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2008年−6月 6/30 実物不動産集団投資の新スキーム検討へ 6/30 コロンブス、Ｊリートへの投資に前向き 6/27 国交省、7月1日に土地市場課など新設 6/27 不動産投資へ国内外から安定資金を 6/26 長谷工調べ、07年は大規模物件大幅減 6/25 カンテイ、首都圏中古価格下落傾向続く 6/25 地方のオフィスや商業施設は賃料軟化へ 6/24 住宅投資反動増も8年連続の20兆円割れ 6/24 マンションストック5百万戸時代の施策 6/24 米住宅価格の下落続く、延滞件数も増加 6/23 ＳＢＩ、韓国で相次ぎ不動産関連投資 6/20 世界のリート価格は「魅力的な水準」 6/20 ＲＥＢ１００社、4回目の交流会を開催 6/20 トップが語る 今後の戦略49・中村東急コミュニティー社長 6/19 都心大型ビル、空室率3％台に悪化 6/18 投資収益率、大阪・京都・名古屋で下落 6/18 マッコーリー系、2兆円超国際ファンド 6/17 信託協調べ、不動産信託が25兆円突破 6/17 5月首都圏供給4398戸で17.7％減 6/17 東証、Ｊリートデリバティブをスタート 6/16 国交省調べ、不動産証券化実績に減速感 6/16 海外投資家の7割、日本市場に積極投資 6/16 財務省、国有財産処分で107ヵ所追加 6/13 三鬼、都心の空室率が4ヵ月連続悪化 6/13 自民、不動産向け融資の厳しさが俎上に 6/12 東京の空室率、昨年9月から悪化基調 6/12 オフィス特化型のＪリート3銘柄が好調 6/11 大和ハウス、リート上場を取り消し 6/10 安田不、神田エリアで共同開発ビル竣工 6/10 ユナイテッド、資産2000億円を突破 6/9 Ｊリート市場拡大にはアップリート税制 6/9 ドイツ銀グループ、日本投資を拡大 6/6 宅建業法など、消費者庁と共管で合意 6/6 東急不、3年でファンド運用1兆円へ 6/5 全宅連、不動産取引所構想を正式表明 6/5 金融庁、ＳＰＣ情報開示状況を重点審査 6/5 ＪＬＬ、西新宿のビル190億円で売却 6/4 ケネディクス、豊洲で大規模ビルを運用 6/4 外資のキャピタルＲ、病院ファンド組成 6/3 トップが語る 今後の戦略45・森東急ホームズ社長 6/2 ＲＥＢ100社の会、8回目の交流会 6/2 野村不、新宿区の絶対高さ制限を突破

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6/30　実物不動産集団投資の新スキーム検討へ 　―国交省、不特法見直し視野にワーキング 　国土交通省は、不動産投資市場の発展に向けた環境整備の一環として、不動産特定共同事業法の見直しなどを視野に、不動産の特性に着目した実物不動産に係る新たな集団投資スキームの可能性について検討していく。 　現在、不動産証券化協会内に「不動産特定共同事業法ワーキンググループ」を設置し、国交省がオブザーバー参加する形で検討に着手している。特に、有識者らによる不動産投資市場確立フォーラムが今月5日に行った「デベロッパーや不動産投資のプロのみで構成された共同事業体が円滑なノンリコースローンにより開発型実物不動産投資を可能にする新たな事業手法の整備が必要」との提言を強く意識。金融商品取引法や投信法、資産流動化法など関連する法制度との関係を整理する一方、（1）不動産特定共同事業における倒産隔離スキーム（2）円滑なノンリコースローンの導入−−をテーマに掲げ、検討を進めている。 　現行の不動産特定共同事業スキームでは、「宅建業者であること」「資本金１億円以上」「業務管理者などの設置」などの要件が厳しく規定されている。そのため、集団投資スキームを使った実物不動産投資については、国交省が行った「07年不動産証券化の実態調査」によると、特定目的会社（ＴＭＫ）による投資が05年が5570億円、06年が8750億円、07年が１兆5810億円と大幅に伸びている。 　こうした市場のニーズや有識者らの提言を踏まえ、プロ同士による事業スキームで、不動産特定共同事業法の要件緩和をはじめとする新たな法制度のあり方を模索していく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/30　コロンブス、Ｊリートへの投資に前向き 　―同族会社要件の緩和で、安定ＣＦを狙う 　ダヴィンチ・アドバイザーズグループの企業投資ファンドを運用するコロンブスは、低迷するＪリートへの投資を前向きに検討していく。既にグループ会社が運用するＤＡオフィス投資法人の第三者割当増資600億円を引き受けているが、他のリートについても合意ができればエクイティを出資していく。 　現在複数のリートとエクイティ出資の方策などについて検討しており、ＤＡオフィスに行った手法とは違うやり方も視野に入れて進めている。租税特別措置法の改正によって、リートの導管性要件を満たす同族会社要件が緩和され、上位１社で50％までの投資口を保有できるようになったため、増資分を引き受けやすくなったことが背景にある。 　同社がＤＡオフィスの第三者割当増資を引き受けたのは、「グループ会社が運用しているという理由だけではなく、東京都心部のオフィスビルに特化して投資しているため、含み益があって、増資による希薄化を打ち消せると判断したから」（小山努社長）であり、ＬＴＶを下げることによってリファイナンスリスクを小さくした。 　リートは現在、多くの銘柄が投資口価格の大幅な下落により増資ができない状況にある。ただ、賃貸不動産マーケットは堅調で、安定したキャッシュフローを生んでいるため、「資金調達がしっかりできれば成長シナリオを描くことができ、投資口価格は1〜2年で回復する」（小山氏）としている。デベロッパーへの投資に比べて短期間にリターンを得られる可能性があることから、リートへのエクイティ出資に前向きに取り組んでいく。