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2008年−7月 7/31 6割が5年以内にマンション購入希望 7/31 東急不、新たに住宅特化ファンドを組成 7/30 リートの活性化には自社株買いとＭ＆Ａ 7/30 定借推進協、総会で事業計画などを決定 7/30 日土地、銀座7丁目でオフィス住宅ビル 7/30 大手住宅9社、中古住宅査定基準を統一 7/29 長谷工総研、首都圏下半期は4.8万戸 7/29 三井不、ハザマ本社跡の複合ビル完成へ 7/29 プロロジス、日本での運営規模1兆円へ 7/28 カンテイ、首都圏中古3ヵ月連続の下落 7/25 国交省、地方活性化に証券化の新スキーム 7/25 ＦＲＫ、09年度税制改正要望など決定 7/24 レインズ、中古マンション成約2期増加 7/24 東宝、歌舞伎町・コマ劇再開発を始動 7/24 小澤審議官、リート再編の法整備に言及 7/23 地所、丸の内以外でも商業施設を積極化 7/22 国交省、二地域居住促進でモデル事業 7/22 不動協、生コン問題で事業主に対応指針 7/18 地所、ランドマーク核にＭＭ21開発展開 7/18 流通5社オークション、257物件公開 7/17 都心大型ビル、空室率4ヵ月連続で悪化 7/16 6月のマンション市場動向・首都圏マンション、供給は3割の大幅減 7/16 08年上半期のマンション市場動向・首都圏供給2万1547戸で23.8％減 7/16 都内大規模土地取引、信託受益権横ばい 7/15 クリード、外人向けファンドの第2弾 7/14 国交省、価格査定マニュアル見直しへ 7/11 さいたま市では割安感の打出しが鍵握る 7/11 三鬼調べ、都心ビルの賃料上昇緩やかに 7/10 国交省、生コン違反問題で売主など指導 7/9 6月の不動産業倒産、過去2番目の水準 7/9 ＣＢＲＥ、3大都市のビル空室率が上昇 7/9 東急電鉄、住宅事業ブランドを再構築 7/8 証券化協、Ｊリート活性化へアクション 7/8 クリード、独での投資物件をすべて売却 7/7 機関投資家の不動産投資が昨年より減少 7/7 森ビル、モルスタから紀尾井町ビル取得 7/7 米ハイトマン、日本で実物不動産に投資 7/4 森ビル、臨海副都心に都市ミュージアム 7/4 流通大手5社、オークション運営開始へ 7/4 プライムＲＥ、資産総額3千億円を突破 7/4 ＧＳ、銀座ティファニービル売却を模索 7/2 東急住研調べ、住宅購入は様子見状態 7/2 全国平均3年連続で上昇、地方は横ばい 7/2 都など、渋谷駅周辺の整備方針を決定 7/2 Ｊリートが相次いで物件の取得を中止 7/1 アットホーム、賃貸成約が4ヵ月連続減 7/1 東急リアル、神宮前のオフィスビル取得

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7/31　6割が5年以内にマンション購入希望 　インターネットを活用したマンション販売会社のビジョナリープレイスは、全国の30歳代既婚の賃貸居住者を対象にした「マンション購入に関する意識調査」の結果をこのほどまとめた。調査は7月上旬にｗｅｂアンケートで実施、有効回答数は400。 　調査結果によると、5年以内にマンションの購入を希望している人が57.5％と約6割に達しており、潜在需要の大きさが明らかになった一方で、購入希望予算平均は3413万円と、首都圏マンション1戸当たりの平均価格4820万円（不動産経済研究所調べ）を大きく下回り、需給のミスマッチが浮き彫りになった。現在マンションを購入していない理由としては、「適切な立地を見定められない」が36.3％、「今は買い時でない」が33.3％、「好みの物件がない」が30.3％という回答が多く、物件との出会いの困難さや予算上の問題が上位を占めた。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/31　東急不、新たに住宅特化ファンドを組成 　―開発案件組み入れ、国内年金など出資 　東急不動産グループの私募不動産ファンド運用会社、東急不動産キャピタル・マネジメント（東京・渋谷区、前原仁司社長）は、新たに、賃貸マンションに特化した私募不動産ファンド「コンフォリア・レジデンシャル・ファンドIII」を組成・運用を開始した。ファンドの計画資産規模は約370億円。 　東急不が開発する都市型賃貸用コンパクトマンション、コンフォリアシリーズを中心に組み入れる。国内の年金基金、機関投資家向け。東急不も一部エクイティ出資し、ノンリコースローンを金融機関から調達した。スタート当初の資産規模は約120億円。運用期間は、5年。想定利回りは7〜8％を見込む。09年末までに計画資産規模約370億円の達成を目指す。 　東急不グループは、2010年度末までに、Ｊリートを含め、不動産ファンドの運用総額1兆円の達成を掲げている。サブプライムローン問題の影響などを受け、不動産投資マーケットは変調しているが、グループの信用力などを背景に、順調に新規ファンドを組成した。 　今回のファンドは、グループの私募不動産ファンドとして12本目。これまでオフィスファンド、商業施設ファンドそれぞれ4本（オフィスファンドについては、ドイツ銀行グループと共同）を組成してきたが、これで住宅ファンドも4本目の組成となった。なお、今回のファンドの物件構成は、主要エリアを東京都心部とし、最寄り駅から近く、築年数が浅い、高品質な物件を中心としている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/30　リートの活性化には自社株買いとＭ＆Ａ 　―メリルリンチ、抜本的な制度改革を提言 　メリルリンチ日本証券は、Ｊリート市場が活性化するために必要な制度改革などを提言したレポートをこのほどまとめた。