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2008年−5月 5/30 国交省の地価レポート、全国的に沈静化 5/30 踊り場迎え次の飛躍への土壌づくりを 5/30 東急電鉄、大岡山の病院跡でシニア住宅 5/29 都市機構、土地4件売却で618億円 5/29 サンケイビル、梅田超高層フル稼働へ 5/28 賃料上昇が一段落、テナントは様子見 5/27 生駒調べ、09年に物流施設投資2兆円台 5/27 ホテル投資市場はデットマーケット次第 5/27 土地総研の業況調査、ビル賃貸にも陰り 5/26 歴史まちづくり法が公布、11月にも施行 5/23 カンテイ、高賃料エリアは中古価格維持 5/22 不動研調べ、投資家期待利回り上昇傾向 5/21 不動研調べ、都区部住宅地が下落転じる 5/21 神鋼不・地所、淀屋橋でビル再開発 5/20 国交省、今年度も地方証券化事業支援へ 5/20 大和ハウスリート、6月19日上場へ 5/19 都心周辺でビル供給増、供給量回復も 5/16 4月の首都圏マンション、供給は3割減 5/16 東急不、北海道や沖縄で滞在型リゾート 5/15 阪急電鉄、阪急リートに本社ビル売却 5/15 サンフロン、オフィスの新規開発に着手 5/14 Ｊリートの物件取得利回りが再び低下 5/14 生駒調べ、3大都市すべて空室率悪化 5/14 東証、リートの海外不動産投資を解禁 5/13 グローバルファンドが日本投資を拡大 5/12 東京都など、臨海部11万ｍ2を一括処分 5/12 07年度白書、地球環境への取組み強調 5/12 東急不、都心で大型ビル開発を積極推進 5/9 都心5区のビル空室率、3％台に悪化 5/9 リバブル、10年度に営業利益146億円 5/8 非住宅の取得税特例、4月に遡って適用 5/8 三井不、新広島市民球場の集客施設整備 5/8 ジョイント、横浜で地域密着型商業施設 5/7 地所、丸の内パークビルで賃料8万円 5/2 アットホーム、新築戸建成約の増加続く 5/1 私募ファンド総額は4割増の11.76兆円 5/1 伊藤忠都市、初の商業施設開発に着手

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5/30　国交省の地価レポート、全国的に沈静化 　―横ばい大幅増、名古屋・栄駅周辺が下落 　国土交通省は29日、3大都市圏と地方中心都市における四半期ごとの地価動向をまとめた地価ＬＯＯＫレポート「主要都市の高度利用地地価動向報告（08年第1四半期）」を発表した。3大都市圏、地方中心都市ともに地価動向に沈静化傾向がみられる。前回「上昇（6％程度〜）」を記録した地区が東京圏2地区、地方圏3地区あったが、今回は皆無で、上昇率は3〜6％程度にとどまっている。また、「横ばい」の地区が前回の11地区から50地区に大幅に増えている。 　前回6％以上の上昇を示した「銀座」地区と「表参道」地区をみると、いずれも3〜6％程度の上昇に落ち着いている。銀座を調査した評価員は「オフィス賃料と店舗賃料は依然上昇傾向にあるが、取引件数は減少している」とコメント。表参道については「優良物件の取引利回りの下落基調は続いているが、過熱感は薄らいでおり、取引利回りの低下幅は縮小傾向にある」と分析している。 　不動産ファンドによる物件取得が減少している名古屋市の「栄駅周辺」地区では、地価が下落（△3〜0％程度）に転じている。 　同レポートは、全国主要都市の地価動向を四半期ごとに把握することにより、先行的な地価動向を明らかにするのが狙いで、前回（07年第4四半期）からスタートした。東京圏43地区、大阪圏26地区、名古屋圏11地区、地方圏20地区の計100地区（住宅系32地区、商業系68地区）について、四半期ごとの変動率を(1)上昇（6％程度〜）(2)上昇（3〜6％程度）(3)上昇（0〜3％程度）(4)横ばい(5)下落（△3〜0％程度）(6)下落（〜△3％程度）の6区分で表示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/30　踊り場迎え次の飛躍への土壌づくりを 　―東急不の金指・新社長に経営方針聞く 　東急不動産は、金指潔・新社長体制の下、08〜10年度の中期経営計画「グロウ　バリュー2010」を策定した。社長就任から2ヵ月、今後の経営方針や、事業の取り組み状況などについて、金指社長に話を聞いた。 　−就任して2ヵ月が経過した。 金指氏　相当な量の情報が上げられ、これを判断しないといけない。スタッフ態勢が出来上がっており、判断しやすくなっている面はあるが、時間に追われているというのが正直なところである。 　−前期決算と新中計が同時に発表された。 金指氏　前中計は、大波を乗り越え、立ち直りの後の成長戦略を描いた。前期（08年3月期）は、その前中計の最終年度に当たり、数量目標は、計画を大幅に上回ることができた。ただ、数量目標の達成にとどまらず、この3年の大きな成果は、企業の風土改革を成し遂げたことである。問題をまっすぐに捉え、良いものは良い、ダメなものはダメとして、問題の解決を導き出してきた。「利益には貪欲であれ」と言ってまわり、利益追求のスタンスをしっかりとさせた。いろいろな意味でこの3年は、明らかに企業風土が変わり、その結果が数字に反映したのだと思っている。単年度ではなく、3ヵ年で推し進めてきたことが前期決算に結実したといえる。 　−今後をどうみているか。 金指氏　これからの風向きは、明らかに向い風となった。経済動向は、常に一本調子で成長し続けるものではなく、必ず踊り場を迎える。今年度は、踊り場の年とみている。新中計は、踊り場からの発射台となる。 　−新中計の狙いは。 金指氏　数量目標の「連結営業利益1000億円」「ＤＥレシオ1.6倍以下」には、しっかり対応し、業界内ポジションを確固なものとしたい。風向きは良くはないが、その次の3ヵ年も見据える。次の3ヵ年に向け、この3ヵ年は、数量面で厚みを増し、さらにステージを大きく広げるための土壌づくりを進める。