※記載されている内容は、全て掲載時点のものです。最新の内容とは異なる場合がありますのでご了承ください。

2008年−2月 2/29 正念場迎えたＪリート 第1部(4)・新井シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント社長 2/28 大手町連鎖型第2弾、三菱地所も参画 2/28 シンガポール公社、ウエスティン取得 2/27 森ビル、今年のビル供給は半減の見通し 2/27 犯罪収益移転防止法、宅建業者も対象に 2/26 大阪駅北、超高層複合など計5棟を開発 2/26 地所、海外投資顧問会社のＭ＆Ａ視野 2/25 不動産情報基盤整備で業界ヒアリングへ 2/22 アットホーム、首都圏賃貸は5年連続減 2/22 投資家は依然積極的、利回り4％未満も 2/22 地所、ＭＭビルをＪＲＥに374億円で 2/22 正念場迎えたＪリート 第1部(2)・堀江東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント社長 2/21 国交省、不当鑑定評価の処分基準固める 2/21 環2虎ノ門再開発に24.9万ｍ2複合ビル 2/20 本社調べ 07年全国マンション市場動向・大京、30年1位逃し3778戸で5位 2/20 本社調べ 07年全国マンション市場動向・平均3813万円、ｍ2単価49.8万円 2/20 本社調べ 07年全国マンション市場動向・供給戸数14.2％減の13万3670戸 2/20 新省エネ規制、300ｍ2以上建物が対象 2/20 シティ、日本本店ビルをモルガンに売却 2/19 ケネディクス、4百億円の住宅ファンド 2/19 三井不、フロンティアリートを傘下に 2/18 世界の不動産ファンダメンタルズは良好 2/15 生駒調べ、空室率横ばいで賃料は上昇 2/15 首都圏マンション、1月契約率は52％ 2/14 ＴＤＢ調べ、改正建基法による倒産増加 2/14 トップが語る 今後の戦略28・石垣東急リゾート社長 2/13 カンテイ、首都圏の億ション1604戸 2/13 リート取得利回り、地方物件下落で上昇 2/13 米クレセント社が日本でマンション開発 2/13 ラサール、東建・東急からダイエー施設 2/12 Ｊレップがリート撤退、3件目の解散 2/8 三鬼調べ、大型新築ビルの賃料が下落 2/8 住みやすい間取りへのこだわりがトップ 2/8 新東京タワー、全体事業費1千億円超 2/5 住団連の景況感、5四半期連続マイナス 2/5 カンテイ、07年のマンション化率約11％ 2/5 地所、サンシャインシティを子会社化へ 2/4 不動産電子市場、3月メドに方向性 2/1 都市機構、第3四半期土地譲渡で2千億 2/1 東急不、南千住駅前で超高層発売へ

<<過去のニューストップへ

2/29　正念場迎えたＪリート 第1部(4)・新井シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント社長 　　《正念場迎えたＪリート・第1部》(4) 　◎ＮＡＶを下回る状況はいずれ反動入る 　　―建築確認の遅れ考慮し既存レジ取得へ 　シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント社長　新井　潤氏 　−投資口価格がＮＡＶを下回る銘柄が増えた。 新井氏　当社が運用しているニューシティ・レジデンス投資法人も一時は、ＮＡＶから見て8割程度まで下がったが、実物不動産は下がっていないので、この傾向は行き過ぎであり、いずれ調整が入る。Ｊリートはもともと、債券と株の中間的な投資商品であるが、昨年以降は株と同じ動きになった。Ｊリートは世界のリートの一角として、ＵＳリートと同じような動きをせざるを得なくなっている。グローバルマネーはリートを株としてしか見ていないので、日本企業の株の一部としてＪリートも売られた。 　−実物の住宅市場の動きは。 新井氏　収益を生まない土地や売れ行きの悪い分譲マンションなどは価格が下落している。郊外の賃貸住宅については、デットファイナンスが調達しづらくなっていることと、都心部に向かう傾向のあるライフスタイルとのミスマッチによって、事業性は厳しい。地方も同様である。そうした物件のキャップレートは、まだ50bp程度の上昇にとどまっているが、この3月以降は郊外物件のキャップレートが物件によっては100〜200bp上昇するのではないか。そうなると投資チャンスが出てくる。 　−郊外と地方の賃貸住宅価格は今後大幅に下がるのか。 新井氏　安定した収益を稼げる物件は下がっていない。郊外と地方は、安定収益を生める物件のエリアが限定されており、都心部に比べてマーケットの大きさがない。特に地方は供給過剰である。われわれは、エリアごとにピンポイントで投資している。テナントが埋まるまでの時間が以前より長くなったため、立地が良くて商品性が優れていて、他からテナントが移ってくるような物件に絞り込んで投資していく。 　−全般的に、住宅系の銘柄はオフィス系の銘柄と比べてマーケット評価が厳しい。 新井氏　オフィスには賃料の上昇期待があって、住宅の賃料は上がらないと見られているため、住宅系リートは全般的に厳しいようだ。ただ、優良な住宅の賃料は少しずつ上昇しているし、われわれのポートフォリオの平均稼働率は95％台と安定しているため、今後は良くなる。分配金の成長性を示していくしかない。 　−改正建築基準法の影響は。 新井氏　今までは新築物件の取得に力を入れてきたが、建築確認の遅れや土地代、建築費の上昇で投資基準に合わなくなってきたため、今後は私募ファンドの出口として、既存物件をポートフォリオで取得していく。近・新・大の物件取得が基本であるが、郊外の物件のキャップレートが上がれば、ある程度郊外にも投資を配分し、より収益力の高い都心物件のキャップレートが上昇するのを待つ。 　−海外投資の解禁について。 新井氏　現行の規約で可能なため、いつでも対応できる。スポンサーであるシービー・リチャードエリスが得意なエリアである米国が当面の投資対象であり、サブプライムローン問題でオポチュニティを狙える。 　−今後のＩＲ活動で重視することは。 新井氏　個人投資家向けにも積極的に行いたいが、限られているので、売り手である証券会社向けに地道に活動していく。