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2007年−12月 12/28 11月の住宅着工、5ヵ月連続で2ケタ減 12/28 モルガン、紀尾井町ビル売却を視野に 12/27 広島駅新幹線口再開発が都市再生認定 12/27 来年1月から事業用借地が20年以上も可 12/27 臨海副都心で三井不がフジTVと集客施設 12/27 長谷工など、エコロジーリートを解散 12/26 トップが語る 今後の戦略(20)・植木東急不動産社長 12/25 ＲＥＢ100社、4回目の交流会を開催 12/25 瑕疵担保資力義務付けは09年10月施行 12/21 ＦＲＫ、米国の住宅流通市場拡大を分析 12/21 森ビル調べ、サブプラ後もビル需要旺盛 12/21 国交省の来年度予算内示、国費は3％減 12/21 来年の首都圏マンションは5.4万戸を予測 12/19 コムラ、都心部でオフィスや商業店舗 12/19 地所、汐留と横浜ＭＭで相次ぎビル開業 12/19 家賃30万円以上の高級賃貸は208物件 12/18 信託協調べ、不動産信託総額は24兆円 12/18 法人不動産取引、件数減も売買高20％増 12/14 三井不、ＴＢＳ再開発を1月竣工へ 12/14 政府与党、08年度税制改正大綱を決定 12/14 首都圏供給激減、11月43.6％ダウン 12/13 東急電鉄、主要駅周辺の拠点開発を加速 12/12 生駒調べ、空室率は3大都市ともに低下 12/12 東証、海外物件だけのＪリートも検討 12/12 プルデンシャル、日本に不動産投資拠点 12/11 広島県の市街地整備事業、都市再生認定 12/11 エイブルリートも東証上場を見送り 12/11 23区平均で賃料下落、丸の内・銀座でも 12/10 地方活性化の観点からＪリート特例要望 12/7 三鬼調べ、空室率低水準で賃料強含み 12/6 アットホーム、賃貸成約が13ヵ月ぶり増 12/5 ＲＥＢ100社、情報交流会に多数参加 12/5 アットホーム、新築戸建成約が2ケタ増 12/5 カンテイ、首都圏70ｍ2中古が3千万円超 12/4 ＡＩＧ系オフィスリート、上場中止を決議 12/4 米国住宅価格下げは加州など4州のみ 12/4 ＫＫＲバルクはコスモスほか176億で 12/3 東急文化会館再開発ビルは高さ188ｍ 12/3 住宅着工、前月水準上回って回復の兆し

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12/28　11月の住宅着工、5ヵ月連続で2ケタ減 　―国交省、マンションは回復兆し見えず 　国土交通省が27日発表した「建築着工統計調査報告（11月分）」によると、11月の新設住宅着工戸数は前年同月比27.0%減の8万4252戸と5ヵ月連続して2ケタの落ち込みをみせた。国交省では「前月比9.5％増、前々月比33.7％増と回復基調にある」としているが、年率換算値では97.1万戸と100万戸の大台を割り込む低水準で推移している。 　依然落ち込みが激しいのは、分譲マンション。戸建て分譲住宅は同14.9％減の1万54戸と減少しているものの、水準自体は下げ止まり傾向にある。一方、分譲マンションの着工は同63.9％減の8331戸で、4ヵ月連続して1万戸の大台を割っている。対前年同月比増減も8月が63.2％減、9月が74.8％減、10月が71.1％減、11月が63.9％減と半減以上の落ち込みが4ヵ月続いており、回復の兆しが見えていない。 　分譲マンションの着工を地域別にみると、首都圏が同59.2％減の4681戸、中部圏が同42.8％減の1169戸、近畿圏が同52.4％減の1942戸で、3大都市圏とも大幅な落ち込みとなっているのに加え、地方（その他地域）が同90.2％減の539戸と1000戸台を割り込んだ。主力マーケットの東京都は同40.9％減の2907戸、愛知県は同35.5％減の894戸、大阪府は同29.4％減の1443戸。分譲マンションが未着工だったのは25県で、前月から1県増えた。3ヵ月以上もマンション着工がなかったのは、青森県、山形県、山梨県、富山県、和歌山県、愛媛県の6県にのぼっている。 　このほかの着工状況は、持家が同7.6%減の2万6604戸。減少幅が1ケタ台に縮小したものの、前年同月比ベースで10ヵ月連続の減少。貸家は同23.4％減の3万8859戸。 　一方、非居住用建築物の着工動向（床面積ベース）をみると、11月は前年同月比9.6%減の543.9万ｍ2で、減少幅が縮小している。 　◎適判合格件数は増加、適判申請は頭打ち 　建築着工統計調査報告と併せて、国土交通省が発表した「最近の建築確認件数等の状況」によると、構造計算適合性判定（ピアチェック）に係る申請・合格状況は、適判合格件数が前月の873件から1430件へと大きく伸びた。 　その一方、適判申請件数は1833件で、前月水準（1728件）から伸び悩み、頭打ちの状況。国交省では「申請者側の問題で滞っているのか、よく分析しなければならない」と回答。着工が落ち込んでいる分譲マンションの今後の動向を占う意味でも、適判申請件数の動きは注目される。 　確認検査機関ごとの対応状況をみると、特定行政庁に持ち込まれた適判申請件数は1937件（6月1件、7月42件、8月204件、9月370件、10月616件、11月704件）、適判合格を下ろした件数は1006件（8月18件、9月87件、10月370件、11月531件）。指定確認検査機関が受け付けた適判申請件数は2911件（7月24件、8月186件、9月460件、10月1112件、11月1129件）、適判合格を下ろした件数は1558件（7月1件、8月34件、9月121件、10月503件、11月899件）で、指定確認検査機関の方が取り扱いが多い。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/28　モルガン、紀尾井町ビル売却を視野に 　―700億円レベル、品川三菱ビルも検討 　モルガン・スタンレーグループは、同社運用の不動産ファンドが04年3月に大京から取得した「紀尾井町ビル」（東京・紀尾井町）について、売却の検討作業に着手した模様である。売却価格は取得価格の2倍近い700億円レベルを提示しているとみられる。ＪＲ品川駅直結の「品川三菱ビル」（東京・港南）とともに、トロフィー物件の出口を探る。 　モルガンは、既存ファンド物件の確定売りを進め、今後組成するファンドなどの新規投資に軸足を移す。