銀座や、神宮前でのプロジェクト計画は、大きく花咲かせるための準備であり、渋谷での再開発計画もこの3年で詰め、次の3〜4年で具体化させたい。 　−長期見通しはどうか。 金指氏　前中計の3年、新中計の3年に、その次の3〜4年を加えた、計10ヵ年で、これまでとは全く違ったステージに入ると予想している。10ヵ年というロングスパンでみた場合、新中計は、その中間点となる。新中計の副題を「新しいステージへの挑戦」としたのも、踊り場を経て、一段と高いステージに挑戦する気概を示した。新中計後の次の3〜4年で大きな果実を取る。 　−賃貸、分譲事業の現状は。 金指氏　賃貸事業は、ＪＲ山手線の下半分のエリアで保有するビルが増えている。収益性が高い事業構造に育ってきており、良いものがあれば、積極的に投資したい。マンションは、購入者の選別がより厳しくなっている。だが、そうなればそうなるほど、良いものを供給できる事業者が優位に立てる。大幅な拡大計画はないが、良い機会になると捉えている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/30　東急電鉄、大岡山の病院跡でシニア住宅 　東京急行電鉄は、新たにシニア住宅事業に参入し、14年度までに5施設以上の展開を図る。28日付で事業主体となる東急ウェルネス(株)（東京・渋谷区、天沼基社長）を設立した。 　第1号施設として、東急大井町線・大岡山駅前の旧・東急病院跡地（大田区北千束1-782-2ほか）でサービス付きシニア住宅を2010年に開業する予定。同施設は敷地面積約1万ｍ2、延床面積約2万ｍ2、戸数は約160戸。共用施設としてダイニング、ラウンジ、サポートリビング、健康管理室、リハビリ室、多目的ホール、大浴場などを設ける。入居者一人ひとりに密着したケアサービスを提供するため、東急病院を中心とした協力病院との健康管理体制を構築する。 　東急沿線を中心に14年度までに5施設以上の展開を図る計画。東急沿線の富裕シニア層の利用を狙う。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/29　都市機構、土地4件売却で618億円 　都市再生機構は、07年度第4四半期（08年1〜3月）に締結した土地譲渡契約状況を明らかにした。期中に譲渡契約を締結した土地は4地区4件、総面積10.54haで、譲渡契約額は約618億円となっている。土地有効利用事業をスタートした98年7月からの累計をみると、土地譲渡実績は99地区138件、総面積70.７ha、譲渡契約額7152億円にのぼっている。 　07年度第4四半期に譲渡した土地と譲渡先は、「東京・葛飾区新宿六丁目2400番17ほか」（9万9239.3ｍ2）が葛飾区土地開発公社、「港区六本木三丁目39番1ほか」（4745.94ｍ2）が六本木三丁目市街地再開発組合、「新宿区西新宿八丁目194番4」（1276.94ｍ2）が西新宿八丁目成子地区市街地再開発組合、「新宿区新宿六丁目315番29」（114.06ｍ2）が(株)ユニオンハウジング。個別の契約額は公表していない。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/29　サンケイビル、梅田超高層フル稼働へ 　―賃料水準3万円超、8月1日に開業 　サンケイビルは、大阪・西梅田で建設中の超高層複合ビルプロジェクト「ブリーゼタワー」のオフィス床について、竣工時満室スタートをほぼ確定した。賃料水準は共益費を含め3万円超。トップ賃料は3万5000円の水準。 　主なテナントは、バイエル薬品や全日本空輸、岡村製作所、横河電機など。同プロジェクトは大阪サンケイビルの建て替え事業で、竣工は7月末。8月1日から開業する予定。これまでにオフィス床の9割強を内定し、残りの1割弱は現在折衝中だが、ほぼ契約に向け、見通しをつけた。総事業費は270億円。建物は地上34階地下3階建て、延床面積8万4756ｍ2。オフィス以外には、商業施設「ブリーゼブリーゼ」（ユナイテッド・アローズや、アラン・デュカスなど、飲食・物販・サービス計60店舗で構成）とカンファレンス施設「ブリーゼプラザ」を10月3日に、ホール施設「サンケイホールブリーゼ」を11月15日に、それぞれオープンする予定。 　デザインアーキテクトに、ドイツのクリストフ・インゲンホーフェン氏を起用し、人と環境にやさしい本格的なグリーンビル「ジェントルビル」として、企画・設計したのが最大の特徴。これを機に、ジェントルビルづくりを経営方針とし、今後のビルプロジェクトでも適用していく。 　同プロジェクトの本格的収益貢献は、来期（10年3月期）以降となる見込み。開業初年度（09年3月期）は、期中に開業することのほか、広告宣伝に注力するため、コストが発生する。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/28　賃料上昇が一段落、テナントは様子見 　―ＪＬＬ、第1四半期東京オフィス市場 　ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）はこのほど、東京を中心とした不動産市場の需給、空室状況、賃料・価格動向などを分析した「2008年第1四半期アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版」をまとめた。空室率は依然低いものの賃料上昇が一段落、様子見姿勢が顕著だとしている。 　今年第1四半期の都心3区のテナント空室率は前期比0.9％悪化の3.0％で、今後大きな変動はない見込み。月坪当たりの平均賃料は4万9414円で前期比1.1％増、前年同期比13.4％増となっているものの、四半期ベースの上昇率は鈍化している。 　今後12ヵ月の見通しについては、まとまったスペースに対する需要は相変わらず根強く、空室率も低いことからオーナー優位の状況が続くと予想している。 　