短期的なリターンの享受ではなく、長期間投資してもらえるように活動していく。 　−市場拡大のために何が必要か。 新井氏　最低でも10兆〜15兆円の市場規模になるためには、まず業界再編が必要であり、成長マインドのあるマネジメントとスポンサーが不可欠。Ｍ＆Ａも資産規模の小さいリート同士ではなく、中規模同士、あるいは大型同士でもあり得る。 　−政策・制度に関する改善要望は。 新井氏　自社株（投資口）買いと利益超過分の配当をできるようにしてほしい。リートによる開発事業も必要だ。海外のリートでは行っており、リートとしての世界標準に合わせてほしい。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/28　大手町連鎖型第2弾、三菱地所も参画 　―経団連跡地など、政投銀などと再開発 　大手町地区連鎖型再開発事業の第2弾として、現在の経団連会館、日本経済新聞社本社ビル、ＪＡビルの跡地で行われる再開発プロジェクトに、三菱地所が参画する。 　地所は、「三菱総合研究所ビルヂング」の地権者として、この連鎖型再開発第2弾に参画する。三菱総研ビルは大手町2丁目にあり、敷地面積3441ｍ2、鉄骨鉄筋コンクリート造・地上15階地下2階建て、延床面積2万6000ｍ2。竣工は70年7月。地所は、三菱総研ビルの土地所有権を現・経団連会館周辺に移転、三菱総研ビル敷地が今後の連鎖型再開発の種地となる。 　連鎖型第2弾は、09年度に経団連会館、日経本社ビル、ＪＡビルを解体し、10年に着工、12年竣工予定。地区面積は約1万4000ｍ2。日本政策投資銀行や国民生活金融公庫、中小企業金融公庫、農林漁業金融公庫、財務省が地所とともに地権者として参画する。第一種市街地再開発事業を採り、施行者は都市再生機構となる予定。また、地所はこの連鎖型第２弾を三菱総研ビルの建て替えプロジェクトとしても位置づけ、丸の内再構築第2ステージの第3弾プロジェクトに組み入れている。 　なお、同プロジェクトはこのほど、建物設計に着手することになり、その設計の業務受託者を提案方式により公募する。対象となる工事は、建築工事のほか、電気設備工事、機械設備工事、衛生設備工事、昇降機設備工事、機械駐車設備工事、地下接続工事。業務の履行期間は14年までとしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/28　シンガポール公社、ウエスティン取得 　―モルスタなどから、推定770億円 　シンガポールの政府ファンド、シンガポール政府投資公社（ＧＩＣ）における不動産部門、ＧＩＣリアル・エステートは、東京・恵比寿のラグジュアリーホテル「ウエスティンホテル東京」を、モルガン・スタンレーとスターウッド・キャピタルが運営する不動産ファンドから取得した、と発表した。取得価格は明らかにしていないが、770億円程度とみられる。 　ウエスティンホテル東京（客室数438室）は、サッポロビールが工場跡地を再開発した「恵比寿ガーデンプレイス」内の5つ星ホテル。モルガン、スターウッドは、04年11月にサッポロから501億円でウエスティンを取得しており、約3年で54％増の利益を得たことになる。ＧＩＣは、これまでも三井不動産が開発・運営する「汐留シティセンター」をはじめ、ソフトバンク球団が本拠を置く「ホークスタウン」や、世界最大の物流施設デベロッパー、プロロジスが日本において開発・運営する物流施設などを保有している。政府系ファンドであり、中長期保有とみられるが、今回は、都内でも有数のラグジュアリーホテルを取得することで、日本におけるプレゼンスを誇示する狙いがあったとみられる。 　一方、モルガン、スターウッドは、04年のウエスティン取得後、館内に本格的なヨーロピアンスパ「ル・スパ・パリジェン」をオープンするなど、バリューアップを進めてきた。モルガン、スターウッドの持ち分は50％ずつ。モルガンは今月中旬、東京・天王洲のシティバンク日本法人本店ビルを取得。不動産ファンドを通じ、物件の売り買いを進めている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/27　森ビル、今年のビル供給は半減の見通し 　―23区新築・大規模、来年も低水準を予測 　森ビルは、今年の東京23区の新築・大規模オフィスビル供給が、前年実績に比べ、おおよそ半減近い45.3％減の65万ｍ2に減少し、来年（09年）も過去20年平均の8割水準に過ぎない87万ｍ2にとどまるとの見通しを明らかにした。 　都区部の大型ビル供給は、いわゆる「2007年問題」で06、07年に増加し、06年は、03年に続く供給ボリューム＝154万ｍ2となった。昨年（07年）は、前倒し供給されたため、06年ほどではなかったものの、それでも119万ｍ2と、100万ｍ2超のオーダーとなった。これに対し、今年以降は、かねてから減少が見込まれていたが、特に、今年の減少幅が大きいことが改めて示された。また、来年も、増加するとはいえ、100万ｍ2には届かない。現在、判明している供給計画でみると、今後5年（08〜12年）の年平均供給ボリュームは67万ｍ2と、低水準で推移する。 　一方、オフィス需要は、昨年（07年）までの動向では、需要面積が供給面積を上回り、平均空室率を2.5%にまで縮小、堅調に推移した。07年の需要面積は122万ｍ2あり、昨年供給した119万ｍ2を吸収し尽くしたことになる。この結果、07年末の空室率は、5年連続しての低下となった。ただし、今後については、「景気が不透明感を増していることもあり、動向を注視していく必要がある」（プロパティマネジメント事業本部ＰＭ企画室）とみている。 　調査は、昨年12月末時点で実施。東京23区内で、86年以降に竣工した事務所延床面積1万ｍ2以上のビルを対象としている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/27　犯罪収益移転防止法、宅建業者も対象に 　―本人確認や取引記録保存などを義務化 　犯罪収益移転防止法が3月1日に施行されることに伴って、従来、金融機関を対象にしていたマネー・ロンダリングの防止義務が宅地建物取引業者を含む43業種に拡大された。同法の施行により、宅建業者に対し、(1)顧客などの本人確認(2)本人確認記録の作成・保存(3)取引記録の作成・保存(4)疑わしい取引に関する届出―が義務付けられることになった。 　