サブプライムローン問題の影響で、日本の不動産エクイティについては、分散・逃避先として、逆に評価を引き上げている。このため、新規組成するモルガンの不動産ファンドは、日本への投資シェアを半分以上とする可能性が高く、新規投資に備えた態勢シフトを進める。取得から3年以上が経過、出口の時期を迎えつつあることや、東京都心の価格高騰、先行き不透明な経済・金融情勢なども売り判断を後押ししている。 　紀尾井町ビルは地上26階地下4階建て、延床面積6万ｍ2規模。約370億円で取得した。取得当時の投資利回り（ＮＯＩベース）は3％台後半とみられ、マーケットで話題を呼んだが、リースアップによる価格上昇も見込めた。司法研修所跡地を再開発し、大京のシンボルタワーだったが、大京は経営再建の過程で売却、現在、長島・大野・常松法律事務所などが主要テナントとして入居している。 　なお、モルガンは、「品川三菱ビル」についても、取得価格のおよそ倍となる3000億円前後のレベルで売却を検討している模様だ。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/27　広島駅新幹線口再開発が都市再生認定 　国土交通省は、広島若草都市開発合同会社から申請のあった「若草町地区第一種市街地再開発事業」を民間都市再生整備事業計画に認定した。 　若草町再開発事業は、広島駅新幹線口地区にあり、都市再生整備計画区域の緊急整備地域内に立地しており、事業面積は約2.9万ｍ2の規模。計画では居住・宿泊・業務・商業など複合機能を導入した地上9階建て、21階建て、33階建ての建物（3棟の延床面積合計約9万5620ｍ2）を建設するとともに、道路や歩道、広場などの公共施設を整備する。事業期間は08年1月末〜10年3月末。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/27　来年1月から事業用借地が20年以上も可 　国土交通省は来年1月1日から、今臨時国会で成立した改正借地借家法を施行する。今回の改正によって、事業用借地権の存続期間の上限は、現行の「20年以下」から「50年未満」に緩和され、土地所有者と事業者の双方にとってより使い勝手のよい制度となる。 　事業用借地権は、設定期間が「10年以上20年以下」であったため、倉庫や事務所に使用する目的のＲＣ造等の堅固な建物や中層の建物の場合、税法上の償却期間まで建物が維持できないなどの弊害が指摘されていた。設定期間が「10年以上50年未満」に期間が拡大されたことで、税法上の償却期間とのミスマッチが解消され、比較的長期の事業であっても採算性が確保できるなどのメリットが生まれた。また、土地所有者にとっても、事業者のニーズに応じた期間の設定が可能なため、土地を貸しやすくなる。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/27　臨海副都心で三井不がフジTVと集客施設 　―港湾局が入札、東建は趣味人の交流施設 　東京都港湾局が実施した臨海副都心用地の入札は、青海地区では三井不動産がフジテレビジョンやサンケイビル、大和ハウス工業と組み落札、「劇場型都市空間」をコンセプトとする複合施設を開発する。また、その隣接区画では東京建物が落札、趣味人が集う交流型の商業施設などを整備する。 　三井不やフジテレビなどが進出する「青海Ｑ区画」（土地面積3万2904ｍ2）は、台場のフジテレビ本社に隣接する。最寄駅は、りんかい線・東京テレポート駅。ここに三井不などは、地上22階地下2階建て、延床面積約20万6000ｍ2の商業施設・イベント広場・賃貸オフィスを開発する。総事業費792億円で、このうち用地費は351億円。応募者は三井不などの１グループだけだった。12年1月の施設オープンを予定。「劇場型都市空間」をコンセプトに、三井不・フジテレビ共同プロデュースによるイベントを実施するほか、歩行者ネットワーク沿いにオープンスタジオを設置するなど、テレビ、ラジオと連携し、情報を発信する。また、オフィスについては、既にオフィス面積の半数以上を占めるメインテナントが確定しているという。 　一方、東建は、「青海Ｒ区画」（土地面積2万9630ｍ2）で、趣味やライフスタイルにこだわりを持つ大人をメインターゲットとした商業施設を開発する。計画規模は、地上20階地下1階建て、延床面積約16万6000ｍ2。イベント施設と賃貸オフィスを併設する。総事業費1076億円、用地費491億円。応募者は2グループだった。開業予定は12年3月。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/27　長谷工など、エコロジーリートを解散 　―環境悪化で上場断念、今月で3件目 　長谷工コーポレーションと明豊エンタープライズ、三交不動産は、エコロジー・リート投資法人と運用会社のエコロジー・アセットマネジメントの解散を決めた。26日開催の長谷工コーポレーションの取締役会で決議し、スポンサー会社と合意。同投資法人は06年7月に一旦、上場を延期、リート市場の環境を見守っていたが、このたび再上場を断念した形だ。 　リート上場を控える動きは今月に入り3件目。3日には米大手保険会社・ＡＩＧグループをスポンサーとするジェイリート投資法人が、10日にはエイブルグループをスポンサーとするエイブルリート投資法人の計2法人が上場を見送った。昨今のＪリートに対する市場評価の厳しさから、上場拡大へのブレーキがかかっていることが顕著となった。 　エコロジー・リート投資法人では、市況の悪化を受けてスポンサー会社間で協議した結果、上場は困難と判断。上場を断念し、投資法人と運用会社の解散について同意した。投資法人が保有する資産は、供給・斡旋したスポンサー会社が引き取る。 　同投資法人は、外断熱工法など環境に配慮した物件のみに投資する環境型リートとして06年4月に設立。当初は、上場時の資産規模は24物件、303.25億円、08年3月までに800億円まで拡大する計画だった。長谷工が05年4月に発足した都市再生部門で開発したオフィスや商業施設、明豊エンタープライズの開発した外断熱工法の賃貸マンションなどの組み入れを想定していた。長谷工は、07年3月期の決算において、投資口数の90.2％を取得し、同投資法人を連結子会社化していた。