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2008年−3月 3/31 ＦＲＫ、06年の既存住宅流通量は52万戸 3/31 東建の伊勢崎大規模ＳＣが都市再生認定 3/31 ドイツ銀、新生銀本店取得にノンリコ 3/28 08年オフィス供給、東京半減し大阪増加 3/28 国交省、ＰＲＥ戦略確立で施策の方向性 3/28 特集 地価上昇反転(3)・流動化事業は入口と出口で融資規制強化 3/27 特集 地価上昇反転(2)・収益物件は小規模、地方、レジが急落 3/26 ＣＲＥ戦略のガイドラインと手引き策定 3/26 国内ＣＭＢＳ、低調な推移は避けられず 3/26 特集 地価上昇反転(1)・マンション用地、下げ期待で取引不成立 3/25 賃料横ばいへ、空室率09年以降上昇も 3/25 地所、りそな東京本社ビル取得へ 3/25 特集 2008年地価公示・地価見通し、一転して上昇回答が急減 3/25 特集 2008年地価公示・全国の住宅地・商業地、2年連続の上昇 3/25 特集 2008年地価公示・業界トップ、市場の調整局面で先行懸念 3/25 特集 2008年地価公示・融資環境の変化と建築費の高騰で減速感 3/24 ファンド向け融資は「消極的」が73％ 3/24 地所、米フェニックスでビル取得 3/24 都市機構、南青山の土地2500ｍ2売却 3/19 東京の集合住宅価格は世界16都市中10位 3/17 価格先高感薄れレインズの物件登録急増 3/17 新生銀、りそな相次ぎ本社ビル売却へ 3/14 2月の首都圏マンション、供給28％減 3/14 国交省、福山駅前開発を都市再生認定 3/14 地所、丸の内パークビル満室スタートへ 3/13 総合地所がリート参入、プレミアに出資 3/12 カンテイ、首都圏の中古価格が5％下落 3/12 生駒調べ、東京23区賃料は上昇基調続く 3/12 融資期間50年、債務継承型ローン導入も 3/12 政府系ファンドに国有不動産運用構想 3/11 空室率に格差歴然、地方小規模は苦戦 3/11 アーバン、アジア対象のファンド組成 3/10 都市圏は農地保全、地方は宅地化意向 3/7 アットホーム、中古マンション成約増加 3/7 三鬼調べ、空室率悪化で賃料に陰りも 3/5 08年マンション市場回復は価格低下前提 3/5 長期投資なら株・債権より不動産有利 3/5 省エネ法改正案、閣議経て今国会に上程 3/5 ＲＥＢ100、分野別の研究会を設立へ 3/5 東急、永田町2丁目にホテル核の高層ビル 3/4 公的不動産有効活用で民間市場と連携も 3/4 青山に東急リロケ企画の住宅複合施設 3/4 小田急の経堂再開発、全体開業は11年に 3/3 政府系ファンド原資に国有不動産が浮上 3/3 東証、5月にＪリート海外投資を解禁へ 3/3 東急不、金指潔・副社長が社長就任へ

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3/31　ＦＲＫ、06年の既存住宅流通量は52万戸 　不動産流通経営協会は28日、「ＦＲＫ既存住宅流通指標」と「市場で流通しうる住宅ストック量の推計」をまとめた。06年の既存住宅流通量は52万戸となり、前年度を4.6％上回った。 　同協会では、建物売買による所有権移転件数をもとに既存住宅流通量を推計。その既存住宅流通量を、新築住宅着工戸数に既存住宅流通量を加えた総数で割って求めた「ＦＲＫ既存住宅流通指標」は、06年が28.7％となり、前年と同じ数値となった。同指標は、98年からみると、一貫して増加傾向にある。 　一方、住宅ストックに「市場で流通しうる」基準を定め、それに該当する戸数を推計した結果、03年時点における市場で流通しうる住宅ストック数は約2234万戸となった。居住世帯がある専用住宅戸数約4526万戸の約49％に当たる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/31　東建の伊勢崎大規模ＳＣが都市再生認定 　国土交通省は、東京建物から申請のあった「伊勢崎東部ショッピングモール計画」を、都市再生特別措置法に基づき、民間都市再生整備事業計画に認定した。 　計画によると、群馬県伊勢崎市西小保方町の9万3755.83ｍ2の敷地に、地上3〜5階建てのショッピングモールを建設する。飲食店や専門店、シネマコンプレックスなどを配置し、総建築面積3万7905.16ｍ2、延床面積は11万748.79ｍ2に及ぶ大規模商業施設。今年10月31日に竣工予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/31　ドイツ銀、新生銀本店取得にノンリコ 　ドイツ銀行は、モルガン・スタンレーの不動産ファンドが東京・内幸町の新生銀行本店ビルの取得に際し、総額約900億円規模のノンリコースローンを実施したことを明らかにした。モルガンのビル取得額は1180億円。融資比率（ＬＴＶ）は76％となる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/28　08年オフィス供給、東京半減し大阪増加 　―三鬼が分析、大都市と地方の格差拡大 　三鬼商事は、全国主要ビジネス地区のオフィスビルマーケットを対象に、07年の市況分析や08年の市場予測などをまとめた。東京ビジネス地区は平均空室率が2％台半ばまで低下し、貸し手優位の市場が継続したものの、札幌や仙台、福岡などのビジネス地区では平均空室率がやや高めで推移しており、「大都市と地方都市の地域格差が拡大している」と分析している。 　東京ビジネス地区（都心5区）は、大規模な再開発に伴うオフィスビル供給が減少するため、08年に新規供給される大型ビルは延床面積が約22万坪と07年（約47.3万坪）から半減する。また、大阪ビジネス地区（主要6地区）は、07年末の平均空室率が前年同期比0.78ポイント改善し、4.71％と5％台を切るまで低下。08年については新規供給量が6.8万坪増え、4年ぶりに5万坪を超える。名古屋ビジネス地区（主要4地区）は大型供給が相次ぎ、オフィス需要も伸びなかったため、07年末の平均空室率は6.50％に悪化した。 　一方、地方をみると、札幌ビジネス地区（主要5地区）の07年末平均空室率は前年同期に比べて1.82ポイント改善したものの、7.94％と厳しい市況を反映している。仙台ビジネス地区（主要5地区）は空室在庫の解消が進まず、07年末の平均空室率は8％台後半に高止まり。福岡ビジネス地区（主要6地区）でも、4年ぶりに新規供給量が1万坪を超えたため、07年末の平均空室率は8.08％と高止まり状態だった。