宅建業者の業務のうち、同法の規制対象になるのは「宅地建物の売買又はその代理、媒介に係るもの」で、宅地建物の売買契約の締結あるいはその代理、媒介を行う場合が対象になる。 　本人確認については、個人の場合は「氏名」「住所」「生年月日」を全て確認しなければならない。また、法人の場合は「名称」「本店又は主たる事務所の所在」とともに、代表者又は担当者の「本人特定事項の確認」も必要となる。本人確認の方法としては、「対面型取引」では、「提示のみ法」と「提示・送付法」、インターネット等を想定した「非対面型取引」では、受理・送付法」と「電子証明法」を規定している。本人確認記録と取引記録については、「7年間」の保存を義務化。宅建業法でも不動産取引帳簿の備付を義務化しているが、保存期間が「5年間」となっており、法によって保存期間が異なることを留意する必要がある。 　疑わしい取引の届出に関しては、国土交通省が21項目にわたる「参考事例」を提示。また、昨年末に発足した「不動産業における犯罪収益移転防止連絡協議会」が宅建業者向けのハンドブックを3月上旬に作成する予定で、その中で国交省の「参考事例」をベースにした「疑わしい取引のチェックシート」を提示する。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/26　大阪駅北、超高層複合など計5棟を開発 　―特区決定、住友商事は事業者から離脱 　ＪＲ大阪駅前の旧国鉄用地「大阪駅北地区先行開発区域（Ａ〜Ｃブロック）」の開発計画が大阪市から「都市再生特別地区」として都市計画決定された。開発プランは、超高層の複合棟や分譲マンション棟など、計5棟で構成。11年春をメドとする街開きに向け、プロジェクト推進を加速する。事業者コンソーシアムからは、住友商事が離脱、代わって、関西電力系の関電不動産がメンバーに加わっている。 　計画では、ＪＲ大阪駅寄りのＡブロック（敷地面積約1万600ｍ2）に、地上37階地下3階建てのオフィス・商業施設（容積対象面積約16万9000ｍ2）。Ｂブロック（敷地面積約2万2700ｍ2、容積対象面積26万800ｍ2）には、地上37階地下3階建てのオフィスと、地上33階地下3階建てのオフィス・ホテル・レジデンス、これに商業施設と知的創造拠点「ナレッジ・キャピタル」で構成する低層棟の計3棟を開発。Ｃブロック（敷地面積約4700ｍ2、容積対象面積約5万3700ｍ2）は、地上50階地下1階建ての分譲マンションとする。総事業費や事業者間の出資割合は公表していない。代表幹事は、Ａ・Ｃブロックが三菱地所、Ｂブロックがオリックス不動産。今後、環境アセスメントの手続きを進め、当初計画の11年春の街開きに向け、早期着工を目指す。 　事業者コンソーシアムは、住友商事が外れ、新たに関電不が加わったため、事業者数は、12社で変っていない。事業者には、阪急電鉄や積水ハウス、大林組、竹中工務店、住友信託銀行、ＮＴＴ都市開発、東京建物、日本土地建物、新日鉄都市開発が参画している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/26　地所、海外投資顧問会社のＭ＆Ａ視野 　―利益の2割を海外、ＡＭ事業を基盤に 　三菱地所は、海外利益シェア拡大に向け、欧米などでグローバル展開する不動産投資顧問会社の買収（Ｍ＆Ａ）を視野に入れる。これにより、海外ＡＭ事業の基盤を構築し、新中期経営計画で掲げた「海外利益シェア2割」の早期実現を図る。 　同社は、89年の米ロックフェラー・センター買収に伴い取得した不動産サービス会社、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドを昨年売却、グループ売上高の約2割が減少した。今後は、「売上高ではなく、利益で全体シェアの2割をとることを目指す」（柳澤裕・常務執行役員）。その成長基盤となるのが不動産ＡＭ事業。詳細は明らかにしていないが、海外投資顧問会社をＭ＆Ａする方向性を正式表明した。今後、欧米を主戦場に、海外展開する経営プランの一環として、欧米系のＡＭ会社買収を模索しているとみられる。また海外事業では、ＡＭ事業とともに、開発事業も拡大する。既に、米国８つの州で計30のプロジェクトを進行中。今後とも開発型不動産ファンドを組成するなど、開発事業を推進する。 　一方アジアでは、中国・上海で、住宅を主体に商業・ホテル・オフィスを組み込む「ロックフェラー上海バンドプロジェクト」計画を現地資本と進めている。ただ、中国でのプロジェクト展開はリスクの見極めが必要とも判断。そのため当面、開発事業は短期の住宅事業にとどめ、一方で、現地からの設計受注などを目指していく。このほど、三菱地所設計が上海オフィスを開設している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/25　不動産情報基盤整備で業界ヒアリングへ 　―国交省、不動産データコードの実態把握 　国土交通省は、不動産の多様な情報を識別・管理する「不動産ＩＤ番号」や、不動産情報を電子化する「不動産ＥＤＩ」により、互換性のある情報の共有化を図った不動産情報基盤の構築を目指し、不動産関係事業者からのヒアリングを実施する。 　ヒアリングは、1月28日に設置した「不動産ＩＤ・ＥＤＩ研究会」を通じて行う。ヒアリング対象としては、実際に不動産情報を扱っている企業のほか、大手の不動産仲介業者、不動産ファンドやＡＭ業者、ＰＭ業者、ローンレンダー、不動産大量保有事業者（鉄道会社、電力会社等）を想定。既に、同研究会に参加しているプロパティデータバンクやアットホームから、自社のＡＳＰ型システム（インターネットを介してアプリケーションやデータを提供するシステム）による情報管理・提供の実態を聴いており、今後はヒアリングの対象を拡げ、不動産に係る各種情報の管理状況とその実態を調べていく考え。 　具体的には、不動産情報会社の場合、当該物件のデータを蓄積・管理するための管理番号（ＩＤ）の活用実態を調査。また、オフィスや分譲マンションなど施設類型ごとの費用収益項目の実態、各プレーヤーが活用している不動産情報データコードの実態などの把握にも努めていく。 　