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/26　トップが語る 今後の戦略(20)・植木東急不動産社長 　《トップが語る・今後の戦略》(20) 　◎銀座東芝ビルはエリア内の立地を評価 　　―営業益1千億円目標、渋谷で再開発着手 　東急不動産社長　植木正威氏 　−不動産市況をどうみているか。 植木氏　マンションは、価格が高騰し調整局面だとみる。郊外の小規模な物件に顕著で、ジワリと広がりつつあり、都心でも頭打ち状態になってきている。調整は長引くのではないか。ビルの賃料上昇もほぼ終わりに来たと感じている。だが、需要は根強い。賃料は高値安定、空室率は低位で安定するとみている。 　−銀座東芝ビルを1600億円超で取得した。 植木氏　取得価格が高いといわれるが、これまでと違った計算をしたわけではない。利回りを下げたわけでもない。銀座エリアにあり、その銀座の中でも優れた位置にある。日本で最高の商業集積地にあり、可能性は高く、あの価格でやっていけると判断した。高値で買いにいくという考えは持ち合わせない。今後は、テナントとの調整をできるだけ早く進め、ビルを建て替えたい。地域の高さなどを規定する「銀座ルール」を尊重し、その範囲の中で計画する。 　−賃貸ビルの投資・保有スタンスについて。 植木氏　ビルや商業施設は、保有するというのが基本スタンス。ただ、とても良い物件が出てきて、手持ちの良い物件を売らなければ、取得できないような場合、良い物件でも売ることはあり得る。各時点で一番良いビルを持つようにしたい。ただ、これとは別に、「分譲ビル」と称し、基準階200坪未満のビルを開発・売却する事業は展開している。 　−渋谷エリアの再開発プロジェクトは。 植木氏　渋谷駅南口の「東急プラザ」周辺と、桜丘で地権者と話し合いを始めている。このほか、2〜3の案件もある。丸の内や日本橋、六本木に負けないよう渋谷の街を活性化させていきたい。地権者の中には、危機感を持つ人もかなりいる。 　−分譲住宅事業はどうか。 植木氏　供給する都市や戸数を限定しており、リスクをコントロールできるようにしている。今後、発売するプロジェクト用地は手当て済みだが、建築確認の遅れで、発売が期ズレを起こすのは300〜500戸程度。全体収益の中で吸収できるレベルにある。用地入札は一番札との価格差がだいぶ縮まってきた。ただ、無理はするな、と言っている。相対取引の発掘が基本である。 　−リゾート関連の売れ行きは。 植木氏　株式市場が停滞しているので、リゾートクラブやゴルフ場の会員権は、予想していたより売れ行きが鈍い。購入者は、株を売ってリゾートを買うわけではないが、株価がマインドに影響する。市場が安定しないことには、販売スピードは減速せざるを得ないだろう。 　−次期中期経営計画について。 植木氏　一段と成長を加速させたい。10年度の連結営業利益目標を1000億円に設定する方向でまとめつつある。賃貸事業に注力しながら、分譲事業は、横ばいか、できれば若干ながら成長させたい。 　−東急ハンズ再構築の進捗は。 植木氏　順調に進んでいる。ハンズは、以前に上場を計画していた。なんとか上場できるようなレベルにまで持っていければと思っている。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/25　ＲＥＢ100社、4回目の交流会を開催 　中堅不動産会社などを中心とした情報・ビジネス交流会「ＲＥＢ−100社の会」（代表世話人＝清水修司・ＳＤ建築企画研究所社長）は20日、第4回「不動産ビジネスの商機を拡大するセミナー＆情報交流会」を開催し、約200名が参加した。 　代表世話人の清水氏は冒頭、「この会の参加者は延べ780社になった。実際のビジネスに役立ててほしい」と挨拶。オリックスの100％子会社、エヌエスリース(株)の大野雄治・常務執行役員営業本部長による「激変！　最近の不動産融資の現状と対応」、全米リアルター協会日本担当の三澤剛史氏による「アメリカから見たサブプライムローン問題と不動産市場のゆくえ」の2本の講演に続いて、リノベーション事業を展開する新興企業、リヴァックス(株)の巻口成憲・取締役ＣＦＯが事業戦略について述べた後、情報交流会が行われた。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/25　瑕疵担保資力義務付けは09年10月施行 　―国交省、55ｍ2以下は2戸で1戸と算定 　今年5月に成立した「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保等に関する法律」の政令と施行令が20日の閣議で決定した。 　政令によると、08年4月1日と09年10月1日の2段階に分けて施行する。08年4月1日から施行するのは「国土交通大臣による住宅瑕疵担保責任保険契約の引受を行う法人の指定」と「住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制の整備」にかかわる部分。一方、新築住宅の売主等に瑕疵担保責任履行のための資力確保を求める「建設業者と宅地建物取引業者に対する資力確保の義務づけ」については09年10月1日から施行することになった。 　また、施行令では、デベロッパーなどが供託する「住宅販売瑕疵担保保証金」、住宅建設業者などが供託する「住宅建設瑕疵担保保証金」の基準額を規定。販売（建設）戸数のボリュームによって16区分し、それぞれの区分ごとに「戸数に乗じる金額」と「加える金額」を示している。「1戸以下」の場合は、乗じる金額が「2000万円」、加える金額が「ゼロ」で、供託金額は2000万円となる。最高区分は「30万戸超」の場合で、乗じる金額が「1.2万円」、加える金額が「9.9億円」。算定した金額が120億円を超えた場合は120億円を上限としていく。 　この保証金算定の基礎となる販売（建設）戸数の合計については、「55ｍ2以下」の住宅は「2戸で1戸」とカウントすると規定。このほか、共同事業など事業主が複数のケースについての特例規定も記している。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/21　ＦＲＫ、米国の住宅流通市場拡大を分析 　―減税やローンの多様化など日本にも必要 　不動産流通経営協会は20日、「90年以降の米国における既存住宅流通量拡大に関する調査研究報告書」をまとめた。米国の既存住宅の年間流通量が90年代に急拡大した要因を分析することで、日本の住宅流通市場の活性化のための政策提言などに活用していく。 　米国の住宅流通市場は、90年に約300万戸だった年間流通量が05年には700万戸を超えるまで拡大した。