08年の新期供給量はさらに増え、3万坪を突破する見込みで、需給が緩む可能性を指摘している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/28　国交省、ＰＲＥ戦略確立で施策の方向性 　―売却アドバイザリー費用などの支援も 　国土交通省は、企業不動産（ＣＲＥ）を対象にしたＣＲＥ戦略に続き、公的不動産（ＰＲＥ）の戦略的なマネジメント確立に向け、今後取り組むべき調査研究や施策の方向性を固めた。今月末までにとりまとめる「公的不動産の合理的な所有・利用に関する研究会」（座長＝中川雅之・日大教授）の報告書の中に盛り込む方針で、来年度からは具体化に向けた検討を進めていく。 　ＰＲＥの戦略的マネジメント（ＰＲＥ戦略）の確立に向けた施策として、国交省では、(1)「ガイドライン」や「マニュアル（手引書）」の作成(2)国交省が現在運営している土地活用バンクを拡充するなど「情報受発信システムづくり」(3)人材育成のための研修の実施・支援(4)ソリューション・ビジネスの情報整理や索引作成―などを挙げている。 　「ガイドライン」には、ＰＲＥ戦略の必要性や意義、その効果などを盛り込んでいく。「マニュアル」では、公的不動産に対する管理運営のあり方、資産保有リスクと対策、資産の有効活用方策、先進事例の紹介などを掲載する。また、国交省として求められる支援方策メニューの整理も進めていく考えで、具体的な支援内容として「ＰＲＥ戦略支援のモデル調査費用」「資産評価の調査費用」「売却アドバイザリー費用」などが浮上している。 　こうした施策のベースとなる調査研究にも注力していく方針で、来年度から「ＰＲＥ戦略の成果を表わす指標の検討」「公的不動産所有リスクの整理」「自治体の情報発信の現状分析」「公的不動産関連の情報ニーズ調査」などに取り組んでいく。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/28　特集 地価上昇反転(3)・流動化事業は入口と出口で融資規制強化 　―外資のエクイティで積極購入のケースも 　既存物件を購入してバリューアップし、あるいは素地から物件を開発して投資家やファンドなどに売却する不動産流動化事業は、地価の上昇幅が鈍化した影響で物件そのものは購入しやすくなったが、入口における外資系金融機関によるノンリコースローン規制と、出口における転売融資規制によって大幅な縮小を余儀なくされている。手持ち在庫の早期販売を目指す一方、新規には一切仕入れないという方針を打ち出し、事実上、流動化事業からの撤退を宣言した中堅のマンションデベもいる。 　ただ、外資系の投資会社などがフルエクイティで国際的に割安な日本の不動産を取得しようというニーズは強く、外資のエクイティパートナーと提携して積極的に大型案件を取得しようという日本の不動産会社の動きは活発だ。また、出口では数千万〜数億円クラスの中古物件をキャッシュで取得し、貸ビルなどとして運用する個人富裕層のニーズが高く、市場は二極化している。 　中古マンションなどを仕入れてバリューアップ後、流動市場に再販するアルデプロは、07年8月にゴールドマン・サックス（ＧＳ）の子会社で有価証券の取得、保有を行う(株)ジーエス・ティーケー・ホールディングス・フォー合同会社から、第三者割当による新株発行とＣＢ発行などを通じて約300億円の資金調達を行った。実際に300億円の一部を使って、今期中に都内で100億円クラスの物件を購入する予定だ。久保玲士社長は、「ＧＳはわれわれにない知識やノウハウを持っており、海外の投資会社やファンドが日本市場に何を求めているかなどの情報も提供してくれる。出資直後に銀座1丁目のティファニー銀座本店を約380億円で取得したのも新鮮な目線だった。今後も財務面の優位性をバックに、優良物件を積極的に獲得していきたい」と話している。今後はオフィスビルなども含めた大型物件の取得を強化するため、これまで全国主要都市に展開してきた営業所を各支店に統合するとともに、東京都内でフルエクイティで取得可能な投資物件をターゲットに、経営資源を東京圏に集約していく。出口はデットに頼らず、自己資金で物件を取得できる海外ファンドや機関投資家をターゲットにしていく。 　中堅マンションデベの中にも、外資のエクイティパートナーと提携して生き残りと業容の拡大を目指すところもある。総和地所は、既存の建物の用途や機能を変更、バリューアップしてエンドユーザーに販売するリノベーション営業部と投資用不動産の開発やファンド組成のためのＳＰＣ設立などを手掛ける不動産投資開発事業部を新設。外資系のエクイティパートナーとの提携を模索しながら、今後は大型の買い取り・再販案件を仕掛けていく。「ノンリコースローンなど融資の厳格化というピンチは逆に良い物件を取得するチャンス。外資は東京の優良不動産を安く、買い得とみており、有力な外資をエクイティパートナーとすれば小さい投資で大きな物件を取得できる」（辻秀樹社長）と話している。 　◎中小物件を企業や個人が自己資金で購入 　一方、医師やビルオーナーなど個人の富裕層が港区、中央区などの東京都心部で、数千万円から数億円クラスのリノヴェーション物件を購入するニーズも旺盛だ。中古マンションの再生・販売を手掛けるノヴェルでは、転売事業への銀行融資が厳格化されたことにより、1年ほど前からファイナンスに頼らないビジネスモデルを模索してきた。「現在、融資してくれるのはノンバンクか地銀ぐらい。キャッシュで物件を購入できる大手デベやファンド、個人富裕層との取引が中心になっている」（小原秀紀社長）という。「長期のタームで保有し、貸ビルなどとして運用するケースが多い。こうした個人客に積極的に融資する金融機関はまだある」。同社では、個人の富裕層が貸しビルとして運用することを想定した中古オフィスビルの新ブランド「ＡＸＩＳ」シリーズを立ち上げ、4月から1棟当たり1億〜3億円程度で販売を開始する。 　東京都心部に特化してコンパクトマンションやオフィスビル、商業施設を開発・販売しているコムラエージェンシーは、サブプライムローン問題以前はＬＴＶで取得資金の8〜9割まで引き出せた銀行融資が、現在は約7割まで落ち込み、これまでの販売先は確実に減った。その一方で、銀行融資に頼らず、フルエクイティで資金を調達する個人投資家や、減損会計の導入でバランスシートが好転した企業、好業績の企業にコーポレートローンで優良不動産を販売するケースが増えた。 　同社の小村峰之社長は、「オフィスビルや商業施設に比べ、空室率なども把握しやすく、ローリスクというイメージがあり、個人投資家は年金代わりという感覚で長期保有を前提にレジデンスを購入したがるのだろう。