このほか、自治体の課税業務等の効率化のツールとして、不動産ＩＤが活用されているイギリスの公的組織・ＮＬＰＧの取組みを視野に入れ、固定資産税を所管する東京都と横浜市の担当課、インターネットによる不動産登記情報提供サービスを運営している民事法務協会からのヒアリングも行っていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/22　アットホーム、首都圏賃貸は5年連続減 　アットホームがまとめた「07年の首都圏賃貸物件市場動向」によると、成約数は前年比4.6%減で、5年連続の前年割れとなった。新築物件が不振だったためで、アパートは2ケタ減となり、マンションも3年ぶりに減少した。マンションの戸当たりの成約賃料は3年連続で上昇した。 　07年1年間の成約数は前年比4.6%減の12万5292件で、エリア別では神奈川県が2.5%増加したほかはすべて減少しており、東京都下は2ケタのダウン。前年好調だった新築物件が減少したため。神奈川県が増加したのは、マンション、アパートとも30ｍ2未満のシングル向け物件と、30〜50ｍ2のカップル向け物件に支えられた。 　ｍ2当たり平均成約賃料は、マンションが前年比1.4%上昇の2649円、アパートが0.2%下落の2119円。戸当たり平均成約賃料は、マンションが0.1%上昇の9.86万円、アパートが0.2%下落の6.41万円。マンションは、ｍ2・戸当たりとも3年連続のプラス。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/22　投資家は依然積極的、利回り4％未満も 　―土地総研の調査、商業地価は横ばい予想 　土地総合研究所は21日、今年1月に実施した「不動産業業況等調査」の結果（対象211社で回答176社、うち不動産投資家20社）を発表した。不動産流通業（商業地）をみると、購入依頼のあった不動産の購入目的（用途）のうち最も多かったのが「投資用不動産」で、不動産投資家の投資意欲が衰えていない結果となった。 　不動産投資家の投資不動産購入に対する基本方針指数（購入に積極的な回答から消極的な回答を引き、全回答数で割った数値）は75.0で、半年前の69.6よりも上昇し、購入に対して積極的な姿勢が強まっている。有効回答20社のうち、「1年以内に投資用不動産の購入予定がある」との回答は18社にのぼり、投資対象としては、事務所ビルや店舗ビル、ショッピングセンターが上位に挙がっている。購入を検討しているエリア別の純収益利回りをみると、東京・千代田区が「4％未満」と4％を下回る回答が最も多く、千代田区を除く東京・都心4区や大阪市、名古屋市は「4％前半」という回答が多かった。 　不動産投資家がみた商業地の地価見通し（今後6ヵ月後）をみると、東京の代表的な商業地（日本橋、銀座、有楽町、青山、六本木、赤坂、新橋、虎ノ門、新宿、渋谷、原宿など）は全体の6〜8割が「横ばい」と回答。また、大阪は5割が「横ばい」、名古屋も6割が「横ばい」とみており、大都市における地価上昇に陰りがみえてきている。 　なお、業態別の業況指数は、住宅・宅地分譲業が△14.0、ビル賃貸業が＋10.7、不動産流通業（住宅地）が△27.5、不動産流通業（商業地）が△40.0。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/22　地所、ＭＭビルをＪＲＥに374億円で 　三菱地所は、横浜みなとみらい21地区にある「ＭＭパークビル」を同社がスポンサーのジャパンリアルエステート投資法人に374億円で売却した。簿価は154億円。08年3月期業績予想に織り込み済み。 　同ビル（横浜市西区みなとみらい3−6−1）は、土地面積6825.77ｍ2、Ｓ・ＳＲＣ造地下1階地上15階、延床面積4万9037.51ｍ2。07年12月竣工。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/22　正念場迎えたＪリート 第1部(2)・堀江東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント社長 　◎投資口価格は外人に左右、物件価格濃淡 　　―デット調達順調、　物件取得は追い風 　東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント社長　堀江正博氏 　−低迷しているリート市場全般をどうみる。 堀江氏　主要銘柄の値持ちは昨年まで良かったが、年明けの株式市場の暴落でリートに割高感が出たため、ぐっと下がった。ただ、リートに対する投資行動は投資家のタイプによって異なる。リートを株式としてみている投資家は、投資口価格全体の下落につられて売却し、利回り商品としてみている投資家は、株式の配当利回りが高くなったのでそちらに流れたが、不動産の証券化商品としてみている投資家は依然、投資意欲を持っている。 　−外人投資家の比率が高くなった影響は。 堀江氏　外人はアクティブに売り買いを行うため、投資口価格は外人の動向に左右される。特に米国リートの下落につられてＪリートが安くなった。利回りでみると、米国のエクイティリートの利回りが高まっているため、相対的にＪリートの利回りが薄れてきている。今後、米国の不動産価格の先行きが怪しいという見通しが強まり、日本の不動産マーケットが大丈夫と認識されれば、投資家はＪリートにまた戻ってくる。 　−物件の取得環境に変化はあるか。 堀江氏　3月期末を控えているため、売却したいという話はかなりきている。では今後、不動産価格が下がるかというと、物件によって濃淡があり、ドラスティックに下がることはないとみている。価格がピークアウトしたとみて物件を処分する人が出てくるタイミングでは下がる。特にキャップレートの高い物件は下落リスクが大きい。ただ、全体的には高値を追う場面ではなくなったので、キャピタルロスの心配はない。 　−オフィス市場の現状と見通しについて。 堀江氏　東京都心のオフィス賃料はここ1〜2年、上昇ペースが早かった。丸の内・大手町地区のマーケット賃料は04年を底にして3年で約44ポイントも上昇した。4割以上上がると一服感がある。景気要因もあるので、今までのようには上昇しないが、需給関係からみて賃料の押し下げ要因はなく、今後人口が流出しない限り、マーケット賃料は下がらない。