報告書では、90年代の拡大要因は、1次取得環境が大きく変化し、1次取得者が市場を牽引したためと分析。その背景には、(1)長期的・安定的な低金利(2)低所得者などに対する政策的な持家取得支援と多様な住宅ローンの展開(3)人口・世帯数の安定的な増加(4)住宅ローン利子所得控除制度の存在(5)86年税制改正による消費者ローン利子控除廃止とホームエクイティローン需要の拡大−を挙げている。 　90年代後半から00年代の拡大要因については、2次取得者層による購入とセカンドハウスの買増し需要が牽引したとし、(1)換金性の高い資産としての住宅の位置付け(2)住宅ローン利子所得控除制度の存在(3)住宅売却に係るキャピタルゲイン非課税措置の存在(4)前期ベビーブーマー世代と高齢者のセカンドハウス買増し行動(5)インターネットによる売買物件情報取得の円滑性向上−が背景にあるとしている。 　これらの分析を基に、わが国への示唆として、自己資金・借入れにこだわらない住宅取得促進減税の創設や、現行の「居住用財産譲渡における3000万円特別控除」の住宅ローン控除との併用、住宅金融支援機構による証券化支援業務の拡充などが住宅流通市場拡大のために必要だと報告している。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/21　森ビル調べ、サブプラ後もビル需要旺盛 　―ここ5年で最高値、継続賃料66％が上昇 　森ビルは20日、東京23区に立地する資本金上位1万社を対象とした「2007年東京23区オフィスニーズに関する調査」をまとめた。調査は、サブプライムローン問題が表面化して以降の11月に実施されたが、企業のオフィス賃借意向は、ここ5年で最高値となる前年比5ポイント増加の24％を示した。 　また、07年の賃料更改では、全体の3分の2に当たる66％が上昇、据え置きが31％で、下落したのは3％に過ぎないこともわかった。このほか、現在、更改協議中のテナントのうち、90％が値上げの提示を受けている。調査は、5年前の03年から開始。企業のオフィス賃借予定については、調査開始以来の最高値となった。一方、オフィスの解約・縮小予定は、前年比2ポイント増加の10％だった。新規賃借予定の理由としては、昨年に続き「業容・人員拡大」がトップの43％（複数回答）。この業容・人員拡大は、05年以降、継続して高水準となっている。次いで「1フロア面積が大きなビルに移りたい」が33％、「立地の良いビルに移りたい」が30％だった。 　前年比でみると、要因トップの業容・人員拡大は増加した一方、2、3位の1フロア面積の大きさや立地に関しては減少した。大規模ビルの空室が少なくなっている現状で、フロア面積や立地より、まず業容・人員拡大に対応した執務スペースの確保を優先する傾向が強まっているとみられる。このうち、賃料よりも執務スペースの確保を優先する傾向は、金融・保険業に顕著にみられる。また、金融・保険業と外資系には、賃料よりも立地を重視する傾向が伺える。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/21　国交省の来年度予算内示、国費は3％減 　―住宅ＣＯ2対策や200年住宅に新規予算 　国土交通関係の08年度予算が20日、内示された。公共投資関係費5兆2740億円と行政経費5541億円などを合わせた国費総額は5兆8881億円と、前年度から3％の減少であった。予算編成の基本方針に掲げた「地域の活性化」や「地球環境問題への対応」、「国民の安全・安心の確保」といった重点分野については、自立した活力ある地域づくりの予算や、住宅・建築物における省ＣＯ2対策を推進するための予算などが認められた。 　自立した活力ある地域づくりでは、「地方都市におけるまちづくりの推進」として2562億円の予算が認められ、まちづくり交付金の拡充や優良な民間都市開発事業を推進するための「まち再生出資業務」の拡充などを図っていく。また、新たな国土計画である「国土形成計画」（全国計画、広域地方計画）に基づいて地域戦略などを推進するため、「自立的な広域ブロックの形成」を主眼とした予算が607億円（前年度比3.04倍）に拡充された。 　地球環境問題への対応では、住宅・建築物における省ＣＯ2対策を推進するため、「先進的な省ＣＯ2技術を導入する事業」や「中小住宅生産者等の省エネ対策の施工能力向上」などへの支援として53億円の予算が付いた。さらに、「地区・街区レベルの環境負荷削減対策」として3億円の予算も認められた。 　「200年住宅」への取組みについては、135億円の新規予算が認められたほか、住宅セーフティネットの充実に向けた予算が2230億円（同1.19倍）に拡充された。このほか、新築住宅の瑕疵担保責任の履行確保に対し、23億円の予算が内示された。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/21　来年の首都圏マンションは5.4万戸を予測 　―本社予測、今年は9年ぶりの6万戸台に 　―グロス価格はコンパクト化などで下落へ 　不動産経済研究所は20日、「2008年の首都圏マンション市場予測」を発表した。それによると、08年は、07年から先送りされる物件の販売は行われるものの、年度明けから改正建築基準法の施行の混乱による着工激減の影響が徐々に出てくるものと予測、年間の供給戸数は5万4000戸と、94年から続いた概ね8万戸台の大量供給期では初めて、6万戸を割り込むだろうと予測している。 　大手デベロッパーの供給は回復基調にあるものの、中堅・中小デベロッパーに関しては「価格の上昇→売れ行き不振による価格改定」といった価格のぶれに対応仕切れておらず、供給の縮小傾向に歯止めが掛からない傾向にあるとみている。 　一方、07年は、都心部など人気エリアでは価格上昇を見込んだ売り渋り、郊外部では在庫圧縮を優先して新規売り出しを見合わせたことから、年間では6万331戸となる見込みで、98年（6万6308戸）以来9年ぶりの6万戸台にとどまると予測している。 　08年の供給予測戸数5万4000戸（07年見込み比10.5％減）のエリア別の内訳は、都区部1.8万戸（9.0％増）、都下0.7万戸（9.5％減）、神奈川県1.5万戸（7.8％減）、埼玉県0.7万戸（21.8％減）、千葉県0.7万戸（35.6％減）と、都区部のみが増加し、その他のエリアは軒並み減少する見込み。