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/27　国交省、7月1日に土地市場課など新設 　国土交通省は、国土交通省組織令の一部を改正し、7月1日付で、土地・水資源局に「土地市場課」、国土計画局に「広域地方計画課」「広域地方整備政策課」、都市・地域整備局に「都市・地域政策課」「地方振興課」「公園緑地・景観課」「街路交通施設課」を設置する。 　「土地市場課」は、土地市場の整備に係る総合的な政策の企画や立案を担当する一方、土地に関する情報の収集や分析、提供（地価公示など地価調査課が所掌する業務を除く）なども担っていく。「広域地方計画課」では、新たな国土計画である国土形成計画法で定めることになる広域地方計画の企画・立案のほか、広域的地域活性化基盤整備法で規定する基本方針の策定などを担当。また、「都市・地域政策課」は現在の企画課から改称して設置するもので、首都圏整備計画や近畿圏整備計画、中部圏開発整備計画の推進に当たる。「土地・地域安全課」は防災に関する企画立案や災害復旧事業の指導などとともに、密集市街地法に係る一部の業務も担っていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/27　不動産投資へ国内外から安定資金を 　―国交省が研究会、市場整備など議論 　国土交通省は26日、不動産金融や経済などに精通した専門家や学識経験者で構成する「不動産投資市場研究会」をスタートさせた。日本の不動産投資市場への投資を拡大することが、社会・経済にどのような意義・効果をもたらすのか整理し、日本の不動産投資市場へ国内外から長期安定的資金が流入するための方策を検討していく。 　研究会のメンバーは、赤井厚雄・モルガンスタンレー証券（株）証券化商品部マネージングディレクター、唐渡広志・富山大学准教授、清水千弘・麗澤大学准教授、細野薫・学習院大学教授、前川俊一・明海大学教授、山崎福寿・上智大学教授、吉田二郎・東京大学大学院講師の7名。座長は前川氏が務める。 　研究会では、不動産投資市場の成長が都市ストックの形成や、新たな雇用創出などに与える影響を整理する一方、日本と海外の不動産投資市場の整理・分析などを行う。具体的には、各委員が与えられたテーマごとに研究報告を行う一方、外部プレゼンターからのヒアリングも予定している。各委員の主なテーマは「わが国不動産投資市場の現状と課題」（赤井氏）、「不動産市場の透明化」（清水氏）、「不動産投資市場への海外資金流入の意義」（細野氏）、「不動産投資に関する金融ノウハウ」（吉田氏）など。投資リスクの適切な情報開示や国際的投資環境の整備などを探っていく。また、外部プレンゼンターのテーマは、不動産投資産業のＧＤＰ比の試算、海外投資家の動向等を想定している。 　今後は7月に3回、8月に2回の予定で会合を開き、9月10日をメドに報告書を取りまとめる予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/26　長谷工調べ、07年は大規模物件大幅減 　―首都圏では半減、近畿圏は安定供給 　長谷工総合研究所は「大規模マンションの供給動向−首都圏・近畿圏における大規模マンションの変遷」と題したレポートを発表した。それによると、98年以降総戸数200戸以上の大規模物件の供給が首都圏で本格化し、06年には3万戸超の供給となったが、07年に一転大幅に減少したことが分かった。総戸数400戸以上でかつ20階建て以上の超高層物件の供給が減ったことが要因。 　レポートによると、首都圏での大規模物件の供給は98年に１万1072戸、00年が2万4719戸、04年には3万2412戸と増加し続けた。大規模物件のうち、総戸数２００戸以上・20階建て以上の超高層も増加。05年は１万4107戸、06年も1万3333戸と１万戸超の供給が続いた。その結果、大規模物件に対する超高層の割合は、98年の12.0％から、05年は41.8％に増加、06年には42.5％に達した。 　しかし、07年になって動向は一変。大規模物件の中でも400戸以上・20階建て以上の超高層は5225戸となり、06年の1万475戸に比べると半減（5250戸減）。近畿圏でも大規模物件は増加傾向にあり、05〜07年は年間1万戸超の供給。しかし、首都圏のような大幅な減少はなく、07年も1万戸超の安定供給となった。 　首都圏と近畿圏の大規模物件の供給動向の違いは、首都圏は大規模物件の中でも400戸以上の物件が多かった点が挙げられる。00年に9684戸だった400戸以上の物件は、05年に2万620戸へと増加。一方、近畿圏では200〜400戸未満の物件が中心になっている。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/25　カンテイ、首都圏中古価格下落傾向続く 　東京カンテイがまとめた5月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション70ｍ2価格調査」によると、首都圏の価格は、前月の3236万円から1.1％下落し3202万円となり、2ヵ月連続で前月を下回った。 　首都圏をエリア別にみると、東京都は前月比1.7％下落の4174万円、神奈川県は横ばいの2659万円、埼玉県は1.3％下落の1865万円、千葉県は0.2％上昇の1837万円。都市別では、東京23区で1.9％下落、さいたま市で1.2％下落、横浜市と千葉市はほぼ横ばいで推移した。 　近畿圏は、0.4％上昇の1889万円で、大阪府で0.2％、兵庫県で0.6％上昇した。大阪市は横ばい、神戸市は0.6％上昇した。中部圏は0.2％下落し1521万円、名古屋市は1.3％下落した。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/25　地方のオフィスや商業施設は賃料軟化へ 　―ドイツ銀Ｇ、四半期毎に国内市場を分析 　ドイツ銀行グループの資産運用部門であるリーフは、日本の不動産マーケットに関する第１回目の四半期レポート「ジャパン　クォータリー」をまとめた。