現在低迷している中堅以下のＪリートの投資口価格が浮上するためには、各投資法人の経営努力だけでは不十分で、自社株買いの解禁やリート間の合併スキームの整備などの抜本的な制度改革が必要だと訴えている。 　レポートでは、信用収縮で昨年5月にピークアウトしたＪリート市場について、最悪期は脱したが、下位銘柄が過度に売られる二極化が進み、ＥＰＳの成長期待が薄い銘柄が市場全体の5分の4を占めていると分析。こうした銘柄の多くは、「株価低迷→資金調達に不安→外部成長が困難」という悪循環に陥っており、将来的には、投資口価格が比較的高い大手・準大手クラスのＪリートが同様の状況に陥る可能性も否定できないと指摘する。 　低迷している下位銘柄の本格的な株価浮上のきっかけとして、(1)信用不安が後退し、高利回りに着目した投資資金が流入する(2)インフレにより、不動産が選好される局面に入る(3)自社株買い解禁、Ｍ＆Ａスキームの整備などの制度改革が図られる−などを想定しており、(3)の制度変更による市場テコ入れが最も有効だとしている。 　自社株買いの効果については、下位銘柄が借入金で物件を新規取得した場合より、資金を自社株買いに充てた場合の方がＥＰＳを大きく増加させると試算。リート間の合併に関しても、株高の銘柄が株安の銘柄を合併すると、物件を購入する以上にＥＰＳを増やす効果があると分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/30　定借推進協、総会で事業計画などを決定 　定期借家推進協議会は28日、第10回通常総会を開催し、08年度事業計画などを決定したほか、福井秀夫・政策研究大学院大学教授による基調講演を行った。 　定借協が要望していた事業用定期借地権の存続期間の上限引き上げについては、今年1月1日より20年以下から50年未満に引き上げられた。今期の事業計画では、重要事項説明と重複する家主の事前説明義務の廃止や、普通借家から定期借家への切り替えの容認、中途解約を排除する特約の有効性などを求める。 　基調講演を行った福井氏は、「定期借家制度には貸主・借主双方にメリットがあるが、まだ法律上の制約がある。こうした障害を取り除けば不動産投資市場の活性化、不動産の有効利用が期待でき、景気浮揚につながる」と指摘した。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/30　日土地、銀座7丁目でオフィス住宅ビル 　日本土地建物は、東京・銀座7丁目エリアで、地上12階建てオフィス・住宅複合の「（仮称）銀座7丁目プロジェクト」を開発する。汐留シオサイト地区に近く、昭和通り沿いに位置する。 　一昨年施行の「新銀座ルール」に則り、住宅を確保することで、容積率緩和を実現した。延床面積は1万3000ｍ2規模。フロア構成は、10階までをオフィス、11・12階を住宅とする。オフィススペースは、1フロア800ｍ2超という自由度の高さが特徴。一方、高層階の住宅は、中心部にパティオ（屋上庭園）を設けるほか、メゾネット構造を採用、一部には遮音室も設ける。プロジェクト地は中央区銀座7-14-13。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/30　大手住宅9社、中古住宅査定基準を統一 　―スムストック住宅と命名、市場活性化へ 　大手住宅メーカー9社は、独自で「優良ストック住宅」の定義を設け、中古住宅査定の基準を統一することで、中古住宅市場の構造的な活性化を図る「優良ストック住宅推進協議会」を29日スタートさせた。 　同協議会では、優良ストック住宅について、適切な補修を行うために必要な住宅履歴があり、建築後50年以上にわたって点検・補修を行う制度を備え、それが実施されている住宅、と定義。その価格査定については、再調達価格（現在建築した場合の価格）を構造躯体の価格（スケルトン）と内装設備の価格（インフィル）に分け、スケルトンは償却期間50年で残価10％、インフィルは同15年で10％という基準により、スケルトン年1.8％、インフィル年6.0％という現価率を当てはめ算定。それを点検・補修の度合いによって加減する。共通書式化シートを用い、査定していく。こうした査定を経た住宅を「スムストック住宅」と命名、ブランド化を図るとともに、査定を行う「スムストック住宅販売士」という資格も設ける。 　協議会会長に就任した和田勇・積水ハウス会長は、「良質住宅を造り、フォローしていくだけではなく、既存住宅を優良ストックに変えていくことで、住宅市場を活性化したい」と意気込みを語った。 　同協議会事務局によると、参加９社のストックが200万戸で、スムストック住宅の基準に当てはまるものが約６割と見ており、「年間1000戸は取り扱いたい」（羽鳥侑・旭化成ホームズ資産コンサルティング部長）としている。販売士については既に、1・2期の資格試験が行われ、約170名が合格。今年度中に400名の資格取得を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/29　長谷工総研、首都圏下半期は4.8万戸 　―年初予測を下方修正、上半期よりは増加 　長谷工総合研究所は、「首都圏・近畿圏分譲マンション市場動向−08年上半期の総括と下半期の見通し」を発表した。08年下半期の首都圏新規供給戸数は、年初予測の6万戸を4.8万戸に下方修正。近畿圏についても年初予測2.8万戸から2.4万戸に修正した。