今後、買い手は長期保有の過程で生じるインカムゲインを基準に、空室率などを含めてよりシビアに物件を選別していくので、供給側はしっかりした開発コンセプトに基づき、テナントに支持される作り込みを行なっていかなければならない」と分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/27　特集 地価上昇反転(2)・収益物件は小規模、地方、レジが急落 　―転売業者撤退、投売りまではいかず 　「年末から年始にかけて収益不動産の売買マーケットは極端に冷え込んだ」。ある独立系ＡＭ会社の売却担当者は当惑気味に話す。最大の要因は、デット資金が一斉に引いたこと。国内メガバンクや信託銀行は昨年4月頃から、当局の意向によって不動産向け融資を増やせなくなった。そこにサブプライムローン問題が起き、メザニンローンを出していた外資系金融機関が機能停止となり、ノンバンクも貸せない状況にある。 　「5〜6月頃からマーケットの様子がおかしくなって、12月にはそろそろ危険な状況になり、年明けから金融が一気に締めつけられた」（ＡＭ会社）。年明け以降は、不動産のタイプとエリアを問わず、全般的に売買が成立しにくくなり、ディールが極端に減少した。レバレッジの高い私募ファンドは、デットプレーヤーの融資姿勢と物件評価が厳しくなったため、物件を買えなくなった。Ｊリートは、投資口価格の乱調で増資がしづらくなり、社債も発行しにくくなったうえ、保有している物件も売却できない状況にある。バランスシートで買っていた不動産業者も資金調達難から物件を購入できなくなった。 　「大手で老舗のＡＭ会社でも融資がつかなくて買えなくなっており、手付金を没収するケースもある」（大手不動産仲介会社）という。入札案件では、1番札を入れた落札者に融資がつかなくなったため、相当低い2番札を入れたＡＭ会社が落札する事例も頻発している。 　キャップレートは、物件の規模やタイプ、エリアなどによってマチマチな動きをしているが、昨年に比べると上昇した。100億円超、あるいは1000億円規模のＡクラス、Ｓクラスの物件は、しっかりした買い手がおり、そもそも取引自体が最近はほとんどないため、キャップレートに変化は見られないが、「50億円以下の物件価格は、今年1月には昨年より1割下落し、2月は2割下落している」（大手仲介会社）。都心部でも、「年末まで4.5％のキャップレートだった30億円クラスの物件が、年明けには5.5％で買えるようになった」（ＡＭ会社）。 　最も値下がりが大きいのは住宅系。特に地方のレジデンスは、エリアによっては8〜10％のキャップレートもでてきた。昨年秋口以降の建築コストの急騰とマンション市況の悪化により、ある地方都市のマンション事業用地は、一年前の見込みより20〜30％低い価格で売却された。ファンドが買った都心の億ションも売却されており、「指し値が5割掛けで、結果的に3〜4割ダウンで決まっているケースもある」（大手仲介会社）。購入しているのは、融資がつかなくなった買い取り再販業者ではなく、大手デベロッパー系の不動産投資顧問会社やマンションデベロッパーなど。 　賃料動向については、「レジデンスは、全国的に供給が増え過ぎたため軟調。オフィスとリテールは景気に左右されるため、基本的には軟調であり、一度調整がある」（ＡＭ会社）とみられており、賃料が坪5万円以上のビルは堅調だが、「その水準に近いビルの賃料は少し下がっている」（大手仲介会社）。 　一方、「予想していたほど売り物件がバタバタとはでてきていない」（ＡＭ会社）という声もあり、大幅に値崩れしているという状況ではなさそうだ。3月末までに売却したい物件は、最低でも2ヵ月前から売りに出される。「ここにきて出てくるのはハザード案件。3月末までに決済してくれるなら、という条件付きの案件には魅力的な価格の物件もある」（Ｊリートの運用会社） （提供／日刊不動産経済通信）

3/26　ＣＲＥ戦略のガイドラインと手引き策定 　―国交省、モデル事業支援や人材育成推進 　国土交通省は、企業に合理的かつ戦略的な不動産の所有・利用を促し、不動産マネジメントを明確化した「ＣＲＥ（企業不動産）戦略」を構築するための「手引き」と「ガイドライン」の策定作業を終えた。今後最終版をとりまとめてＷｅｂ上に公表する一方、出版物としての作成も検討していく。 　「手引き」は、企業や企業トップがＣＲＥ戦略を実践するに当たって、参考とすべき情報やデータなどを掲載する。資料編と事例編の2部構成。資料編では、(1)企業経営と組織体制関連情報(2)会計・ファイナンス関連情報(3)ＩＴ関連情報(4)不動産リスク情報(5)管理運営関連情報(6)不動産評価関連情報―といった大項目を掲げ、その項目ごとにＣＲＥ戦略とかかわりの深い情報を示すとともに、参考となる文献や情報発信元の問合せ先やホームページなどを紹介する形式で編集していく。また、分類した大項目ごとに、ＣＲＥ戦略を実践している企業の取り組みを先進事例として取り上げていくほか、「ＣＲＥ戦略についての100の質問集」を添付し、企業トップにもわかりやすい内容に仕上げていく。 　「ガイドライン」は、3月上旬に固めた骨格通り全7章構成とし、経営者層・管理者層・実務者層を対象に、ＣＲＥ戦略を立案・実践するうえで必要な視点や取り組みを示していく。 　国交省では今後、策定したＣＲＥ戦略の手引き等を活用し、土地の有効活用を促進する「ＣＲＥ戦略のモデル的取り組み」を支援するほか、ＣＲＥ戦略に精通した人材の育成に当たる「民間の研修会」や「教育機関等による取り組み」との連携を図っていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/26　国内ＣＭＢＳ、低調な推移は避けられず 　―外銀がノンリコ抑制、大量発行の反動も 　国内の商業用不動産ローン証券（ＣＭＢＳ）が低調に推移する見通しである。サブプライムローン問題の損失補填のため、ＣＭＢＳの出し手である外資金融機関がＣＭＢＳで回収した資金を新規のノンリコースローン融資に振り向けられなくなっていることによる。2月にクローズしたのは1件、3月は2〜3件となる見込みで、新年度4月以降は、やや持ち直す可能性はあるが、当面、低調に推移するものとみられる。 　国内ＣＭＢＳマーケットでは、サブプライムローン問題で外資金融機関が資金回収を急いだ結果、昨年10〜12月期、4兆円を上回る規模のＣＭＢＳが大量に発行された。ここで投資家のＣＭＢＳに対する年度内の投資枠がほぼ使い切られたこともあり、年明けのクロージング件数はゼロを記録。その後、2月末に今年初めてとなるＣＭＢＳが邦銀系により発行され、それに続き、3月上旬、モルガン・スタンレー証券が総額282億7700万円のＣＭＢＳを発行した。このほか、年度末に向け、外銀系、邦銀系がそれぞれ1件のクロージングを予定している模様だが、低調に推移していることは否めない。 　