には、モルガン・スタンレーグループが総額2813億円で取得した全日空ホテル13物件も含まれている。 　ホテルを巡る世界の投資家動向は、買主4に対し、売主は1という売り手市場。米、欧、アジアパシフィックのいずれの市場でも、売り手市場になっているという。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/20　企業年金連合会、優良実物不動産に投資 　―開発段階からも視野、大手デベと連携も 　企業年金基金連合会は不動産投資に向けた本格検討を開始した。大手不動産会社、およびその系列の投資顧問会社などとのアライアンスも視野に、今年度中に具体的な枠組みと方向を決める。 　同連合会の運用資産規模は13兆5000億円。10年未満の中途退職者や企業倒産などによって解散した企業年金の運営を手がけている。これまでもポートフォリオ多様化の観点から不動産投資は課題となっていたが、9月の金融商品取引法施行によりコンプライアンスなども含めた投資環境が整うことから、本格的な準備を始める。 　基本的な方向性は優良実物不動産への投資。Ｊリートの投資口や私募ファンドへのエクイティ出資は原則として行わない。「レバレッジがかかっているものは、基本的に対象外」（年金運用部）。優良不動産を10〜20年単位で長期保有し、「債券よりも上の利回り獲得を目指す」（同）。ただし、そのような優良不動産は不足しており、仮に市場に放出されたとしても高価格から期待利回りが見込めない場合もある。このため、開発段階からの投資も視野に入れていく。 　連合会では実物不動産投資に向けたパートナーの条件として、「長期にわたる優良不動産を所有し開発できる能力」を挙げており、これまでも資産運用のパートナーである信託銀行以外に、大手不動産会社や不動産投資顧問会社などと組むことも想定している。特定の会社とアライアンスを組むのか、プロジェクトごとに選択していくのか、また、総資産13兆5000億円のうち、どの程度を不動産実物投資に振り向けるかについては今後詰めていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/17　興和不、第2赤坂インターシティを計画 　―米国大使館前、保有ビル核に大型再開発 　興和不動産は、東京・赤坂の米国大使館前で、同社保有ビルを核とした大型複合再開発を計画している。既に、周辺地権者や港区とも協議を進めている模様であり、05年に同エリアで竣工した同社旗艦ビル「赤坂インターシティ」に続く、大規模ビルプロジェクトとなる。 　興和不は、米国大使館前に保有する「第16興和ビル南館」「同北館」や、「第9興和ビル」「同別館」をもとに、「日本自転車会館」（1、2、3号館で構成）をはじめとする周辺地権者に、再開発への参画を呼びかけていく。対象地域などは不確定な面もあるが、延床面積は赤坂インターシティのおよそ倍となる15万ｍ2規模を想定している模様。今後、地権者との合意形成を進め、オフィスビル主体の大型複合ビル着工にこぎ着けたい考え。 　この「第2赤坂インターシティ」プロジェクトは、赤坂インターシティ同様、築年数が経過した同社保有ビルを基にする再開発事業。米国大使館の隣接地で開発した赤坂インターシティ同様、大使館前一帯の再開発は課題となっていた。最寄り駅は、東京メトロ・溜池山王。周辺には、アークヒルズやホテルオークラが立地しており、都内でも有数の立地条件といえ、収益ポテンシャルは高い。 　なお、赤坂インターシティは、地上29階地下3階建て、延床面積7万5000ｍ2規模。フロア用途は、1階の一部と2階が店舗、3〜14階がオフィス、15階がトランクルーム・機械室、16〜28階が住宅、29階がラウンジ・フィットネス。オフィステナントは、米国系などの外資系企業が中心となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/16　地所・藤和不、共同で大規模マンション 　―西新宿で再開発、新子安で日産用地取得 　三菱地所と藤和不動産は、事業提携に基づく共同事業展開として、総戸数1000戸超の大型プロジェクト開発に乗り出す。東京・西新宿で市街地再開発事業に参画し、計画を推進しているほか、新子安では、日産自動車からプロジェクト用地（約4万3000ｍ2）を取得する。 　西新宿の開発主体は、「西新宿五丁目中央北地区市街地再開発準備組合」。対象地域は新宿中央公園から中野坂上寄りの西新宿5ー4、5など。地所・藤和不とフジタが、保留床を処分などする「特定業務代行者」として、事業に参画している。年内の都市計画決定を目指しており、順調に行けば、08年3月に本組合に移行、08年度中に地権者らとの権利変換を終え、09年度中の着工を目指している。地上60階級、延床面積10万ｍ2超の超高層マンション計画の青写真を描いている。一方、日産新子安事業所の土地は、地所・藤和不と中央商事（東京・内神田）が382億円で取得契約した。賃貸200戸を含め、マンション計約1200戸を開発する。