エリア別にみると、大手町・丸の内では月坪当たりの平均賃料が5万5192円で、前期比0.4％増、前年同期比8.3％増、赤坂・六本木では4万9560円で5.0％増、17.7％増だった。大手町・丸の内エリアでは新規供給が限定的であり、国内最高水準の賃料と低水準の空室率が続くと予想している。赤坂・六本木エリアでは空室が埋まらない物件がある一方で、満室での竣工があるなど、選別化が進んでいる。 　同社リサーチ部門の責任者でローカル・ダイレクターの赤城威志氏は「テナントが様子見姿勢を強め、賃料上昇の勢いがなくなってきている。しかし需要が消失しているわけではなく、徐々に積み上がっているとも考えられる。世界経済情勢の行方とそれに伴うテナントの動向を注視していくことが重要」と話している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/27　生駒調べ、09年に物流施設投資2兆円台 　生駒データサービスシステムは26日、全国の「物流施設マーケット動向」をまとめた。それによると、不動産投資家等による物流施設開発は引き続き順調に推移しており、08年は年間供給量（延床面積）が初めて200万ｍ2を超え、215.3万ｍ2（07年実績199.6万ｍ2）に達すると予想。「09年以降も239万ｍ2の竣工が予定されており、今後も大型開発が相次ぐ」と分析している。 　物流施設に投資するマーケットをみると、02年以降順調に実績を積み上げ、08年に899.6万ｍ2（07年実績653.9万ｍ2）、09年には1138.6万ｍ2と、累計ベースで1000万ｍ2を突破するとみている。投資価額ベースでは、08年が1兆6167億円（同1兆1539億円）、09年が2兆952億円と2兆円に達するとの見通しを示している。なお、物流施設全体（不動産投資家等開発物件含む）の供給量は、08年が840万ｍ2、09年以降も1000万ｍ2前後で安定的に推移すると予想している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/27　ホテル投資市場はデットマーケット次第 　―ＪＬＬが分析、昨年第4四半期は20％減 　ジョーンズ・ラング・ラサール・ホテルズはこのほど、グローバルホテル投資および日本のホテル投資マーケット動向についてまとめた。サブプライムローン問題が引き起こした金融市場の混乱がホテル投資マーケットの流動化の低下をもたらしており、今後の動向はデットマーケットの回復次第と分析している。 　グローバルベースのホテル投資は07年全体では、大型ポートフォリオ取引の増加などにより売買総額が前年比52％増と「記録的な年」になったが、同年後半に表面化したサブプライムローン問題により、第4四半期の総投資額は前年同期比で約20％の下落となった。 　日本のマーケットの現状については、高級ホテルの新規客室供給が続き客室単価は上昇する一方、サブプライムローン問題で外国人ビジネスの需要が減少したことで、外資系ホテルを中心に客室稼働率は下落していると分析。また、マイナス要因として(1)建築基準法改正による開発期間長期化と工事費増(2)金融庁による監督強化・不動産瑕疵チェックの厳密化を要因とする資産価値の下落懸念を挙げている。 　サブプライムローン問題の影響については、金融市場の混乱の影響でデットマーケットが縮小し、レンダーが新規ローンに消極的になったことで買い主が高い価格を提示できず、売り主と価格面で折り合わず取引ができない膠着状態にあるとみている。 　今後の動向について同社は、「事業会社のホテル事業からの撤退や、投資ファンドが買収したホテルの出口の時期到来により売却トレンドは今後も続くため、デットマーケットの回復次第で売却件数が今後も堅調に推移する可能性がある」と予測している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/27　土地総研の業況調査、ビル賃貸にも陰り 　―空室指数マイナス拡大、賃料指数鈍化 　土地総合研究所は26日、4月1日時点における「不動産業業況調査結果」（対象164社、有効回答151社）を明らかにした。ビル賃貸業の業況ＤＩ（回答全てが「良い」となった場合の指数は＋100）は、前回調査と横ばいの＋10.7だったが、空室状況を示す指数は前回調査から2.0ポイント（Ｐ）悪化の△6.8となっており、空室の増加傾向が現れている。また、成約賃料動向を示す指数は、前回調査の＋26.1から＋9.5に大きく落ち込み、成約賃料の上昇に陰りが見受けられる。 　住宅・宅地分譲業の業況ＤＩは△14.9で、前回調査から0.9Ｐの悪化となった。分譲業は前々回調査（昨年10月）からマイナス指数を続けている。個別の事業環境をみると、用地取得ＤＩが△26.7（前回調査△24.4）とほぼ横ばい。モデルルーム来場者数ＤＩは△14.3（同△28.2）と改善傾向を示したものの、成約件数ＤＩは△23.5（同△15.3）と悪化し、来場者が回復しつつあっても成約まで至らない状況を示している。 　不動産流通業はマンション、戸建てともに成約状況などに回復の兆しがみえず、業況ＤＩは△33.6（同△27.5）と、マイナス指数が拡大するなど経営状況の悪化がみられた。 　3ヵ月後の経営見通しをみると、住宅・宅地分譲業は△32.6、ビル賃貸業は△17.9、不動産流通業は△34.2とマイナス指数が拡大しており、経営環境の悪化を予想する見方が強い。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/26　歴史まちづくり法が公布、11月にも施行 　―国交省、新たな地区計画制度など実施へ 　国土交通省は、去る16日に国会で可決・成立した「地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律」（歴史まちづくり法）を23日付で公布した。国土交通省と農林水産省が所管する「まちづくり行政」と文化庁の「文化財行政」を一体化した法律で、「公布から6ヵ月以内の施行」と規定されていることから、同法の施行は11月ごろとなる見込み。 　