新年度からは、投資家が新たな投資枠を振り向けてくるため、「やや持ち直す」（マーケット関係者）との見方もあるが、投資家の要求利回りは、ここ半年で30〜最大100bp跳ね上がったとされ、商品組成は容易でなさそうだ。さらに問題は、外資金融機関がノンリコースローンを抑制していること。このうち、メザニンローンはストップ状態にある。ＣＭＢＳが回復するのは、ノンリコが回復した後になる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/26　特集 地価上昇反転(1)・マンション用地、下げ期待で取引不成立 　―デベ、積極取得か手控えかに対応分化 　急上昇したマンション素地価格は既にピークを打ち、08年年明け以降は緩やかに下がり基調が続いている。「売り手が下げの要求に応じて来た」（丸紅）と、売買取引上の変化を感じている会社が多い。特に07年秋以降、マンションデベが一旦仕込んだ用地の放出情報が増えており、中小デベの仕込み地を中心に、仕入値より10％前後価格を落として売却する「損切り」が一部で出ている。 　それでもこれらの用地の売買は成立しにくい。「仕入値の8割でいいから購入して欲しいと持ちかけられたが、まだ購入するつもりはない。もっと下がる可能性が高く、半値になったら検討する」（中堅デベ）というように、さらなる値下がりを期待するデベがいるためだ。マンション用地の斡旋業者が持ち込んだ江東区葛西の約600坪の用地、8億円相当が「半年後に6億円で売り込まれた」という事例もある。 　地価下落の流れを受け、今年4月以降、用地仕込みを積極化する企業も見られる。三井物産は、再来期（10年3月期）以降の早い段階で、マンションの年間売上戸数を今期（08年3月期）約300戸の水準から1000戸に引き上げる考えで、08年4月から10月くらいの間に用地仕入れに集中的に取り組む。「建築確認付きでも良いものがあれば買いたい」（有楽土地）と、この機会に買いの意欲を示す会社もある。 　その一方で、仕込み自体を様子見している会社もある。「在庫が増えている。仕込みを止めていないが、ここ半年ほど購入に至っていない」（アゼル）、「様子見をしている。計画地は厳選したい」（ダイア建設）など事業に慎重になり、買い控える会社もある。 　マンション販売は長期化している。モデルルームの来場者数は昨年と大差はないが、契約率が下がっているというのが全体的な傾向だ。また「価格の安い住戸から売れる」（原弘産）など顧客の購入マインドは落ちている。一部のエリアでは値引き販売が始まった。神奈川県相模大野では駅からバス便の物件が07年年末から500万円程度の値引きが行われたのを皮切りに、3月上旬には徒歩圏内でも値引き販売が行われている。 　大京と藤和不動産は、「郊外でも好立地の地価は下がることはない」とみている。大京は、郊外では駅から徒歩3〜5分圏内に絞って用地を仕込む。「駅前好立地の地価は依然として高いが、販売坪単価200万円前後の立地であれば、より高い販売価格の設定ができる」とし、好立地を高値で購入して、高値で売る考え。藤和不動産は、「販売価格は下がる傾向にある」と予測、建築費は上昇基調であることを踏まえると、「その分は利益で吸収する」としている。 　◎路線価水準に戻った戸建て住宅用地 　戸建て住宅用地は、昨秋頃を境に高値のピークが過ぎ、年明けからは下落傾向が顕著だ。昨年までの地価上昇局面の中、土地建物の総額が高額化したことや、株安が追い打ちを掛ける格好でエンドユーザーの購入意欲は減退。事業者は在庫圧縮に動いており、新規の用地取得には及び腰だ。 　東京都市部で都市型の戸建て分譲を手掛けるあるデベロッパーは「昨年の秋口頃までは、入札案件で路線価比率140％の札を入れるなど強気のデベもいた。だが、年明け以降は概ね100〜110％程度に値を下げている」（用地担当者）。東京・杉並のある戸建て住宅用地（敷地面積500坪弱）の入札案件では、最高値の札を指したデベが辞退。そのデベの入札額は7億円だったが、辞退により路線価とほぼ同水準の6億円に値を下げた。「実感としては4、5年前の地価水準に戻ったように感じる」（あるデベロッパー）。地価の上昇傾向は収束したとの見方だ。 　積極的な用地取得に動いた結果、多くの在庫を抱える一部の事業者に対しては、銀行からの融資が下りづらい状況となりつつある。パワービルダーなどの中小規模事業者を中心に在庫圧縮の動きが強まっているが、業者間で転売しようにも、「立地などの特性を考慮すると高値の物件が多い」（あるデベロッパー）ため、取引はなかなか成立しない。4月以降、用地が安値で放出されるケースが増えるとみて、用地取得を手控えている事業者も多いとみられる。 　エンドユーザーへの販売状況はどうか。昨年秋以降の株安が影響し、高額化した物件の販売が思わしくない。東京郊外のあるニュータウンでは、都市再生機構の入札案件に多数のデベが参画し、一昨年以降、高値の落札が相次いだ。こうした高値で競り落とされた用地が現在、1億円以上などの高級建売住宅となって供給されているが、「1次取得層が購入できる価格帯は総額5000万円程度まで。7000万円を超えると全く動かない」（大手プレハブ住宅メーカー）。同様に、地価上昇が進んだつくばエクスプレス沿線では、最近では事業者向けの用地供給が減少傾向にある。「事業者が販売在庫を抱えているため、供給元である茨城県やＵＲが引き締めに入っている」（大手プレハブメーカー）との声も聞かれる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　賃料横ばいへ、空室率09年以降上昇も 　―不動研・三鬼が予測、長期では安定化 　日本不動産研究所と三鬼商事で組織する「オフィス市場動向研究会」は24日、短期・中期・長期の視点から東京ビジネス地区（都心5区）と大阪ビジネス地区（主要6区）のオフィス市況を分析した「東京及び大阪のビジネス地区におけるオフィス賃料等の予測結果」を明らかにした。 　東京ビジネス地区をみると、短期予測（08〜09年）では「07年の賃料は06年に比べて上昇率が低下しており、今後上昇率は低下していく」とし、賃料は「年率5％程度の上昇から横ばいに近づく」との分析結果を示した。空室率については「08年に新規供給量が半減するため08年は横ばいだが、その後3％前後まで上昇する」と予測している。 　中期予測（10〜12年）では、景気の後退や企業収益の悪化が予想され、「空室率は4％近く上昇し、賃料は年率1〜2％程度下落する」としている。また、長期予測（13〜17年）をみると、空室率は3％前後、賃料も2％程度の上昇で安定的に推移すると分析している。 　大阪ビジネス地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区）をみると、08年の新規供給は前年の2倍になるものの、既存ビルの建て替えも活発化するため、ストック自体は増加しないと分析。