分譲マンションの開発スケジュールは今後、詰めるが、賃貸マンションは、地上7階建て、延床面積9947ｍ2の計画で、来年（08年）1月に着工、09年2月に竣工する予定。 　これまで提携後の地所・藤和不共同事業は、中小規模案件だったが、大規模案件は、共同事業化することで事業リスクが分散できるなど、メリットが大きい。マンション需要が超高層・大型化していることもあり、両社による大規模事業展開を検討していた。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/15　07年トップに聞く 展望と課題37・袖山東急リバブル社長 　◎設備投資に伴う一般法人向け収益が倍増 　　―受託販売に厳しさ、再開発用地卸し強化 　東急リバブル社長　袖山　靖雄氏 　−第1四半期の業績は大幅な減益となった。 袖山氏　買取再販の引き渡しが一部ズレたが、仲介、賃貸、販売受託の売上は予算通りである。営業利益は計画を上回った。減益となったのは、人件費の増加や広宣費の一部前倒し、フェアの開催、店舗の新規出店や大型化に伴うリニューアルの積極展開などで、販管費が前年より大幅に増えたため。主力の仲介事業については、リテール部門の売上は首都圏、関西とも増加し、ホールセール部門は2ケタの増加となった。 　−法人仲介のマーケットに変化はあるか。 袖山氏　ユーザー別に見ると、私募不動産ファンドの買い件数が増えている。Ｊリートの買い件数は前年同期比で4割減ったが、大型物件が多かったため、収益ベースでは46％増加した。伸び率では、好調な業績を背景に本社事務所の取得など、設備投資に積極的な一般事業法人の取り扱いによる収益が107％増と大きい。不動産会社の取り扱いは31％減少した。業者の買い取りが減少したためで、資金力のない企業による転売が困難になってきた。 　−法人仲介の今後の見通しは。 袖山氏　景気が堅調で、外資による買い意欲も旺盛なため、全体としては悪くない。金融商品取引法による規制や金利上昇などのマイナス要因は若干あるが、しっかりした物件を取り扱っていけば伸びていく。当社では、全国展開できる強みで差別化を図るとともに、特に私募ファンドとのアライアンスをしっかり行い、一部エクイティ出資もしながら入口と出口での仲介に関わっていく。外資系ファンドとのアライアンスは5件に増えた。また、他社に先駆けて実績を上げている公的セクターとの取り組みを強化していく。人員も増やしていく方針であり、少なくとも今後2年は確実に伸ばしていける。 　−新築マンションの受託販売について。 袖山氏　新築マンションの価格が上昇し、供給が少なくなってきたため、事業環境は厳しい。用地価格と建築費の高騰でデベロッパーの仕入れがきつくなっている。今期は増収を確保する見通しだが、今後はほぼ横ばいで推移しそうだ。その分、中古マンションがまだ割安であり、今後は優良な物件も市場に出てくるため、マンション仲介が伸びていく。受託販売が厳しくなるため、城西・城南地区および神奈川を中心に、市街地再開発事業に参画し、未利用地を整備してバリューアップしてから、デベロッパーに卸していくフィービジネスを新規事業として伸ばしていきたい。 　−金商法への対応について。 袖山氏　信託受益権の取り扱いについては、ソリューション、流通、賃貸の各事業本部と関西支社の4部門に窓口を限定し、スタッフ機能をそれぞれ一本化することで対応し、第二種金融商品取引業者に登録申請するほか、投資助言・代理業の登録も申請する。別会社を設置するか、本体で申請するか、一番いい形を選択したい。 　−当面の経営課題について。 袖山氏　コンプライアンスの強化とブランド戦略の推進によって、近い将来、「ＮＯ．1の信頼営業」企業になりたい。優秀な人材の確保と育成に組織的に取り組んでいく。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/15　7月の首都圏建売、発売527戸と微増 　―契約率54.6％　平均価格5115万円 　不動産経済研究所がまとめた7月の「首都圏建売住宅市場動向」（団地型）によると、月中の新規発売戸数は527戸で、前年同月比1.9％の増加となった。また月間契約率は54.6％で、前年同月比3.6ポイントのダウンとなった。 　発売戸数の地域別内訳は、東京都180戸（前年同月比41.7％増、シェア34.2％）、千葉県182戸（24.7％増、34.5％）、埼玉県87戸（47.5％増、16.5％）、神奈川県72戸（50.3％減、13.7％）、茨城県6戸（85.0％減、1.1％）。戸当たり平均価格は5115.9万円で、前年同月（5127.0万円）比では11.1万円、0.2％のダウン。地域別にみると、東京都6019.1万円（前年同月比205.6万円、3.5％上昇）、千葉県3854.6万円（194.6万円、5.3％上昇）、埼玉県4212.0万円（455.6万円、12.1％上昇）、神奈川県7192.4万円（749.9万円、11.6％上昇）、茨城県4471.7万円（1083.4万円、19.5％下落）。