東京都心のオフィスは堅調に推移すると見通す一方、東京以外の地方都市のオフィスや商業施設は、賃料が軟化する可能性があると指摘している。 　同レポートでは、地方のオフィスについて、もともと外資系企業や金融機関による需要が少ないこと、東京と比べ賃料の上昇率が小幅にとどまったこと、今後もオフィス供給が続く見通しであることなどから、特に「既存ビルの賃料が軟化する可能性がある」と分析。例として、大阪では空室率が5％台とやや拡大しており、梅田や中之島で大型開発案件が続くことなどを挙げている。 　商業施設についても軟化の可能性に言及している。個人所得の伸び悩みにより、もともと小売り業界のファンダメンタルズが厳しいうえに、今年4月以降、ショッピングセンターや百貨店など、小売り各部門で売上げが落ち込んでいることなどから、「商業施設の賃料は、地域や物件によって、軟調に推移する」と予想している。 　住宅については、在庫が積み上がり、販売価格を引き下げざるを得ない物件も出てきていること、高値で用地を仕入れているデベロッパーは損切りを余儀なくされるケースもあることなどから、中堅の住宅専業デベロッパーの淘汰が進む可能性を指摘している。ドイツ銀グループは、日本がアジア最大の不動産投資市場であることに注目。今後、四半期ごとに、日本マーケットを分析することにしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/24　住宅投資反動増も8年連続の20兆円割れ 　―国交省08年度見通し、民間非住宅は回復 　国土交通省は23日、「08年度の建設投資見通し」を発表した。改正建築基準法施行の影響から、07年度に前年度比9.9％減の17兆2100億円に落ち込んだ民間住宅投資は、08年度には同5.2％増の18兆1100億円に増加すると予測している。国交省では「改正建築基準法施行による反動増」としているが、05年度18兆4258億円、06年度19兆1000億円と推移してきた水準に比べると低く、改正建築基準法の影響が解消したという状況にない。 　民間住宅建設に政府住宅投資を加えた住宅投資全体でみると、08年度は同5.0％増の18兆5800億円になる見通し。増加予想だが、20兆円の大台割れは01年度から８年連続となる。 　民間非住宅投資（非住宅建築と土木）については、08年度見通しでは同8.8％増の14兆7500億円と予測。07年度は同6.3％減の13兆5600億円と改正建築基準法の影響を受けたが、08年度見通しで示している投資額は05年度、06年度水準よりも高い。特に、土木を除いた非住宅建築に限ってみると、同12.8％増の9兆7200億円と大幅な伸びを見込んでいる。国交省では「民間非住宅投資は改正建築基準法の影響が限定的であったため、その影響から回復している」と分析している。 　全体の建設投資をみると、07年度は同6.2％減の48兆6700億円で、1985年度以来の50兆円割れとなった。08年度見通しでは同1.4％増の49兆3600億円と予測。内訳は政府投資が同7.8％減の16兆5000億円、民間投資が同6.8％増の32兆5600億円で、民間投資がカバーすると見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/24　マンションストック5百万戸時代の施策 　―国交省、専門部会設置し年度内に方向性 　国土交通省は、良質なマンション・ストックの形成と将来世代への継承を目指し、分譲マンション政策のあり方について本格的な議論に乗りだす。社会資本整備審議会住宅宅地分科会の下に「マンション政策部会」を新たに設置し、7月から検討をスタートさせる考えで、今年度内に方向性を示す。 　分譲マンションのストックは、07年末に528万戸と00年末から4割強増え、500万戸の大台を突破。今後、築後相当の年数が経過したマンションが急増し、適切な維持管理や計画的な修繕や改修、建替えが住宅政策の重要な課題となることから、冬柴鐵三・国交相が社会資本整備審議会へ「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方」を諮問。これを受け、専門の部会を設置して議論することにした。 　「マンション政策部会」では、(1)マンションの管理の適正化を推進するための仕組み(2)耐震性などの不十分なマンションの改修や建替えを促進するための仕組み−の２点を柱に据える。分譲マンションに係る法令は、建築段階の「建築基準法」、販売段階の「宅地建物取引業法」、居住・管理段階の「区分所有法」と「マンション管理適正化法」、建替え時の「マンション建替円滑化法」がある。こうした法令を踏まえつつ、良質なマンション・ストックを形成・継承していくための具体的な政策のあり方を検討していく。 　部会メンバーは、学識経験者と業界関係者で構成する考えで、第1回会合を来月にも開催する。年度内に5回程度会合を開き、年度内に部会報告をとりまとめる方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/24　米住宅価格の下落続く、延滞件数も増加 　―リバブル、ファルコン氏を招き講演会 　東急リバブルは、米国の住宅金融監督局長官など米連邦政府の要職を歴任し、民主党の大統領候補、バラク・オバマ氏の住宅金融部門のアドバイザーにこのほど就任したアマンド・ファルコン氏を招待し、「『米国住宅市場の現状と今後』および『米国大統領選挙の行方』」と題した「ソリューションセミナー」を19日に開催した。 　同社がファルコン氏を招いて講演会を行うのは、昨年12月に続いて2回目。前回の講演で同氏は、サブプライムローン問題の深刻さを訴え、米連邦政府が当時打ち出した政策が問題の先送りに過ぎないと警鐘を鳴らした。今回の講演会では、「米国の住宅市場は引き続き低迷しており、住宅の価値と価格が下落し、ローン返済の延滞件数や住宅の差押え件数が増加の一途を辿っている」と現状を述べた。 　同氏は、「サブプラ問題に伴う現在の累損は約3800億ドル（約40兆円）に達しているが、米住宅市場の動向を占ううえでの問題点は、損失額の大きさではなく、いつ底値を打つかというタイミングにある」と指摘。