ただし、供給の絞り込みが続くが、上半期を上回る供給が行われると予想した。 　08年上半期の首都圏マンションは、新規供給戸数が2万1547戸、前年同期比23.8％減となった。08年上半期に第1期発売を行った物件は270物件、前年同期比105件の減少。1回当たりの販売戸数も21.2戸と94年以降では最少。6月末時点での分譲中戸数は1万760戸、6月末完成在庫は07年末より2689戸増の5765戸となった。首都圏全体の分譲価格は64万9000円／ｍ2で、前年比5.7％上昇。その一方で、千葉県では前年比3.1％下落の43万4000円／ｍ2と分譲価格が下がったエリアも見られた。 　08年上半期の近畿圏マンションは、新規販売戸数が1万1857戸で前年同期比21.5％減。上半期に1期販売を行った物件は、前年同期比34件減の143件、1回当たりの販売戸数は前年29.0戸から減少して23.8戸となり、小規模傾向が首都圏と同様に強まった。6月末分譲中戸数は5887戸で、07年末より118戸の増加。6月末完成在庫は、07年末より463戸増の2189戸。 　08年下半期も、価格上昇を受けて需要者の買い控え傾向は続くが、価格を見直した物件が供給されることで、潜在需要が顕在化する可能性があると同社ではみている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/29　三井不、ハザマ本社跡の複合ビル完成へ 　三井不動産がプロジェクトマネジメントを手がけた東京・北青山の地上25階建て、商業施設併設の超高層複合ビル「青山ＯＭーＳＱＵＡＲＥ」が近く竣工する。地上3〜24階のオフィスには、日本オラクルが入居し、本社として使用する。 　神宮外苑に隣接したハザマ本社ビル跡地を開発。敷地面積6392ｍ2、延床面積4万7135ｍ2の規模。低層階の商業施設スペースには、自動車販売のトヨタアドミニスタ（株）がショールームを開設するなど、計6店舗が入居する。事業主体はＳＰＣの（有）コーラス・プロパティ。設計・監理は清水建設。デザインアーキテクトは（株）佐藤尚巳建築研究所。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/29　プロロジス、日本での運営規模1兆円へ 　―2年半で3千億円投資、日本重視を鮮明 　米系物流施設デベロッパー、プロロジス（世界本社・米コロラド州デンバー、ジェフリー・Ｈ・シュワルツ会長兼ＣＥＯ）は、日本をアジアの中心拠点に据え、2010年末までに日本における施設の所有・運営総額を1兆円とする計画を明らかにした。今後2年半で3000億円強を日本に新規投資する。 　シュワルツ会長兼ＣＥＯら同社経営陣がこの7月から8月にかけ日本に長期滞在、この期間に限定して、本社機能を一時日本へ移す形で、日本拠点の重要性を内外にアピールする。プロロジス日本法人（東京・東新橋、山田御酒・三木真人両プレジデント兼日本共同ＣＥＯ）は現在、90棟超・約7000億円の物流施設を所有・運営している。さらに、三井不動産が大型ショッピングセンターや住宅を複合開発する旧国鉄用地・武蔵野操作場跡地開発「新三郷ららシティ」において、物流施設開発を進めるなど、全国で新規開発プロジェクトを進行している。来年中（09年末）には、計100棟を竣工・稼働する見通しであり、10年の運営規模1兆円達成時には、棟数にして現在の約5割増・130〜140棟レベルになるとみられる。 　プロロジスは、ここにきて新規物流施設需要が減少している米国の落ち込みを、世界戦略を進めてきた成果として日本を含むアジア市場で補完した形。今年（08年）の新規投資におけるアジア比率は約4割。なお、中国での展開も積極化しているが、投資額は約1500億円にとどまる。「中国事業の収益拡大には長い年月がかかると思う」（シュワルツ会長兼ＣＥＯ）とし、今後とも日本をアジアの中心拠点として位置付ける。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/28　カンテイ、首都圏中古3ヵ月連続の下落 　東京カンテイがまとめた6月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション70ｍ2価格調査」によると、首都圏の価格は、前月の3202万円から1.2％下落し3165万円となり、3ヵ月連続で前月を下回った。 　首都圏をエリア別にみると、東京都は前月比0.6％下落の4149万円、神奈川県は0.7％下落の2641万円、埼玉県は0.4％上昇の1872万円、千葉県は0.3％下落の1831万円。都市別では、東京23区で1.1％下落、さいたま市で3.5％下落、千葉市は2.7％の上昇だった。 　近畿圏は、1.5％下落の1861万円で、うち大阪府で2.4％下落、兵庫県で0.5％下落した。大阪市は1.2％下落、神戸市は0.1％上昇した。中部圏は1.1％下落し1504万円、名古屋市は0.5％下落した。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　国交省、地方活性化に証券化の新スキーム 　―地銀がノンリコ、国のメザニン出資案も 　国土交通省と不動産証券化に精通した専門家などで組織する「地方のまちづくりに役立つノンリコースローン市場整備に関する研究会」（委員長＝赤井厚雄・モルガンスタンレー証券マネージングディレクター）は24日、不動産証券化スキームの活用により、地方のまちづくりに対する事業の資金調達の円滑化を図るスキームづくりに関する報告書（案）をとりまとめた。 　