同法では、地域固有の歴史や伝統を反映した人々の活動と、その活動が行われる歴史的価値の高い建造物やその周辺が一体となった良好な市街地の環境を「歴史的風致」と定義。古都保存法や文化財保護法など既存の法制度では位置付けが不十分だった歴史的・文化的資産を活かしたまちづくりを新たな概念として明確化した。 　新たに定義した「歴史的風致」を活用したまちづくりや地域の活性化を進めていくため、国交省・文科省・農水省では、3省共同で「基本方針」を策定。市町村に「歴史的風致維持向上計画」の作成を促し、歴史的風致を活かしたまちづくりに取り組む市町村を認定する制度を導入する。これによって、市町村長が歴史的風致形成建造物を指定し、届出勧告制のもとで保全する仕組みを整備。また、認定された市町村に対しては屋外広告物規制、都市公園や緑地の管理などの権限を国から委譲していく。 　まちづくりの観点からは、住宅地の規制のままで、歴史的な建造物を飲食店や工房などに活用できる「地区計画制度」（用途制限等の緩和）を創設するとともに、電線共同溝を整備できる道路の範囲を拡大することにより、無電柱化の促進も図っていく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/23　カンテイ、高賃料エリアは中古価格維持 　東京カンテイは、分譲マンションの価格維持率（リセールバリュー）に関する分析結果をまとめた。賃料水準の高いエリアほど中古価格が下がりにくく、超高層マンションも高い価格水準を維持していることがわかった。97年に分譲されたマンションの07年での流通価格を調査した。 　分析結果によると、賃料水準とリセールバリューには高い相関性があり、駅別に見た賃料水準が高いエリアのマンションは、中古での売却価格が分譲時を上回っている。月額坪当たり賃料が1万6000円以上の価格水準では、分譲時を100とした場合のリセールバリューが103.2ポイントとなっており、分譲時より高い。一方、賃料水準の低い駅周辺の物件はリセールバリューが低く、坪4000円未満では、価格水準が52.9ポイントと半額近くまで下落している。 　一方、超高層物件の人気が高く、最高階数が20階以上の物件は価格水準が平均83.2ポイントで、20階未満の平均77.1ポイントより高い。超高層マンションは、ランドマーク物件であることに加え、展望ラウンジやゲストルームなど、高層階の共用施設が充実していることが優位性を発揮していると同社では分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/22　不動研調べ、投資家期待利回り上昇傾向 　―積極投資が減少、既存物件売却の動きも 　日本不動産研究所は、年金基金や生命保険といった機関投資家をはじめ、投資銀行、商業銀行・レンダー、アセット・マネージャー、格付機関など204社を対象に実施した「不動産投資家調査結果」を公表した。同調査は年2回行っており、今回の調査時点は4月1日。回答社は113社。 　今回調査の特徴は、前回調査（07年10月1日時点）まで「横ばいまたは下落傾向」にあった投資対象不動産の利回りが「横ばいまたは上昇傾向」に変わり、回復基調がみえてきた点。また、不動産への新規投資意欲は「積極的」との回答が80％にとどまり、前回調査から14ポイント（Ｐ）減少した。その一方で、「新規投資を控える」が同15Ｐアップの20％に増加。「既存物件を売却する」との回答も33％にのぼった。 　東京・丸の内、大手町地区にあるＡクラスビルの期待利回りは4.0％（前回3.8％）と上昇に転じた。政令指定都市におけるＡクラスビルの期待利回りをみると、大阪（5.0％）、名古屋（5.0％）、仙台（5.8％）、さいたま（5.5％）が横ばいだったものの、札幌（0.1Ｐ上昇の5.8％）、横浜（0.2Ｐ上昇の5.2％）、千葉（0.2Ｐ上昇の6.0％）、神戸（0.2Ｐ上昇の5.7％）、広島（0.1Ｐ上昇の6.0％）、福岡（0.2Ｐ上昇の5.5％）と、上昇傾向を示している。 　また、商業店舗ビルはの期待利回りは、銀座地区（4.0％）、表参道地区（4.0％）、都心1時間程度の郊外型ショッピングセンター（5.5％）とも横ばい。政令指定都市の都心型専門店では、名古屋と福岡を除き、0.1〜0.2Ｐ上昇している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/21　不動研調べ、都区部住宅地が下落転じる 　―6大都市の市街地価格、上昇基調に陰り 　日本不動産研究所は20日、08年3月末を調査時点とした「市街地価格指数」（00年3月末を100とした場合の指数）を明らかにした。それによると、6大都市（東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸）の全用途平均は、前回調査（07年9月末）から1.7％上昇となったものの、上昇幅は3.9ポイント縮小し、05年9月末から6期連続した上昇基調に減速感が出てきている。 　こうした状況は、これまで上昇率が大きかった東京圏で顕著になってきており、東京区部では住宅地の市街地価格指数が116.7で、前回調査に比べて0.2％下落と前回調査の5.3％上昇から下落に転じた。商業地も同1.4％上昇にとどまり、上昇幅は6.9ポイントも縮小している。また、大阪圏では、住宅地が同1.0％上昇、商業地が同1.3％の上昇だったが、いずれも上昇幅が縮小。名古屋圏についても同様で、住宅地が同0.5％上昇、商業地が同0.3％上昇にとどまっている。 　地方をみると、住宅地で上昇を示しているのは関東地方と近畿地方だけで、ともに上昇幅は縮小。その他は、下落幅は縮小しているものの、下落は継続。一方、商業地では上昇幅が縮小しているものの、関東、近畿、中部・東海の3エリアで上昇。北海道地方のみが下落幅が拡大している。 　同研究所では「マンション市況の悪化などから住宅地は地価の下落圧力が強まる」と分析。