米連邦住宅公社監督局によると、米国の住宅価格は昨年1年間でインフレ調整後の下落率が平均で7.7％と過去最大になった。住宅価格が底値を打つ時期については明言を避けたが、「大都市ほど下落幅が大きいため、大都市から市場の回復が始まるのではないか」と予測している。 　米大統領選挙については、「オバマ氏の大差での勝利は確実」との見通しを述べ、「来年1月の新しい指導者の誕生により、米国の経済、住宅市場とも明るい見通しがでてくる」と展望した。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/23　ＳＢＩ、韓国で相次ぎ不動産関連投資 　―デベに資本参加、現地銀行と合弁でＡＭ 　ＳＢＩホールディングス（東京・六本木、北尾吉孝ＣＥＯ）は、アジア全域で投資事業を展開する一環として、韓国で相次ぎ、不動産関連投資に乗り出した。ソウルの不動産会社、ユニアセットに出資したのに続き、金融を中核とした現代スイスグループと共同で、不動産に特化した資産運用会社を設立した。 　ユニアセット社は、ソウルに本社を置く不動産開発・コンサルティング会社。ＳＢＩは、5月までに同社株式の25％を取得している。これに続いて、20日には、合弁による不動産アセットマネジメント（ＡＭ）会社、現代スイス資産運用?を設立したことを明らかにした。ＡＭ会社の具体的な投資方針については、今後詰めていくが、ソウルなどの不動産に投資を展開する方向だという。 　共同出資者の現代スイスグループは、現代スイス貯蓄銀行を中核とし、不動産ファイナンス分野で多くの実績を積み上げてきている。こうした実績やノウハウをベースに、不動産を対象とした資産運用分野への進出を企図した。新会社の資本金は100億ウォン（約10億円）、このうち、ＳＢＩが3億円分を出資した。株主構成は、現代スイスグループが47％、ＳＢＩ30％、その他。代表者はロ・ボン・ヤン氏。事務所はソウル市内の現代スイスタワー内に置く。 　ＳＢＩは既に、有力ながら未上場の現代スイス貯蓄銀に資本参加しており、今回の合弁設立で、現代スイスとの関係をさらに強化したことになる。ＳＢＩは現在、アジア地域での投資事業拡大に注力、海外ネットワークの拡充を進めている。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/20　世界のリート価格は「魅力的な水準」 　―ラサール、上場不動産証券市場を分析 　米系不動産投資顧問会社、ラサールインベストメントマネージメントの全額出資子会社で、リートなど、上場不動産証券を対象に、グローバル投資・運用を展開するラサールインベストメントマネージメントセキュリティーズは、グローバルリート市場に関する分析をまとめた。リートなど世界の上場不動産証券の価格水準は、運用資産の純資産価値（ＮＡＶ）に対し、大幅なディスカウントとなっており、世界的に「魅力的な水準」にあるとみている。 　ラサールの試算によると、グローバルベースのリートのＮＡＶに対するディスカウント率は13.8％。国・地域別では、オーストラリアや日本、カナダが高く、ディスカウント率はそれぞれ33.1％、26.5％、22.6％。米国は5.4％にとどまっているが、英国18.4％、ヨーロッパ大陸が10.2％、シンガポールが13.0％と2ケタの水準。 　サブプライムローン問題の影響で価格が軟化したため、ディスカウント率が拡大した。クレジットスプレッドが拡大しつつあるなど、不安要因が完全に拭い去られたわけではないが、世界的にオフィスビル賃料の増加が予想されるなど、商業用不動産マーケットのファンダメンタルズ（基礎的条件）は堅調であり、サブプライム問題に端を発したクレジット危機が「最悪期を脱した可能性がある」と分析している。 　サブプラ関連では、米国内の同ローンの債務不履行が商業用不動産市場には波及していない現状も指摘。そのうえで、「商業用不動産は、住宅用不動産とは異なるファンダメンタルズに牽引される」とみる。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/20　ＲＥＢ１００社、4回目の交流会を開催 　不動産情報交流会「ＲＥＢ−100社の会」（代表世話人＝清水修司・ＳＤ建築企画研究所社長）は18日、第9回「不動産ビジネスの商機を拡大するセミナー＆情報交流会」を開催し、200名超が参加した。 　ワイズ不動産投資顧問の山田純男代表取締役による「激変する不動産市場と不動産投資マーケット！」、コールドウェルバンカーアフリエイツジャパンの定村吉高代表取締役兼ＣＥＯによる「日米の中古住宅流通市場の現状と今後の国内流通活性化戦略」の講演の後、情報交流会が行われた。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/20　トップが語る 今後の戦略49・中村東急コミュニティー社長 　◎商品枠を拡大、オプションの多様化も 　　―リプレイスは鎮静化、内部統制を整備 　 　東急コミュニティー社長　中村　元宣氏 　−4月の社長就任後、注力していることは。 中村氏　これまで「スピード」と「進化」をテーマに事業に取り組んできたが、「チャレンジ」と「誠実」というキャッチフレーズを新たに掲げた。チャレンジとは、子会社「ＴＣフォーラム」が取り組む貸し会議室や、リノベーション事業など管理業務の周辺での新規事業の模索と拡大で、誠実とは、ＣＳＲの重要性が高まるなかで、顧客やステークホルダーにどう応えていくかということ。課題や数値目標を達成し、企業としての責任を果たしたいという思いを込めた。 　−不採算物件の整理について。 中村氏　04年下期から取り組んできた不採算物件の整理が今年4月でほぼメドがついた。今期（09年3月期）は、マンションの新規受託が約1万5700件、解約が約5500件の予想で、来年度以降は解約が減少していく。管理委託費の減額要求は、最近では踊り場を迎えたと感じている。06年時点では価格据え置きが約７割、残りの3割のうち減額要求の方が多かった。