空室率は急激な上昇はせず5〜6％程度で推移し、賃料の上昇率も年率2〜4％と予測している。10年以降については、景気後退や企業業績の悪化などで空室率は7％まで上昇し、賃料は若干下落する見込み。また、長期予測では空室率は6〜7％、賃料は横ばいないし若干の上昇傾向で推移すると予想している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　地所、りそな東京本社ビル取得へ 　りそなホールディングスは、東京・大手町の東京本社ビル「りそなマルハビル」の持ち分を三菱地所に売却する。売却額は1500億円を上回るとみられる。 　りそなの持ち分は、区分所有権の約7割分。残りの3割分については03年、マルハが東急不動産系のＪリート、東急リアル・エステート投資法人に約230億円で譲渡している。りそなはビル売却後も当面、使用を続ける。同ビル（東京都千代田区大手町1−1−2）は、地上25階地下4階建て、敷地面積6893ｍ2、延床面積7万4379ｍ2。1978年11月竣工。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　特集 2008年地価公示・地価見通し、一転して上昇回答が急減 　―本社アンケート、マンション下落は7割 　不動産経済研究所が08年地価公示に合わせて実施した住宅・不動産主要各社向けのアンケート調査（回答62社）によると、今後おおむね1年間、地価は「上がる」という回答は急減し、「下がる」という回答が大幅に増えた。 　都心商業地は前年3月91.7％、同9月64.8％だった「上がる」は10.0％に落ち込み、前年3月にゼロだった「下がる」は28.3％になった。都心住宅地も同じくゼロだった「下がる」が44.3％になった。近郊・郊外住宅地価格については6.1％だった「下がる」が80.0％に急増。一方で、地方中核都市の商業地・住宅地、およびリゾート用地の「上がる」はゼロになった。 　好調を持続しているといわれるオフィスビル賃料についても、前年3月にはゼロだった都心Ａクラスの「下がる」回答が13.6％、それ以外のオフィスビルは「下がる」が37.7％になった。同じく前年3月にはゼロだった新築マンション販売単価の「下がる」回答は67.8％まで増えている。 　こうした見通しにもかかわらず、各社の投資意欲は衰えておらず、開発用地投資を「減らす」は5.0％収益不動産投資を「減らす」は7.5％にとどまっている。ただし、金融機関の貸出姿勢は「消極的」との回答が35.1％に増えた。 　「地価動向に関する緊急アンケート調査」結果の概要 　◇都心商業地＝(1)上がる10.0％（07年9月64.8％、07年3月91.7％）(2)下がる28.3％（同5.6％、同0.0％）(3)横ばい61.7％（同20.4％、同8.3％）◇都心住宅地＝(1)上がる3.3％（同53.7％、同91.8％）(2)下がる44.3％（同7.4％、同0.0％) (3)横ばい52.5％（同29.6％、同8.2％）◇近郊・郊外住宅地＝(1)上がる0.0％（同18.5％、同61.2％）(2)下がる80.0％（同18.5％、同6.1％）(3)横ばい20.0％（同51.9％、同32.7％）◇地方中核都市の商業地・住宅地＝(1)上がる0.0％（同37.0%、同64.6％）(2)下がる63.3％（同11.1％、同0.0％）(3)横ばい36.7％（同42.6％、同35.4％）◇リゾート用地（ゴルフ場等）＝(1)上がる0.0％（同16.7％、同44.7％）(2)下がる56.9％（同14.8％、同8.5％）(3)横ばい43.1％（同55.6％、同46.8％）◇倉庫・工場用地等＝(1)上がる3.4％（同29.6％、同47.9％）(2)下がる33.9％（同1.9％、同6.3％）(3)横ばい62.7％（同57.4％、同45.8％）◇都心Ａクラスのオフィスビル賃料＝(1)上がる35.6％（同61.1％、同91.7％）(2)下がる13.6％（同3.7％、同0.0％）(3)横ばい50.8％（同25.9％、同8.3％）◇それ以外のオフィスビル賃料＝(1)上がる14.8％（同18.5％、同41.7％）(2)下がる37.7％（同24.1％、同6.3％）(3)横ばい47.5％（同44.4％、同52.1％）◇賃貸住宅の賃料＝(1)上がる3.3％（同16.7％、同41.7％）(2)下がる16.7％（同7.4％、同6.3％）(3)横ばい80.0％（同64.8％、同52.1％）◇新築マンション販売単価＝(1)上がる3.4％（同37.0%、同89.8％）(2)下がる67.8％（同14.8％、同0.0％）(3)横ばい28.8％（同37.0%、同10.2％）◇中古マンション成約単価＝(1)上がる8.3％（同35.2％、同77.1％）(2)下がる55.0％（同7.4％、同2.1％）(3)横ばい36.7％（同46.3％、同20.8％）◇開発用地投資を増やすか＝(1)増やす22.6％（同29.6％、同58.1％）(2)減らす5.0％（同3.7％、同0.0％）(3)変わらず63.3％（同44.4％、同41.9％）◇収益不動産投資を増やすか＝(1)増やす32.1％（同37.0%、同57.1％）(2)減らす7.5％（同1.9％、同0.0％）(3)変わらず60.4％（同38.9％、同42.9％）◇マンション用地取得は主にどのエリアを狙うか＝(1)都心部70.5％（同63.0％、同74.4％）(2)郊外部21.3％（同18.5％、同35.9％）(3)地方都市6.6％（同13.0％、同23.1％）(4)リゾート地1.6％（同0.0％、同0.0％）◇金融機関の貸出姿勢に変化はあるか＝(1)積極的1.8％（同5.6％、同31.9％）(2)消極的35.1％（同13.0％、同2.1％）(3)変わらず63.2％（同66.7％、同66.0％）◇機関投資家等のエクイティ出資姿勢に変化はあるか＝(1)積極的6.0％（同16.7％、前々回調査なし）(2)消極的46.0％（同11.1％、同）(3)変わらず48.0％（同55.6％、同）。 　アンケート回答企業（順不同）◇伊藤忠都市開発◇明和地所◇興和不動産◇三井不動産販売◇住友不動産販売◇野村不動産アーバンネット◇三井ホーム◇グローバル・アライアンス・リアルティ◇ニチモ◇総合地所◇三菱ＵＦＪ不動産販売◇グローバンス◇東京建物不動産販売◇大和ハウス工業◇三菱地所リアルエステートサービス◇セコムホームライフ◇扶桑レクセル◇ケン・コーポレーション◇エルカクエイ◇有楽土地住宅販売◇森トラスト◇住友商事◇丸紅◇双日◇近鉄不動産◇積水化学工業◇アゼル◇日本綜合地所◇中央三井信不動産◇有楽土地◇みずほ信不動産販売◇フージャースコーポレーション◇新日本建物◇野村不動産◇ランド◇穴吹工務店◇長谷工コーポレーション◇セキュアード・キャピタル・ジャパン◇ナイス◇すみしん不動産◇大京◇東急リバブル◇三井物産◇コスモスイニシア◇ダヴィンチ・アドバイザーズ◇ミサワホーム◇東急不動産◇東京建物◇松本商会◇ダイア建設◇康和地所◇日本土地建物◇三菱地所◇ケネディクス◇藤和不動産◇積水ハウス◇クリード◇森ビル◇三井不動産◇住友不動産◇小田急不動産◇パナホーム＝以上62社。