神奈川県は2000年9月（7196.0万円）以来の7000万円突破。 　平均敷地面積は142.30ｍ2で、前年同月（155.31ｍ2）比13.01ｍ2（8.4％）の縮小。平均建物面積も107.58ｍ2で、同（113.24ｍ2）比5.66ｍ2（5.0％）の縮小となった。 　即日完売物件はローレルヒルズ手賀の杜10期1次（近鉄不動産、19戸）など3物件・29戸で、即完率は5.5％。月末時点の販売在庫（発売後6ヵ月以内）は1091戸で、前月末（1165戸）比74戸の減少、前年同月末（696戸）比395戸の増加である。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/14　首都圏マンション、15年ぶり5千万円台 　―本社調べ、7月平均価格バブル期に迫る 　―契約率74％、都区部供給は12ヵ月連続減 　不動産経済研究所は13日、7月の首都圏マンション市場動向を明らかにした。首都圏全体の平均価格は5305万円となり、バブル末期の1992年11月（5711万円）以来、ほぼ15年ぶりに5000万円を上回った。月中の供給戸数は前年同月比10.0％減の6409戸、契約率は同5.9ポイントダウンの74.1％であった。 　供給戸数6409戸は前年同月の7124戸に比べ715戸（10.0％）の減少となった。地域別で見ると、埼玉県が43.3％増と大きく増加したが、都下が33.5％減、都区部も22.3％減と2ケタ減少となった。都区部の対前年同月2ケタ減は、昨年8月以降12ヵ月連続である。 　契約率は74.1％で前年同月の80.0％に比べると5.9ポイントダウン。エリア別では、都区部、千葉県が8割台と好調だった一方、都下、神奈川県、埼玉県が60％台に落ち込んだ。 　平均価格は5305万円で前年同月比595万円（12.6％）、ｍ2単価も70.5万円で8.7万円（14.1％）、それぞれ大幅にアップしている。平均価格、単価ともに3ヵ月連続の2ケタアップである。エリア別にみると、神奈川県の平均価格以外は軒並み2ケタの上昇である。特に都区部の戸当たりは7109万円（14.0％上昇）と、首都圏の平均価格同様、92年11月（1億260万円）以来の高値となった。これは「プラウドタワー千代田富士見」（千代田区、総416戸、販売306戸、平均価格1億651万円、即日完売）、「本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート1期」（文京区、総207戸、1期134戸、平均価格9506万円）などの高額な大型物件、「グランドメゾン松涛」（渋谷区、総26戸、平均価格3億4854万円）等の超高級・高額物件が多数販売されたことによるものである。億ション戸数は288戸で、シェア4.5％。 　専有面積は75.25ｍ2で1.3％の縮小である。100ｍ2以上の住戸は都区部15物件・113戸、都下5物件・21戸、神奈川9物件・19戸、埼玉4物件・22戸、千葉12物件・107戸の合計45物件・282戸で、シェアは4.4％となった。 　即日完売物件は22物件で1267戸（シェア19.8％）、フラット35登録物件戸数は4503戸（同70.3％）であった。月末時点の在庫は7330戸で前月末の7333戸に比べ3戸の減少。 　なお、8月の供給は3500戸前後が見込まれる。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/13　住み替えに対して団塊持家層は保守的 　―全宅連調べ、賃貸家族層は7割が検討 　全国宅地建物取引業協会連合会は、「不動産の日」（9月23日）に因んで住み替え意識をテーマに実施した「第2回不動産の日アンケート調査」の結果をまとめた。50歳以上の団塊持家層と30〜40歳代の賃貸希望のファミリー層をインターネット調査会社の登録会員から1030名選んだ。 　それによると、団塊持家層では、今後の住み替えを「検討しない」が63.1％で、「検討する」の36.9％を上回った。その理由は「今の生活、住居に不満ない」が58.8％と過半を占めた。人生のセカンドステージでもっとも重視することは、「生活資金の確保による安定した暮らし」が34.8％と最も多く、「生まれ育った土地での平穏な暮らし」も13.0％あった。それに対する準備は61.0％が「していない」と答えた。また、定年までにどれくらいの資産形成が必要かを聞いたところ、「2000万〜3000万円」26.0％、「5000万円以上」20.0％となった。 　一方、賃貸居住のファミリー層は、67.2％が住み替えを検討している。その理由は「家族が増えて手狭になった」が28.9％と最多。また、賃貸で住み替えるとしたら、「マンションタイプ」が51.2％と、「一戸建て」48.8％を上回った。セカンドステージに向けて今から準備していることについて聞いたところ、「貯蓄、保険、投資などの金融商品購入」54.4％、「一生続けられる趣味」31.1％となった。 　