特に埼玉県、千葉県などの郊外部では、価格の上昇にエンドユーザーがついてきていないのが現状で、販売在庫処理を優先し、供給は大きく減少すると見込んでいる。一方、好立地物件に対する待望は依然高く、都区部は今後始動する超高層を中心とした超大型物件や、超好立地の億ションが市場を牽引するだろうとみている。 　価格面では、ｍ2単価は上昇するものの、グロス価格はコンパクト化などにより8年ぶりにダウンするとみている。都区部は、07年1月〜11月の平均価格が6187万円と、既に6000万円台に突入しており、今後は価格上昇に対する購入者サイドの取得力の見極めがキーポイントになるとみている。 　商品特性としては、免震・制震、100年コンクリやスケルトン・インフィルなどの長寿命化対策、最新のＩＴを活用したセキュリティシステム、複合施設（クリニック・公共施設）、オール電化などがテーマになるとみている。また、環境問題の意識の高まりから、省エネ対策などは従前にも増して重要なキーワードになるとみている。 　なお、07年年間の供給戸数は、都区部1万6507戸、都下7731戸、神奈川1万6275戸、埼玉8947戸、千葉1万871戸、合計6万331戸を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/19　コムラ、都心部でオフィスや商業店舗 　―投資用マンション開発から業容拡大 　東京都心部に特化して、投資家向けに単身者、ＤＩＮＫＳ向けハイグレードマンション開発を手掛けるコムラエージェンシー（東京・千代田区、小村峰之社長）は、新規事業としてオフィスビルと商業店舗の開発に乗り出す。来年中にそれぞれ3物件を開発する計画。自社保有して運営するか、マンションと同様、投資家向けに販売するかは、現在検討している。 　オフィスビルは、「バローレ」のブランド名で展開する。ワンフロア当たりの賃貸面積を50〜100坪前後のミッドサイズに設定し、Ｓクラスビルと同等のスペックグレードを目指す。従来の都心部の中小ビルでは達成できなかったデザイン性と機能性の高さ、セキュリティの充実を図ることで、ＩＴ企業やマスコミ関連企業、弁護士事務所、外資系企業の出先機関など、少人数でありながら高収益を目指す企業や法人のニーズを見込んでいる。第1弾として「バローレ九段南」を08年2月にオープンする予定。 　商業店舗は、「コレッソ」をブランド名として、08年6月に第1弾を自由が丘でオープンする。インテリア、アパレル、エステ、ネイルサロン、カフェテリアなどのセレクトショップを10〜20店舗集めた小規模なショッピングモールを想定しており、単身者やカップルなどの来客を見込んでいる。 　同社は86年設立。00年より港・渋谷・目黒・世田谷各区などの都心部に特化したハイグレードマンション「モデリア」を投資家向けに分譲。専有面積は25〜40ｍ2のコンパクトタイプが中心で、入居者は年収1500万円以上の25〜35歳の単身者、ＤＩＮＫＳなど。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/19　地所、汐留と横浜ＭＭで相次ぎビル開業 　―満室稼働スタート、汐留は売却も視野 　三菱地所は、汐留シオサイト地区と横浜みなとみらい21（ＭＭ21）地区でオフィス・店舗ビルを相次ぎ竣工・稼働した。ともに満室スタートで、汐留のビルについては、中期的に売却も視野に入れている。 　汐留シオサイトでは、「汐留ビルディング」（地上24階地下2階建て、延床面積11万8572ｍ2）を竣工。ＪＲ浜松町駅近くに立地し、東急不動産、三井物産、平和不動産との共同事業。地所は、東急不とともにプロジェクトマネジメントを推進した。同ビルは汐留地区における最後の大規模開発プロジェクト。総事業費は約1000億円。地所は、中期的に売却も視野に入れた資産開発事業として位置付けている。オフィステナントには、エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ、三陽商会、ハートフォード生命保険、プロネクサス、三井住友カード、ロート製薬が決まっている。また、1〜2階は、商業ゾーン「ハマサイト・グルメ」が来年1月15日にオープンする。飲食を中心に約20店舗で構成する。 　一方、ＭＭ21地区では、「ＭＭパークビル」（地上16階地下1階建て、延床面積5万1980ｍ2）を竣工した。みなとみらい線みなとみらい駅の真上に位置する「駅ビル」で、駅の出入り口からオフィスに直接アクセスすることができる。テナントには、日揮や大成建設などが決まっている。同ビルは、ＭＭ21地区33街区におけるプロジェクト。屋上には、小型風力発電を設置し、中庭は保水性の舗装を施すなど、環境に配慮している。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/19　家賃30万円以上の高級賃貸は208物件 　―本社調べ、新規に47物件6159戸供給 　不動産経済研究所は18日、月額賃料30万円以上の東京都内の「高級・高額賃貸マンション調査」（調査対象＝前回調査05年4月〜06年11月の結果に、その後の06年12月〜07年11月の新規データを追加したもの）を発表した。 　それによると、月額賃料が30万円以上の住戸を含む高級・高額マンションは208物件、物件総戸数にして1万8209戸に上っている。前回の調査時（06年11月）は161物件、物件総戸数1万2050戸であったので、その後1年間に新たに供給されたのは47物件、物件総戸数6159戸となっている。 　供給の多いエリアは、◇港区＝92物件・9220戸（前回調査時＝67物件・5882戸）◇中央区＝14件・2391戸（同＝11物件・1275戸）◇渋谷区＝39物件・1978戸（同＝33件1667戸）◇新宿区＝11物件864戸（同＝10物件・826戸）◇品川区＝7物件・803戸（同＝3物件・292戸）。港区は、前回調査時に引き続き概ね5割のシェアを占めている。 　このうち月額賃料が100万円を超える住戸を含む超高級賃貸マンションは41物件・5240戸（前回調査時31物件・3168戸）。エリア別にみると、◇港区＝27物件・4470戸（前回調査時＝20物件・2543戸）◇千代田区＝5物件・496戸（同＝同値）◇品川区＝1物件・108戸（同＝ゼロ）◇渋谷区＝4物件・49戸（同＝3物件・40戸）◇目黒区＝2件・44戸（同＝同値）◇中央区＝1件・45戸（同＝同値）◇新宿区＝1物件・28戸（同＝ゼロ）―となっている。 　