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　特集 2008年地価公示・全国の住宅地・商業地、2年連続の上昇 　―都心部の地価は鈍化、07年後半から減速 　―商業地上昇1位仙台、ファンド取引反映 　国土交通省が24日発表した08年地価公示は、全国平均で住宅地、商業地ともに2年連続の上昇を示し、上昇幅も拡大した。地方圏は引き続き下落しているものの、下落幅の縮小が顕著で、住宅地、商業地とも下落率が1％台まで回復してきている。 　都道府県別にみると、住宅地では前年上昇した首都圏1都3県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県に加え、静岡県（0.5％上昇）と奈良県（1.2％上昇）で上昇に転じている。住宅地の下落幅が拡大しているのは3県（島根県、高知県、鹿児島県）で、前年から1県減少した。また、商業地では静岡県（2.9％上昇）と奈良県（0.8％上昇）、福岡県（1.4％上昇）の3県が上昇に転じた。商業地では2年連続して下落幅が拡大した都道府県はなかった。 　調査地点ベースでは、住宅地（1万8719地点）では全体の48.4％に当たる9065地点が上昇を記録。商業地（6238地点）も、49.9％とほぼ半数の3110地点で上昇している。 　このように地価の上昇傾向が地方圏に拡大している一方で、都心部の地価基調は鈍化しつつある。 　1月1日を調査時点とした地価公示と7月1日を調査した都道府県地価調査において、共通の調査地点を抽出して分析した「年間変動率（07年前半変動率、07年後半変動率）」をみると、東京・都心8区の住宅地では、年間10％以上上昇している14地点のうち、13地点で07年後半の上昇率の方が低い。また、東京・都心8区の商業地28地点（年間10％以上上昇）のうち、07年後半の上昇率のほうが低い地点は25ヵ所にのぼっている。全国ベースでは、住宅地の共通地点で10％以上上昇している111地点のうち、その85.6％が「07年後半の上昇率のほうが低い」という結果が出ている。商業地では10％以上上昇の143地点のうち、76.9％が「07年後半減速」となった。 　こうした都心部の地価動向について、国交省は「都心部における急速な地価の上昇に実需がついてこれず、需給バランスンによって調整された結果」（地価調査課）と分析している。 　区部都心部をみると、前年40％超の上昇地点が住宅地と商業地で各4地点あったが、今年は皆無。商業地の最高価格地となった東京・銀座の「山野楽器銀座ビル」（ｍ2当たり3900万円）も上昇率は27.5％で、前年（33.0％）を下回った。商業地の上昇率トップは、仙台市の「ヒューモアファイブ」で40.1％の上昇率となった（ｍ2当たり325万円）。仙台市の上昇要因は、不動産ファンドをはじめとする不動産取引が集中したためで、上昇率が40％を超えたのはこの1地点のみ。 　前年まで高い上昇率を示していた名古屋市エリアでは、栄地区の上昇が沈静化しつつあり、愛知県内の商業地最高価格は栄地区の「名古屋三越外」（ｍ2当たり852万円）から名駅前の「名古屋近鉄ビル」（同870万円）にシフトしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　特集 2008年地価公示・業界トップ、市場の調整局面で先行懸念 　―住宅地は弱含み、ファンドも優勝劣敗へ 　不動産業界団体と不動産各社のトップは、2年連続の上昇となった今回の地価公示を受け、「都心部では商業地の価格動向に一服感が出始め、住宅地では調整局面を迎えるなど先行きの不透明感が増している」（岩沙弘道・不動産協会理事長）と現状認識を示す。 　「昨年後半より上昇基調がやや鈍化するエリアが出てくるなど、地価動向に若干の変化が認められる」（木村惠司・三菱地所社長）、「不動産流通市場でも成約件数の減少、販売在庫の増加などの変化が鮮明となってきており、予断を許さない局面」（岩崎芳史・不動産流通経営協会理事長）と今後の動向については警戒感が出てきた。特に住宅地については、「マンションの契約率の低下や完成在庫の増加で、地価動向についても弱含みの様相を呈してきている」（植木正威・東急不動産社長）とみる。 　地方については、「今年新たに上昇に転じた静岡県と奈良県が加わり、全体としては4年連続で下落幅が縮小」（藤田和夫・全国宅地建物取引業協会連合会会長）、「中枢都市においても地価の回復傾向が顕著になってきた」（��木丈太郎・日本ビルヂング協会連合会会長）と回復基調を支持。 　一方、サブプライムローン問題などの影響で、「景気の減速感が地価に表れてきた」（川口貢・全日本不動産協会理事長）、「不動産市場にも影響が出始めている」（畑中誠・東京建物社長）ことから、「不動産証券化市場も調整局面に入った」（鈴木弘久・野村不動産ホールディングス社長）とし、「不動産ファンドの優勝劣敗が明確化していく」（森章・森トラスト社長）と予測する。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/25　特集 2008年地価公示・融資環境の変化と建築費の高騰で減速感 　―マーケット調整局面に積極買い気運も 　一昨年（06年）から昨年（07年）前半にかけ、高騰した不動産マーケットの減速感は否めない。最大の要因は、融資環境の変化と建築費の高騰。大型案件を巡るファンドの過熱感が後退したほか、いわゆる土地転がしは、融資規制により締め出された。マンションは、原材料高が販売価格を押し上げ、売れ行きを鈍化させている。ただ、価格調整が進みつつあり、新年度から、積極買いに転じる気運も一部に出始めている。 　昨年前半までのブル（積極）マーケットを象徴するのがモルガン・スタンレーによる全日空ホテルバルクセール取得や、ダヴィンチ・アドバイザーズの1兆円ファンドによる東京駅前超高層オフィス・ホテル「パシフィックセンチュリープレイス」の買収。これらに共通するのが、メザニンローンの存在だった。メリルリンチや、モルガン・スタンレーなど、外資金融機関が中心となり、積極融資を展開、ファンドはその分、提示価格を上乗せすることができた。