最近は仕様の変更、オプションの追加などで増額に応じてくれる管理組合も増えており、減額と増額の要求の割合は半々になった。業界全般でみても、より安い管理委託費を求めるリプレイスの動きは鎮静化してきた。現在当社では、「アトラクト」「コンフォート」「エクスペクト」という価格帯の違う3種類の商品でマンション管理を展開しているが、今後それらを拡大し、オプションのサービスも多様に設ける計画だ。高額物件向けの商品と、管理組合の自主性に任せた商品を設ける方向で検討している。 　−新中期経営計画のマンション管理業について。 中村氏　08年4月から11年3月までの3カ年の「新中期経営計画」をスタートさせた。これから部門別の課題に落とし込み、具体策を策定する。来年度以降に短期的な課題と長期的な課題に分けて行動する。初年度となる今期は、売上高1132億3000万円、営業利益70億円、最終年度となる再来期（11年3月期）の売上高は1282億1000万円、営業利益84億円を計画している。マンションの管理委託費の改定率は、前期（08年３月期）がマイナス0.6％だったが、今期にプラス0.1％に、来期はプラス0.2％に向上させる。マンションの管理ストックは今期35.9万戸の予想、再来期には39.4万戸まで積み上げたい。 　−ビル管理業の計画は。 中村氏　ＰＦＩと指定管理者の受託、マンションと商業施設・オフィスなどの複合開発案件の管理は、マンションとビルの両方で管理実績をもつ当社の強みが活かせる仕事だと考えている。コンペでも当社の総合力が評価されている。現在12件のＰＦＩと、23件の指定管理者案件を受注している。今後も管理サービスの提案力を強化し、受託のチャンスを発掘していきたい。今期のビル管理ストック件数は1230件、再来期は1421件まで伸ばす計画だ。 　−首都圏エリアでの組織変更の目的は。 中村氏　リプレイスの動きが落ち着いてきたことに対応し、首都圏の各事業部にあった既存マンションの営業部門を、本社の営業開発事業部に統括した。マネジメントの適正規模を確保するために、支店の規模も見直した。内部統制の整備を図るのが目的だ。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/19　都心大型ビル、空室率3％台に悪化 　ビルディング企画がまとめた08年5月度の「東京主要5区のオフィスビル市況速報」によると、速報値で都心5区の大型ビルの平均空室率は前月比0.08ポイント悪化して3.02％となり、平均募集賃料は坪単価232円下落し3万2050円となった。 　同社では、オフィス需要自体は堅調であるものの、賃料相場が高止まるなか、テナントが様子見しているため、空室率の改善に至らないとみている。一方で、坪当たり平均募集賃料は232円下落したものの、3万2000円台にとどまり、落ち着いているため、これ以上空室率が悪化しない限り、当面急激な変動はないと予測している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/18　投資収益率、大阪・京都・名古屋で下落 　―生駒など調査、都区部も上昇幅が縮小 　生駒データサービスシステムと三菱ＵＦＪ信託銀行は17日、全国2万件超の賃貸成約事例など07年の最新データに基づいた「ＭＴＢ−ＩＫＯＭＡ不動産投資インデックス」（全国13都市、81ゾーン）を発表した。 　それによると、全国平均の総合収益率は05年が4.1％、06年が13.1％、07年が14.7％と推移しており、収益率は前年よりも上昇しているものの、伸び率は鈍化した。13都市の総合収益率をみると、東京都区部や札幌、仙台、さいたま、川崎、横浜、神戸、広島、福岡など9都市では、06年よりも収益率が上昇しているものの、その伸び率は前年を下回っている。東京都区部の総合収益率は16.2％（06年14.0％、05年4.5％）だった。前年の伸び率を上回ったのは千葉のみで、総合収益率は8.4％（06年2.6％、05年△1.8％）。一方、大阪、名古屋、京都の３都市では、総合収益率が前年割れとなった。大阪は13.5％（同14.3％）、名古屋は16.2％（同18.2％）、京都は6.2％（同9.1％）となっており、「一部の都市でピークアウト」との見方が強まっている。 　全体的な動きをみると、インカム収益率は13都市で比較的安定して推移しており、大阪、名古屋、京都はキャピタル収益率の低下が影響した。この3都市以外のキャピタル収益率は、上昇幅は縮小しているものの、前年を上回っている。 　同インデックスは、全国主要都市の不動産投資収益率を「インカム収益率」と「キャピタル収益率」、インカム収益率とキャピタル収益率を足した「総合収益率」で表わしている。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/18　マッコーリー系、2兆円超国際ファンド 　―日本投資に2割強、投資家から調達完了 　豪大手金融機関、マッコーリー系の不動産投資顧問会社、ＭＧＰＡ（本社・バミューダ）は、総投資額208億米ドル（日本円換算2兆2500億円規模）を計画するグローバル不動産ファンド「ＭＧＰＡファンドIII」の投資家資金部分の調達を完了した。日本にはこの総額の2割強、約5000億円分を振り向けるとみられる。 　同ファンドは、欧州とアジアを投資対象とし、ＥＵ27ヵ国などを対象とする「ＭＧＰＡヨーロッパファンドIII」（総額5600億円規模）と、アジア太平洋地域を対象とする「ＭＧＰＡアジアファンドIII」（総額1兆7000億円規模）に分かれる。投資家は、北米やオーストラリア、欧州、中東などの事業法人や公的年金基金、保険会社、財団など。投資家調達額は、計5600億円規模。このうち、アジアファンドが約4200億円分を調達した。同ファンドは既に、日本やシンガポール、中国、タイのオフィス、商業施設、レジデンシャル、ホテル、物流施設に計約2400億円分の投資を行っている。これ以外にも、現在、オーストラリア、韓国、台湾、マレーシアで具体的な投資機会を検討しているという。一方、欧州ファンドは、投資家家から約1400億円分を調達。