6ヵ月後の見通しとして「6大都市の住宅地は下落に転じ、商業地は上昇するものの、今回調査から上昇幅が1ポイント近く縮小する」との見方を示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/21　神鋼不・地所、淀屋橋でビル再開発 　神鋼不動産と三菱地所は、大阪市中央区北浜で、敷地統合によるオフィスビル再開発プロジェクト「淀屋橋スクエア」を開発中である。 　神鋼不が所有していた「旧・大阪神鋼ビル」と、地所がプロジェクトマネジメントを受託している「旧・新光証券ビル」の敷地を統合、そこに地上18階建て、延床面積2万4000ｍ2規模のビルを建設する。旧・大阪神鋼ビルは神鋼不発祥の地。プロジェクトは神鋼不にとって設立50周年の記念事業となる。今年2月に着工、このほど、ビル名称を正式決定した。竣工は09年8月頃となる予定。設計監理は三菱地所設計と大林組。施工は大林組。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/20　国交省、今年度も地方証券化事業支援へ 　―具体化スキームなど6月13日まで募集 　国土交通省は、地方における不動産証券化手法のノウハウ蓄積と人材育成を図るため、前年度に引き続き「地方における不動産証券化市場活性化事業」を実施する。地方で実施される不動産の流動化・証券化を支援する「実施過程検証等事業」について、支援を希望する不動産証券化関係者等からの提案募集を6月13日まで受け付ける。 　国交省では、地方不動産の証券化を通じた地域活性化を推進するため、「実施過程検証等事業」と「講習会等支援事業」を前年度に創設。このうち、実施過程検証等事業では全国で10プロジェクトを選定。不動産証券化スキームの組成に関し、弁護士や公認会計士、実務者など専門家による専門的・技術的なアドバイス、不動産鑑定書・エンジニアリングレポート・契約書の作成に対するサポートを行った。この結果、第1号案件として、静岡県浜松市で地元金融機関からのノンリコースローンと、地元の投資家からの出資を得た不動産ファンドが誕生している。 　こうした実績を踏まえ、今年度も実施することにしたもので、募集する不動産証券化関係者の要件は、(1)対象物件が地方に所在(2)事業提案書提出日時点で証券化対象物件が確定（物件所有者などからも了解済み）している(3)スキームの構築を今年度中に完了できるプロジェクト―など。募集締め切り後、書類審査などを行い、7月上旬にも支援するプロジェクトを決め、専門家によるアドバイザリー会議を開き、具体的な支援を行っていく。なお、講習会等支援事業は、別途募集を行うことにしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/20　大和ハウスリート、6月19日上場へ 　大和ハウス工業が母体の大和ハウスリート投資法人は19日、東京証券取引所から不動産投資信託証券市場への上場承認を受けた。上場日は6月19日。市場の低迷から上場を手控えるリートが相次ぐ中、資産運用会社の大和ハウス・リート・マネジメントでは「1年ほど前から今年6月上場を予定していた。基本的にリート市場は安定している」とコメントしている。 　同リートでは、商業施設・物流施設・賃貸住宅を中核資産に、ホテルやオフィスビル、医療介護施設などに投資していく。08年8月期の第1期決算までに、13物件の信託受益権を取得する。なお、募集投資口数（一般募集）は11万9800口。6月3日に発行価格の仮条件を提示する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/19　都心周辺でビル供給増、供給量回復も 　―森ビル調べ、08〜11年低位推移後に増加 　森ビルは、オフィス供給動向などを調査・分析した「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」（調査時点・07年12月末）をまとめた。それによると、2010年以降、都心3区以外の周辺部で開発計画が具体化してくることから、今年（08年）〜11年頃までは供給量が低位で推移するものの、12年頃には、過去の年平均水準（100万ｍ2超）を回復する可能性があると予測している。 　今年（08年）の23区・大規模ビル供給は、前年比大幅に減少し、65万ｍ2となる。来年（09年）は、増加こそするものの、過去の年平均水準の8割レベルと、依然、低水準となる見込み。来年までの供給は、大半が都心3区だが、再来年の10年以降、3区以外の周辺部で供給が急増するのも特徴。ビル供給は今後4年、低位で推移するが、周辺供給が進めば、平均水準を回復する可能性が出てきた。周辺の供給エリアは、新宿や五反田・大崎、臨海部など。新宿では、10年に「西新宿6丁目西第6地区第一種市街地再開発事業」、11年に「北新宿地区第二種市街地再開発事業Ｉー2棟」などが供給予定。五反田・大崎は、11年にＪＲ大崎駅前の「ソニー新オフィスビル計画」、臨海部では、10年に「豊洲3ー1、3ー3街区」と「有明南Ａ、Ｇー1区画」、11年に港区海岸の「浜離宮インターシティ」が供給される予定である。 　調査レポートは、当面のマーケット動向について、「景況感は減退し、需要動向に不透明感はあるが、供給が低水準であるため、堅調に推移すると見込まれる」（ＰＭ企画室）としている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　4月の首都圏マンション、供給は3割減 　―契約率63％、戸当たり・単価とも上昇 　―本社調べ、在庫5ヵ月連続の1万戸台 　不動産経済研究所は15日、4月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は2875戸で、4月としては93年（2842戸）以来15年ぶりに2000戸台に落ち込んだ。前年同月比では29.7％減と、8ヵ月連続の減少。初月契約率は63.1％で前年同月比11.2ポイント（Ｐ）のダウンで、昨年8月以降9ヵ月連続で好調ラインの70％を下回っている。 　