同研究会では、5月の初会合から「地方の駅前にある優良な不動産にさえ資金が付かない状況を打破するためにはアセットファイナンスが必要」との考えのもと、地域金融機関に証券化を前提にしたノンリコースローン供与のノウハウを根付かせ、地方のまちづくりなどを活性化させるスキームの検討を行ってきた。 　報告書（案）では、今後のニーズを想定したうえで、ノンリコースローン市場において「ノンリコースローンのデータが蓄積され、評価方法の精度が高まるとノンリコの取組みが容易となる」などと分析。「証券化商品の情報開示が進めば、その元になるローン契約の標準化も可能」としたうえで、情報開示の標準化として、日本証券業協会の証券化商品の販売に関するワーキンググループが制定作業を進めている「統一情報開示フォーマット」の活用を示唆している。 　具体的なスキームでは、マスタートラスト方式（信託銀行を組み込む方式）やマスタートラスト不採用方式を提示。スキームの実施に当たっては「公的支援が必要」とし、「モラルハザードを誘発しないこと」や「初動期に限定すること」などを前提に、国の具体的な支援として、（1）メザニン部分への出資（2）メザニン部分への損失保証ーなどを提言している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/25　ＦＲＫ、09年度税制改正要望など決定 　不動産流通経営協会は24日開いた理事会で、「09年度税制改正要望」と「フラット35に関する要望」を承認・決定した。税制改正要望では、住宅取得・買換え促進のための住宅税制や、不動産の流動化・有効利用促進のための不動産税制、住宅に係る消費税に対する要望などを盛り込んだほか、フラット35に関しては、既存住宅流通を図る多様な住宅金融ニーズに対応する制度改善を打ち出している。 　税制改正要望の重点項目としては、（1）住宅ローン減税の延長・拡充（2）一定の住宅用家屋についての登録免許税の特例の延長（3）不動産取得税に関する特例措置の延長ーを掲げた。住宅ローン減税では、控除対象借入金を5000万円へ引き上げ、控除対象期間を10年・15年・20年の選択制とするほか、控除率を控除期間平均1％（控除期間10年選択の場合）に引き上げ、セカンドハウスへの適用も求めていく考え。不動産税制では、特定事業用資産の買換え特例制度の延長など5項目を要望。フラット35については、既存住宅融資対象の拡大や建物検査制度の簡素化、200年住宅制度に対応した超長期償還期間住宅ローンの導入などを求めていく。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/24　レインズ、中古マンション成約2期増加 　東日本不動産流通機構が23日まとめた今年4〜6月期の「首都圏不動産流通市場動向」によると、中古マンションの成約件数が2期連続で前年同期を上回り、ｍ2当たりの平均成約単価も19期連続の上昇となった。 　首都圏の中古マンションの成約件数は、前年同期比7.0％増の7449件。東京都区部では3期連続で前年を上回り15.0％増と高い伸び率を示した一方で、多摩地域と埼玉県では、それぞれ2.6％減、5.9％減となった。平均成約価格は10.2％上昇の2657万円で、20期連続の上昇。3000万〜5000万円の価格帯の物件比率が拡大している。ｍ2当たり平均成約単価は7.5％上昇の40.70万円で、19期連続の上昇。 　新築戸建て住宅の成約件数は6.0％減の951件、中古戸建て住宅の成約件数は1.7％増の2532件で、中古戸建て住宅は7期ぶりに前年を上回った。戸建て住宅全体の平均成約価格は3.4％下落の3457万円で4期連続の下落。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/24　東宝、歌舞伎町・コマ劇再開発を始動 　―新ビル12年竣工、運営子会社をＴＯＢ 　東宝は、12月末で閉館する「新宿コマ劇場」（東京・新宿区）とその周辺エリアの再開発を推進する。複数の娯楽施設が入居する新ビルを12年度をメドに竣工させる。再開発に伴い、運営子会社で大証2部上場の（株）コマ・スタジアムをＴＯＢにより完全子会社化する。 　再開発の対象となるのは、新宿コマ劇場（敷地面積3146.38ｍ2）と隣接する新宿東宝会館（2238.95ｍ2）の敷地計5385.33ｍ2。新宿東宝会館もコマ劇と同じく12月末までに閉館する予定。09年中に既存建物を解体し、早期着工を図る。 　コマ劇は昭和31年12月に開場。近年は主力の演歌公演が不振であるため、9月から開始する「北島三郎特別公演」をもって12月末に閉鎖する。また、新宿東宝も施設・設備の老朽化が進んでいることや、近隣のシネコンとの競合の影響が出ていることから閉鎖を決めた。 　再開発の具体的な計画は現時点ではないが、自社運営するシネコンや遊技場など複数の娯楽施設が入居する複合型ビルを開発する構想がある。ただし「新宿3丁目で松竹のシネコンが開業しており、周辺には既に競合がある。開発計画はじっくり練りたい」（山田啓三・専務取締役）考え。なお、新宿東宝は敷地・建物とも東宝が所有しているが、コマ劇は建物をコマ・スタが所有し、敷地はコマが東宝から賃借している。 　東宝は、コマ・スタがコマ劇からの興行収入にほぼ依存していること、建物解体から新建物竣工までの約4年間は事業が休止状態となり、上場基準を満たす事業継続が難しいと判断、ＴＯＢによる完全子会社化を目指す。買付け期間は23日から8月25日まで。価格は1株7400円、買収総額は77億円となる見込み。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/24　小澤審議官、リート再編の法整備に言及 　―地方の建設会社対象にヒアリングも実施 　国土交通省の小澤敬市・建設流通政策審議官は、23日に行った専門紙との会見で、「建設・不動産業界は人間関係を中心に回っている業界。