月額賃料が最も高かった物件は、前回と変わらず「六本木ヒルズレジデンス」（港区、793戸）で最高450万円。07年竣工の新規物件での最高賃料は、「芝浦アイランドエアタワー」（港区、871戸）の最高160万円であった。しかし、賃料の詳細を公表していない新規物件には、「パークアクシス青山一丁目タワー」の235万円超、「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」の180万円〜（3Ｂｅｄｒｏｏｍ）など、更に賃料の高い住戸が存在している。 　以上のデータとは別に、都市再生機構の物件で賃料30万円を上回ったのは15物件（前回13件）。新たに「リガーレ日本橋人形町」（中央区、247戸、最高32万4700円）と「ヴァンガードタワー」（豊島区、413戸、最高32万4300円）が加わった。 　08年以降は、港区を中心に高級賃貸の供給計画が目押しで、市場は更に拡大していくものと予測。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/18　信託協調べ、不動産信託総額は24兆円 　信託協会がまとめた「信託の受託概況」（今年9月末現在）によると、信託財産総額は、前年同月末比12.1％増の786兆5000億円と順調に増加している。そのうち、不動産信託は同17.0％増の24兆1000億円となった。ここ1年での増加額は3兆5000億円。 　不動産信託は、不動産投資市場が拡大するなかで、信託機能を活用して不動産の流動化を行うために利用されている。ただ、信託全体における不動産信託のシェアは3.1％と大きくはない。 　なお、信託全体のうち、資産運用型信託は、4.7％増の167兆4000億円、資産管理型信託は14.5％増の497兆円、資産流動化型信託（不動産信託を含む）は11.0％増の64兆5000億円だった。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/18　法人不動産取引、件数減も売買高20％増 　―都市未来研調べ、1千億円級取引が寄与 　みずほ信託銀行系のシンクタンク、都市未来総合研究所がまとめた「2007年度上期不動産売買実態」（調査対象期間＝07年4月〜9月期）によると、法人などによる不動産売却件数は、前年同期比12％減少したものの、売却額は20％増の2兆3517億円となり、大幅に増加した。 　売却額が大幅増となったのは、1000億円級の大型取引が相次いだため。一方で、件数減少は、Ｊリートの上場が1件もなかったことが影響していると同研究所では分析している。期中の大型取引は、森トラスト、ダヴィンチ・アドバイザーズが2309億円で取得した「虎ノ門パストラルホテル」（売主農林漁業団体職員共済組合）をはじめ、東急不動産が組成した合同会社が購入した「東芝銀座ビル」（売主東芝不動産、売却額1610億円）、セキュアード・キャピタル・ジャパン関連が取得した三菱ふそうトラック・バスの国内約180ヵ所の販売施設や物流施設（売主三菱ふそうトラック・バス、約1600億円）、東京建物や昭栄などが取得した「中野警察大学校跡地」（売主関東財務局、1437億円）。いずれも1000億円を上回り、都内再開発案件が多い。 　一方、上期の売却件数は、前年の614件から538件にダウンした。Ｊリート上場による物件取得がなかったためで、前年同期（06年度上期）の実績から、Ｊリート上場による物件取得実績を除いた場合、前年は、今上期を下回る429件となる。Ｊリート上場時の物件取得をカウントしなければ、今上期は、前年同期比25％増となる。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/14　三井不、ＴＢＳ再開発を1月竣工へ 　―転貸・運営受託、商業など3月に開業 　三井不動産は、東京・赤坂で推進中の「赤坂五丁目ＴＢＳ開発計画」（事業主＝東京放送）を来年明けの1月に竣工、既に稼働しているＴＢＳ放送センターと併せ、エリア名称を「赤坂サカス」として、3月20日にグランドオープンする。 　ＴＢＳ再開発プロジェクトは、既存のＴＢＳ放送センターに続き、現在、地上39階建てのオフィス・商業棟「赤坂Ｂｉｚタワー」、2つの劇場「赤坂ＢＬＩＴＺ」「赤坂ＡＣＴシアター」やギャラリーからなる文化施設、地上21階建ての賃貸住宅棟などを開発している。三井不は、ＴＢＳからプロジェクトマネジメント業務を受託し、竣工後は、オフィス・商業棟と賃貸住宅棟を一括で賃借し、サブリースおよびプロパティマネジメントを受託する予定にしている。 　エリアのランドマークビルとなる超高層のオフィス・商業棟は、延床面積18万7000ｍ2規模。オフィスには、博報堂ＤＹホールディングスをはじめとする博報堂グループや、毎日放送、東芝イーエムアイ、ロイタージャパンが入居を決めている。一方、商業店舗には、中国料理老舗の赤坂璃宮や、和食などのざくろグループ、ビストロ・カフェバーなどのマキシム・ド・パリ、その他、物販やヘルス＆ビューティーなど、計46店舗の出店が決定した。店舗街を「赤坂Ｂｉｚタワーショップ＆ダイニング」とし、全面開業に先がけ、3月6日にオープンする。 　また、オフィス・商業棟とともに、三井不がサブリースし、運営する賃貸住宅棟は、延床面積2万4000ｍ2規模。総戸数は133戸となる。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/14　政府与党、08年度税制改正大綱を決定 　―長期耐用住宅税制や土地税制で一定成果 　自民・公明の政府与党は13日、「08年度税制改正大綱」を決定した。国土交通関係のうち、住宅・土地関連税制では、来年の通常国会に提出する法案とセットになった「長期耐用住宅（仮称）に係る特例措置」や「住宅の省エネ改修促進税制」の創設が決まったほか、「土地の売買等に係る登録免許税の特例措置」については1年間税率を据え置いたうえで、3年の延長が認められるなど、一定の成果を上げた。 　長期耐用住宅の特例措置については、次期通常国会での成立を目指す「長期耐用住宅等の整備の促進に関する法律（仮称）」で規定する長期耐用住宅（行政庁から認定を受けた新築住宅）であることを適用の要件としていく。特例措置は登録免許税と固定資産税、不動産取得税で講じていく。固定資産税については、戸建住宅は新築から5年度分、マンションは新築から7年度分の税額から1/2を減額（戸当たり120ｍ2相当分までに限る）する。