一方で、継続賃料はかなり遅れているため、今後時間をかけて少しずつ上昇していく。 　−商業施設の市場環境は。 堀江氏　消費動向指数が下がってきたことが少し心配であるが、全体としては賃料がフラットで推移している。立地による違いが大きく、賃料が高止まっている郊外型は今後修正が出てくる。人口減少エリアは厳しい。都心部は商圏人口が伸びており、オフィス賃料と同じく上昇する。 　−ファイナンス環境に変化は。 堀江氏　デットの調達に関する制約はない。現在700億円程度の取得余力を持っている。ただ、他の産業に比べて不動産業に対する融資姿勢はボラティリティが高いため、中長期的なトレンドとしては、ファイナンス環境の影響を必ず受ける。デットマネジメントをしっかりやっていく。 　−今後のＩＲ活動について。 堀江氏　透明性を高め、説明力を果たすことが大事。今起きていることをどう感じて、どのように対応していくかを明確に示すことで、リスクプレミアムは圧縮される。今はマーケットの透明性向上に向けてアクセルを踏み込むとき。悪くなったからと言ってディスクローズを控えることは逆効果になる。悪い情報こそ開示すべきである。 　−今後の運用戦略で重視することは。 堀江氏　外部成長については、物件の取得が追い風になってきたので、価値を高められるものに積極的に投資したい。年度末にかけてスピードを要求されるディールが増えるため、デューデリジェンスやコンプライアンスなどの面で万全の体制で臨む。内部成長については、賃料交渉を粘り強く行い、テナントの理解を得ていきたい。 　−海外投資の解禁について。 堀江氏　この投資法人では考えていない。もし投資家にとって有望であれば別のビークルで検討する。 　−Ｊリートの再編をどうみる。 堀江氏　市場環境がこのまま悪ければ、資産規模の小さいリートの再編はあり得る。再編の方法はいくつかあるが、マーケットが評価するスキームを用いることが大事になる。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/21　国交省、不当鑑定評価の処分基準固める 　―パブコメ実施後、4月1日から施行へ 　国土交通省は、不動産鑑定評価制度の社会的な信頼性のさらなる向上を目指し、「不当な鑑定評価等および違反行為に係る処分基準」（案）を固めた。3月16日までパブリックコメントを受け付けた後、4月1日から不動産鑑定士に対する「処分基準」を正式に施行する方針。 　処分基準（案）では、「不動産鑑定評価基準や不動産鑑定評価基準運用上の留意事項と照らし、不動産鑑定の手順等における不当性の程度を判定する」と規定。その際、「鑑定評価額の乖離の程度」を考慮するとともに、「故意に行った場合か」あるいは「相当に注意を怠った場合か」によって、懲戒処分の内容や程度を決めていく。 　鑑定評価の手順等については、対象不動産の確認や資料の収集・整理、資料の検討・価格形成要因の分析といった9項目にわたる手順を審査したうえで、不当性の程度を「重」「中」「軽」に区分。また、鑑定評価額の乖離についても、近傍の地価公示標準地の価格や適切な取引事例などの価格水準と比較し、その乖離の程度を「大」「中」「小」に分類する。これら不当性の程度と乖離の程度を組み合わせ、処分内容を明確化していく。故意に行った場合で、不当性の程度が「重」、乖離の程度が「大」というケースでは、「登録消除または長期間の業務禁止」になる。業務禁止の期間は「長期間」が7ヵ月〜1年、「中期間」が4ヵ月〜6ヵ月、「短期間」が1ヵ月〜3ヵ月。「注意」処分では、口頭または文書による行政指導が行われる。 　また、同時に「不動産鑑定業者に対する監督処分基準」なども定めており、4月1日から施行する。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/21　環2虎ノ門再開発に24.9万ｍ2複合ビル 　東京都は、5月22日に開く東京都都市計画審議会に環状2号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業「虎ノ門街区（�V街区）」（港区虎ノ門1‐23）の変更や、神田駿河台3丁目9地区、京橋2丁目16地区の都市再生特別地区の変更など17案件を付議する。 　「虎ノ門」（敷地面積約1.7ha）では、都施行で2棟のオフィスビル、ホテル及び住宅等（総延床面積約24万9000ｍ2）を整備する予定で、来年度に特定建築者を公募し、09年度の着工、11年度末の竣工を目指す。なお、整備する住宅の戸数はI〜II街区も合わせて約400戸。 　「駿河台」（約2.2ha）では、三井住友海上本社の別館ビルを地上23階・延床面積約6万4800ｍ2の規模で建て替えるほか、本館ビルを約7万7200ｍ2の規模に増築・改修を行う。また、「京橋」（約0.7ha）では、清水建設が2棟総延べ5万4000ｍ2のオフィスを建設する。いずれも13年春頃の竣工を目指している。 　このほか「豊洲」（江東区豊洲2丁目及び3丁目）、「臨海副都心有明北地区」（江東区有明1、2ほか）、「同南地区」（有明2、3ほか）の地区計画の変更や、「豊島区東池袋4」「足立区西新井栄町1」の用途地域変更、「ひばりが丘団地」（東久留米市）の一団地住宅施設の廃止などを付議する。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　本社調べ 07年全国マンション市場動向・大京、30年1位逃し3778戸で5位 　―穴吹工、5037戸を発売し初のトップ 　「事業主別発売戸数ランキング」のトップは、穴吹工務店で、5037戸を発売している。大京は1978年から2006年まで、29年連続で第1位を維持していたが、発売3778戸で第5位となった。 　2000戸以上の供給は12社で、前年と比べ2社減少している。上位20社の供給戸数は5万3882戸（全国シェア40.3％）で、2006年の6万2845戸（同40.3％）に比べて8963戸減少したが、シェアは同値であった。野村不動産、日本綜合地所、東京建物などが戸数を伸ばした。その一方、穴吹工務店、大和ハウス工業、三井不動産レジデンシャルなど、上位陣が軒並み戸数を減らしている。