ところが、サブプライムローン問題により、ローン証券化（ＣＭＢＳ）による資金回収→新規融資の循環に狂いが生じ、メザニン融資は停止、その結果、都心不動産の価格上昇は頭打ちとなり、マーケットの過熱感は後退した。昨年後半の都心大型再開発用地「虎ノ門パストラルホテル」では、メザニンが調達できない環境下、ダヴィンチが森トラストと連合を組むことにより落札、モルガンは価格を上積みできず取得を逃した。サブプラ問題は、Ｊリートだけではなく、外資金融機関を通じ日本の実物不動産にも影を落としている。 　もう一つの融資ストップが、昨年夏頃から国内金融機関が始めた土地転売融資規制。金融商品取引法施行を前に、銀行に加えノンバンクも融資を止めた。土地転がしの主体は、特別目的会社（ＳＰＣ）を活用していたかどうかは別として、いわゆる不動産業者。実態は業者の土地転がしに過ぎないにもかかわらず、ファンドを名乗っていたものがあったようだ。「開発業者やアセットマネジメント会社への融資は引き続き行われている。実は、淘汰されたのはファンドではなく、土地転がしの業者」と、ある大手不動産サービス会社の法人営業担当者は指摘する。物件タイプとしては、5億〜10億円規模のビルやマンションの1棟物。都心の場合、大通りから中に入った裏通りの物件だが、「昨年は値を上げた。いまは下がっている」（同）という。 　マンションは、在庫の増加に加え、滞留している建築確認待ちのマンションが一斉に着工され、販売戸数が急増する可能性もある。販売サイドは、「購入者にとって選択肢が大きく広がる年」（大手デベロッパー）として「買い時」をアピール、販促の構えに転じようとしている。ただし、今後足かせとなりそうなのが建築費。原材料費のコントロール余地は限られ、確認待ちのマンションが一斉着工されれば、労務費も上昇が予想される。デベロッパーは、早期着工か、建築コスト削減の「ゼネコン交渉」かをより迫られることになる。 　一方、新年度明けの来月（4月）以降、収益不動産や開発用地の積極買い気運もうかがえる。資金調達力を背景に、大手デベロッパー、大型の私募不動産ファンドなど、大手優位がより鮮明となる構図もあり得る。また、投資口価格の落ち込んだＪリートの利回りは8〜10％（分配金込み）のものもあり、押し目買い期待も出ている。日本の不動産市場においても、マーケットメカニズムが機能するかが試される局面となる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/24　ファンド向け融資は「消極的」が73％ 　―住信基礎研調べ、エクイティは積極的 　住信基礎研究所は、私募不動産ファンドに関する実態調査を実施、この中で、ローンレンダーによる私募不動産ファンドに対する貸出姿勢について、「消極的」とする回答が73％を占め、1年前の29％から2.5倍に増えた。 　私募不動産ファンドに対する貸出姿勢は、「積極的」が全体の2％に過ぎず、「変化はない」が25％、残りの73％が「消極的」という回答になった。また、保有不動産に占めるローンの比率（ＬＴＶ）は、各社が現在運用中の代表的なファンドの平均が70.9％と、前回調査の71.0％とほぼ同水準だったが、今後1年間に組成する予定のファンドの平均は70.2％と、融資環境の厳しさが伺える結果となった。「サブプライムローン問題が引き金となって、ノンリコースローンによる資金調達が難しくなったことに加え、Ｊリートを出口とする戦略の見直しが必要になったことがあげられる」（同研究所）としている。 　一方、エクイティ投資家サイドの投資意欲に関しては、「高まってきている」が24％となり、前回調査の9％から大幅に増加した。ただ、「変化はない」が60％を占め最も多く、「低くなってきている」も16％あった。 　ファンドの平均目標運用期間は、前回調査と比べ、0.2年長い4.6年となった。Ｊリート市場の変調により、Ｊリートに物件を売却する出口戦略が疑問視され始めていることが影響しているとみられる。調査実施時点は昨年12月。回答社数は45社。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/24　地所、米フェニックスでビル取得 　三菱地所は、米国アリゾナ州フェニックス市中心部のオフィスビル「フェルプス・ドッヂ・タワー」を約130億円で取得した。 　同ビルは、敷地面積5300ｍ2、地下4階地上20階、延床面積3万8000ｍ2、01年竣工。周辺エリアには金融機関、商業施設が多数集積している。当面は保有し、将来的には投資マネジメント事業での活用も視野に入れている。同社は08〜10年の「新中期経営計画」で、グローバルな不動産ソリューションプロバイダーという将来像を打ち出している。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/24　都市機構、南青山の土地2500ｍ2売却 　都市再生機構は、土地有効利用事業の一環として、東京・港区青山3丁目の土地を売却する。売却に関する案内書を21日から同機構東京都心支社で配布し、5月13日から15日まで入札を受け付ける。開札は5月16日で、予め定めた価格以上の最高額入札者に土地を売却する。 　売却する土地（港区南青山3−119ほか）は、東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線の表参道駅から徒歩4分に立地。敷地面積は2508.42ｍ2で、現在更地だが、従前は住宅や駐車場などに活用されていた。間口13〜14mで国道246号線（青山通り）に面し、奥に広まった形状をしている。青山通りから30mの範囲が建ぺい率80％・容積率700％の商業地域で、30mを超える敷地は建ぺい率60％・容積率400％の第2種住居地域。譲渡契約は5月下旬、引き渡しは6月中旬の予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/19　東京の集合住宅価格は世界16都市中10位 　―鑑定協調べ、高度商業地新規賃料は2位 　日本不動産鑑定協会は18日、世界の主要都市に在住する鑑定人と協力し、1980年以降2〜3年に1回実施している「07年世界地価等調査結果」を明らかにした。同調査は住宅価格や集合住宅地の新規賃料、高度商業地の新規賃料などを調査・分析し、国際比較しているもので、今回の評価時点は07年1月。 　調査結果によると、東京の戸建住宅地（調査地点＝杉並区成田東）の住宅価格は1億1500万円で、ＯＥＣＤ加盟国の調査対象都市（16都市）の中で、ロンドンに次ぐ第2位の水準となっている。ロンドンの住宅価格は購買力平価換算で1億7807万円。第3位以下は、ロサンゼルスが9176万円、ニューヨークが8556万円、サンフランシスコが8060万円と続く。