不動産取得税では、課税標準から1300万円を控除する。 　また、国税である登録免許税に関しては「法案の内容を見て検討」とされたが、「保存登記は0.1％」（本則0.4％、一般住宅の特例0.15％）、「移転登記は0.125％」（本則2.0％、一般住宅の特例0.3％）、「抵当権設定は0.1％」（本則0.4％、一般住宅の特例0.1％）となる見込み。所得税部分については、住宅ローン減税の適用期限を迎える来年度以降に改めて議論する方針。 　住宅の省エネ改修促進税制では、所得税について(1)特定の省エネ改修工事（改修後の省エネ性能が99年基準相当に上がるもの）について、200万円を限度に住宅ローンの年末残高（1000万円限度）の2.0％を控除(2)(1)以外の増改築工事に係る住宅ローンは年末残高の1.0％を控除―を措置。固定資産税では、08年4月1日から3年間に一定の省エネ改修工事を行った場合、改修工事完了の翌年度分に限り、固定資産税の税額を1/3減額する。 　一方、土地税制の「土地売買による登録免許税の特例措置」は、所有権の移転登記の場合、08年度の税率を現行の「1000分の10」に据え置き、09年度に「1000分の13」、10年度に「1000分の15」に段階的に引き上げていく。「ＪリートおよびＳＰＣに係る登録免許税の特例措置」は「2年延長」となったものの、現行の税率「1000分の8」を1年据え置いたのち、09年度は「1000分の9」に引き上げられる。不動産の抵当権等の移転登記については、現行の税率「1000分の2」を維持することになった。 　◎リートの同族会社判定要件緩和 　Ｊリートに関連した税制では、投資法人に係る課税の特例について、「上場投資法人の導管性要件（非同族会社要件）の緩和」が認められた。上場リートでは、「上位投資主3者の投資口保有割合が50％を超えた場合、同族会社と見なされ、90％以上配当の損金算入が認めらなくなる」といった導管性要件が規定されている。 　今回の税制改正では、これまでの「3者による判定」から「1者による判定」に緩和されることになった。これによって、1者が過半数の投資口を保有していない限り、2者や3者で50％超となっても導管性要件を満たしていると判断される。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/14　首都圏供給激減、11月43.6％ダウン 　―16年ぶりの低迷、契約率も64％と低調 　―本社調べ、ｍ2単価14.8％上昇の続騰 　不動産経済研究所は13日、11月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は3868戸で、前年同月比43.6％の大幅減少となった。11月に4000戸を下回るのは、バブル経済崩壊の翌年、供給が激減しはじめた1991年（3866戸）以来、16年ぶりのことである。初月契約率は64.0％で、4ヵ月連続の6割台となった。 　供給をエリア別にみると、増加したのは東京都下のみで、その他のエリアは神奈川県約3割減、埼玉県約5割減、東京都区部と千葉県約6割減と軒並み激減している。秋商戦真っ只中にも関らず100戸以上の供給は僅か3物件で、うち『パークハウス　ＯＮＥ‘Ｓ　ＴＯＷＥＲ』（東村山市、総戸数182戸、1期1・2次100戸）と『プラウドタワー武蔵小金井』（小金井市、総戸数187戸、1期128戸）の2物件は、唯一増加した東京都下の物件。その一方、全192物件中67物件が1ケタ台の供給で、その結果、1物件当たりの平均戸数は20.1戸と、前年同月を9.3戸下回っている。 　初月契約率は64.0％と、4ヵ月連続の6割台となった。前年同月（74.7％）比10.7ポイントの大幅ダウン。全エリアで低下しており、特に埼玉県が5割台と、4ヵ月連続で60％を割り込んでおり、売れ行きの落ち込みは深刻である。一方、都区部は唯一7割を上回った。 　平均価格は4684万円で、前年同月比491万円、11.7％のアップ、ｍ2単価は63.6万円で、8.2万円、14.8％のアップ。神奈川県のみがグロス、単価共に下落しているのに対し、都区部、都下、埼玉県はいずれも上昇。 　平均専有面積は73.68ｍ2で、前年同月比2.6％の縮小。100ｍ2以上の住戸は都区部13物件67戸、都下7物件13戸、神奈川県5物件26戸、埼玉県2物件12戸、千葉県7物件15戸の合計34物件133戸で、シェアは3.4％。 　即日完売は14物件177戸（シェア4.6％）、フラット35登録物件戸数は2824戸（同73.0％）。11月末時点の販売在庫は8669戸で、前月末比87戸の増加。4ヵ月連続の増加で、新規供給が抑制基調でありながら販売在庫の圧縮も進展していない。 　なお、12月の供給は7500戸程度を予測。1〜11月の累計発売戸数は、前年同期（6万4204戸）比17.7％減の5万2831戸で、07年の年間供給戸数は6万戸強にとどまる見込みである。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/13　東急電鉄、主要駅周辺の拠点開発を加速 　―二子玉で千戸弱分譲、渋谷駅再開発始動 　東京急行電鉄は、沿線の主要駅を核とした拠点開発を拡大する。東急大井町線の溝の口駅への延伸と急行運転の開始、横浜市営地下鉄新線との接続（08年3月）、東京メトロ副都心線との相互直通運転開始（12年）、相鉄・東急直通線の運行開始（19年4月）など交通網の拡大に併せ、グループのリテール部門などと連携し、駅周辺のインフラを整備していく。 　渋谷駅周辺では、東急文化会館跡地開発を09年春着工するほか、東横線渋谷駅についても、既存の駅舎を取り壊し、跡地に東急とJR、東京メトロの地権者3社共同で高層ビルを建設する。専門家を交え地権者、渋谷区、東京都との協議を開始した。開発スタートは副都心線が東横線と地下で結節される12年以降。なお、東横線の地下ホームへの引き込みは代官山駅まで延びる計画で、地下化により新たにできる空地には賃貸住宅などの収益不動産の開発を検討している。 　二子玉川東地区では、街区を3つに分け、住宅街区では、東急不動産と共同で総戸数約1000戸弱のマンション開発を進める。電鉄の出資割合は7割。建物はタワー3棟で、うち1棟は40階超。平均坪単価は300万円台後半となる見通し。来夏から売り出し、10年度の竣工を予定。グループの商業施設も併設する。 　たまプラーザ駅周辺では、商業施設「たまプラーザテラス」の一部が開業、10年までの全体開業を予定している。