社会資本というより、国民生活にとって必要不可欠な社会資産を作っていく夢のある仕事を担っているということを、国民に理解、認識してもらいながら必要な政策を推進していきたい。まだ設置されて2年目のポストだが、建設・不動産業界を一体として見ていきながら、具体的な成果を在任中に達成したい」などと就任の抱負を述べた。 　不動産投資市場の発展に向けた施策については、昨秋に立ち上げた「不動産投資市場フォーラム」の成果を、6月に取りまとめており、そこで官民に共有された認識や課題などを実践に移していく方針。Ｊリート市場に関しては、「アメリカと比較すれば、現在の約4兆円の市場規模から10兆円まで拡大することを目指してもいい」と述べたうえで、今後はリート同士の合併など、再編ニーズへの制度整備も検討していく考えを明らかにした。 　小澤審議官は、有力建設企業の倒産が相次いでいる厳しい市況にも言及。地方の建設業者を各ブロックごとに分け、倒産の要因や現状認識などをヒアリングする計画があることを明らかにした。 　ヒアリングの対象は当面、ゼネコンなど地方の建設会社と地方銀行などの金融機関のみで、マンションデベロッパーなどは含まれていないが、「ゼネコンとデベロッパーは地方経済において密接な関係にあり、ともに業務を行っているので、完全には切り離せない」との考えを示した。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/23　地所、丸の内以外でも商業施設を積極化 　―新設の専門部署で、江東区や地方都市も 　三菱地所は、東京・丸の内エリアにとどまらず、全国各地で商業施設の開発を積極展開する。都内では、江東区南砂町で大型複合施設「南砂町ショッピングセンターＳＵＮＡＭＯ（スナモ）」を建設中で、10月に竣工・開業する。一方、地方都市でも相次ぎプロジェクトを進めており、仙台市・泉パークタウンで新たな商業施設「泉パークタウン　タピオ」を10月に開業予定。静岡市内の東静岡エリアでも、共同事業により商業施設開発に着手する。 　同社は今年4月から、独立した組織として「商業施設事業グループ」を立ち上げた。従来はビル事業本部内の一部署だったが、これを機に全国各地での展開を積極化している。江東区内で今秋オープンする南砂町ショッピングセンターＳＵＮＡＭＯは、地上７階建て、延床面積約9万3000ｍ2。下町をテーマに、江戸情緒溢れる館内とし、スーパーマーケットやホームセンター、家電などの大型店や、ファッションやレストランなど約100の専門店で構成する。東京メトロ東西線・南砂町駅から徒歩5分の立地。 　仙台の泉パークタウンタピオは、隣接地に地所出資のチェルシージャパンによるアウトレット施設がオープンする予定。地上２階建て、延床面積約4万9000ｍ2規模。ファッション、インテリア・雑貨など計80店舗で構成し、ライフスタイル提案型の商業施設とする。 　静岡市内では、東静岡地区新都市拠点整備事業15街区（敷地面積約2.6ha）の開発に参画する。地権者、相川鉄工との共同事業であり、計画の詳細は今後詰めるが、10年度に着工、11年度に竣工の予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/22　国交省、二地域居住促進でモデル事業 　―全国4地域で居住支援、協議会も発足 　国土交通省は、民間の活力を活かして二地域居住を促進するため、全国4地域で「二地域居住のモデル事業」を展開していく。また、これに合わせ、官民一体となった「二地域居住促進協議会」を立ち上げ、情報提供などを積極的に行っていく。 　人口減少社会において持続可能な地域社会を形成するには、定住人口だけでなく、二地域にまたがって居住する人口や地域間交流による人口など多様な人の活力が必要になってくる。こうした観点から、二地域居住のモデル事業に乗りだすことにした。 　モデル事業は、(1)北海道地域（実施地域＝住んでみたい北海道推進会議に参加している市町村）(2)福島県会津地域（同＝会津若松市、喜多方市、会津坂下町）(3)山梨県地域（同＝山梨県内の市町村）(4)長野県蓼科地域（同＝長野県茅野市）ーの4地域で実施する。北海道では賃貸仲介の株式会社ハウスメートパートナーズや旅行会社のトップツアーなどが協力。北海道に長期滞在を望む人たちに賃貸住宅の紹介や生活情報の提供を行っていく。会津地域は、都市住民を対象に地元農家への居住を斡旋。山梨県地域では、二地域間を頻繁に移動する二地域居住者の移動費用等を支援していく。蓼科地域では、東急リロケーションなどが主体となって、別荘をオーナーが利用しない期間借り上げ、地域活動などに参加する長期滞在者希望者に転貸していく。 　また、モデル事業に参加している民間事業者や自治体などで協議会を設置。25日に日本総合研究所内でセミナーを開催する。さらに、8月上旬をメドにホームページを開設し、二地域居住に関する情報を積極的に発信していく方針。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/22　不動協、生コン問題で事業主に対応指針 　―顧客へ説明徹底や瑕疵担保責任を履行 　不動産協会は18日、理事会を開き、来年度（09年度）税制改正に関する要望を決定したほか、六会コンクリート株式会社（神奈川県藤沢市）による規格外コンクリート出荷問題に対応し、マンション顧客への説明を徹底し、瑕疵担保責任を履行していくなど、事業主であるデベロッパーに対し指針を示した。また、新たな専務理事に、国土交通省出身の高橋健文氏が就任した。 　