プレサンスコーポレーションが近畿圏を中心とした事業展開で初めてランクインしたほか、ゴールドクレスト、総合地所、名鉄不動産が返り咲きを果たしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　本社調べ 07年全国マンション市場動向・平均3813万円、ｍ2単価49.8万円 　―単価8.3%上昇で2年連続アップ 　2007年のマンション分譲価格は、戸当たり平均価格3813万円、ｍ2単価49.8万円。前年（3560万円、46.0万円）に比べ、戸当たりで253万円（7.1%）、ｍ2単価でも3.8万円（8.3%）上昇している。平均価格、ｍ2単価ともに2年連続の上昇である。 　首都圏は、戸当たり価格4644万円（前年比10.6％アップ）、ｍ2単価61.4万円（同10.6％アップ）、近畿圏は3478万円（同2.9%アップ）、47.0万円（同4.7%アップ）。地方主要都市の平均価格は札幌市2928万円（2.6%アップ）、仙台市3126万円（10.7％アップ）、名古屋市3501万円（1.7%ダウン）、広島市3124万円（8.0%アップ）、福岡市2542万円（1.2%アップ）となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　本社調べ 07年全国マンション市場動向・供給戸数14.2％減の13万3670戸 　―近畿・北海道の微増を除き軒並み減少 　―08年は建基法改正の影響本格化で続落 　不動産経済研究所は19日、「2007年全国マンション市場動向」を発表した。昨年1年間の全国におけるマンション供給戸数（リゾートマンションを含む）は13万3670戸となった。前年の15万5866戸と比べると2万2196戸（14.2％）の減少で、1998年（13万4647戸）以来9年ぶりの13万戸台となった。また、発売総額は約5兆966億円で、前年（約5兆5488億円）に比べ4522億円、8.1%の減少。 　圏域別の供給状況を見ると、首都圏6万1021戸（対前年比18.1％減、全国シェア45.7%）、近畿圏3万219戸（同0.2%増、同22.6％）、東海・中京圏1万125戸（同1.3%減、同7.6%）、北海道3828戸（同2.7%増、同2.9%）、東北地区3516戸（同28.4％減、同2.6%）、関東地区4293戸（同15.8％減、同3.2%）、北陸・山陰地区1214戸（同34.2％減、同0.9%）、中国・四国地区6563戸（同27.5％減、同4.9%）、九州地区1万2891戸（同21.2％減、同9.6%）となっている。近畿圏、北海道が伸ばしたものの、その他のエリアは軒並み減少している。 　このうち首都圏の供給内訳は、東京都2万4291戸（対前年比20.8％減）、神奈川県1万7016戸（同16.8％減）、埼玉県8527戸（同19.0％減）、千葉県1万1187戸（同12.7％減）。近畿圏では、大阪府1万6609戸（同4.3%減）、兵庫県7331戸（同4.1%増）、京都府3237戸（同36.9％増）、奈良県1386戸（同7.4%増）、滋賀県1497戸（同13.1％減）、和歌山県159戸（同57.3％減）。地方中核都市では、札幌市3622戸（同4.3%増）、仙台市1911戸（同10.3％増）、名古屋市4023戸（同3.5%減）、広島市2326戸（同21.8％減）、福岡市4453戸（同25.1％減）となっている。 　2008年の発売予測は、全国で約12.25万戸と、2007年比8.4%減となる見込み。圏域別では、首都圏5.4万戸（11.5％減）、近畿圏2.5万戸（17.3％減）、東海・中京圏1.0万戸（1.2%減）。改正建築基準法施行の影響が本格化して大都市圏、地方圏いずれも落ち込むと予測している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　新省エネ規制、300ｍ2以上建物が対象 　―建売・注文住宅業者にも省エネ向上措置 　経済産業省が検討している「エネルギーの使用の合理化に関する法律の一部を改正する法律案」の概要が固まり、規制強化の方向性が打ち出されている住宅・建築分野の改正内容が明らかになった。 　省エネ法の改正案では、現行法の規制対象となっている2000ｍ2以上の建築物を「第一種特定建築物」、2000ｍ2未満の建築物を「第二種特定建築物」に分類。規制強化の措置として、第一種特定建築物については、省エネ措置が著しく不十分な場合、従来までの指示や公表に加え、「命令・罰則」規定を設ける。第二種特定建築物については、(1)新築・増改築の際、省エネ措置の所管行政庁への届出を義務付ける(2)省エネ措置が著しく不十分な場合、「勧告」処分を科す(3)維持管理状況（住宅は除く）を所管行政庁に定期報告する―などの省エネ措置を求めていく。 　改正法案では、第二種特定建築物を「2000ｍ2未満」とだけ規定するが、政令の段階で「300ｍ2以上」とその範囲を定めていく考えで、一般的な戸建て住宅は除く。ただし、一定戸数以上を継続的に供給している建売業者に対しては、戸建て住宅の省エネ性能の向上を促す措置（国土交通大臣による勧告、公表、命令・罰則の導入）を講じていく。さらに、注文住宅業者については、施主に対し、省エネ性能を向上させる技術や性能表示制度などに関する情報提供を行うよう求めていく。 　第二種特定建築物に係る部分については、講習会などによる十分な周知を図るため、施行日は再来年（2010年）4月1日からとする。それ以外の部分の施行は来年4月1日を予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/20　シティ、日本本店ビルをモルガンに売却 　シティバンク銀行は19日、東京・天王洲の同社日本法人本店ビル「シティグループセンター」（地上22階建て）をモルガン・スタンレーの不動産ファンドに売却したことを明らかにした。金額は公表していないが、480億円程度とみられる。 　モルガンは、運用するドイツ投資家向けの不動産ファンドに組み入れる。シティは、バランスシートの効率化と資産保有リスクの軽減が狙い。引き続き、リースバック方式により、同ビルを本店として使う。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/19　ケネディクス、4百億円の住宅ファンド 　ケネディクスは、住宅に特化した新たな私募不動産ファンドを今月末に組成する。