なお、住宅のミスマッチを解消するための住みかえ支援機構によるマイホーム借り上げ制度については、団塊層では58.7％、賃貸ファミリー層では77.7％が興味を示した。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/13　国交省、200年住宅実現で立法措置 　―長期スパンの重点政策、不動産DB構築も 　国土交通省は10日、今後の国土交通行政の方向性を示す「これからの重点政策」を公表した。従来までは「来年度の重点施策」として単年度の重要な施策を示していたが、次世代に引き継ぐ国土づくり・くらしづくりを目指し、長期のスパンで展開する国土交通行政の主要な政策を一覧できる形式に一新した。 　「重点政策」では、(1)世界の成長と活力を我が国に取り込む基盤づくり(2)自立した活力ある地域づくり(3)地球環境時代に対応したくらしづくり(4)安心・安全で豊かな社会づくり(5)歴史、風土等に根ざした美しい国土づくりと観光交流の拡大―などを政策の大きな柱に据え、信頼・発信・改革・挑戦・連携の5つの視点で政策展開していく方針を打ち出した。 　具体的な政策では、超長期にわたって循環利用できる質の高い住宅（200年住宅）を普及するための諸施策を総合的に推進する方向性を明記。「住宅履歴情報の整備」や200年住宅の実現・普及に向けた「先導的モデル事業の実施」などを図り、金融・税制など周辺環境を整備したうえで、新たな立法措置を講じていく姿勢を明示した。また、こうした循環型社会の構築とともに、地球環境問題への対応として、「住宅・建築物に対する省エネ措置の強化」や「省ＣＯ2型都市構造の構築」などを重点政策に位置づけた。 　このほか、国内外からの投資を喚起する不動産投資市場の整備として、「不動産市場データベースの構築」や「投資ルールの確立」を挙げた。また、地域活性化に向けた政策では、集約型都市構造への転換を誘導する「都市計画制度等の見直し」や、地方における優良な民間都市開発事業への金融支援の充実を掲げた。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/13　証券協、信託受益権売買を自主規制へ 　―金商法施行踏まえ委員会を設置し策定 　日本証券業協会は、9月末日からの金融商品取引法施行を受け、信託受益権販売業を含む、みなし有価証券関連業や、集団投資スキームに関する自主規制を導入する。規制内容や導入の時期は、今後詰めていくが、金商法以上に踏み込んだ投資家保護策を打ち出すことになる。 　関連事業者は事実上、協会加盟を義務付けられる。協会は会員社の動向を調査し、必要に応じ、制裁も実施する。証券業協会は、店頭デリバティブ取引については現在、自主規制を策定しており、9月末日の金商法と同時施行する方針。みなし有価証券関連業や、集団投資スキームに関しては、その後の策定・導入となるが、検討委員会を立ち上げ、内容を詰める。有価証券など、従来からの金融商品にはそれぞれ自主規制がある。今回、金商法施行で不動産ファンドや、信託受益権売買などが規制対象に組み入れられたことから、それに対応した自主規制を策定する。商品ごとの自主規制のいわば「隙間を埋める」という作業になる。 　証券業協会がこのほど、公表した「金融商品取引法の施行に伴う定款の一部変更」と、近く公表する金商法施行に伴う自主規制案は、店頭デリバティブ取引を対象とし、不動産関連の商品については先送りした。不動産関連商品の自主規制導入は決定しているが、新規商品の自主規制を一斉に策定・導入するには作業量が多いため、段階的に整備することにした。なお、投資信託委託業の自主規制に関しては、投資信託協会が対応する。 （提供／日刊不動産経済通信）

8/10　三鬼、港区と渋谷区の賃料上昇鮮明に 　三鬼商事は9日、7月末時点の「東京・都心5区の最新オフィスビル市況」を明らかにした。それによると、平均賃料は都心5区全体で2万896円と前月から102円上昇した。大型新築ビルは同118円上昇の3万4453円、大型既存ビルは同97円上昇の2万581円。地域別では、全エリアで上昇しており、港区（平均賃料2万2732円、前年同月比で3141円の上昇）と渋谷区（2万2783円、同3146円の上昇）の上昇傾向が他に比べて鮮明になっている。 　平均空室率は2.80％で、前月に比べて0.07ポイント（Ｐ）改善。大型新築ビルは同0.03Ｐ上昇の3.46％と悪化したものの、大型既存ビルは同0.07Ｐ改善して2.78％に低下した。地域別にみると、大型既存ビルの大量募集が出た千代田区で平均空室率が悪化（同0.04Ｐ上昇の1.98％）したものの、中央区（同0.04Ｐ低下の1.96％）や港区（同0.15Ｐ低下の3.72％）、新宿区（同0.10Ｐ低下の3.58％）、渋谷区（同0.15Ｐ低下の2.91％）では平均空室率が低下した。特に、中央区は2％を割り込む改善を示した。 （提供／日刊不動産経済通信）