コンクリート問題については、耐震偽装事件（姉歯事件）を受け、06年に策定した「安心・安全に関する申し合わせ」を指針に適用、会員社に対し通知した。具体的な対応は、各社・個別物件ごととなるが、指針は、事業主としての監理体制の再点検を始め、顧客への説明の徹底や、契約に基づく瑕疵担保責任とアフターサービスの確実な履行−などを示した。岩沙弘道理事長（三井不動産社長）は、「事業主は、規格への適合を大前提として、計画を進行している。法令遵守が叫ばれている中、これは想定外のことであり、あってはならないこと。憤りを感じる」と述べた。 　一方、来年度税制改正要望は、内需主導型による自律的な景気拡大に向け、住宅・不動産市場の活性化は不可欠であり、住宅投資の促進と居住水準の向上を図る諸制度の拡充・延長、都市・地域再生推進のための税制は、引き続き必要との基本認識に立つ。そのうえで具体的に、(1)住宅ローン減税制度の拡充・延長等(2)既存住宅の改修に係る各種特例の延長(3)住宅に係る登録免許税の軽減税率の延長(4)事業用資産の買換え特例の延長・拡充(5)都市・地域再生事業に係る特例の延長ーなど掲げた。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/18　地所、ランドマーク核にＭＭ21開発展開 　―34街区で地下鉄駅直結の複合施設開発へ 　三菱地所は、開業15周年を迎えた「横浜ランドマークタワー」を核に、横浜・みなとみらい21（ＭＭ21）地区における開発・運営事業を展開する。ランドマークタワー以降、ＭＭ21地区で7件目となるプロジェクトの用地（34街区）を取得済み。商業・住宅メインの複合開発を計画している。 　ランドマークタワーは、ＭＭ21地区における先行プロジェクトとして、93年7月に開業。地上70階建て、高さ296ｍは日本最高層。地所はその後、商業施設「クイーンズスクエア横浜」や、超高層マンション「ＭＭタワーズ」などを竣工、次期プロジェクトとして、みなとみらい中央地区の中でも中心部に位置し、横浜美術館に近接する34街区（敷地面積1万8046ｍ2）を取得した。ここに商業施設と住宅を中心とする複合施設を開発、横浜高速鉄道みなとみらい線・みなとみらい駅に直結させる。09年度に着工し、11年度の竣工を予定。施設の詳細計画は、街づくり基本協定に則り、今後詰める。 　ＭＭ21地区では、ランドマークタワー開業以降、オフィスビルや商業施設、娯楽施設、住宅などが建設され、今後もオフィスビルを中心とした開発計画が相次ぐ。こうした地区全体の進展を踏まえ、地所では、「ランドマークタワーを中心として事業展開し、さまざまな形で地域の活性化に努めていきたい」（木村惠司社長）との方針を示す。なお、同社グループは、ランドマークタワー15周年を記念し、年末までの間、現代アートの国際展や、展望台スペースにおける特設水族館など、各種イベントを開催する。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/18　流通5社オークション、257物件公開 　―リバブルなど、第1回は17〜28日まで 　東急リバブル、東京建物不動産販売、野村不動産アーバンネット、三井不動産販売、三菱地所リアルエステートサービスの流通大手5社が運営する不動産専門ネットオークション「ＡＵＣ’Ｓ（オークス）」は17日より物件公開を開始した。17日午前現在で257物件が公開されている。 　オークスは、1都4県（東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城）のマンション・戸建て・土地を対象とする。17〜28日正午までの期間で第1回のオークションを開始した。入札開始は22日から。 　オークション方法は、期間中何回でも入札でき、入札履歴が公開される「競り上がり方式」と入札期間中に1回のみ入札できる「フリービッド方式」を導入する。売主はいずれかの方式を選択できる。出品・入札の費用は不要で、売買契約成立の際に通常の売買契約と同様の仲介手数料をもらう方式で運営する。入札・出品の依頼は5社の店舗で受け付ける。 　現在「土地」70物件、「戸建住宅」74物件、「マンション」113物件が公開されている。エリア別では東京都内が最も多く、都心（53件）、城南（23件）、城西（27件）、城北・城東（10件）、都下（47件）。それ以外の県では、横浜・川崎（34件）、その他神奈川（20件）、千葉・茨城（10件）、埼玉（35件）。新着オークション情報について随時メールで配信するサービスも開始しており、利用拡大につなげる。 　オークスのＵＲＬはhttp://www.auc-s.com （提供／日刊不動産経済通信）

7/17　都心大型ビル、空室率4ヵ月連続で悪化 　ビルディング企画がまとめた08年6月の「東京主要5区のオフィスビル市況速報」によると、都心5区の大型ビルの平均空室率は前月比0.11ポイント悪化して3.13％となり、平均募集月額坪当たり賃料は1191円下落の3万859円となった。 　空室率は4ヵ月連続の悪化となった。エリア別にみると、賃料の値下げ傾向が顕著な渋谷区で空室率が改善する一方で、中央区や千代田区では大規模ビルでの解約が空室率を押し上げた。平均募集賃料は全般的に下落傾向が強く、ほぼ1年前の相場並みとなった。 　同社は、オフィスビル市況は「借手市場」への転換が進み、賃料の急上昇は考えにくい状況にあると分析している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/16　6月のマンション市場動向・首都圏マンション、供給は3割の大幅減 　―平均価格19ヵ月、単価22ヵ月ぶりに下落 　―本社調べ、在庫は7ヵ月連続の1万戸台 　不動産経済研究所が15日明らかにした6月の「首都圏マンション市場動向」によると、月中の供給戸数は4004戸で、前年同月比30.0％の大幅な減少となった。