これまでにポーランドのレジデンシャルと、ギリシアの開発プロジェクトの計約170億円分に投資している。 　ＭＧＰＡは、旧・マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ。今年に入り、社名変更した。もともと欧州とアジアにおける不動産投資に重点を置き、日本事務所代表は、重政重明氏が務めている。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/17　信託協調べ、不動産信託が25兆円突破 　信託協会は、08年3月末の「信託の受託概況」をこのほどまとめた。不動産の信託残高は、前年同月比14.6％増（3.3兆円増）の25.9兆円となり、昨年に続き大幅な増加となった。信託の機能分類別で最も大きな伸び率を示し、不動産の流動化に信託機能を活用する状況が依然進んでいることが明らかになった。 　不動産の信託残高の推移をみると、06年3月末が18.7兆円、07年3月末が22.6兆円と年々順調に伸びてきており、今回の統計で25兆円を突破した。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/17　5月首都圏供給4398戸で17.7％減 　―契約率71％、グロス・単価とも上昇続く 　―本社調べ、在庫は6ヵ月連続の1万戸台 　不動産経済研究所は16日、5月の「首都圏マンション市場動向」を発表した。月中の供給戸数は4398戸で、前年同月比17.7％の減少。昨年9月以来、9ヵ月連続して前年水準を下回っている。初月契約率は71.0％で、前年同月比4.7ポイント（Ｐ）のダウンとなったものの、昨年7月以来、10ヵ月ぶりに好不調の目安である70％ラインを上回った 　供給をエリア別にみると、神奈川県が「フォレシアム」（川崎市川崎区、総777戸、1期1次306戸）、「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」（川崎市高津区、総420戸、1期120戸）など、大型案件の新規供給が相次ぎ48.4％増と大きく戸数を伸びたのに対し、その他のエリアは軒並み2割以上の減少。特に東京都下は52.4％減と大きく落ち込んでいる。 　月中の新規供給に対する契約戸数は3124戸で、初月契約率にして71.0％。前年同月（75.7％）比4.7ポイントダウンも、昨年7月以来、10ヵ月ぶりに70％を上回った。エリア別では、千葉県が3.1Ｐアップして84.3％と8割を突破、神奈川県も1.2Ｐアップして76.5％と好調だった半面、その他のエリアはダウンして6割台にとどまっている。 　戸当たり平均価格は4821万円で、前年同月比17万円、0.4％の上昇、ｍ2単価は63.9万円で、同1.4万円、2.2％の上昇。平均価格は06年12月以来18ヵ月連続、ｍ2単価は06年9月以来21ヵ月連続してアップし、販売価格の上昇基調が続いている。エリア別にみると、都区部、都下、神奈川県がグロス、単価ともに上昇したのに対し、埼玉県、千葉県はともに下落している。千葉県の単価は13.9％下落の40.9万円と、2004年の水準にまで下がっており、価格を抑えることで、契約率が８割台に回復している。 　平均専有面積は75.50ｍ2で、前年同月比1.39ｍ2、1.8％の縮小。100ｍ2以上の住戸は、都区部12物件61戸、都下6物件29戸、神奈川県11物件60戸、埼玉県3物件16戸、千葉県3物件7戸となり、全体では35物件、173戸で、シェアは3.9％。 　即日完売は15物件369戸（シェア8.4％）、フラット35登録物件戸数は3672戸（同83.5％）。5月末時点の販売在庫は1万482戸で、前月末比62戸の減少、前年同月末比3676戸の増加。1万戸台の在庫水準は昨年12月以来6ヵ月続いている。 　なお、6月は5000戸前後の供給を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/17　東証、Ｊリートデリバティブをスタート 　東京証券取引所は16日、東証リート指数先物取引を上場、Ｊリートデリバティブ商品の取引を開始した。同時に、計9銘柄のＪリートを有価証券オプション取引の対象として選定した。 　オプション対象銘柄となったのは、▽日本コマーシャル投資法人▽日本ビルファンド投資法人▽ジャパンリアルエステイト投資法人▽日本リテールファンド投資法人▽オリックス不動産投資法人▽日本プライムリアルティ投資法人▽野村不動産オフィスファンド投資法人▽日本レジデンシャル投資法人▽ＤＡオフィス投資法人。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/16　国交省調べ、不動産証券化実績に減速感 　―07年度8.4兆円、土地投資にも陰り 　国土交通省は13日、「07年度不動産証券化の実態調査」を明らかにした。実態調査によると、07年度に証券化された不動産資産額は前年度に比べ2.0％増の8兆4395億円と微増にとどまり、これまでの急速な拡大に減速感がでてきている。 　証券化の対象となった不動産の用途別資産額の構成比をみると、オフィスが35.8％（前年度31.0％）、住宅が19.5％（同23.2％）、商業施設が14.2％（同16.2％）、倉庫が3.8％（同1.8％）、ホテルが5.3％（同3.8％）、その他が21.5％（同24.0％）となっている。用途の多様化が進む一方、住宅の割合が減少し、オフィスが増加している。 　証券化のスキーム別では、信託受益権を有限会社・合同会社等をビークルとして証券化する手法が最も多く、07年度は3兆5835億円と全体の42.5％を占めている。次いで、ＳＰＣを含む特定目的会社（ＴＭＫ）が2兆9206億円（構成比34.6％）、Ｊリートが1兆6793億円（同19.9％）、不動産特定共同事業が2560億円（同3.0％）となっている。また、開発型の物件を証券化することで調達した資金を物件の開発事業そのものに充当する「開発型の証券化」の実績は146件、約8300億円であった。 　