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(1)市場環境について
弊社では不動産売買の市場観測にあたり、4つのポイントを総合的に勘案し、不動産売買市場の動向を測っています。 ■株式市場動向日経平均株価・TOPIXを見ると、中長期的には回復基調にありますが、直近1ヶ月では下落傾向が顕著となっています。アメリカのサブプライムローン問題が日本の金融機関にも影響を及ぼしているようです。 ■地価動向住宅地、商業地とも市況の回復によりようやく反転してきたようです。しかし、都心の超一等地の価格は高騰しています。反面、その他の地域は今まで価格が上昇が続くといわれていた地域の一部でも価格が下がり始めたと感じております。 ■建築物のストック動向マンションについては徐々に分譲価格が上昇していましたが、ここにきて契約率も減少傾向にあります。建築基準法の改正により許認可審査に混乱が生じており、それが着工戸数の大幅な減少につながっているようです。 ■賃貸動向賃貸市場については募集賃料は上昇しています。しかし、テナントの負担が増加しており、今後市況が変動する可能性もあります。 |
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| 以上、4つのポイントから注視すると、不動産市場に伸び悩みの兆しが見え始めた感があります。現在低下中の指標が年明け以降も下がる可能性があります。今後は3月の決算期も睨んで、不動産の売却気運が更に高まると思われます。特に地価の上昇エリアから脱落したエリアではビジネスチャンスがあるものと考えており、上昇地点以外の不動産価格は下がることも予想されます。新たな戦略の転換を図るべき時期といえます。 |
(2)市場分析と実態■不動産事業者について日本全国に宅建免許登録をされている法人は約13万社ありますが、弊社では現在7万社ほどの方々とネットワークを構築しています。最近は、金融機関の融資、特に不動産に対する融資の締め付けや住宅地の地価の変動などから、業務の見直しを迫られる不動産事業者の方も多くなってきたようです。 ■投資法人について私募ファンド・J-REITの資産規模は伸長を続けています。直近の傾向としては、売却意欲が強くなってきたと感じています。実際、弊社でも投資法人のお客様からの売却相談が急増しており、金商法やサブプライムローン問題、金融機関の融資姿勢の変化が影響を及ぼしているものと思われます。 ■企業再生分野についてここ数年間で不良債権の処理はかなり進展してきました。しかし、主要行を除く金融機関の不良債権比率は比較的高い状況です。また景気改善に伴い、中長期的には倒産の件数や負債総額も減少してきていますが、中小企業については倒産件数が再び増加傾向にあります。一方、企業のM&Aについては年々増加し、各業界の再編も進んでいます。不動産流通においては、M&Aによって事業の統廃合、営業拠点の整理、戦略の見直しによる不動産の処分・有効活用が必要になっていくと思われます。 ■公的機関（パブリックセクター）について弊社が新たな市場として特に注目しているのがパブリックセクターです。現在85兆円分の国有財産があり（財務省発表） 、国有財産の売却を進める中でも、本年の有識者会議では庁舎・宿舎の売却目標額を1兆6千億としています。また経済財政諮問会議では独立行政法人の整理に当たり、見直し対象101法人について6400億円分の資産を売却する方針ということで、今後も不動産売却はますます加速すると見ています。 |
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| 以上のように4つの分野について動向を述べましたが、市場を左右するファクター−「改正建築基準法」「金融商品取引法」「サブプライムローン問題」「地方格差問題」を通して、今不動産市場は環境整備や再編の段階にあり、プレイヤーも淘汰の波に晒されるものと思われます。しかし、このような段階にこそ新たな成長の機会が潜在していると考えています。 | |
(1)新たな取り組み不動産流動化市場が変化していく中で、弊社は常に新しいビジネスモデルを模索する姿勢を念頭に置いています。 ■企業再生について弊社では従前の担保不動産の売却に加え、有担保債権の購入にも着手いたしました。東北地方の法人に対して、国内の投資法人と共同でＳＰＣに出資し、債権者の金融機関より約100件の不動産が担保になっている債権を購入させていただきました。地域の企業再生に対し、更なる貢献を果たすというチャレンジです。 ■パブリックセクターについてこれまでも独立行政法人や公社の資産売却のお手伝いをさせていただきました。本年は新たな取り組みとして、財政再建中の夕張市に対し、市有財産の査定業務について業務委託契約を締結いたしました。約100件の不動産を鑑定評価ではなく、実勢価格で算出し、アドバイザリーとして自治体再建に貢献したいと考えています。 ■投資市場について昨今弊社では新たな海外マネーとして、韓国の投資家、企業様から日本不動産の購入のご相談をいただく機会が増加しています。11月にはソウルで行われた投資セミナーに参加し、現地の投資家の方々と情報交換をいたしました。今後は海外事業にも注目し、日本の窓口の一つとしてお役に立てるよう努めてまいります。 |
(2)弊社の強み弊社が市場の中で強みとして堅持しているものは、「情報量」「組織力」「専門性」です。この3点を掛け合わせ、営業活動を行っています。このような取り組みを通して、皆様に有益な情報サービスを提供し、今後とも弊社が不動産を売りたい方・買いたい方が集まる場所、不動産売買の情報拠点そのものとなるべく、日々精進していく次第です。  |