初月契約率は64.7％、同じく4.4ポイントのダウンとなった。 　エリア別に供給をみると、千葉県が大きく増加したものの、東京都区部や都下、神奈川県、埼玉県は軒並み2ケタの減少となっている。 　新規供給に対する契約戸数は2589戸で、初月契約率は64.7％、前年同月比では4.4ポイントのダウン。エリア別では、都区部、神奈川県が70％を突破した半面、埼玉県は40％台に低迷している。 　戸当たり平均価格は4638万円で、前年同月比215万円、4.4％の下落、ｍ2単価は63.4万円で、同1.0万円、1.6％の下落。平均価格は06年11月以来19ヵ月ぶり、ｍ2単価は06年8月以来22ヵ月ぶりのダウンとなった。エリア別では、埼玉県がグロス、単価ともに下落している。 　専有面積は73.12ｍ2で、前年同月（75.30ｍ2）比2.9％の縮小。100ｍ2以上の住戸は27物件146戸で、全体におけるシェアは3.6％となっている。 　即日完売は12物件226戸（シェア5.6％）、フラット35登録物件戸数は3528戸（同88.1％）。6月末時点の販売在庫は1万760戸で、7ヵ月連続の1万戸台。前月末比278戸の増加、前年同月末比も3427戸の増加である。 　なお、7月の供給は5000戸前後を見込んでいる。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/16　08年上半期のマンション市場動向・首都圏供給2万1547戸で23.8％減 　―全エリアで2ケタ減で4年連続マイナス 　―戸当たり・単価とも上昇、契約率64％弱 　不動産経済研究所は15日、首都圏および近畿圏の上半期（1〜6月）のマンション市場動向を発表した。首都圏の上半期の供給戸数は2万1547戸で、前年同期の2万8284戸から6737戸（23.8％）の減少となった。上半期としては4年連続で前年同期を下回っている。売れ行きの鈍化を受け、デベロッパー各社が新規供給を抑えて在庫処理に注力していることに加え、昨年7月以降の建築基準法改正による着工激減の影響が本格的に出始めたことによるもの。 　地域別の供給戸数は、都区部７169戸（前年同期比12.4％減）、都下2060戸（同35.9％減）、神奈川県6207戸（同28.4％減）、埼玉県2735戸（同23.6％減）、千葉県3376戸（同27.2％減）と、全エリアで2ケタの減少。都区部のシェアは33.3％と、前年同期の28.9％から4.4ポイント上昇し、2年ぶりの3割台となった。また、東京都全域では9229戸となり、シェアは42.8％（2.5ポイントアップ）となった。 　価格動向をみると、平均価格は4820万円で174万円（3.7％）の上昇、ｍ2単価も64.9万円で3.4万円（5.5％）の上昇となっている。エリア別にみると、都区部6212万円（前年同期比3.2％上昇）、88.1万円（同5.1％上昇）、都下4460万円（同7.5％上昇）、59.2万円（同9.0％上昇）、神奈川県4589万円（同1.0％上昇）、60.8万円（同1.0％上昇）、埼玉県3688万円（同2.4％上昇）、49.2万円（同0.4％下落）、千葉県3422万円（同3.9％下落）、43.4万円（同2.4％上昇）で、埼玉県の単価、千葉県のグロスが下落している。また、都区部と神奈川県でグロス、単価ともに上昇幅が縮小している。 　初月契約率の平均は63.9％と、前年同期の75.2％に比べて11.3ポイントのダウン。月別で見ると、好調ラインの7割を突破したのは5月のみ。価格上昇に対するエンドユーザーの反発は大きく、売れ行きは低迷している。上期の累積契約率も前年同期比8.9ポイントダウンの75.5％。 　なお、下半期（7〜12月）は、上半期に比べ供給は増加し、2万7400戸（都区部9600戸、都下2700戸、神奈川県7700戸、埼玉県3300戸、千葉県4100戸）前後の供給が予想されるものの、年間では4.9万戸と5万戸を下回る見込み。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/16　都内大規模土地取引、信託受益権横ばい 　―東京土地白書、07年は商業用途が増加 　東京都がこのほど発表した「東京の土地2007」（土地関係資料集）によると、07年の2000ｍ2以上の大規模土地取引の届出件数は前年比10件減少の623件となり、取引面積は18.7％減少した。このうち不動産証券化による信託受益権売買の件数は前年比４件増の119件で、05年まで毎年着実に増加していたが、06年、07年はほぼ横ばいで推移した。 　届出件数を利用目的別にみると、「住宅等」と「商業施設」の両用途で全体の約87％を占める。「住宅等」が285件と最も多いが、前年比では23.0％減となり、99年以来の低水準となった。「商業施設」は186件で、56.3％増と大幅に伸びた。「資産保有」が20.4％増の65件、「工場倉庫」が14.3％減の36件となっている。 　全体の取引面積は18.7％減の343万9000ｍ2と2年連続で2ケタの減少。このうち「住宅等」は31.9％減の103万8400ｍ2の大幅減、「商業施設」は95.8％増の99万3400ｍ2の大幅増で、対称的な動きとなった。「資産保有」は69.5％減の40万300ｍ2と5年ぶりの減少、「工場倉庫」は20.6％増の43万1800ｍ2と大きく増加。 　大規模土地取引のうち、不動産証券化による信託受益権売買の届出件数は3.4％増の119件。