エリア別の供給をみると、埼玉県では0.9％増とわずかに伸びたものの、その他のエリアは軒並み激減しており、なかでも神奈川県は53.9％減と半減、都下も42.0％減と大幅に減少した。 　新規供給に対する契約戸数は1813戸で、初月契約率は63.1％。前年同月（74.3％）に比べ、11.2Ｐのダウンで、昨年8月以降9ヵ月連続で好不調の目安の70％ラインを下回った。エリア別にみると、全エリアでダウンしており、とりわけ東京都下は38.1Ｐダウンの40％台に低迷している。半面、千葉県は7.7Ｐダウンしたものの、唯一70％を上回っている。 　戸当たり平均価格は5344万円で、前年同月比693万円、14.9％の上昇、ｍ2単価は70.8万円で、同8.1万円、12.9％の上昇となり、平均価格は06年12月以来17ヵ月連続、ｍ2単価は06年9月以来20ヵ月連続してアップし、販売価格の上昇基調が続いている。また、平均価格の5000万円台、ｍ2単価の70万円台は、いずれも昨年7月以来のこと。 　エリア別にみると、千葉県を除く全エリアで戸当たり、単価ともに上昇しており、特に都下はいずれも30％以上の上昇。また、都区部では、最高価格10億円の「パークコート赤坂ザ・タワー」（地上43階建て、一般分譲463戸、1期1〜3次289戸、平均価格1億3911万円）などの供給により、億ションの供給が210戸（シェア22.0％）に増加し、グロス、単価ともに2ケタの上昇となった。 　専有面積は75.44ｍ2で、前年同月比1.25ｍ2、1.7％の拡大。100ｍ2以上の住戸は、都区部9物件97戸、都下5物件19戸、神奈川県3物件7戸、埼玉県1物件64戸、千葉県4物件11戸となり、全体では22物件198戸で、シェアは6.8％。 　即日完売は5物件25戸（シェア0.9％）、フラット35登録物件の戸数は2094戸（同72.8％）。4月末時点の販売在庫は1万544戸で、前月末比で293戸減少したものの、1万戸台の高水準は昨年12月以来5ヵ月続いている。なお、5月の供給は4500戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/16　東急不、北海道や沖縄で滞在型リゾート 　―タイムシェア制を検討、団塊世代にらむ 　東急不動産は、会員制リゾートホテル、東急ハーヴェストクラブに、高級ブランド、ＶＩＡＬＡ（ヴィアラ）を導入したのに続き、北海道や沖縄で新たな宿泊型リゾートの計画の検討に入った。利用する期間に応じてポイントを購入する欧米型の「タイムシェア・リゾート」とする方向で検討する。 　同社は昨年、リゾート分野の新規事業として、会員制リゾートホテルに高級ブランドを導入、6月1日から、関西エリアにおける高級ブランド導入第1弾「東急ハーヴェストクラブＶＩＡＬＡ有馬六彩」（神戸市有馬町）の会員権を販売開始する。会員制リゾートホテルは、首都圏周辺や関西などで展開しているが、これらに加え、北海道や沖縄など、遠隔リゾート地で新規の宿泊型リゾートの計画も進める。リゾート地への行き来は限定的で、かつ長期滞在が想定されるため、従来の会員制リゾートホテル方式とは違うタイムシェア・リゾート方式の採用を検討する。東急不は、団塊世代がリタイア期を迎えたことに対応、相次ぐリゾート分野の新規展開で、本格的リゾート時代をリードする。 　高級ブランド導入の有馬の会員制リゾートは、一般グレードの「東急ハーヴェストクラブ有馬六彩」（同）を併設する。2つのハーヴェストクラブの総客室数は134室。このうち高級グレードは25室。会員権の総募集口数は1548口。第1次募集価格は、高級グレードが1口当たり1132万円、一般グレードが同633万円。これに続き、東急不では、熱海でも高級ブランドの会員制リゾートを計画している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/15　阪急電鉄、阪急リートに本社ビル売却 　阪急阪神ホールディングス傘下の阪急電鉄は、大阪・梅田の「阪急電鉄本社ビル」を関連のＪリート、阪急リート投資法人に売却する。売却額は112億円。具体的な売却主体となるのは、阪急電鉄が100％匿名組合出資する特別目的会社、梅田プロパティ・ツー(有)（東京・丸の内、内山隆太郎代表）。 　阪急電鉄は、約5年前に本社ビルを流動化したが、流動化期間が満了するため、関連Ｊリートへの売却を決めた。売却益38億円は特別利益に計上するが、使途は未定。ビルはリースバックし、使用を継続する。建物規模は地上19階地下2階建て、延床面積2万7369ｍ2。竣工は92年。所在地は大阪市北区芝田1ー16ー1。16日に引き渡す。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/15　サンフロン、オフィスの新規開発に着手 　―主力の中古再生事業は在庫処分を優先 　オフィスビル買取・再生のサンフロンティア不動産は、新たな事業の柱として、東京都心部で新規開発事業をスタートさせた。既に千代田区、中央区・渋谷区で6プロジェクトに着手しており、このうち渋谷区千駄ヶ谷の物件を今年3月に売却するとともに、ほかの5物件についても来期（10年3月期）までには竣工、売却を完了する予定。 　今後も中古オフィスビルなどの買取・再生を行う主力のプランニング事業と同じ都心部の中小オフィスビルの供給エリアで一定割合で売上を伸ばしていく方針。同社では、「物件に付加価値をつけて第三者に販売する点は新築もリノヴェーションもプロセスは同じ。新築事業は短期の借り入れではなく、長期の借入資金で付加価値の高いものを自由に仕上げられるというメリットがある」（堀口智顕社長）と話している。 　一方、主力のリプランニング事業においては、サブプライムローン問題の影響で、金融機関による再生物件購入者への融資が滞り、長期のリノヴェーション工事など再生期間の長い物件や、私募ファンドなどからバルクで購入した物件などを中心に、在庫（たな卸資産）を過剰に抱えてしまった反省から、今年1月の第4四半期から在庫の圧縮を最優先に未再生物件も含めて早期の売却と資金化に着手、第4四半期だけで計25物件の売却を完了するとともに、売却損として17億8000万円を計上した。