総資産規模は約400億円で、運用期間は約2年。エクイティ資金は、複数の国内年金基金による優先匿名組合出資と同社による劣後匿名組合出資で、デット資金を国内大手銀行2行から調達した。レバレッジは70％程度。 　同ファンドは、同社がスポンサーとなっているケネディクス不動産投資法人がオフィス特化型に運用方針を変更したことに伴い、保有していた住宅物件の受け皿として組成する。ポートフォリオは28棟の住宅で、東京都心7区が6割強を占める。同社は昨年、住宅系リート事業への参入を検討したが、マーケットの悪化などから果たせなかった経緯がある。「今後、市場が回復してきたらリートとしての上場を視野に入れる」（川島敦社長）方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/19　三井不、フロンティアリートを傘下に 　―ＪＴから全株式、商業ファンドは解散 　三井不動産は18日、日本たばこ産業（ＪＴ）から、フロンティア不動産投資法人の運用会社であるフロンティア・リート・マネジメント（ＦＲＭ社）の発行済全株式を取得することを明らかにした。取得予定日は3月24日。これを機にＦＲＭ社の商号を「三井不動産フロンティアリートマネジメント」に変更し、三井不動産グループ傘下に収める。 　三井不グループでは、長期経営計画「新チャレンジ・プラン2016」に基づき、3つのコアビジネス（保有事業、開発事業、マネジメント事業）のさらなる強化とバランスのとれた成長を目指している。このうち、マネジメント事業については「不動産投資市場No.1カンパニー」として、Ｊリートやプライベートファンドなどの預かり資産の拡大を通じて実績を上げている。Ｊリートに関してはこれまで、日本ビルファンド投資法人（01年9月上場）、日本アコモデーションファンド投資法人（06年8月上場）を組成。06年4月には商業施設を運用対象とする日本商業施設ファンド投資法人を設立し、商業施設特化型リートとして上場させる準備をしていた。今回、三井不では「すでに強固な基盤を持つフロンティア投資法人との協力関係を構築することにより、『3つのコアビジネスのバランスのとれた成長』をより早期かつ発展的に実現できる」と判断。日本商業施設ファンド投資法人を解散することにした。 　三井不では今後、ＦＲＭ社に代表取締役を含む4人の取締役を派遣。3月24日に実施するフロンティア不動産投資法人の第三者割当増資1万4600口（96億円相当）の引受にも応じる。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/18　世界の不動産ファンダメンタルズは良好 　―ジョーンズラング予測、北京は賃料下落 　グローバル展開する不動産サービス会社、ジョーンズラングラサール（日本法人＝東京・永田町、濱岡洋一郎代表取締役）はこのほど、世界および日本の不動産マーケット展望をまとめた。それによると、東京を含め、世界のほとんどの不動産市場におけるファンダメンタルズは良好とし、東京の賃料は緩やかな上昇を続けるとしたが、五輪開催地・北京では、賃料が下落すると予測している。 　世界のキャピタルマーケットは07年、サブプライムローン問題で信用が収縮したものの、グローバルな商業用不動産投資は前年比8％の伸びを示し、これまでの増加傾向を続けた。ただし、米国と英国のイールドスプレッド（オフィス利回り対5年スワップ・レート）は、ロンドンがなおマイナスで推移しているものの、マイナス幅は0.5％にまで縮小、ニューヨークでは、1％には満たないものの、プラスに転じた。また、今年のアジアパシフィック地域のオフィスマーケットにおいては、ブリスベンをはじめ、ソウル、上海、広州など計9都市の賃料と価格がともに上昇すると予想、東京は価格は横ばいだが、賃料は上昇するとみている。一方、北京については賃料の下落を予想。 　昨年のアジアパシフィックにおける不動産取引では、日本の不動産取引が上位4件を占めるなど、日本のシェアの高さが改めて示された。だが、日本では今年、金融商品取引法などの影響により、不動産ファンドが物件を放出するとし、「マーケットの過熱感は和らぐ」（赤城威志ダイレクター）とみている。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/15　生駒調べ、空室率横ばいで賃料は上昇 　生駒データサービスシステムは14日、今年1月期の「3大都市月次データ〜空室率・平均賃料速報」を発表した。空室率をみると、東京23区と主要5区、大阪市はともに前月と同水準で推移したほか、空室率が若干上昇した名古屋を含めて、3大都市のオフィス賃料は依然上昇傾向を続けている。 　東京エリアをみると、東京23区の空室率は1.8％、主要5区は1.7%と落ち着いた状況。主要5区に立地するＡクラスビル（延床1万坪以上）の空室率は、前月と変わらず1.2%で、Ｓクラスビル（延床2万坪以上）は1.4%に上昇しているものの、前月比0.1ポイント悪化というわずかな上昇にとどまっている。賃料をみると、東京23区が坪1万3810円（前月比130円の上昇）、主要5区が坪1万4510円（同110円の上昇）だった。 　一方、大阪市の空室率は横ばいの5.7%。名古屋市はわずかに上昇したものの、同0.1ポイント悪化の6.4%。賃料は、大阪市が坪9040円（前月比100円の上昇）、名古屋市が坪9730円（同170円の上昇）。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/15　首都圏マンション、1月契約率は52％ 　―91年以来の低水準、千葉・埼玉4割台 　―本社調べ、供給19％減で単価10％上昇 　不動産経済研究所は14日、1月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は2320戸で、前年同月比19.1％の減少。1月としては4年連続の減少。また、初月契約率は2ヵ月連続の50％台となる52.7％で、1月としてはバブル経済崩壊直後の91年（49.2％）以来の低水準となり、需給共に低調となった。 　供給戸数をエリア別にみると、都区部が06年3月以来、1年10ヵ月ぶりに前年同月比で増加となったほか、都下、埼玉県も2ケタ増と伸びた半面、神奈川県が6割減と大きく落ち込んでいる。 　