用途別にみると、「商業施設」が30.0％増の78件で最多。「住宅等」が44.5％減の25件、「工場倉庫」が300％増の12件と続く。地域別には、「区部都心部」（千代田・中央・港など8区）が53件で、都全体の44.5％を占めている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/15　クリード、外人向けファンドの第2弾 　―コア向けに資産規模3400億円で 　クリードは、海外機関投資家向けのバリューアデッド型私募ファンド「クリード・リアル・エステート・パートナーズ（ＣＲＥＰ）II」を近く組成する。エクイティ出資総額は1200億円で、最大資産総額は約3400億円を想定している。 　「ＣＲＥＰII」は、06年11月から運用を開始している「ＣＲＥＰ」の後継ファンドとなるもので、エクイティ投資家からの出資確約方式による一任勘定型。国内の中小不動産を中心に、不動産関連株式・債権や韓国の不動産を組み入れるなどＣＲＥＰより投資対象を拡大するほか、投資家層も広げる。投資家は、欧州の大手年金基金や金融機関、中東・アジアの政府系ファンドなどのＣＲＥＰの投資家に加え、新たに米国と豪州の機関投資家の獲得を目指す。 　投資対象物件は、国内の中小規模不動産のほか、韓国ソウルとその近郊の不動産、不動産の保有権利を前提とした株式・債権。国内のオフィスについては、ＣＲＥＰでは20億〜30億円レベルへの投資が中心だったが、「もう少し規模の大きい物件を対象とする」（宗吉敏彦社長）。 　取得キャップレートに関しては、「Ｂ〜Ｃグレードの物件は、融資がつきにくい分ディスカウントされ、キャップが上昇している。オフィスは5％後半から6％で買いたい。レジデンシャルはそれにプラス1％、地方物件はもう少しプレミアムを乗せたい」（宗吉氏）とし、投資家からの出資確約を担保にしたファシリティ・ローンをローレバレッジで組むか、オールエクイティでの物件取得を考えている。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/14　国交省、価格査定マニュアル見直しへ 　―専門部会設置し、来夏にも新バージョン 　国土交通省は、1980年の宅地建物取引業法改正に伴う媒介契約制度の施行で開発された「価格査定マニュアル」の利用促進を図るため、不動産流通業界の関係者等による「価格査定ワーキング部会」を今月末にも発足させ、価格査定マニュアルの見直しに向けた検討を開始する。 　「価格査定マニュアル」は、戸建て住宅や中古マンションなどの媒介を行う際、不動産仲介業者が売り出し価格を決定するうえで参考にする指針。マニュアルは、「戸建住宅価格査定（原価法）」と「住宅地価格査定（取引事例比較法）」、「中古マンション価格査定（同）」の3種類がある。これまで3回の改訂を行ったが、前回（02年）の改訂では紙ベースのマニュアルを作成せずに、パソコンバージョンに完全移行した。この結果、査定結果は即時に算出されるようになったものの、「取引当事者へ査定結果の根拠を合理的に説明しづらい」など使い勝手の悪さが指摘されている。実際、13万の宅建業者に対し、パソコン用ソフトの普及は累計で約2万2000本にとどまっている。 　こうした現状を踏まえ、価格査定ワーキング部会では、不動産仲介業者に対して「利用者アンケート」や「利用者ヒアリング」を実施し、問題点の把握と整理を進めていく。今後のスケジュールでは、戸建て住宅の価格査定を来年3月までに改訂し、この後、住宅地と中古マンションの価格査定の改訂に取組み、来年7月をメドに新バージョンとなる「09年度版価格査定マニュアル」を策定する方針。 　同部会は、藤田浩文・東急リバブル鑑定課課長を座長に、8名のメンバーが参加する予定。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　さいたま市では割安感の打出しが鍵握る 　―トータルが分析、計画5千戸強で激戦に 　トータルブレイン（東京都、久光龍彦社長）は、マンション供給が盛んなさいたま市における分譲マンション市場を考察したレポートをまとめた。新築物件の供給ペースが落ちない半面、専有面積の圧縮が行われないため大幅なグロス高となり、エリアの民力とのミスマッチから売れ行きが悪化している。今後も計画戸数が5000戸を超え、エリア内での激戦が必至だが、生き残るためには立地面での差別化はもちろん、他商品と比較したときの価格の割安感をいかに打ち出せるかに尽きると指摘している。 　レポートでは、さいたま市内における最寄駅から徒歩15分以内、平均専有面積30ｍ2以上の物件を対象に調査。市内での供給量は年間2500戸前後。県内で供給する戸数の3分の1を占め、供給量も落ちていない。一方、専有面積の圧縮がみられず、07年の平均分譲価格は4253万円に達している。そのため、初月契約率は07年63.6%、08年1〜5月は52.6％まで大幅に低下。販売長期化市場が形成され、完成在庫が非常に多い。市内で07年に販売をスタートした40物件中、完売したのは7物件のみだった。それにもかかわらず、今後の計画戸数は、大宮区2114戸、浦和区1112戸など計5376戸ある。計画中物件だけでも2年分強の供給材料があり激戦は必至である。 　市内で95年以降に供給された635物件中、徒歩15分以内は557物件（87.7％）、07年発売分だけでも83％を占め、レポートでは「徒歩圏立地が必要条件」と指摘。そのうえで売れ行きを左右する条件として「割安感をいかに打ち出していけるかということに尽きる」と断言している。 （提供／日刊不動産経済通信）

7/11　三鬼調べ、都心ビルの賃料上昇緩やかに