今後は、ビル市場が成熟している都心部の神田、大手町、日比谷、銀座、八重洲などのエリアで、販売価格10億〜30億円クラスの中小ビルを対象に、物件購入から再生、売却まで6ヵ月前後の短期再生型のビジネスモデルを中心に取り組んでいく。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/14　Ｊリートの物件取得利回りが再び低下 　―東急不調べ、取得価格はなお上昇傾向 　東急不動産は、Ｊリート動向レポート「ＴＯＲＥＩＴ四半期報告2008年4月」をまとめた。Ｊリートの物件取得価格は上昇傾向を示しており、物件取得利回りが再び低下している。同社が独自に構築したＪリートデータシステムを活かし、全Ｊリート銘柄の物件売買情報など、各種情報を四半期毎に調査・分析した。 　08年1〜3月期のＪリートによる物件取得価格は上昇傾向をみせ、利回り（取得時鑑定キャップレート）は、前期比（07年10〜12月期比）0.2ポイント低下し、5.0％となった。東京都心3区については、価格はやや下落し、利回りは上昇したものの、地方をはじめ都心以外のエリアでは、利回り低下がみられた。投資口価格については、株価下落などの影響を受け、下落傾向で推移しているが、収益不動産の取得現場はなお取得競争が続いていることを裏付けた形。また、運用利回り（運用時ＮＯＩ利回り）も、06年1月以降、横ばいで推移してきたが、前期比0.1ポイント低下し、5.3％となった。物件取得価格の上昇によるものとみられる。 　物件取得・売買動向では、売却件数が前年同期（07年1〜3月期）の5件から39件に急増した。これは、ケネディクス不動産投資法人が総合型からオフィス特化型に方針転換したことに伴う住宅23物件の一括売却が大きく、「資金繰りのため、売却が増加したとはみていない」（鑑定部）と分析している。東急不は昨年から、Ｊリートデータシステムを整備、金融機関やアセットマネジメント会社向けにサービスを開始している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/14　生駒調べ、3大都市すべて空室率悪化 　―賃料は東京23区など引き続き上昇 　生駒データサービスシステムが集計した4月期の3大都市月次データ「空室率・平均賃料速報」によると、調査エリアである東京23区、主要5区、大阪市、名古屋市のすべてで空室率が上昇するなど、オフィスビル市況に陰りがみえてきた。 　東京23区の空室率は2.1％、主要5区の空室率は2.0％で、ともに前月から0.1ポイント（Ｐ）の上昇を示し、2％台に悪化した。複数のビルで空室消化が進んだものの、競争優位性の高いビルで一時的にまとまった面積の空室が発生したことが空室率を押し上げた。主要5区にあるＡクラスビル（延床1万坪以上）の空室率は前月比0.4Ｐ上昇の1.9％、Ｓクラスビル（2万坪以上）は同1.2Ｐ上昇の3.0％に悪化。その一方、平均募集賃料は東京23区が前月比170円アップの月坪1万4330円、主要5区が同200円アップの同1万5120円で、引き続き上昇基調を続けている。 　大阪市をみると、企業再編や企業倒産などに伴うテナントの撤退で空室が顕在化しており、空室率は前月比0.1Ｐ上昇の5.9％に悪化。名古屋市も空室を抱えたまま竣工したビルが複数棟あったことから、同0.3Ｐ上昇の7.1％となった。名古屋市の空室率が7％を超えるのは05年12月末以来、2年5ヵ月ぶりのこと。 　平均募集賃料は大阪市が月坪8980円、名古屋市が同9590円となっており、大阪市は上昇したものの、名古屋市は下落に転じている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/14　東証、リートの海外不動産投資を解禁 　東京証券取引所は12日、有価証券上場規定を改正し、Ｊリートの海外不動産への投資を解禁した。国土交通省による「海外不動産鑑定評価ガイドライン」が定められたことを踏まえたもの。 　Ｊリートの海外不動産投資については、海外投資の豊富な実績を持ち、海外拠点も整備しているオリックスがスポンサーとなっているオリックス不動産投資法人が積極的に取り組む姿勢を表明しているほか、解禁を見込んで既に運用の規約を変更したグローバル・ワン不動産投資法人などが意欲を示している。また、豊富な海外ネットワークを持つ商社をスポンサーとしている投資法人や外資系をスポンサーに持つ投資法人なども一定割合を海外投資に振り向けたい考えだ。 　今回の解禁を受けて、不動産証券化協会の岩沙弘道理事長は、「Ｊリートによる海外不動産投資が解禁されることは、日本の金融市場が国際的な競争力を確保するために不可欠な大変有意義な第一歩だと考える。海外不動産投資に当たっては、制度に即した十分な情報開示が徹底されることを期待している」とコメントしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/13　グローバルファンドが日本投資を拡大 　―ＪＬＬ調査、08年世界の取引30％減予測 　米不動産サービス会社、ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）は、07年の全世界における商業用不動産に対する直接投資総額が前年比8％増の7590億米ドル（日本円換算約78兆2000億円）となった一方で、08年は、同30％もしくはそれ以上の減少になるとする不動産投資レポートをまとめた。 　3割以上の減少予測は、米国と欧州の実質的な縮小が避けられないため。アジアでは、影響が比較的軽微であるとみており、今年下半期は取引の増加を見込んでいるものの、世界全体では、07年のレベルには及ばないと予測した。信用収縮の影響が各国不動産市場に波及し、今年上半期は、貸し渋りと投資家心理の減退が続くほか、米国や英国、日本といった主要国経済をはじめとする世界経済への不安が事態を悪化させるとみている。 　