東京の住宅価格を100とした場合は、ロンドンが154.8、ロサンゼルスが79.8、ニューヨークが74.4、サンフランシスコが70.1。 　東京の集合住宅地（同＝三鷹市下連雀）の住宅価格は3000万円で、16都市の中で10番目の水準。95年から前回調査の05年までの推移をみると、東京の住宅価格が下落傾向にあるのに対し、欧米の主要都市の住宅価格は上昇傾向にあり、トップのニューヨークが1億6901万円（購買力平価換算）、第2位のサンフランシスコが1億1160万円、3位以下はロンドン、ロサンゼルス、パリの順。 　集合住宅地の新規賃料をみると、東京は月額ｍ2当たり2280円で7番目の水準。第1位はニューヨークの5704円。東京の高度商業地（新宿区西新宿）の新規賃料は同1万円で、ロンドンの同2万65円に次いで第2位。第3位はニューヨークの同8234円。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/17　価格先高感薄れレインズの物件登録急増 　―成約伸び悩み、さらなる価格調整必要に 　東日本不動産流通機構が運営する東日本レインズへの首都圏の新規登録物件数が増加傾向にある。2月のマンションの新規登録数は、前年比42.8％増と大幅にアップ、2ヵ月連続で4割台の増加となった。価格の先高感がなくなった昨秋以降、それまでの売り控え傾向から売り時との判断に変わり、売り物件が増加している。 　2月の首都圏のマンション登録件数は、特に東京都が60.4％増と大きく増えており、神奈川県の33.4％増、埼玉県の13.4％増、千葉県の10.3％増と比べて突出している。同流通機構によると、「過去10年以上に及ぶ新規マンションの大量供給でストックが増加したことも大きな要因。売り手側は、価格のピークが過ぎて売り時に入った判断しており、特に価格が顕著に上昇した都区部では、築年数の浅い物件の新規登録が増えている」。 　ただ、新規登録件数の増加に対して、成約件数は伸びていない。2月の成約件数は、前年比1.5％増と7ヵ月ぶりに上昇したものの、小幅な増加にとどまっている。同機構は、「成約件数が増加するためには、しばらく価格調整が必要」とみる。 　一方、土地（100〜200ｍ2）の2月の新規登録件数は、前年比75.7％増と伸び率ではマンションを上回る。東京都は昨年11月に97.4％増とほぼ倍増となり、2月も90.1％増の高水準。神奈川県が80.5％増、千葉県が61.2％増、埼玉県が59.4％増といずれも大幅に増えた。建売住宅市場の悪化から、建売業者が開発用地を売却するケースがでてきた。ただ成約件数は、前年比10.3％減と2ケタのマイナス。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/17　新生銀、りそな相次ぎ本社ビル売却へ 　新生銀行、りそな銀行は、相次ぎ都心部の本社ビルを売却する。いずれも1000億円超の大型取引。 　新生銀は、モルガン・スタンレーの不動産ファンドに東京・内幸町の本店ビル売却を決定。価格は1180億円。複数の買い手から購入申し込みを受けていた。地上22階建て・延床面積約6万2400ｍ2、土地面積約6000ｍ2。竣工は93年。新生銀は今後3年以内に移転予定。一方、東京・大手町のりそな本社ビルは、複数の大手不動産会社と交渉している模様。価格は1500億〜2000億円規模。三井不動産や三菱地所などが有力視される。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/14　2月の首都圏マンション、供給28％減 　―3460戸と低水準、契約率は6割確保 　―本社調べ、都下・埼玉2ケタの価格上昇 　不動産経済研究所は13日、2月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は前年同月比28.0％減の3460戸。2月としては4年連続で前年同月比2ケタ台の減少で、1993年以来15年ぶりに3000戸台の低水準となった。初月契約率は60.1％で、前年同月比17.4ポイントのダウンとなったものの、かろうじて6割台を維持した。 　発売状況をみると、全184物件のうち、37.0％に当たる68物件が10戸未満の供給にとどまっており、相変わらず低調な供給が続いている。エリア別に見ると、東京都下が25.1％増と大きく伸びた半面、その他のエリアは軒並み減少。特に神奈川県は2ヵ月連続の6割減と、年明け以降の落ち込みが顕著となっている。 　初月契約率は60.1％で、前年同月（77.5％）比17.4ポイント（Ｐ）のダウン。昨年8月以降7ヵ月連続で好調ラインの7割を下回っている。エリア別に見ると、全エリアで下落しており、特に神奈川県が29.5Ｐ、埼玉県も24.5Ｐの大幅なダウンとなっている。ただ、千葉県は2.6Ｐダウンしたものの、唯一7割を上回っている。 　戸当たり平均価格は4768万円で、前年同月比147万円、3.2％のアップ、ｍ2単価は64.8万円で、同3.4万円、5.5％のアップ。エリア別にみると、神奈川県がグロス、単価ともに下落した一方、東京都下、埼玉県はともに2ケタの上昇。 　専有面積は73.61ｍ2で、前年同月比1.67ｍ2、2.2％の縮小。100ｍ2以上の住戸は、都区部14物件41戸、都下3物件26戸、神奈川県2物件14戸、埼玉県1物件3戸、千葉県8物件68戸となり、全体では28物件152戸（シェア4.4％）。 　即日完売は15物件201戸（シェア5.8％）、フラット35登録物件戸数は2821戸（同81.5％）。2月末時点の販売在庫は1万643戸で、前月末比51戸の減少。新規の供給を抑えて在庫処理に注力している様子は見られるものの、売れ行きの悪化によって新たな在庫が積み重なってきており、1万戸を下回るには至っていない。なお、3月の供給は4500戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

3/14　国交省、福山駅前開発を都市再生認定 　国土交通省は、都市再生特別措置法に基づき、広島県の福山駅前開発(株)から申請のあった「東桜町地区第一種市街地再開発事業」を民間都市再生整備事業計画に認定した。 　同再開発事業は、福山市の中心部である東桜町地区において、隣接するＪＲ福山駅前広場の整備と合わせ、高度・多様化した商業機能とともに、都心居住を促進する都市型住宅を整備するプロジェクト。約1万ｍ2の敷地に、住戸・事務所・店舗・ホテルを配した地上28階建ての複合施設（建築面積約4700ｍ2、延床面積約5万1010ｍ2）を建設する。今年9月末に着工し、2011年1月末に竣工する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）