新規供給戸数に対する月中の契約戸数は1223戸で、初月契約率は52.7％、前年同月（74.1％）比21.4ポイントの大幅ダウン。エリア別では、全エリアで2ケタのダウン。特に埼玉県が28.9Ｐ、千葉県が31.6Ｐのそれぞれ下落で、共に4割台。郊外部での深刻な売れ行き不振の様子がうかがえる。 　戸当たり平均価格は4210万円で、前年同月比354万円、9.2%のアップ。ｍ2単価は57.5万円で同5.5万円、10.6％のアップ。埼玉県が戸当たり、単価ともに下落した一方で、その他のエリアは軒並み上昇し、特に千葉県は戸当たり28.1％、単価32.0％の大幅上昇となっている。 　専有面積は73.25ｍ2で、前年同月比0.88ｍ2減、1.2%の縮小。100ｍ2以上の住戸は、都区部7物件25戸、都下3物件8戸、神奈川県5物件16戸、埼玉県1物件2戸、千葉県5物件41戸となり、全体では21物件、92戸（シェア4.0%）。 　即日完売は11物件・160戸（シェア6.9%）、フラット35登録物件戸数は1778戸（同76.6％）。1月末時点の販売在庫は1万694戸で、前月末比69戸の減少。なお、2月の供給は4500戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/14　ＴＤＢ調べ、改正建基法による倒産増加 　帝国データバンクが13日発表した「08年1月の全国企業倒産集計」によると、不動産業の倒産は前月比23.1％減の30件と減少したものの、建設業は同5.7%増の243件と増加し、全業種の中で最も高い水準となっている。 　建設業の倒産（243件）のうち、改正建築基準法施行関連の倒産は、昨年10月以降最多の8件発生しており、累計で22件に達している。1月の主な倒産は、福島県の陰山組（負債総額69億円）、大阪府のウッディアイ（同48億円）など。帝国データでは「改正建築基準法の余波が続き、足元経済の急減速が鮮明になっており、07年度の倒産件数は前年度（9572件）を大きく上回り、1万件を突破する」との見通しを示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/14　トップが語る 今後の戦略28・石垣東急リゾート社長 　《トップが語る・今後の戦略》28 　◎リゾマン価格上昇、需要強く中古に人気 　　―買取再販を強化、会員制ホテル高稼働率 　東急リゾート社長　石垣　時彦氏 　−リゾート市況全般の現状について。 石垣氏　富裕層の需要は常にあるが、それに加えて最近は比較的若い人のニーズが高まってきており、ローンを組んでリゾートマンションを購入するケースが顕著になった。リゾートマンションは、4年程前から熱海などを中心に供給が増加し、昨年は1000戸以上が供給された。ただ、昨年から価格が上昇したため、顧客が減少している。熱海や軽井沢では、坪単価が250万円を超える物件もでてきており、総額で4000万〜5000万円になるため、販売しづらくなってきた。沖縄も同じ状況で、坪230万円程度になっている。以前は、竣工後半年以内で売れていたが、価格の上昇によって竣工から1年以上経過しても売れない物件がでてきた。 　−リゾートマンションの供給が増えるエリアは。 石垣氏　軽井沢は規制が厳しくなったため、今後の計画は少ないが、熱海、湯河原、箱根などで計画が多い。昨年で用地取得がかなり進んだ。今年、来年と供給がでてくる。沖縄も供給計画が多い。特に恩納村では7〜8社が用地を取得しており、マンションだけではなく、戸建ての供給も計画されている。 　−価格の上昇によって今後のリゾートマンションの市況はどうなる。 石垣氏　大手デベロッパーや商社なども参入し始めたが、売れ行きが厳しくなってきたため、供給計画を見直す動きもでてくるのではないか。ただ、各社とも既に用地を確保しているため、展開が難しい。損切り物件も既にでてきている。いずれにしても価格の上昇で供給は減少する。新築で4000万円超の物件を購入できる顧客は、戸建てを志向する傾向が強いため、今後2〜3年は供給を増やせない。一方、ニーズ自体は強いので、新築物件が高くなると中古物件に流れる傾向がある。リニューアルした中古物件の引き合いは多い。1000万円台〜2000万円台で買えれば、一般ユーザーがついてくる価格で再販できる。 　−リゾートホテルの稼働状況は。 石垣氏　東急ハーヴェストクラブについては、70％台の稼働率で推移している。全般的にみると、沖縄が年間を通じて80％を超える高稼働で、熱海も稼働率が高い。一方で、房総エリアは稼働状況が悪いなど、エリアや物件ごとに差がでてきた。旧態依然とした施設は、稼働率が低い傾向にある。今後は、国内の需要だけではなく、中国や韓国、ロシアなどの富裕層の需要を狙っていけば、大きい市場になるのではないか。 　−会員権の販売市場について。 石垣氏　ハーヴェストクラブは、これまで300万〜400万円で推移してきた1口当たりの価格が500万〜600万円に上昇しており、好調だ。インターネットの進展で使い勝手が良くなったことが影響している。法人ニーズが強く、積極的に取り組んでいきたい。個人では、40歳〜60歳代の購入層が増えている。リゾートマンション価格が高くなれば、ますます会員権に流れてくる。 　−今後の事業戦略について。 石垣氏　受託販売はしばらく細るため、仲介と買い取り再販に力を入れる。特に買い取り再販は、08年度から大きく展開していく。 （提供／日刊不動産経済通信）

2/13　カンテイ、首都圏の億ション1604戸 　東京カンテイがまとめた全国の億ション供給動向調査によると、07年に首都圏で供給された億ションは1604戸で、前年の956戸を大幅に上回るとともに、バブル崩壊直後の92年以来、15年ぶりに1000戸を超えた。 　1604戸のうち、95.6％に当たる1534戸が東京都に集中しており、東京都のシェアが56.2％だった90年のバブル期ピーク（3324戸が供給）とは大きく異なっている。平均価格は前年を11.2％上回る1億7003万円で、平均坪単価は13.6％上昇の526.6万円。坪単価が500万円を超えたのは15年ぶり。 　分譲マンション全体に占める億ションの割合が最も高かったのは、渋谷区で61.66％。以下、港区の55.14％、世田谷区の25.68％と続く。 （提供／日刊不動産経済通信）