一方、07年の地域別動向は、アメリカ（南米を含む）が前年比8％増の3040億米ドル、欧州が同4％増の3330億米ドル、アジア・パシフィックは27％増の1210億米ドルとなっている。アメリカと欧州は、下半期に取引が減速したが、アジア・パシフィックでは、一部の不動産市場で下半期、不振に陥ったものの、全体では減速することなく、上半期のペースを維持した。 　特に、昨年は、国際間取引において、グローバルファンドが積極的に投資展開した日本が取引規模を拡大した。グローバル投資家などによる国際間取引は、英国とドイツが大幅にシェアを落としたが、日本は、全体シェアの11％となり、フランスとともにシェアを伸ばした。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/12　東京都など、臨海部11万ｍ2を一括処分 　東京都は、臨海副都心（江東区有明北3−1地区）に保有する港湾局用地（7万4038ｍ2）および都市整備局用地（2万4885ｍ2）について、隣接する都市再生機構用地（1万1265ｍ2）と合わせて一体開発を条件に都市再生機構と共同公募を実施する。 　同地は臨海副都心線・国際展示場駅徒歩1分に立地。用途は住・商・業複合用地で、一括して売却する。処分予定価額は613億3316万3000円。応募受付期間は8月25日から29日まで。9日より公募要項の配布を開始した。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/12　07年度白書、地球環境への取組み強調 　―長寿命化住宅、環境モデル都市実現を 　冬柴鐵三・国土交通相は、9日の閣議に「07年度国土交通白書」を報告した。07年度の白書は、環境をテーマに取り上げ、地球温暖化対策に向けた国土交通行政の取組みにスポットを当てている。国交省としての白書は7回目だが、環境をテーマにしたのは初めて。 　白書では、住宅・建築分野、都市・地域づくりの分野、運輸分野に分け、地球温暖化の緩和に向けた現状と課題を指摘。住宅・建築分野では、省エネ判断基準を満たす住宅の割合が00年度の13％から05年度には30％まで上昇。オフィスや商業施設などの建築物については、省エネルギー法に基づく省エネ措置の届出義務化によって、省エネ判断基準を満たす2000ｍ2以上の建築物の割合は03年度の70％から、05年度には85％まで上昇している現状を紹介。その一方で、新築住宅や新築建築物が既存ストックの数パーセントに過ぎない現状を踏まえ、「住宅・建築分野でCO2を大幅に削減するためには、新築時の省エネ対策と併せ、既存ストックの省エネ性能の向上を図ることが不可欠」などと、今後の省エネ対策の方向性を示している。 　また、住宅の建設・維持管理・流通など各段階で長寿命化に向けた総合的な施策を講じる「200年住宅」の実現とともに、住宅の素材として環境面で優れている伝統的な木造住宅の振興に注力していくことを強調している。 　さらに、ポスト京都議定書となる2013年以降の国際的枠組みを見据えた中長期的な視点として、低炭素社会への転換を示唆。そのため、温室効果ガスの大幅な削減に向けた先駆的な取組みとなる「環境モデル都市」の実現に挑戦する姿勢を打ち出している。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/12　東急不、都心で大型ビル開発を積極推進 　―新中計、連結営業利益1千億円を目標に 　東急不動産は9日、08〜10年度の東急不動産グループ中期経営計画「グロウ　バリュー　2010〜新しいステージへの挑戦」を策定した。重点戦略として、都心部における大型オフィスビル開発の積極的推進をはじめとする成長戦略や、Ｄ／Ｅレシオの改善などの財務戦略を掲げた。 　数値目標には、「連結営業利益1000億円」と「Ｄ／Ｅレシオ（連結有利子負債÷連結自己資本）1.6倍以下」を提示した。連結営業利益は、07年度実績約820億円、Ｄ／Ｅレシオは2.1倍だった。新中計の基本方針は、(1)ビジネスモデルの変革と進化による利益成長(2)将来を見据えた投資と財務基盤強化の両立。持続的な利益成長と安定した財務基盤の実現を掲げた前中計から積極路線に踏み込んだ形。そのうえで、重点戦略として示したのは4点。まず成長戦略として、都心における大型ビル開発の積極推進のほか、幅広いプロパティタイプの開発とファンドへの供給によるノンアセットビジネスの拡大など、デベロップメント機能強化による事業領域拡大・収益力向上や、アセットマネジメント力強化による収益性能の向上、グループ各社の各事業領域におけるプレゼンスの確立と事業シナジーの追求を挙げた。財務戦略では、Ｄ／Ｅレシオの改善や、自己資本比率の向上を挙げている。 　長期的戦略としては、銀座、神宮前を始めとする都心での建て替え・再開発の推進や、渋谷エリアにおける大型複合再開発への本格的取り組みのほか、企業価値の向上や、地球環境への配慮、社会貢献への取り組みを掲げている。 （提供／日刊不動産経済通信）

5/9　都心5区のビル空室率、3％台に悪化 　三鬼商事は8日、「東京・都心５区の最新オフィスビル市況」（4月末時点）を明らかにした。それによると、都心5区の平均空室率は3.03％と前月から0.14ポイント上昇した。空室率は3ヵ月連続で上昇しており、1年7ヵ月ぶりに3％台に悪化した。 　都心5区では、新築の大型ビルが募集面積を残して竣工したことに加え、大型既存ビルに解約予告の動きが相次ぎ、4月の1ヵ月間で空室面積が約9700坪増加したことが空室率の悪化につながった。このため、大型新築ビルの空室率は10.07％と前月から3.10ポイントも悪化。大型既存ビルも前月比0.07ポイント悪化の2.82％となっている。 　また、平均賃料は前年同月比2395円アップの坪2万2687円と堅調に推移。大型新築ビルが同581円アップの3万2916円、大型既存ビルが同2140円アップの2万2165円となっている。 （提供／日刊不動産経済通信）