また、同時にまとめた「土地投資動向調査（08年3月調査）」によると、土地取引について「活発である」との回答が東京23区内で20.1％（前年9月調査47.4％）、大阪府内で11.9％（同44.7％）と大きく減少。1年後の土地取引も「活発」との回答は東京23区内が13.3％、大阪府内が11.9％と厳しい見通しを示している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/16　海外投資家の7割、日本市場に積極投資 　―土地白書、課題は投資インフラの整備 　政府が13日の閣議で了承した「08年版土地白書（07年度土地に関する動向および08年度土地に関する基本的施策）」では、国際化が進む不動産市場にスポットを当て、海外投資家をはじめとする不動産投資家の投資動向を分析している。 　海外の不動産投資家を対象に行ったアンケート調査「不動産市場の国際化の実態把握に関する調査」（米国、欧州の不動産ファンドマネージャー、年金基金など、有効回答127件）をみると、今後の投資姿勢では6割近くが「やや強気」と回答し、「強気」の1割と合わせると約７割の投資家が積極的な姿勢を示している。強気とみる要因（複数回答）は、「稼働率・賃料収入の上昇」（69.0％）、「日本経済の長期的成長の期待」（61.9％）、「低金利持続の期待」や「不動産価格上昇の見込み」（ともに57.1％）が上位に挙がっている。 　地域別の不動産投資市場に対する今後1年程度の見通しでは、サブプライムローン問題の影響から、米国については6割超が「悪化」「やや悪化」と回答。欧州は「好調」「横ばい」「悪化」がそれぞれ3割を占め、見方が分かれている。これに対し、アジアは「好調」「やや好調」が8割近くにのぼり、アジア地域への高い期待が伺える。こうしたなか、日本については「好調」「やや好調」との回答は6割を占めている。 　一方、日本の不動産市場のインフラ整備に関する評価をみると、「都市ごとの投資指標」や「不動産投資インデックス」「情報の透明性」など相対的に低い評価が示された。白書では、「不動産投資に関わる情報等の投資環境の整備が課題」と指摘している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/16　財務省、国有財産処分で107ヵ所追加 　財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」（座長＝伊藤滋・早稲田大学教授）は、昨年まとめた国有財産の有効活用に関する報告書（東京23区内の庁舎・東京23区外の宿舎）に続き、「東京23区外の庁舎の移転・再配置計画」を策定した。新たに全国で107ヵ所の庁舎等を処分する。 　今回の計画では、移転・再配置する庁舎として横浜や大阪、北九州などで26ヵ所（ほかに建替用地2ヵ所）、廃止する庁舎として全国52ヵ所（同3ヵ所）の合わせて21haを選定。横浜地区では、横浜第1・第2港湾合同庁舎などを集約した新庁舎を建設し、横浜地方合同庁舎をはじめ7施設を処分する。また、大阪地区でも近畿地方整備局などの機能を集約した新庁舎を建て、大阪第2法務総合庁舎や大阪国税局の淀川分室など6施設を売却する。このほか、23区内の庁舎・23区外の宿舎についても昨年の選定事案に29ヵ所を追加。これにより、今回の計画で107ヵ所、23haの跡地を捻出する方針。売却収入の目安は約750億円。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/13　三鬼、都心の空室率が4ヵ月連続悪化 　三鬼商事が12日発表した「東京・都心5区の最新オフィスビル市況」によると、5月末時点における都心5区の平均空室率は3.29％で、前月から0.26ポイント（Ｐ）悪化した。今年2月から4ヵ月連続の悪化となっているが、これは大型新築ビルの供給増に伴う募集面積の増加に加え、大型既存ビルでの解約や賃貸面積縮小の動きがあったため。 　大型新築ビル（基準階面積100坪以上、48棟）をみると、空室率は前月から0.07Ｐ増の10.14％。2ヵ月連続して10％台となったが、「供給棟数が増え、竣工時に募集面積を残すケースが見受けられるため」と同社では分析。今後の見通しについては「今年の新規供給量は前年実績の約半分にとどまることから、オフィスビル市場に大きな変化はでない」とコメントしている。大型既存ビル（同、2572棟）の空室率は、前月から0.26Ｐ増の3.08％に悪化した。 　坪当たり平均賃料は、全体平均で2万2826円（前月比139円の上昇）。大型新築ビルは3万2827円（3079円の下落）と一時的に下げたが、大型既存ビルは2万2318円（153円の上昇）と堅調に推移している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/13　自民、不動産向け融資の厳しさが俎上に 　―中小企業調査会で国交省など実態報告 　自民党の経済産業部会（谷本龍哉・部会長）と中小企業調査会（金子一義会長）は12日、中小企業向け融資の実態把握とその改善方策を検討するため、国土交通省や中小企業庁、金融庁からヒアリングを行った。国交省では業界独自のアンケート調査結果をもとに、住宅・不動産業界向け融資の改善を求めた。 　国交省が取り上げたのは、今年4〜5月に実施した住宅建設事業者等を対象にした匿名によるアンケート調査「事業資金融資の現状等に関する調査結果」（回答＝約200社）。金融機関の審査状況については、「従前と融資審査に変化なし」との回答が全体の4分の1だったのに対し、「昨年秋から厳しくなった」が2分の1を占めている現状を指摘。「一部銀行では不動産向け融資を抑制し始めた」「土地取得資金への融資が困難になり、担保掛目等も厳しくなった」「既存プロジェクト融資が終了するまで新規融資はストップされた」などの融資現場の具体事例を示す一方、「不動産業に対する一律な判断ではなく、個別企業ごと、個別案件ごとに判断してほしい」といった事業者の要望を紹介した。 　