青葉台駅と武蔵小杉駅では、駅上に人工地盤を整備し、グループの商業施設等を配置する。武蔵小山駅上部の空地（4500ｍ2）には、東急ストアを核としたビルを建築する。そのほか、駅隣接地開発を大岡山（9500ｍ2）と旗の台（4000ｍ2）で進める。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/12　生駒調べ、空室率は3大都市ともに低下 　生駒データサービスシステムが11日まとめた11月期の3大都市オフィスビル月次データ「空室率・平均賃料速報」によると、東京23区の空室率は前月比0.1ポイント（Ｐ）低下して1.8％に改善したほか、大阪市も同0.1Ｐ低下の5.5％、名古屋市も同0.3Ｐ低下の6.3％へとそれぞれ改善している。一方、平均募集賃料は、東京23区のみが引き続き上昇基調で推移している。 　東京23区の空室率は1.8％で、前月比0.1Ｐ低下し改善したが、主要5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均空室率は1.7％で前月比横ばいで推移。平均募集賃料は1万3540円／坪（前月比0.6％上昇）。Ａクラスビル（延床面積概ね1万坪以上で、基準階面積200坪以上など）の空室率は同0.2Ｐ上昇の1.2％、Ｓクラスビル（同2万坪以上で同500坪以上など）の空室率は0.4Ｐ上昇の1.5％となった。 　一方、大阪市の空室率は同0.1Ｐ低下の5.5％に改善したほか、名古屋市も0.3Ｐ低下の6.3％に改善した。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/12　東証、海外物件だけのＪリートも検討 　―国交省の海外不動産鑑定指針見極め判断 　東京証券取引所は、海外不動産だけで構成するＪリートの組成・上場について検討を始める。Ｊリートの海外投資解禁に絡み、着手するもので、早ければ、Ｊリートの海外投資と同時の来年3〜4月頃の解禁となる。 　東証は近く、Ｊリート海外投資を巡り、国土交通省がまとめる海外不動産の鑑定評価指針を受け、投資家保護などの観点から、海外投資解禁の妥当性を見極める。その結果、解禁の方針が決まれば、規則改正を行わなければならないが、その段階で、海外不動産だけのＪリート上場についても検討する。日本の物件を束ねた不動産ファンドがシンガポールやオーストラリアのリート市場に相次ぎ上場したことも意識、商品メニューの多様化を図っていく考え。投資家保護が確保できれば、一気に海外物件だけのＪリート解禁に突き進む可能性が出てきた。 　ただしその場合でも、日本の法制下で組成された日本の不動産ファンドに限る方向。米国で上場されている米リートを東証にダブル上場させるためには、さらに踏み込んだ制度改正が必要となる。同様に、米国で組成された私募不動産ファンドが東証に上場する場合でも、踏み込んだ調整が必要となる。東証内の上場先はＪリート市場とするのか、Ｊリート版の外国部を創設するのかなども議論となる。特に、海外商品の場合、投資家保護上、為替リスクの対応処理が課題となる。 　今後、パブリックコメントを経て、年度内にも結論を出す。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/12　プルデンシャル、日本に不動産投資拠点 　―ＡＭ会社を買収、中東資金など引き込む 　米大手金融グループ、プルデンシャルファイナンシャル系の不動産部門、プルデンシャル・リアルエステート・インベスターズ（米ニュージャージー州、チャールズ・Ｆ・ローリーＣＥＯ）は、日本の不動産投資・運用会社、ラウンドヒル・キャピタルパートナーズ(株)（東京・千代田区）を買収、日本法人「プルデンシャル・リアルエステート・インベスターズ・ジャパン(株)」とすると発表した。 　アジア拠点は、シンガポール、香港に続くもの。日本法人の設置で、日本を含む北アジア地域の不動産投資を強化する。投資家の国際化に対応し、企業成長のためアジア不動産マーケットを重視する。ラウンドヒル社は01年に日本で設立され、03年から米プルデンシャル・リアルと独占協定を締結、日本を含むアジア全域に投資活動を展開してきた。現段階の投資実績は、19物件・15億米ドル（1600億円相当）。このうち、中東とドイツの機関投資家が出資し、アジア全域を投資対象とするプルデンシャル・リアルの「アジア・プロパティ・ファンド」が15億米ドル分。 　プルデンシャル・リアルのアジアにおける総運用額は、44億米ドル（4800億円相当、07年6月末時点）。このうち、投資家による出資額は5割以上。94年からシンガポールにオフィスを構え、シンガポール、香港、日本のほか、マレーシア、フィリピン、インドネシア、タイ、中国、韓国、インドで投資実績がある。また、プルデンシャル・リアルのグローバルベースの運用額は396億米ドル（4兆4000億円相当）。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/11　広島県の市街地整備事業、都市再生認定 　国土交通省は、都市再生特別措置法に基づき、広島県府中市の(株)恋しきから申請のあった都市再生事業「恋しき保存再生計画」を民間都市再生整備事業計画に認定した。 　同事業は、国の登録有形文化財である老舗割烹旅館を核として魅力ある市街地整備を進めるプロジェクト。郷土の文化的遺産である3階建ての老舗旅館（敷地面積約2687ｍ2、建築面積約680ｍ2、延床面積約1157ｍ2）を交流・迎賓施設として保存・再生し、中心市街地の交流・社交の場として賑わいの創出を図っていく。保存・再生工事は来年3月末に完成予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

12/11　エイブルリートも東証上場を見送り 　エイブルグループをスポンサーとするＪリート、エイブルリート投資法人は10日、東京証券取引所への上場を見送ることを決めた。26日に予定していた新投資口発行と投資口売出しを中止するとともに、東証への上場承認も取り消される。 　上場を見送ったのは、Ｊリート投資口の市場環境が悪いため。今後の市場環境を見ながら、改めて上場を目指す。19日に上場を予定していた米国のＡＩＧグループ系のジェイリート投資法人が上場中止を決めたばかりであり、リート市場の拡大にブレーキがかかっている。エイブルリートは、住宅特化型として資産総額約400億円で上場する予定だった。 （提供／日刊不動産経済通信）