これに対し、金融庁では金融検査マニュアル別冊「中小企業融資編」の金融機関への徹底・周知、中小企業向けパンフレット「中小企業の資金調達に役立つ金融検査の知識」の作成・配布など、中小企業融資の円滑化に取り組んでいることを強調した。 　出席した議員からは「金融庁は検査局と監督局で連携がとれていない」「金融庁は銀行の担当者が融資しやすい環境を整備すべき」「税制面でも中小企業の支援を行っていく必要がある」などの意見が出された。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/12　東京の空室率、昨年9月から悪化基調 　―生駒調べ、賃料など提示条件下方調整も 　生駒データサービスシステムは、5月期の「3大都市月次データ空室率・平均賃料速報」をまとめた。それによると、3大都市のオフィスビル市況は大阪市を除き、東京23区・主要5区、名古屋市で空室率が上昇しており、東京23区と主要5区では、昨年9月以降空室率の悪化が続いている。 　東京エリアをみると、23区の空室率は2.3％、主要5区は2.2％で、ともに前月から0.2ポイント（Ｐ）の増加となっている。空室消化を進めるビルがみられる一方で、複数のビルでまとまった面積の空室が顕在化したため、全体の空室率を押し上げた。Ａクラスビル（延床面積1万坪以上）の空室率は、前月から0.1Ｐ増の2.0％に悪化。その一方、Ｓクラスビル（同2万坪以上）は大規模な空室にテナントの入居が決まるなど順調に空室が消化されたため、前月から0.1Ｐ減の2.9％に改善している。 　平均募集賃料は、東京23区が坪1万4360円（前月比30円アップ）、主要5区が坪1万5140円（同20円アップ）と上昇基調で推移しているものの、上昇幅は鈍化。こうした状況について、同社では「一部の大型ビルでは割高な条件が敬遠され、テナントへの提示条件を下方調整する動きもある」としている。 　大阪市は、テナント移転に伴う空室の発生があるものの、テナントが順調に決定しており、空室率は前月と同水準の5.9％。募集賃料は坪9080円（同100円アップ）。名古屋市は、複数棟の新規ビル供給があったが、需要が追いつかず、空室率は同0.3Ｐ増の7.4％に悪化。募集賃料は坪9710円（同120円アップ）と上昇基調を維持している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/12　オフィス特化型のＪリート3銘柄が好調 　―ＮＢＦ・ＪＲＥ・ＧＯＲ、百万円超え 　オフィスビル特化型Ｊリートの中で、1口当たり投資口価格が100万円を超えている日本ビルファンド（ＮＢＦ）、ジャパンリアルエステイト（ＪＲＥ）、グローバル・ワン不動産（ＧＯＲ）の3投資法人の運用状況が好調だ。ＮＢＦは08年6月期の運用状況の予想を上方修正、ＪＲＥは格付けが引き上げとなり、ＧＯＲは1口当たりの分配金が巡航ベースで2万円台を確保できる見通しとなった。 　Ｊリート市場が全般的に回復基調に乗り切らないなか、10日の終値で予想配当利回りが3％台とリスクプレミアムが小さい4銘柄のうち、オフィス特化型のＮＢＦ、ＪＲＥ、ＧＯＲの3銘柄は投資口価格が1口100万円を超えており、他の銘柄に比べてマーケットからの評価が高い。3投資法人の直近の決算は、好調なオフィス市場を背景に既存のテナント賃料が増額。ＮＢＦは期中の新規物件の取得はなかったが、既存テナントの賃料改定による内部成長だけで増収増益。ＪＲＥはＳＰＣへの優先出資証券に対する配当金の計上という特殊要因も加わり、1口当たり分配金は2万9000円台となった。ＧＯＲは含み益の一部を顕在化したことなどにより、1口当たり分配金がリート業界最高の5万8000円台を実現した。 　ＮＢＦは今期（08年6月期）、新規物件の取得と既存テナント賃料収入の増加などで、今年2月に公表した運用状況の予想を上方修正、1口当たり分配金は前回予想より600円増額し、2万円台に乗る見通し。リート業界で最も高い格付けのＪＲＥは、スポンサーである三菱地所との協働体制を活用したポートフォリオの改善と収益力の向上、レバレッジ・マネジメントによる低い財務リスクが評価され、ムーディーズ・インベスターズ・サービスが格付けをＡ1からＡａ1に引き上げた。 　ＧＯＲは1口当たりの含み益が45.6万円、1口当たりのＮＡＶが83万2612円で、ともにリート業界で最も高い。08年9月期の1口当たり分配金予想は2万600円で、運用会社であるグローバル・アライアンス・リアルティの山内正教社長は、「巡航ベースで1口2万円台を分配できる」と話している。今年1月末に取得した大阪市の「淀屋橋フレックスタワー」については、「将来的に売却益を機動的に計上できる物件」（山内氏）と位置付けており、高い含み益を有効に活用していく構えだ。 　投資口価格が下落し、増資が困難な銘柄が多いなか、価格水準が高いこれらの3投資法人は、借入比率も低いため、物件の取得余力も大きく、買い手市場に変わった不動産投資マーケットで優位に立っている。ＮＢＦはＬＴＶを50％とすると、約1200億円の取得余力となる。ＪＲＥは既に約590億円分の取得を検討している。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/11　大和ハウス、リート上場を取り消し 　大和ハウスリート投資法人は10日、新投資口発行および投資口売り出し中止を決定した。これに伴い東証リート市場への上場承認も取り消される。今後のリート上場に向けた取り組みについては白紙の状態。 　「ＩＰＯするにはマーケット環境が弱含みに推移しており、投資家の姿勢が慎重だった。主幹事証券会社である野村證券、日興シティグループ証券、モルガンスタンレー証券と協議の上、中止を決定した」（大和ハウス・リート・マネジメント）。同社は現在、大和ハウスグループが開発に携った物流施設と商業施設計2物件の信託受益権を運用しており、今後も同物件の運用は継続していく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

6/10　安田不、神田エリアで共同開発ビル竣工